上海市浦東新區人民法院

民 事 判 決 書

（2015）浦民一（民）初字第7771號

原告李榮章。

原告李慧。

原告李紫丹。

上列三原告共同委托代理人陳建華，上海陳建華律師事務所律師。

上列三原告共同委托代理人劉極軍，上海陳建華律師事務所律師。

被告范秀珍。

被告范紅。

被告張海榮。

被告張靈杰。

法定代理人張海榮。

法定代理人范紅。

被告范軍。

上列五被告共同委托代理人程時宏。

被告周劍。

被告周卓男。

原告李榮章、李慧、李紫丹與被告范秀珍、范紅、張海榮、張靈杰、范軍、周劍、周卓男房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年2月26日立案受理后，依法適用簡易程序，于2015年4月1日公開開庭進行了審理，后依法轉為普通程序，于2015年6月25日公開開庭進行了審理。原告李榮章及原告李榮章、李慧、李紫丹的委托代理人陳建華、劉極軍，被告范軍以及被告范秀珍、范紅、張海榮、張靈杰、范軍的委托代理人程時宏到庭參加訴訟。被告周劍、周卓男經本院依法傳喚，無正當理由，拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。

原告李榮章、李慧、李紫丹訴稱，三原告系父女關系。被告范秀珍系被告范紅、范軍之母，被告范紅與被告張海榮系夫妻，育有一子即被告張靈杰，被告范軍與被告周劍育有一子即被告周卓男。范軍與周劍現已離婚。

2004年5月22日，原告李榮章與被告范紅、范軍簽訂《農村房屋宅基地轉讓協議》一份，約定，被告范秀珍的土地使用證名下原有房屋三上三下房屋已陳舊老化，經向有關部門申請已備有本區土地規劃審核批準建房許可報告2份，戶名系被告范紅與范軍，在原有宅基地包括自留地可拆建三上三下房屋2幢，中間有弄堂，不連體，全部轉讓，一次買斷，價格為人民幣（以下幣種相同）70萬元，之后的建房費用由原告自行承擔。因原告不屬本村村民，故合同還約定，若政策允許辦理過戶手續的情況下，被告必須幫助原告盡快辦好過戶手續。簽約后，原告即向被告付清了購房款70萬元，并拆除范秀珍的老房，按范紅、范軍的2份建房許可證的規劃，自費建造了房屋兩幢，居住使用至今。

之后，原告獲悉建造的新房可以辦理房屋產權證，故找范秀珍協商，范秀珍表示房屋已經出賣給原告，由原告自行解決。2007年11月15日，原告建造的2幢房屋取得了上海市房地產權證，登記權利人分別為范紅與范軍，地址為浦東新區惠南鎮南園路XXX弄XXX號、XXX號。因系爭房屋地址早在1997年就已列入動遷征地范圍，現土地性質已轉為國有土地，現系爭房屋已具備過戶的條件，被告應當配合原告辦理過戶，但原告多次要求，被告均不予理睬，為此訴請1、請求依法確認2004年5月22日簽訂的農村房屋宅基地轉讓協議有效；2、請求判決被告協助原告辦理浦東新區惠南鎮南園路XXX弄XXX號、XXX號房屋產權變更登記；3、訴訟費由被告承擔。

被告范秀珍、范紅、張海榮、張靈杰、范軍辯稱，簽約情況屬實，被告亦已收到購房款，但原告早在簽約前已享受過農村房屋的拆遷安置，不具備購買被告房屋的條件，且被告范紅、范軍簽約不能代表其余被告的意見，故不同意原告的全部訴訟請求，要求返還建造的房屋。

被告周劍、周卓男未作答辯。

經審理查明：三原告系父女關系。被告范秀珍系被告范紅、范軍之母，被告范紅與被告張海榮系夫妻，育有一子即被告張靈杰，被告范軍與被告周劍育有一子即被告周卓男。范軍與周劍現已離婚。

2003年7月，申請人范軍及周劍、子周卓男經批準建房，房屋2層，建筑占地80平方米，建筑面積160平方米，同時，申請人范紅及其夫張海榮、子張靈杰、母范秀珍經批準建房，房屋2層，建筑占地105平方米，建筑面積210平方米，拆除住房226平方米，副舍13.88平方米。

1997年3月，南匯縣人民政府的南府土（1997）81號文，批準上海海東房地產有限公司征用南匯工業園區匯南村三組土地31626平方米，二組土地18216平方米，因此帶征匯南村3組土地71106平方米，二組土地20142平方米，撤銷該2個生產隊建制。

2004年5月22日，原告李榮章、李慧、李紫丹（乙方）與被告范秀珍、范紅、范軍（甲方）簽訂《農村房屋宅基地轉讓協議》一份，合同第一條約定：甲方有意將南匯惠南鎮工業園區惠南村2組281號老式樓房二層三上三下另附什用間一間，包括左右前后場地、自留地，全部轉讓一次買斷，開價70萬元。第二條約定：甲方房屋性質：私有，土地性質：集體有宅基地使用權證。第三條約定：甲方：因原三上三下房屋陳舊老化，經向有關部門申請已備有本區土地規劃審核批準建房許可報告二份，在原有宅基地包括自留地可拆建六上六下（三層加屋面），中間有弄堂。不連體。全部轉讓，一次買斷。合同第四條約定：建房四址定位于面積，以建房報告為準。合同第八條約定：乙方購置后準備接甲方提供建房報告四址定位。拆建六上六下中間有弄堂（不連體），房屋兩幢，建房一切費用由乙方自負，但甲方所提供上述1-5條內容定為真實，否則按違約認處給予經濟賠償。合同第九條約定：乙方在建房過程中，施工隊進場前，甲方必須配合乙方疏通環節，做好方方面面的工作，順利地按建房報告上的四址，交與園區村建辦有關人員來敲打宅基樁，有關應酬開支費用由乙方負。合同第十條約定：付款方式：分二次付清。1、協議簽訂雙方簽字后甲方先交付房屋及宅基（交付有關房屋所有復印的復印件包括宅基使用權證復印件）乙方收到后付總價的50%即35萬元。2、土建順利開工后正式建造甲方應把所有關于建房許可證報告宅基地使用證原件等有效證件全部交與乙方付款50%即35萬元。一次付清。合同十一條約定：乙方原籍不屬本村，如果政策允許辦理過戶手續的情況下，甲方必須幫助開通環節盡快做好過戶手續，一旦甲方全額收到上述轉讓款項后，有關建好后的房屋產權及宅基使用權全歸乙方所有，若手續在尚未辦妥的情況下，遭遇動拆遷一切經濟待遇全部歸乙方所有，甲方必須負責代辦，不得侵占任何經濟利益否則按違約認處。甲方代表落款處由范紅、范軍簽名，乙方代表落款處由李榮章簽名。之后，原告按約向范紅、范軍支付了房款70萬元整。

2004年6月，原告將上述原房屋拆除，并根據上述范紅、范軍的建房核準報告建造了房屋六上六下。該房屋于2007年11月15日取得了房屋產權證二份，分別為產權人范紅，房屋地址惠南鎮南園路XXX弄XXX號，建筑面積251.49平方米；產權人范軍，房屋地址惠南鎮南園路XXX弄XXX號，建筑面積251.49平方米。

以上事實，由經庭審質證的農村房屋宅基地轉讓協議、農村宅基地使用證、征地費包干協議書、建房申請審核表、確認表、調查報告書、房地產權證、南府土（1997）81號文及到庭原、被告的陳述在案佐證。

本院認為，依法成立的合同受法律保護。當事人在行使權利履行義務時，應遵守誠實信用的原則。被告范紅、范軍、范秀珍已將原房屋出賣給原告，同時將范紅、范軍已經批準的拆除老房建新房權利亦轉讓給了原告，被告范紅、范軍已按約收取了全部轉讓費，符合房屋買賣的實質要件。被告主張范紅、范軍出賣老房及建新房的權利，不能代表其余被告的意見，原告則認為，眾被告系親屬，范紅、范軍系代表家庭處分了老房及建新房權利，本院認為，被告范紅、范軍系建新房的申請人，被告之間原系家庭成員關系，眾被告在如此長時間內從未對雙方之間的房屋買賣提出異議，故本院采信原告之述。雖然農村宅基地具有較強的人身屬性，在確定農村宅基地上所建造房屋的權屬時，應當對宅基地使用人的權利予以保護，但也應當考慮土地的實際使用和建房出資情況。綜合本案事實，被告具有對系爭房屋的宅基地使用權，在不違背他人和公共利益的情況下，有讓他人使用的權利。因此，原告在該宅基地上建房并不違法，雙方因此形成的合同關系受法律保護，對當事人具有法律約束力。對此，當事人應當以誠相待，恪守諾言，嚴格履行自己的義務，不得擅自毀約。被告周劍、周卓男經本院依法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，其放棄了舉證、質證及抗辯的權利，由此產生的法律后果，應由其自行承擔。

綜上所述，根據《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

一、原告李榮章、李慧、李紫丹與被告范秀珍、范紅、范軍于2004年5月22日簽訂的《農村房屋宅基地轉讓協議》有效；

二、被告范軍、周劍、周卓男應于本判決生效之日起十五日內協助原告李榮章、李慧、李紫丹辦理將上海市浦東新區惠南鎮南園路XXX弄XXX號房屋產權過戶登記至原告李榮章、李慧、李紫丹名下的手續；

三、被告范紅、張海榮、張靈杰、應于本判決生效之日起十五日內協助原告李榮章、李慧、李紫丹辦理將上海市浦東新區惠南鎮南園路XXX弄XXX號房屋產權過戶登記至原告李榮章、李慧、李紫丹名下的手續。

案件受理費人民幣10，800元，由被告范秀珍、范紅、張海榮、張靈杰、范軍、周劍、周卓男負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審　判　長　　張卓郁

審　判　員　　楊曉云

人民陪審員　　曹　璐

二〇一五年八月二十一日

書　記　員　　陳佳琳

附：相關法律條文

一、《中華人民共和國合同法》

第六條當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。

第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。

二、《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百四十四條被告經傳票傳喚，無正當理由拒不到庭的，或者未經法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。