北京市朝陽區人民法院

民 事 判 決 書

（2015）朝民初字第50038號

原告沙綠洲，女，****年**月**日出生。

委托代理人陸霄穎，北京市中拓律師事務所律師。

被告北京世安住房股份有限公司，住所地北京市西城區三里河三區52號樓。

法定代表人周飚，董事長。

委托代理人蘇靜，女，****年**月**日出生。

委托代理人王巍巍，北京市合川律師事務所律師。

原告沙綠洲（以下簡稱原告）與被告北京世安住房股份有限公司（以下簡稱被告）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員孫茜倩獨任審判，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人陸霄穎，被告的委托代理蘇靜、王巍巍均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱：2009年3月11日，我與被告簽訂《北京市商品房預售合同》，約定由我購買被告開發的北京市朝陽區望京新城17號住宅樓16層××號房屋（以下簡稱涉訴房屋），總價款為1481088元，房屋所在樓棟的初始登記應當在2010年8月30日前辦理完畢，逾期未取得初始登記的，被告應當自約定的初始登記期限屆滿之次日起至實際完成之日止，按日計算向我支付全部已付款萬分之一的違約金，并于實際取得初始登記之日起15日內支付。同時，合同亦約定如因被告責任，我未能在房屋交付之日起720日內取得房屋所有權證書，我不退房的，自我應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，被告按日計算向我支付全部已付款萬分之一的違約金，并于實際取得房屋所有權證書之日起15日內支付。合同簽訂后，我按約定向被告支付了全部購房款。2009年9月5日，被告向我交付涉訴房屋。但直到2015年1月6日，我才取得涉訴房屋所有權證書。故為維護合法權益，我訴至法院，要求被告支付：1、逾期辦理初始登記的違約金235048.66元（以全部購房款1481087.96元為基數，按照日萬分之一的標準，自2010年8月31日計算至2015年1月4日）；2、逾期辦理房屋所有權證書的違約金271039.1元（以全部購房款1481087.96元為基數，按照日萬分之一的標準，自2009年11月28日計算至2015年1月6日）。

被告辯稱：不同意原告的全部訴訟請求。首先，未能按期取得樓棟初始登記以及涉訴房屋所有權證書的原因是北京市朝陽區規劃委員會以小區內的綠地、敬老院未按規劃建成為由不批準我公司所報送的審批文件。但綠地部分，系由于在規劃范圍內有四戶滯留戶，我公司向城管部門申請了強制拆除，但城管部門始終未予認定和執行。關于敬老院，也是因為規劃范圍內有違章建筑，而我公司申請城管部門強制拆除后，城管部門始終不作為。因此，逾期取得初始登記和房屋所有權證書的責任并不在我公司，系因不可抗力所致，我公司不應就此支付違約金。其次，若法院認定我公司違約，因房價相較于原告購買房屋時已經上漲了很多，其并無損失，故合同中約定的違約金過高，請求予以酌減。

經審理查明：2009年3月11日，原告與被告簽訂《北京市商品房預售合同》（合同編號：Y××），約定：原告購買被告開發的涉訴房屋，總價款為1481088元；被告應當在2010年8月30日前取得房屋所在樓棟的權屬證明，如因被告的責任未能在約定期限內取得該房屋所在樓棟的權屬證明的，原告有權退房，原告不退房的，合同繼續履行，自被告應當取得該房屋所在樓棟的權屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權屬證明之日止，被告應當按日計算向原告支付全部已付款萬分之一的違約金，并于被告實際取得權屬證明之日起15日內向原告支付；商品房交付后，原告同意委托被告或被告指定單位向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記，委托費用不超過1000元；如因被告責任，原告未能在商品房交付之日起720日內取得房屋所有權證書的，原告有權退房，原告不退房的，自原告應當取得房屋所有權證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權證書之日止，被告按日計算向原告支付全部已付款萬分之一的違約金，并于原告實際取得房屋所有權證書之日起15日內由被告支付。

合同簽訂后，原告于2009年3月30日前共計向被告支付了全部購房款1481088元。經詢，原、被告均確認涉訴房屋系于2009年9月5日交付原告。

2014年12月26日，涉訴房屋所在樓棟辦理完畢初始登記。2015年1月6日，原告取得涉訴房屋所有權證書，登記的房屋坐落為北京市朝陽區南湖西園301號樓16層××。

庭審中，被告提交了《委托拆除工程協議》、拆遷服務費發票、支票申領單及照片，證明其公司已經積極解決規劃范圍內的滯留戶和違章建筑問題。原告不認可上述證據與本案的關聯性及證明目的。

以上事實，有雙方當事人陳述以及《北京市商品房預售合同》、發票、房屋所有權證、《委托拆除工程協議》、支票申領單等證據在案佐證。

本院認為：依法成立的合同，受法律保護。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

本案中，原、被告簽訂的《北京市商品房預售合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，內容合法有效，當事人均應據此行使權利、履行義務。此份合同中已經明確約定了被告應當取得涉訴房屋所在樓棟初始登記以及原告取得房屋所有權證書的期限，但根據查明的事實，樓棟初始登記及房屋所有權證書辦理完畢的時間均晚于雙方約定，被告就此構成違約。關于被告所提出的抗辯意見，首先，被告未能舉證證明系因小區內綠地、敬老院未按照規劃建成，從而導致房屋所在樓棟無法辦理初始登記。其次，即便該陳述屬實，被告作為專業的房地產開發公司，應當對開發過程中可能出現的情況作出充分預估和判斷，其所稱的規劃范圍內存在滯留戶和違章建筑一事，亦不屬于不可抗力的范疇，被告仍應就其違約行為承擔違約責任。

關于違約金的具體計算，雙方在合同中分別約定了逾期完成初始登記以及逾期取得房屋所有權證書的違約金，此種約定雖未違反法律規定，且日萬分之一的違約金計算標準本身也未超過合理范圍，但因辦理初始登記系取得房屋所有權證書的前置程序，而初始登記的延誤在很大程度上也是逾期取得房屋所有權證書的重要原因，從而導致兩項違約金的計算存在較大重復期間，現被告以違約金過高為由請求酌減，本院綜合考慮原告實際損失以及被告過錯程度等因素后，認為對于被告違約行為重復期間的違約金，以其中一項計算為宜，即由被告以全部購房款1481088元為基數，按照日萬分之一的標準，向原告支付自2010年8月31日起至2015年1月6日止的違約金。因預售合同中已明確約定了取得房屋所有權證書的期限系房屋交付后的720日內，故原告要求自2009年11月28日起計算逾期辦理房屋所有權證書違約金的主張，缺乏依據，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條以及《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條之規定，判決如下：

一、被告北京世安住房股份有限公司于本判決生效之日起十五日內向原告沙綠洲支付逾期辦理初始登記及房屋所有權證書的違約金二十三萬五千四百九十二元九角九分。

二、駁回原告沙綠洲的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費4430元，由原告沙綠洲負擔2014元（已交納），由被告北京世安住房股份有限公司負擔2416元（于本判決生效之日起七日內交納）。保全費3050元，由原告沙綠洲負擔1353元（已交納），由被告北京世安住房股份有限公司負擔1697元（于本判決生效之日起七日內交納）。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于北京市第三中級人民法院。

代理審判員　　孫茜倩

二〇一五年十月十二日

書　記　員　　張　穎