浙江省寧海縣人民法院

民 事 判 決 書

（2016）浙0226民初6909號(hào)

原告：寧海縣躍龍街道南門股份經(jīng)濟(jì)合作社，住所地：寧海縣躍龍街道塔山路8-1號(hào)。

法定代表人：吳建國，該經(jīng)濟(jì)合作社社長。

委托訴訟代理人：徐澤云，浙江知仁律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：王坤，浙江知仁律師事務(wù)所律師。

被告：丁寧峰，住寧海縣。

原告寧海縣躍龍街道南門股份經(jīng)濟(jì)合作社與被告丁寧峰為農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法由代理審判員嚴(yán)慧慧適用簡易程序獨(dú)任審判。本案于2016年11月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告寧海縣躍龍街道南門股份經(jīng)濟(jì)合作社的委托訴訟代理人徐澤云，被告丁寧峰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告寧海縣躍龍街道南門股份經(jīng)濟(jì)合作社起訴稱，原、被告雙方于2011年7月16日簽訂《房屋買賣協(xié)議》一份，約定原告將寧海縣××龍街道紡織東路××北邊、編號(hào)××（現(xiàn)為××龍街道紡織東路××）以1300000元出售給被告，被告一直居住使用該房屋至今。因被告非原告本村村民，無法辦理相關(guān)權(quán)屬。原告認(rèn)為，訴爭房屋所占土地系原告村集體所有的土地，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。故原告訴至法院，要求確認(rèn)原、被告于2011年7月16日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效。

原告寧海縣躍龍街道南門股份經(jīng)濟(jì)合作社為證明上述事實(shí)，在本案審理過程中舉證如下：

①2010年12月19日拍賣細(xì)則復(fù)印件一份，擬證明參與拍賣需要押金500000元，中標(biāo)后支付房款總額的50%以上，并載明房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為個(gè)人集體所有、由各戶自行辦理國有性質(zhì)的事實(shí)。

②《房屋買賣協(xié)議》復(fù)印件一份，擬證明原、被告簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定房屋價(jià)款以及支付方式等，未約定事項(xiàng)按照拍賣細(xì)則實(shí)行的事實(shí)。

被告丁寧峰答辯稱，對(duì)于簽訂2011年7月16日《房屋買賣協(xié)議》無異議，并支付了購房款500000元。原告通過公開拍賣程序拍賣涉案房屋，并加蓋拍賣公司和原告公章，且經(jīng)過原告村方集體討論通過同意拍賣，拍賣程序合法，公章也系有效，故被告認(rèn)為雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》應(yīng)為有效。2010年11月20日簽訂了拍賣成交確認(rèn)書，載明了成交狀況，后于2011年7月16日簽訂《房屋買賣協(xié)議》，《房屋買賣協(xié)議》系事后補(bǔ)簽。根據(jù)合同約定先支付購房款500000元，其余待權(quán)屬證書辦理后一次性付清。被告已居住涉案房屋長達(dá)六年，原告均未主張合同無效且在今年年初向被告收取210000元作為辦理權(quán)屬證書費(fèi)用。

被告丁寧峰為證明上述事實(shí)，在本案審理過程中舉證如下：

①2010年1月2日《住宅房招標(biāo)拍賣細(xì)則》一份，擬證明原告在第一次拍賣時(shí)承諾可以辦理國有性質(zhì)產(chǎn)權(quán)的事實(shí)。

②2010年12月18日原告方會(huì)議記錄一份，擬證明原告公開拍賣涉案房屋經(jīng)過村集體討論決定、拍賣有效的事實(shí)。

③2010年12月20日成交確認(rèn)書一份，擬證明原、被告之間簽訂的房屋買賣合同有效的事實(shí)。

原、被告提供的證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院認(rèn)證如下：

1.原告提供的證據(jù)①，被告認(rèn)為系復(fù)印件需要提供原件予以核對(duì)，如果真實(shí)，被告認(rèn)為本次拍賣細(xì)則與第一次拍賣細(xì)則不同、但房屋性質(zhì)相同，故要求參照第一次拍賣細(xì)則執(zhí)行；另支付的押金500000元在拍賣成交后抵扣房屋首付款，而非支付二筆款項(xiàng)；如果原告可將房屋產(chǎn)權(quán)登記至被告名下，被告可以自行辦理國有性質(zhì)產(chǎn)權(quán)。本院經(jīng)審查，認(rèn)為原告無法提供原件予以核對(duì)，且無法證明與本案有關(guān)聯(lián)，本院對(duì)該證據(jù)不予認(rèn)定。

2.原告提供的證據(jù)②，被告無異議，本院予以認(rèn)定。

3.被告提供的證據(jù)①，原告對(duì)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為拍賣細(xì)則所載內(nèi)容與涉案房屋不同，與本案無關(guān)。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定。

4.被告提供的證據(jù)②，原告對(duì)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為會(huì)議討論的事項(xiàng)因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無效，并非村方集體討論決定即可認(rèn)為房屋買賣合同有效。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定。

5.被告提供的證據(jù)③，原告對(duì)真實(shí)性無異議，但認(rèn)為只能證明雙方之間存在房屋買賣行為，不能證明該行為即為合法的事實(shí)。本院經(jīng)審查，對(duì)該組證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定。

經(jīng)審理，本院認(rèn)定事實(shí)如下：

2011年7月16日，原告與被告簽訂《房屋買賣協(xié)議》一份，約定原告將坐落于寧海縣××龍街道紡織東路××北邊、編號(hào)××（現(xiàn)為××龍街道紡織東路××）以1300000元出售給被告。被告已支付購房款共計(jì)500000元。

本院認(rèn)為，涉案房屋所在土地屬于寧海縣躍龍街道南門村集體所有，被告并非該村村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。被告以涉案房屋通過拍賣取得、南門村村集體討論同意等認(rèn)為涉案合同有效，依據(jù)不足，本院不予采納。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)，《中華人民共和國土地管理法》第八條之規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)原告寧海縣躍龍街道南門股份經(jīng)濟(jì)合作社與被告丁寧峰于2011年7月16日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效。

本案受理費(fèi)100元，減半收取50元，由被告丁寧峰負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省寧波市中級(jí)人民法院。

代理審判員　　嚴(yán)慧慧

二〇一六年十二月六日

代書　記員　　蔣婷婷