天津市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2016）津01民終5984號

上訴人（原審被告）：張兆亭，男，****年**月**日出生，漢族，住天津市靜海區。

委托訴訟代理人：張建偉，天津觀潮律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：闞同普，男，****年**月**日出生，漢族，住天津市河西區。

委托訴訟代理人：曹承學，天津謙方律師事務所律師。

原審被告：天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會，住所地天津市靜海區中旺鎮大莊子村。

法定代表人：劉寶祥，該村村委會主任。

委托訴訟代理人：劉煒勝，該村黨支部書記。

原審被告：靜?？h中旺鎮大莊子村河畔家園集資建房項目辦公室，住所地天津市靜海區中旺鎮大莊子村。

負責人：張兆亭。

原審被告：天津領跑房地產營銷策劃有限公司，住所地天津市西青區中北鎮侯臺村新科道南側新科技園7號樓3門2011-1室。

法定代表人：嚴英靜，該公司經理。

原審被告：天津市建盛建筑工程有限公司，住所地天津市靜海區靜海鎮勝利大街43號。

法定代表人：楊衛兵，該公司經理。

上訴人張兆亭因與被上訴人闞同普及原審被告天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會、靜?？h中旺鎮大莊子村河畔家園集資建房項目辦公室、天津領跑房地產營銷策劃有限公司、天津市建盛建筑工程有限公司農村房屋買賣合同糾紛一案，不服天津市靜海區人民法院（2015）靜民初字第6131號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年9月19日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

張兆亭上訴請求：1.依法撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請求或發回重審；2.全部訴訟費由被上訴人承擔。事實和理由：原審認定事實及適用法律錯誤。原審認定被上訴人戶籍地為天津市河西區，非天津市靜海區中旺鎮大莊子村集體經濟組織成員，其簽訂的房屋買賣合同違反了法律行政法規的強制性規定，該房屋買賣合同無效。本案所簽訂的房屋買賣合同并未違反任何法律行政法規的強制性規定。原審判決引用的國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。然而需要明確的是，本規定僅是行政管理性規定，而并不是效力性規定，不能依該規定來作為合同效力的法律依據。同時依據本案查明的事實，被上訴人在簽訂房屋買賣合同時完全是出于被上訴人的真實意思表示，且不存在欺詐脅迫等情形存在，而且也并未違反任何法律行政法規的強制性規定，依據合同法的相關規定該合同應為合法有效。被上訴人購買房屋后已實際入住，且入住一年后又購買了車庫，該行為已表明被上訴人對房屋的性質、現狀是認可的。目前僅是因房屋升值幅度沒有達到被上訴人預期被上訴人反悔。被上訴人的行為存在惡意，背棄了民事行為應當遵循誠實信用原則。如果被上訴人的該種惡意行為得到法院的縱容，勢必給社會帶來巨大不安定的因素。同時也助長了社會中部分人好逸惡勞的思想。被上訴人一審起訴明顯超過訴訟時效，應予以駁回。被上訴人簽訂購買合同購買房屋后向原審法院起訴時已超出兩年的訴訟時效，原審法院對被上訴人明顯超出訴訟時效后提出的訴訟請求予以支持有悖于法律。假設房屋買賣合同無效，被上訴人的訴訟請求亦不應得到支持，假設認定上訴人建造出售房屋違反法律行政法規的強制性規定，其行為違法，作為購買房屋的被上訴人在購買時也應當是明知的，其購買行為也應視為一種違法行為?；诒簧显V人購買行為的違法性，其違法行為所導致的相應后果自然不應被法律所保護，即使上訴人行為違法房屋買賣合同無效，被上訴人的請求亦應被駁回。闞同普辯稱，不同意上訴人的上訴請求，原審認定事實清楚，適用法律正確，同意原審判決，請求駁回上訴，維持原判。被上訴人戶籍為天津市河西區城鎮居民，并非天津市靜?？h中旺鎮大莊子村集體經濟組織成員，這是本案無爭的事實。涉案的小產權房屋所涉土地屬于農村集體土地性質，因此在房地一體、地隨房走的格局下，處分小產權房屋的同時顯然也處分了農村集體土地。我國土地管理法第63條規定農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。涉案的房屋買賣合同從形式上買賣的是小產權房屋，買賣的是農村集體所有的土地，違反了上述法律的強制性規定。屬于合同法第52條第5項規定的情形，應屬無效。原審判決第11頁所附本裁判文書所依據的法律規定的具體條文的第5項載明的，土地管理法第63條規定全文足以證明，原審判決認定涉案房屋買賣合同因違反法律行政法規的強制性規定而無效，已經明確引用了土地管理法第63條的規定。上訴人關于本規定僅是行政管理性規定而并不是效力性規定，不能依據該規定來作為合同效力的法律依據，該合同應為合法有效的主張完全是其單方觀點而沒有任何法律依據。被上訴人與上訴人簽訂的房屋買賣合同完全是基于上訴人售樓宣傳廣告中做出的樓房是70年大產權而且價格便宜等虛假宣傳而上當受騙。被上訴人從來沒有購買過車庫，并且沒有實際入住訟爭房屋。上訴人關于被上訴人簽訂房屋買賣合同是真實意思表示和被上訴人購房后已實際入住，且一年后購買的車庫及因未達房屋升值預期而反悔行為存在惡意等主張屬于無中生有。被上訴人原審舉證的上訴人頒發的房屋所有權證上注明的登記時間為2013年10月26日，2015年初被上訴人到房屋登記部門咨詢才得知該房證屬無效房證，被上訴人于2015年10月22日向法院起訴沒有超過訴訟時效。根據合同法第58條規定合同無效后，因該合同取得的財產應當予以返還，雙方都有過錯，應當各自承擔相應的責任。這是合同無效的法律后果。原審判決上訴人返還購房款并按雙方各自的過錯承擔相應的法律責任，判由上訴人與被上訴人各自承擔房款利息損失的50%并無不當，請求駁回上訴，維持原判。天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會述稱，同意上訴人的上訴請求。

闞同普向一審法院起訴請求：一、確認原、被告簽訂的《房屋買賣合同》無效；二、被告返還原告已付購房款300093元；三、被告支付截至2015年10月20日的購房款利息36000元，并繼續支付利息至購房款付清之日；四、案件受理費由被告承擔。

一審法院認定事實：2011年經天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會研究決定，在天津市靜海區中旺鎮大莊子村開發建設居民住宅項目，2011年3月5日被告張兆亭以天津市建盛建筑工程有限公司的名義與天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會簽訂《關于聯合興建居民住宅樓的合作協議》，天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會為甲方，天津市建盛建筑工程有限公司為乙方。協議約定甲方以每畝50000元價格向乙方提供合法建設項目用地6485平方米，乙方以資金投資承建天津市靜海區中旺鎮大莊子村河畔家園小區項目，項目樓房銷售的資金歸乙方所有，與甲方無關，協議同時還約定了其他相關的條款。2013年10月19日，原告與靜海縣中旺鎮大莊子村河畔家園集資建房項目辦公室簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定原告購買天津市靜海區中旺鎮大莊子村河畔家園小區2-1-202房屋，房屋建筑面積90.68平方米，房屋價款為252997元，另購儲藏間一間（1號室），面積為16.82平方米，價款47096元，以上總計300093元。原告于當日向河畔家園小區售樓處工作人員繳納購房款及購儲藏間款共計300093元，案外人趙振榮向原告出具了總價款為300093元的收據二份，該收據加蓋了靜海縣中旺鎮大莊子村河畔家園集資建房項目辦公室公章。2013年10月26日靜?？h中旺鎮大莊子村河畔家園集資建樓組委會向原告出具了房屋所有權證書，證書顯示原告所購房屋性質為集資房，土地使用權取得方式為劃撥，土地使用年限為70年。

一審庭審前，被告張兆亭向一審法院表示，天津市靜海區中旺鎮大莊子村河畔家園項目由自己開發，其將天津市靜海區中旺鎮大莊子村河畔家園項目房屋（含原告所購房屋）整體委托給天津領跑房地產營銷策劃有限公司銷售。庭審中，被告天津領跑房地產營銷策劃有限公司主張，天津領跑房地產營銷策劃有限公司雖受張兆亭委托對河畔家園小區項目房屋進行銷售，但天津領跑房地產營銷策劃有限公司僅負責小區部分房屋的銷售，本案原告所購房屋并非為天津領跑房地產營銷策劃有限公司銷售，天津領跑房地產營銷策劃有限公司亦未收取原告繳納的購房款。被告天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會主張，涉案房屋所用土地系建設用地，有合法的審批手續，但其未向一審法院提交相關證據證實其主張。一審庭審后被告張兆亭主張，趙振榮系其雇用員工，主要工作內容為在河畔家園項目售樓處向購房者出具票據，購房者繳納的售樓款由天津領跑房地產營銷策劃有限公司收取，天津領跑房地產營銷策劃有限公司售出房屋后收取部分提成，剩余房款交給自己，雙方之間并未訂立書面協議，現與天津領跑房地產營銷策劃有限公司就河畔家園項目已經結算完畢。另其代表天津市建盛建筑工程有限公司于2011年3月5日，與天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會會簽訂《關于聯合興建居民住宅樓的合作協議》時未取得天津市建盛建筑工程有限公司的合法委托手續，所用公章為本人私刻獲得。

另查，靜海縣中旺鎮大莊子村河畔家園集資建房項目辦公室，該組織未在工商部門登記注冊。原告闞同普戶籍地為天津市河西區體院東才俊里3門201，原告非天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民。

以上事實有天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會與天津市建盛建筑工程有限公司簽訂的《關于聯合興建居民住宅樓的合作協議》、房屋買賣合同及收據、靜海縣中旺鎮大莊子村河畔家園集資建樓組委會出具的房屋所有權證書、一審法院詢問筆錄、闞同普戶籍信息及原、被告當庭陳述為證。

一審法院認為，1、關于原告與靜?？h中旺鎮大莊子村河畔家園集資建房項目辦公室簽訂的《房屋買賣合同》是否有效的問題?！秶鴦赵恨k公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。原告與靜海縣中旺鎮大莊子村河畔家園集資建房項目辦公室簽訂的《房屋買賣合同》是出售興建于靜海區中旺鎮大莊子村的房屋，原告戶籍地為天津市河西區，非天津市靜海區中旺鎮大莊子村集體經濟組織成員，其與靜?？h中旺鎮大莊子村河畔家園集資建房項目辦公室簽訂的《房屋買賣合同》違反了法律、行政法規的強制性規定，該《房屋買賣合同》為無效合同，故對原告要求確認合同無效的訴訟請求一審法院依法予以支持。

2、關于本案各被告對原告繳納的購房款、購儲藏間款及產生的利息損失是否承擔給付責任的問題。原告在訴訟過程中申請撤銷對被告靜?？h中旺鎮大莊子村河畔家園集資建房項目辦公室的訴訟請求，經審查，靜?？h中旺鎮大莊子村河畔家園集資建房項目辦公室未在工商部門辦理登記注冊手續，原告的申請亦不違反法律規定，故對原告的該項請求，一審法院予以準予。被告張兆亭開發建設天津市靜海區中旺鎮大莊子村河畔家園小區項目，其未能提供其已獲得建設工程許可證和辦理了建設用地審批手續的證據，亦未提供相關的商品房銷售許可證書，且張兆亭實際收取了原告繳納的相關購房款項，故被告張兆亭應返還原告繳納的購房款及購儲藏間款并給付原告由此產生的利息損失。被告天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會于本村興建河畔家園住宅樓項目，其雖主張該項目所涉土地系建設用地，有合法的審批手續，但其未向一審法院提交相關證據證實其主張，故天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會對原告繳納購房款及購儲藏間款的返還及產生的利息損失亦應承擔連帶給付責任。被告天津領跑房地產營銷策劃有限公司認為原告所購房屋并非由其銷售，原告繳納的相關款項亦非由其收取，原告雖主張所購房屋由天津領跑房地產營銷策劃有限公司銷售，天津領跑房地產營銷策劃有限公司應承擔返還其購房款、購儲藏間款及利息損失的責任，但原告對此未向一審法院提交相關證據證實其繳納的相關款項由天津領跑房地產營銷策劃有限公司收取，被告張兆亭雖主張天津市靜海區中旺鎮大莊子村河畔家園項目房屋（含原告所購房屋）整體委托給被告天津領跑房地產營銷策劃有限公司銷售，現與天津領跑房地產營銷策劃有限公司就河畔家園項目已結算完畢，被告天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會亦認為涉訴房屋由天津領跑房地產營銷策劃有限公司銷售，但被告天津領跑房地產營銷策劃有限公司對此不予認可，主張涉訴房屋并非由其銷售，被告張兆亭及天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會未能就其主張提交相關證據予以證實，且被告張兆亭認可為購房者出具收據的員工趙振榮系其雇傭，故原告請求天津領跑房地產營銷策劃有限公司返還其購房款、購儲藏間款并給付相關利息損失，證據不足，一審法院不予支持。被告天津市建盛建筑工程有限公司雖向一審法院表示，由張兆亭代表天津市建盛建筑工程有限公司與天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會簽訂的《關于聯合興建居民住宅樓的合作協議》系張兆亭冒用天津市建盛建筑工程有限公司的名義，其未獲得天津市建盛建筑工程有限公司的授權，所用公章亦是由其私刻而得，被告張兆亭雖對此予以認可，但原告對此不予認可，被告天津市建盛建筑工程有限公司與被告張兆亭作為本案被告在對此節事實的陳述上雖表述一致，但未能提供相關證據證實其各自的主張，故就被告天津市建盛建筑工程有限公司的抗辯理由，一審法院不予采信。被告天津市建盛建筑工程有限公司經一審法院合法傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，應視為對其依法享有權利的放棄。天津市建盛建筑工程有限公司在明知張兆亭沒有房地產開發經營資質，卻允許張兆亭以其名義從事房地產開發、對外開展經濟活動、簽訂協議，天津市建盛建筑工程有限公司作為被掛靠的單位，應承擔由此產生的風險，故對被告張兆亭在返還原告購房款、購儲藏間款及利息損失上應承擔連帶責任。3、關于被告張兆亭、天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會、天津市建盛建筑工程有限公司賠償原告相應利息損失的數額問題?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。原告與靜海縣中旺鎮大莊子村河畔家園集資建房項目辦公室簽訂的《房屋買賣合同》因違反了國家法律和行政法規的有關規定而無效，原告作為完全民事行為能力人，在購買房屋時應當注意到所購買的房屋是否在有關部門辦理相關手續，因其未盡到相應的審查義務致糾紛發生，原告自身也存在一定過錯，對其造成的利息損失應承擔相應的責任。本案中原告的損失為其已經繳納的購房款及購儲藏間款從繳納之日即2013年10月19日起至返還之日止銀行同期貸款的利息，綜合原、被告過錯程度，一審法院酌定該項損失以原告及被告張兆亭、天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會、天津市建盛建筑工程有限公司雙方各承擔50%為宜。

綜上，一審法院經調解未果，判決如下：一、原告闞同普與靜?？h中旺鎮大莊子村河畔家園集資建房項目辦公室于2013年10月19日簽訂的《房屋買賣合同》無效。二、被告張兆亭于本判決生效后十日內返還原告闞同普購房款252997元，購儲藏間款47096元，以上共計300093元，并以300093元為基數按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算給付原告自2013年10月19日起至本判決確定的給付之日止的期間利息的50%。三、被告天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會、天津市建盛建筑工程有限公司對上述款項承擔連帶給付責任。四、駁回原告闞同普的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費6342元，由被告張兆亭、天津市靜海區中旺鎮大莊子村村民委員會、天津市建盛建筑工程有限公司承擔。

本院二審期間，當事人沒有提交新的證據。

對當事人二審爭議的事實，本院認定如下：本院查明的事實與一審法院查明的案件事實一致。

案經本院調解，雙方未能達成一致意見。

本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利的后果。關于上訴人張兆亭在上訴中主張本案涉及的買賣合同是合同雙方真實意思表示，并不存在合同法相關條款認定合同無效的情形。該合同真實有效，各方當事人應遵守、履行，但該買賣合同違反了法律、行政法規的強制性規定，故上訴人張兆亭的該項上訴請求，本院不予支持。關于上訴人張兆亭強調被上訴人買房的行為也違反了法律強制性規定，其行為的違法性不應受到保護，退回購房款的主張不應得到支持上訴主張，因上訴人張兆亭未能提供證據加以證明其上訴主張成立，且《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；”故上訴人張兆亭的上訴請求事實和法律依據不足，本院不予支持。關于上訴人張兆亭強調被上訴人購房后已入住且被上訴人的起訴超出訴訟時效期限，應依法駁回的上訴主張，因上訴人張兆亭未能提供證據加以證明其上訴主張成立，故本院不予支持。

綜上所述，上訴人張兆亭的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費5801元，由上訴人張兆亭負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　　劉　俊

代理審判員　　黨國華

代理審判員　　謝　宏

二〇一六年十一月十四日

書　記　員　　王　越

附：本裁判文書所依據法律規定的具體條文：

1、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款：

第二審人民法院對上訴案件，應當組成合議庭，開庭審理。經過閱卷、調查和詢問當事人，對沒有提出新的事實、證據或者理由，合議庭認為不需要開庭審理的，可以不開庭審理。

2、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項：

第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定