北京市大興區(qū)人民法院

　　民事判決書

　　（2017）京0115民初1174號(hào)

　　原告：劉某，男，1984年5月20日出生，住北京市豐臺(tái)區(qū)。

　　委托訴訟代理人：劉正東(系原告劉某之父)，男，1959年2月2日出生，中國(guó)新興建設(shè)開發(fā)總公司職員，住北京市豐臺(tái)區(qū)。

　　委托訴訟代理人：尚易，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

　　被告：北京維京宏強(qiáng)投資管理有限公司，住所地北京市大興區(qū)。

　　法定代表人：馬光平，總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：許夢(mèng)婕，女，1985年11月6日出生，北京維京宏強(qiáng)投資管理有限公司職員，住北京市大興區(qū)。

　　委托訴訟代理人：王新安，北京市中凱律師事務(wù)所律師。

　　原告劉某與被告北京維京宏強(qiáng)投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱維京宏強(qiáng)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序由代理審判員渠陽振獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某的委托訴訟代理人劉正東、尚易，被告維京宏強(qiáng)公司的委托訴訟代理人許夢(mèng)婕、王新安到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告劉某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令原告劉某與被告維京宏強(qiáng)公司簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同（合同編號(hào)：20117-014）》無效；2、判令被告維京宏強(qiáng)公司返還原告劉某位于北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)A9街區(qū)編號(hào)為A9M1地塊J2幢B單元1105室的購(gòu)房款852750元、裝修費(fèi)96493元、物業(yè)費(fèi)9634元、委托代理費(fèi)600元、印花稅427元、公共維修基金12944元、契稅25583元，共計(jì)998431元；3、判令被告維京宏強(qiáng)公司賠償原告劉某信賴?yán)鎿p失；4、本案案件受理費(fèi)由被告維京宏強(qiáng)公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：2011年，原告劉某因工作原因調(diào)動(dòng)到北京市大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)，考慮到上班路程較遠(yuǎn)便就近尋找房源，在網(wǎng)上看到《國(guó)際E莊》的售房信息，發(fā)現(xiàn)該樓盤與原告劉某工作單位較近，經(jīng)過實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)有大批房屋出售且J號(hào)樓已全部入住，附近環(huán)境、配套也如網(wǎng)上所說。原告劉某于2011年8月29日看房后預(yù)付一萬元定金，后2011年9月9日與朋友一起到售房處與被告維京宏強(qiáng)公司簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同（合同編號(hào)：20117-014）》，合同中約定720天配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，但至今被告維京宏強(qiáng)公司一直未協(xié)助辦理。后原告劉某多次找到被告維京宏強(qiáng)公司要求辦理產(chǎn)權(quán)登記事宜，但被告維京宏強(qiáng)公司均以各種理由推脫。后通過其他住戶訴訟得知該訴爭(zhēng)房屋從房屋出售至今目前根本無法辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故現(xiàn)原告劉某請(qǐng)求法院認(rèn)定原、被告簽訂的合同無效，返還購(gòu)房款，裝修費(fèi)，物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，并賠償原告劉某的信賴?yán)鎿p失。

　　被告維京宏強(qiáng)公司辯稱，一、原告劉某主張合同無效沒有事實(shí)及法律依據(jù)。對(duì)于合同效力，大興區(qū)人民法院在2014年相關(guān)的案件中已經(jīng)有明確的認(rèn)定，法院在生效判決中認(rèn)為，該房屋出售需要經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)同意，尚未批準(zhǔn)前該合同效力待定。二審法院也認(rèn)為目前政府行政主管部門正在對(duì)本項(xiàng)目所涉及的事宜進(jìn)行研究，在相關(guān)處理意見作出之前，對(duì)于本案所涉遲延辦證的違約金問題，人民法院暫時(shí)不宜支持。依據(jù)法律規(guī)定，已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確認(rèn)的事實(shí)，當(dāng)事人無需舉證，同時(shí)應(yīng)當(dāng)成為認(rèn)定相關(guān)事實(shí)的直接依據(jù)。原告劉某請(qǐng)求確認(rèn)合同無效違背相關(guān)事實(shí)，也無任何法律依據(jù)。二、被告維京宏強(qiáng)公司的相關(guān)合同義務(wù)尚未發(fā)生，履行合同無過錯(cuò)。依據(jù)雙方之間簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》第十八條第二項(xiàng)之約定，被告維京宏強(qiáng)公司為原告劉某辦理房屋權(quán)屬證明期限的起算時(shí)間為房屋交付使用且原告劉某向被告維京宏強(qiáng)公司提交全部辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移的相關(guān)資料后，即同時(shí)滿足兩個(gè)條件后，被告維京宏強(qiáng)公司才有在720個(gè)工作日內(nèi)為原告劉某辦理房屋權(quán)屬證明的義務(wù)，被告維京宏強(qiáng)公司的合同義務(wù)尚未發(fā)生，房屋權(quán)屬辦理期限起算的時(shí)間尚未開始，現(xiàn)無法履行，亦不應(yīng)履行。根據(jù)《房屋轉(zhuǎn)讓合同》附件五第七條約定，如前所述，原告劉某從未向被告維京宏強(qiáng)公司提交任何辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料，被告維京宏強(qiáng)公司依約不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告維京宏強(qiáng)公司曾于2011年和2013年兩次將辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證明的資料及分割報(bào)告分別報(bào)送北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國(guó)土房管局和北京市城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)。2012年4月23日，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)向北京市政府出具的《北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)關(guān)于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)源創(chuàng)中心等四個(gè)歷史工業(yè)研發(fā)項(xiàng)目辦理分割轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的請(qǐng)示》，明確涉案樓房屬于2010年10月1日前的項(xiàng)目，屬于可以分割銷售的樓盤，同意分割銷售，但北京市政府至今沒有對(duì)此給予答復(fù)。對(duì)此被告維京宏強(qiáng)公司無過錯(cuò)。三、不同意原告劉某的其他訴訟請(qǐng)求。原告劉某主張的裝修費(fèi)無事實(shí)依據(jù)；物業(yè)費(fèi)系物業(yè)公司收取，屬于另一法律關(guān)系，與本案無關(guān)；所主張的信賴?yán)鎿p失沒有任何依據(jù)。如合同解除，被告維京宏強(qiáng)公司不同意支付這些費(fèi)用。綜上，被告維京宏強(qiáng)公司按時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證明的義務(wù)尚未發(fā)生，已無法履行，造成房屋產(chǎn)權(quán)證至今未能辦理完畢的原因不可歸責(zé)于被告維京宏強(qiáng)公司，被告維京宏強(qiáng)公司不應(yīng)承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。

　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，原告劉某依法向本院提交以下證據(jù)：1、房屋轉(zhuǎn)讓合同；2、物業(yè)管理服務(wù)合同；3、治安消防協(xié)議書；4、認(rèn)購(gòu)款收據(jù)；5、購(gòu)房發(fā)票；6、刷卡憑條；7、委托辦理費(fèi)；8、印花稅；9、契稅；10、公共維修基金；11、物業(yè)費(fèi)收據(jù)；12、房屋裝修合同單據(jù)；13被告維京宏強(qiáng)公司開發(fā)的名片及廣告。被告維京宏強(qiáng)公司依法向本院提交以下證據(jù)：1、不動(dòng)產(chǎn)登記證書；2、北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)文件；3、大興法院2014年的判決書；4、二中院的判決書。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被告維京宏強(qiáng)公司對(duì)原告劉某提交證據(jù)發(fā)表以下質(zhì)證意見：證據(jù)1真實(shí)性認(rèn)可；證據(jù)2合同的簽訂主體不是本案的被告維京宏強(qiáng)公司，是物業(yè)管理合同法律關(guān)系，與本案沒有關(guān)聯(lián)性；證據(jù)3簽訂主體不是本案的被告維京宏強(qiáng)公司，是物業(yè)管理合同法律關(guān)系，與本案沒有關(guān)聯(lián)性；證據(jù)4、5、6、7、8、9、10均認(rèn)可；證據(jù)11與本案無關(guān)；證據(jù)12真實(shí)性不認(rèn)可，與案件需要返還的目的無關(guān)；證據(jù)13真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。原告劉某對(duì)被告維京宏強(qiáng)公司提交的證據(jù)發(fā)表以下質(zhì)證意見：證據(jù)1對(duì)復(fù)印件不發(fā)表質(zhì)證意見，單獨(dú)質(zhì)證；證據(jù)2真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，文件是在2012年簽訂的，但是合同時(shí)在2011年簽訂，所以應(yīng)該無關(guān)。對(duì)當(dāng)事人無爭(zhēng)議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。

　　本院經(jīng)審查認(rèn)定事實(shí)如下：2011年9月9日，原告劉某（受讓方）與被告維京宏強(qiáng)公司（轉(zhuǎn)讓方）簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。合同第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)約定：轉(zhuǎn)讓方以出讓方式取得座落于開發(fā)區(qū)路東新區(qū)A9街區(qū)、編號(hào)為A9M1的地塊的國(guó)有土地使用權(quán)；該地塊國(guó)有土地使用證號(hào)為：開有限國(guó)有（2007）第41號(hào)；該土地使用面積為41706.2平方米，規(guī)劃用途為工業(yè)用地；轉(zhuǎn)讓方經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，暫定名國(guó)際E莊；建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為2009規(guī)（開）建字0075，施工許可證為[2009]施[經(jīng)]建字0101號(hào)。第二條基本情況約定：該房屋為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的J1幢A座第14層1411號(hào)，該房屋用途為辦公（創(chuàng)意工作室），房屋建筑面積暫定為64.72平方米（以最終測(cè)繪為準(zhǔn)）。第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款約定：該房屋轉(zhuǎn)讓方與受讓方約定，按照建筑面積計(jì)算該房屋價(jià)款，該房屋總價(jià)款為852750元。第五條付款方式及期限約定：房款已交426000元，其余房款426750元于2011年12月31日之前交清。第十條房屋交付日期及條件約定：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)在受讓方付清全部房款的情況下，于2011年9月9日前向受讓方交付該房屋；該房屋已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表，有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該房屋面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書。第十八條產(chǎn)權(quán)登記約定：（一）受讓方同意委托轉(zhuǎn)讓方向權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記，代辦手續(xù)費(fèi)每單套600元；（二）轉(zhuǎn)讓方承諾在房屋交付使用、且受讓方向轉(zhuǎn)讓方提交全部辦理權(quán)屬證明的相關(guān)資料后720工作日內(nèi)，為受讓方辦理房屋權(quán)屬證明；1、如因轉(zhuǎn)讓方的責(zé)任，受讓方未能在房屋交付使用后720個(gè)工作日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，受讓方有權(quán)退房。若受讓方退房，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)自受讓方書面退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還受讓方全部已付款，并按中國(guó)人民銀行活期存款利率支付利息。若受讓方不退房，自約定受讓方應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日止，轉(zhuǎn)讓方按受讓方已付款的百分之一計(jì)算承擔(dān)違約金，并于受讓方實(shí)際取得房屋所有權(quán)證書之日起30日內(nèi)支付；2、如因受讓方的責(zé)任，受讓方未能在房屋交付使用之日后720工作日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，由受讓方承擔(dān)責(zé)任。合同第二十二條約定免責(zé)條款：如因法律法規(guī)、政策及政府管理機(jī)關(guān)的原因造成轉(zhuǎn)讓方和受讓方不能按照約定履行本合同，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。該合同還約定了其他內(nèi)容。

　　合同簽訂后，原告劉某向被告維京宏強(qiáng)公司支付了全部購(gòu)房款852750元、印花稅427元、契稅25583元、公共維修基金12944元、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)600元。被告維京宏強(qiáng)公司向原告劉某交付了涉案房屋。收房后，原告劉某對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修。另，原告劉某向北京宜興嘉業(yè)物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及公共照明費(fèi)9634元。

　　另查：涉案房屋所在土地系被告維京宏強(qiáng)公司通過與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)土地主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同所取得，規(guī)劃用途為工業(yè)用地。該項(xiàng)目于2006年7月28日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，于2007年8月17日取得土地使用權(quán)證書，于2009年10月9日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，于2011年1月20日取得建筑工程施工許可證，于2011年3月28日取得建設(shè)工程規(guī)劃核驗(yàn)（驗(yàn)收）意見（合格告知書）。

　　2010年10月8日，北京市國(guó)土資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目監(jiān)管有關(guān)問題的通知》；2010年11月18日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項(xiàng)目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》。兩份文件均對(duì)已建成工業(yè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓和出售及已建成非住宅項(xiàng)目的分割登記做出了明確的限制規(guī)定，明確研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目不得擅自改變土地用途，未經(jīng)批準(zhǔn)，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，并明確2010年10月1日之前已辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、土地或建設(shè)手續(xù)的研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目，需要申報(bào)預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售確認(rèn)的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革、經(jīng)濟(jì)信息、規(guī)劃、國(guó)土等部門審核通過后，報(bào)市政府審批。

　　2012年，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)向北京市人民政府呈交請(qǐng)示文件即《北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)關(guān)于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)源創(chuàng)中心等四個(gè)歷史工業(yè)研發(fā)項(xiàng)目辦理分割轉(zhuǎn)讓有關(guān)問題的請(qǐng)示》（京技管文【2012】10號(hào)），該文件載明：包括涉案房屋所在項(xiàng)目在內(nèi)的四個(gè)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)取得時(shí)間均為2002年至2007年，相關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)均在2010年10月1日前辦理的，目前均已全部竣工。根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目監(jiān)管有關(guān)問題的通知》的要求，經(jīng)認(rèn)真研究，開發(fā)區(qū)管委會(huì)擬對(duì)該四個(gè)歷史項(xiàng)目采取按經(jīng)營(yíng)性用地標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)齊土地出讓金和市政設(shè)施配套費(fèi)，不改變用地性質(zhì)的方式，允許其根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)用途分割銷售房屋。上述方案已經(jīng)征求市住建委及相關(guān)委辦局同意，現(xiàn)上報(bào)市政府核準(zhǔn)。

　　再查，被告維京宏強(qiáng)公司向原告劉某轉(zhuǎn)讓房屋并未辦理房屋銷售許可。被告維京宏強(qiáng)公司已辦理涉案房屋初始登記，尚未為原告劉某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。被告維京宏強(qiáng)公司主張其曾就涉案房屋分割銷售問題向相關(guān)政府部門申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證，未能辦理下來是政府原因。

　　本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為原告劉某與被告維京宏強(qiáng)公司簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》的效力問題。雖然該合同系雙方真實(shí)意思表示，但合同內(nèi)容必須符合相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。原告劉某與被告維京宏強(qiáng)公司簽訂合同之時(shí)，涉案房屋所在土地屬于工業(yè)項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地。被告維京宏強(qiáng)公司擬未經(jīng)審批，將房屋分割銷售，存在違規(guī)改變土地用途之嫌，勢(shì)必影響社會(huì)公共利益。故原告劉某與被告維京宏強(qiáng)公司簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》應(yīng)屬無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告維京宏強(qiáng)公司返還原告劉某位于北京市北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)A9街區(qū)編號(hào)為A9M1地塊J2幢B單元1105室的購(gòu)房款852750元、委托代理費(fèi)600元、印花稅427元、公共維修基金12944元、契稅25583元，以上共計(jì)892304元。關(guān)于原告劉某主張的裝修費(fèi)損失，因雙方對(duì)于合同無效均有過錯(cuò)，本院依據(jù)雙方的過錯(cuò)程度依法予以酌定。原告劉某主張的物業(yè)費(fèi)損失及信賴?yán)鎿p失于法無據(jù)，對(duì)于其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：

　　一、原告劉某與被告北京維京宏強(qiáng)投資管理有限公司簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效；

　　二、被告北京維京宏強(qiáng)投資管理有限公司返還原告劉某購(gòu)房款852750元、委托代理費(fèi)600元、印花稅427元、公共維修基金12944元、契稅25583元（于本判決生效后十日內(nèi)履行）；

　　三、被告北京維京宏強(qiáng)投資管理有限公司賠償原告劉某裝修款50000元（于本判決生效后十日內(nèi)履行）；

　　四、駁回原告劉某的其他訴訟請(qǐng)求。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　案件受理費(fèi)6938元，由原告劉某負(fù)擔(dān)455元（已交納），由被告北京維京宏強(qiáng)投資管理有限公司負(fù)擔(dān)6483元（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第二中級(jí)人民法院。

　　代理審判員渠陽振

　　二〇一七年十二月二十日

　　書記員宋媛媛