原告孫術銀，女。

委托代理人張建民，北京大成（天津）律師事務所律師。

委托代理人何為，北京大成律師事務所律師。

被告北京匯超房地產開發有限公司，住所地北京市昌平區城南街道舊縣村西（二層樓）。

法定代表人呂守剛，董事長。

委托代理人劉清波，北京市人富律師事務所律師。

原告孫術銀與被告北京匯超房地產開發有限公司（以下簡稱匯超公司）商品房預售合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告孫術銀的委托代理人張建民、何為，被告匯超公司的委托代理人劉清波到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告孫術銀訴稱：2010年5月13日，我與匯超公司簽訂了《商品房預售合同》（以下簡稱《預售合同》）。根據《預售合同》的約定，我購買匯超公司開發建設的位于北京市××區××鎮××村的××住宅項目48號住宅樓，建筑面積362.89平方米，房屋總價款為5501452元，匯超公司應于2011年11月30日前向我交付房屋。《預售合同》簽訂后，我依照合同約定向匯超公司履行了付款義務，但匯超公司未能在《預售合同》約定的期限內向我交付房屋。2013年11月初，匯超公司通知我收房，但同時卻單方附加收房條件，要求我接受其單方確定的違約金數額及支付方式并放棄追究匯超公司其他違約責任的權利。在此期間，雖經我多次催告，但匯超公司一直拒絕按照《預售合同》的約定向我交付房屋，導致我至今未能收房。根據《預售合同》的約定，如匯超公司未能在合同約定的期限前交房，則每逾期1日按照房屋總價款的萬分之一向我支付逾期交房違約金。同時，根據匯超公司與我于2012年12月13日簽訂的《關于××住宅項目延期交房的補充協議》（以下簡稱《補充協議》），如匯超公司未能在2013年5月31日前交付房屋，則自2013年6月1日起，延期交房違約金按房屋總價款的每日萬分之三起算并且每延期1個月提高萬分之一，即自2013年6月1日至6月30日之間違約金按房屋總價款的萬分之三每日計算；自7月1日至7月31日之間按房屋總價款的萬分之四每日計算，以此類推直至匯超公司實際交付房屋。我認為，依法成立的合同合法有效，雙方應切實履行，匯超公司沒有按雙方簽訂的《預售合同》以及《補充協議》約定的時間向我交付房屋，匯超公司的行為已經構成嚴重違約，應當立即履行交付房屋的義務并承擔相應的違約責任。為此，起訴至法院，請求：1、判令匯超公司按照雙方于2010年5月13日簽訂的《預售合同》約定的交付條件向我立即交付房屋；2、判令匯超公司向我支付逾期交房違約金1008416元（暫計算至2013年12月31日）；3、判令匯超公司承擔本案訴訟費用。

被告匯超公司辯稱：第一，孫術銀起訴的事實有誤。我公司曾于2013年10月發出交樓通知書，涉案房屋已具備合同約定的交付條件，孫術銀收到通知書后一直要求我公司支付高額違約金，并以此為其收房的條件，房屋自匯超公司發出通知至今未能交付的原因在于孫術銀。這段期間孫術銀無權要求我公司支付違約金。第二，關于我公司逾期交房的事實和原因是，2010年3月國家出臺關于房地產調控政策，要求非地產為主營業務的央企退出房地產開發市場。我公司原股東華星置地投資有限公司屬于非地產業主營業務的央企，在國家調控政策范圍內。為了遵守國家政策，華星置地公司將其持有的我公司57%的股權轉讓。房地產企業屬于資金投入較大的企業，我公司股東變動影響了涉案樓盤的開發進程，以致未能按約定的期限交付房屋。根據《預售合同》附件十補充協議第十二條約定，為配合國家政策導致延誤的行為屬于不可抗力，因此我公司前期逾期交房屬于不可抗力。第三，《補充協議》是我公司在業主的脅迫下簽訂的，不是我公司的真實意思表示，且該約定的違約金數額過高，顯失公平。第四，《預售合同》附件十補充協議第十一條約定了出賣人逾期交房的違約金最高限額是不超過出賣人已收房屋價款的2%，該約定是雙方真實意思表示。孫術銀要求超出該限額的違約金顯示公平。《預售合同》簽訂后樓盤價格上漲，根據合同法第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同給對方造成損失的，賠償應當相當于違約造成的損失。孫術銀的損失實際沒有其訴訟請求所主張的那樣大，其要求支付的違約金數額明顯過高，對我公司來說顯示公平。綜上，請求法院根據合同履行的實際情況、孫術銀的實際損失以及綜合考慮國家政策對我公司經營的影響，合理認定違約金。

經審理查明：

2010年5月13日，孫術銀（作為買受人）與匯超公司（作為出賣人）簽訂了《預售合同》及附件。《預售合同》約定：買受人購買出賣人的位于××區××鎮××村48號住宅樓-1層全部［暫定編號］，建筑層數3層，其中地上2層，地下1層，預測建筑面積362.89平方米，價款為5501452元；第十一條，交付條件。出賣人應當在2011年11月30日前向買受人交付該商品房，該商品房交付時應當符合具備的條件為：已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書、滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件，該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《住宅工程質量分戶驗收表》；第十二條，市政基礎設施和其他設施的承諾。市政基礎設施和其他設施的交用日期具體約定如下：市政基礎設施中的上水、下水、市政雙路供電于2011年11月30日達到使用條件，供暖于該商品房交付使用后第一個供暖期開始時達到使用條件，燃氣于2011年11月30日按有關單位的相關規定執行，電話通信線、有線電視線于2011年11月30日交付，因出賣人原因導致未達到上述條件的，出賣人一次性向買受人支付已交付房價款的千分之一作為違約金（此違約金不得與本合同第十三條的逾期交房責任累加處理，如兩者同時發生，由買受人擇一處理），但因不可抗力或非因出賣人原因的除外。其他設施中的公共綠地、小區非市政道路、體育設施于2011年11月30日達到使用條件，會所于2012年11月30日達到使用條件；第十三條，逾期交房責任。除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，（1）逾期在120日之內，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房款萬分之一的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內向買受人支付違約金，合同繼續履行。（2）逾期超過120日后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起30日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的2%向買受人支付違約金；買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金，并于該商品房實際交付之日起30日內向買受人支付違約金；第二十八條，本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效。雙方可以根據具體情況對本合同中未約定、約定不明或不適用的內容簽訂書面補充協議進行變更或補充，但補充協議中含有不合理地減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任或不合理地加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的，仍以本合同為準。對本合同的解除，應當采用書面形式，本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。合同還約定了其他條款。附件十補充協議約定：第三條，在出賣人具備了合同第十一條約定的交付條件后，買受人須按照入住通知書規定的時間、地點及手續與出賣人辦理該商品房交接手續，簽訂“商品房交接單”或類似文件。買受人在辦理商品房交接手續時，認為有需要維修的事項的，應按照商品房《住宅質量保證書》中的規定向出賣人提出維修要求。維修事項不得作為買受人拒絕收房并主張出賣人逾期交房的理由。買受人還須按合同及附件、本補充協議及其他相關協議的約定向出賣人交納相關費用（包括但不限于契稅、專項維修資金、物業服務費用、供暖費、測繪費、工本費及政府部門規定的辦理產權證需由買受人支付的其他稅費、手續費），并預留相關證件的復印件，否則出賣人有權不予交付商品房，按合同第十五條約定的因買受人原因未能按期辦理交接手續處理；第九條，市政基礎設施和其他設施未能按雙方約定投入使用的，出賣人采取補救措施的，不視為違約。出賣人按照相關政府或行業審核單位批準的設計及施工方案組織建設的，應視為該商品房符合合同第十八條關于住宅節能措施的約定；第十一條，合同約定的退房事由發生的，買受人應在知道或應該知道該事由發生后30日內提出書面退房申請，買受人在此期間不提出的，視為不退房。合同對此期限另有約定的除外。出賣人延期交房超過120日，買受人不退房的，出賣人向買受人支付的延期交房違約金最高不超過買受人全部已付款的2%；第二十二條，本協議自雙方簽字蓋章之日起生效。出賣人與買受人同意，本協議與合同及附件約定不一致的，以本協議的約定為準，不受合同第二十八條的限制。補充協議還約定了其他內容。孫術銀主張《預售合同》及附件文本系由匯超公司提供，附件十第十一條不合理地免除了匯超公司的義務，且違反了《預售合同》第二十八條的規定，因此該條款無效。《預售合同》及附件簽訂后，孫術銀于2010年6月28日向匯超公司付清購房款5501452元。

2010年3月19日，國資委召開部分中央企業會議，要求不以房地產為主業的中央企業要加快結構調整步伐，15個工作日內制訂有序退出方案。2011年9月16日，北京華星置地投資有限公司將其持有的57%匯超公司股權轉出。匯超公司主張因國家政策導致其公司股權變動，影響了××住宅項目工程進度，屬于不可抗力；孫術銀對此不予認可。

截止2011年11月30日，匯超公司未能按照《預售合同》的約定向孫術銀履行交付房屋義務。2012年8月13日，匯超公司向××住宅項目業主發出《致××住宅項目業主的函》，稱××住宅項目原定于2012年8月31日前交房的計劃不能按期實現，××住宅項目具體交房時間調整為2013年5月31日前。2012年11月28日，匯超公司作出《關于××住宅項目延期交房的備忘錄》，主要內容為：鑒于匯超公司開發建設的××住宅項目延期交房至2013年5月31日，匯超公司與××住宅項目業主本著友好、相互理解的前提下達成以下意向：1、匯超公司在12月10日前與業主商定2013年5月31日如不能交房后期的賠償條款（原則同意業主提出的遞增方式）；2、匯超公司在2013年1月15日前與業主商定2012年8月31日至2013年5月31日的違約金賠付比例條款，落實協議。

2012年12月3日，孫術銀授權楊軍代理其與匯超公司就延期交房及違約金處理事宜進行交涉談判并簽署××住宅項目業主與匯超公司《補充協議》。2012年12月13日，××住宅項目部分業主（作為甲方）代表楊軍與匯超公司（作為乙方）簽訂了《補充協議》，約定：鑒于乙方開發的××住宅項目出于各種原因已經多次延期，乙方于第二次延期承諾交房日2012年8月31日前提出再次延期交房的請求并承諾確保2013年5月31日前按照《購房合同》約定的交付條件向甲方交付房屋；甲方同意乙方的延期交房請求。為明確各方權利義務，經各方共同協商，就××住宅項目延期交房及賠償事宜達成以下協議：第一條，乙方的承諾和保證。1.1、乙方承諾確保2013年5月31日前按照《購房合同》約定的交付條件向全體業主交付房屋。1.2、乙方承諾按照購房合同的約定確保房屋質量。1.3、乙方于每月25日前書面向甲方通告當月工程施工進度及下月施工計劃。1.4、乙方指派【】為聯系人，負責與本協議各方的溝通、匯報事宜。第三條，違約責任。3.1、考慮到各種不可預見性因素，甲、乙雙方同意，如乙方未能在2013年5月31日前交付房屋，則自2013年6月1日起，延期交房違約金按房屋總價款的每日萬分之三起算并且每延期1個月提高萬分之一，即自6月1日至6月30日之間，違約金按房屋總價款的萬分之三每日計算；自7月1日至7月31日之間，違約金按房屋總價款的萬分之四每日計算；自8月1日至8月3l日之間，違約金按房屋總價款的萬分之五每日計算……直至乙方實際交付房屋；延期違約金按照3個月為節點支付。3.2、如乙方違約，甲方保留退房、要求乙方賠償其他損失的權利。第四條，其他約定。甲、乙雙方同意，《購房合同》約定交房日期至2013年5月31日（乙方承諾的交房日期）之間的延期交房違約金由雙方另行協商，但乙方應就此期間延期交房的賠償事宜與甲方積極洽商，并應在本協議簽署后1個月內就賠償事宜與甲方簽署書面協議，同時，在最終形成的一攬子協議中，乙方提供相關第三方將作為丙方對乙方按期交房、違約金支付承擔連帶保證擔保。匯超公司稱《補充協議》系受業主上訪壓力下被迫簽訂，不是其真實意思表示，并提交照片予以證明。照片顯示有人聚集在中國共產黨北京市昌平區委員會機關大門口拉條幅“××住宅項目全體業主”、“我們要收房”、“我們要見區長”。孫術銀對匯超公司的主張不予認可。截止2013年5月31日，匯超公司仍然未能向孫術銀交付房屋。

2013年9月17日，北京市規劃委員會昌平分局向匯超公司核發《建設工程規劃核驗（驗收）意見（合格告知書）》。2013年10月24日，北京市昌平區住房和城鄉建設委員會備案了匯超公司提交的其開發建設的位于北京市××區××村的1#公共服務樓等166項（其中包括48號住宅樓）工程的竣工驗收備案文件，其中包括市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。同日，匯超公司在北京市國信公證處工作人員的現場監督下，向孫術銀郵寄了《入伙通知書》，通知孫術銀其所購買的××住宅項目48號房屋已具備交付條件、于2013年10月31日辦理入伙手續。孫術銀表示未收到《入伙通知書》。

孫術銀稱其于2013年11月10日左右到匯超公司辦理入住手續時，匯超公司提出簽訂《協議書》，《協議書》內容包括業主應支付的專項維修基金、契稅、印花稅、測繪費用、有線電視入戶費用等（數額為空白）和匯超公司應支付的逾期交房違約金（數額為空白），匯超公司在支付相應款項后，即視為匯超公司已按合同約定履行完畢逾期交房的全部違約責任，業主不得就房屋逾期交付再向匯超公司主張違約責任等。孫術銀稱匯超公司要求逾期交房違約金按照已付房款的2%計算，必須簽訂《協議書》后才能交房，因其不同意《協議書》的內容，故未能與匯超公司辦理交房手續。匯超公司稱2013年10月31日時房屋已達交付條件，交房時并未強制要求業主必須簽訂《協議書》才能辦理交房手續，不簽訂《協議書》也可辦理交房手續，已交房的部分業主也未簽訂《協議書》，現在也可隨時辦理交房手續，故未辦理交房手續的責任在孫術銀。為證明房屋已達交付條件，匯超公司提交了48號住宅樓所涉《房屋面積測算技術報告書》（北京市地質工程勘察院于2013年12月4日出具）、《房屋建筑工程質量保修書》、《房屋建筑使用說明書》、《單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄》（驗收日期為2013年10月17日，驗收結論為合格）。孫術銀對上述證據的真實性予以認可。

因孫術銀等部分業主未辦理入住手續，匯超公司經理劉志剛于2013年11月27日左右出具《承諾書》，內容為：我司承諾××住宅項目工程關于收房及賠償事宜如下事項定于2013年12月6日前給予答復。1、給出房屋整改的合理時間。2、收房協議去掉業主放棄賠償訴求條款，無條件付給業主2%（主合同規定），契稅、公維發票半年內給付業主。3、兩周內協商賠償問題。孫術銀主張該《承諾書》說明匯超公司強制簽訂《協議書》才能收房，匯超公司對此不予認可，認為該承諾書僅系對賠償事宜進一步進行協商的承諾。庭審中，匯超公司表示隨時可以辦理交房手續，但孫術銀與匯超公司至今未辦理交房手續。

因雙方不能就逾期交房違約金問題達成一致，孫術銀訴至本院。在本案審理過程中，匯超公司向本院申請降低逾期交房違約金。

上述事實，有《預售合同》及其附件、發票、《國資委：非地產主業央企15個工作日內制訂退出方案》、企業國有產權交易憑證、《致××住宅項目業主的函》、《關于××住宅項目延期交房的備忘錄》、授權委托書、《補充協議》、《建設工程規劃核驗（驗收）意見（合格告知書）》、工程竣工驗收備案表、《公證書》、照片、《入伙通知書》、《承諾書》、《協議書》照片、《房屋面積測算技術報告書》、《房屋建筑工程質量保修書》、《房屋建筑使用說明書》、《單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄》等證據及當事人的陳述在案佐證。

本院認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

孫術銀與匯超公司簽訂的《預售合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規強制性規定，合同合法有效，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

第一，匯超公司是否應當承擔逾期交房違約責任。匯超公司辯稱因國家政策變化導致其公司股權變動，影響工程進度致使延期交房，屬于不可抗力。對此本院認為，在現代公司制度下，公司股權與公司經營權分離，故公司股權變動與公司所施工工程的進度并無直接關聯，因此匯超公司的上述辯解意見不能成立，本院不予采納。匯超公司未能按照《預售合同》的約定如期交付房屋，應承擔相應逾期交房違約責任。

第二，匯超公司應承擔逾期交房違約責任的期間。《預售合同》約定匯超公司應于2011年11月30日前交房，匯超公司在2011年11月30日前未能如期交房，故自2011年12月1日起，匯超公司即應承擔逾期交房違約責任。雖然匯超公司于2013年10月24日向孫術銀郵寄了《入伙通知書》通知孫術銀于2013年10月31日辦理入伙手續，但《公證書》僅能證明匯超公司向孫術銀郵寄《入伙通知書》的情況，不能證明孫術銀確實收到了《入伙通知書》。孫術銀否認收到《入伙通知書》，并稱其于2013年11月10日左右至匯超公司辦理入住手續，故本院視為孫術銀于2013年11月10日知曉、辦理交房事宜。根據《預售合同》、《建設工程規劃核驗（驗收）意見（合格告知書）》、工程竣工驗收備案表、《房屋面積測算技術報告書》、《房屋建筑工程質量保修書》、《房屋建筑使用說明書》、《單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄》可知，48號住宅樓于2013年12月4日才完全具備交房條件。孫術銀稱匯超公司強制其簽訂《協議書》才給予辦理交房手續，但僅憑空白的《協議書》和劉志剛出具的《承諾書》，不能證明匯超公司強制要求簽訂《協議書》系辦理交房手續的前提條件，故本院對孫術銀的該說法不予采信，對匯超公司所稱未辦理交房手續的原因在孫術銀的說法予以采信。鑒于孫術銀已于2013年11月10日知曉、辦理交房事宜，后因孫術銀原因雙方未能辦理交房手續，故匯超公司承擔逾期交房違約責任應至交房條件完全具備之日即2013年12月4日止。

第三，逾期交房違約金的確定。首先，匯超公司辯稱《補充協議》不是其真實意思表示，系受脅迫所簽，但僅憑匯超公司提交的照片不足以證明存在脅迫之情事，故對匯超公司的該辯解意見，本院不予采信。匯超公司在《補充協議》上蓋章，故《補充協議》應為匯超公司與孫術銀就逾期交房違約問題的真實意思表示。其次，匯超公司主張根據《預售合同》的附件十第十一條的約定，孫術銀在匯超公司逾期交房超過120日后未選擇退房，則匯超公司應當承擔的逾期交房違約責任為不超過孫術銀已付房款的2%。對此本院認為，雖然有上述約定，但雙方在匯超公司長時間逾期未能交房的情況下簽訂《補充協議》，實際系雙方協商一致對《預售合同》及附件中關于逾期交房違約責任相關約定進行變更。《補充協議》對于2011年12月1日至2013年5月31日期間的逾期違約金僅約定了由雙方另行協商確定，該約定并不明確，而雙方至今亦未能就此協商一致，故對于該期間的逾期違約金計算方式應推定為雙方未變更，仍應按照《預售合同》及附件的相關約定予以確定。孫術銀主張《預售合同》附件十第十一條無效，對此本院認為，首先附件十第二十二條的約定排除了《預售合同》第二十八條對補充協議的限制；其次《預售合同》第十三條約定了孫術銀在匯超公司逾期交房超過120日時可以選擇退房，如果孫術銀選擇退房，匯超公司應支付孫術銀已付款的2%作為違約金，且《補充協議》也保留了孫術銀退房的權利，在此情況下，《預售合同》附件十第十一條的約定并未不合理地免除匯超公司的違約責任；因此對孫術銀的該意見，本院不予采納。鑒此，根據《預售合同》及附件的約定，匯超公司應于雙方實際交付房屋后30日內，按照孫術銀已付房款的2%支付孫術銀2011年12月1日至2013年5月31日期間的逾期交房違約金。《補充協議》對2013年6月1日至2013年12月4日期間的逾期交房違約金的計算方式及給付期限有明確約定，但該違約金約定明顯過高，現匯超公司請求降低違約金，合法有據，本院酌情確定該期間的逾期交房違約金為孫術銀已付總房款的1.21%。綜上所述，本院對孫術銀要求匯超公司支付逾期交房違約金的請求的合理部分，予以支持，對其過高部分，本院不予支持。

孫術銀要求匯超公司交付《預售合同》約定的房屋，現該房屋已具備交付條件，匯超公司表示隨時可以辦理交房手續，對此本院不持異議。需特別指出的是，根據《預售合同》附件十第三條之規定，在辦理房屋交接手續時孫術銀還須向匯超公司交納相關費用并預留相關證件復印件，為便利雙方交接房屋及減少糾紛，匯超公司可直接自其應支付的逾期違約金中扣除相關費用，孫術銀亦應如約提供相關證件復印件。

綜上所述，本院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，判決如下：

一、被告北京匯超房地產開發有限公司于本判決書生效后十日內向原告孫術銀交付雙方于二○一○年五月十三日所簽訂的《商品房預售合同》所約定的位于北京市××區××鎮××村48號住宅樓；

二、被告北京匯超房地產開發有限公司于上述第一項判決執行后三十日內給付原告孫術銀二○一一年十二月一日至二○一三年五月三十一日期間的逾期交房違約金一十一萬零二十九元零四分；

三、被告北京匯超房地產開發有限公司于本判決生效后十日內給付原告孫術銀二○一三年六月一日至二○一三年十二月四日期間的逾期交房違約金六萬六千五百六十七元五角七分；

四、駁回原告孫術銀的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費一萬三千八百七十六元，由原告孫術銀負擔一萬零四十四元，已交納；由被告北京匯超房地產開發有限公司負擔三千八百三十二元，于本判決書生效后七日內交納。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，并交納案件上訴費，上訴于北京市第一中級人民法院。在上訴期滿后七日內，未交納案件上訴費的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　鄧徐娟

人民陪審員　　梁　建

人民陪審員　　孔令軍

二〇一四年六月二十日

書　記　員　　張　欣