原告卜慶宇，男，****年**月**日出生，自由職業。

委托代理人孟祥濤，北京市浩東律師事務所律師。

委托代理人王坤，北京市浩東律師事務所律師。

被告北京日月房地產開發有限公司，住所地北京市大興區榆垡鎮今榮街69號。

法定代表人吳山永，董事長。

委托代理人王浩杰，男。

委托代理人王志強，男。

原告卜慶宇訴被告北京日月房地產開發有限公司（以下簡稱：日月公司）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員張彬任審判長，與人民陪審員宋玉英、侯本正組成的合議庭，公開開庭進行了審理。原告卜慶宇的委托代理人孟祥濤、王坤，被告日月公司的委托代理人王浩杰、王志強到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告卜慶宇訴稱：原告與被告于2009年12月10日簽訂了《商品房預售合同》，合同約定原告購買位于X區X鎮XX房X樓X層X單元X室，該房屋總價為1052261元；被告應當于2011年6月30日之前交付房屋。但被告2012年9月29日才向原告發出入住通知，至交房之日已逾期456日。根據合同約定，逾期交房超過60日買受人有權退房，買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金。被告僅單方支付了41天違約金，拒絕承擔其他違約責任。被告的行為已經構成違約，故起訴，1、請求依法判決被告支付原告逾期交房違約金87336.2元（從2011年7月1日計算至2012年9月29日，共計456天，再扣減掉已經支付的違約補償金）；2、請求依法判決被告承擔本案訴訟費。

被告日月公司辯稱：原告收房后，原、被告雙方簽訂了補充協議，約定的補償金包括逾期交房違約金，被告已經支付完畢，不應另外再支付違約金，且原告主張的違約金金額過高。涉案項目是分兩次竣工驗收的，A區1、3、4號樓于2011年8月10日竣工驗收，2、5號樓于2011年10月26日竣工驗收，被告支付給原告的逾期交房違約金是計算到竣工驗收之日的。竣工驗收后房屋已經具備交房條件，之后是由于大市政原因導致被告逾期交房，根據合同補充協議相關條款約定，被告不應承擔竣工驗收后逾期交房的違約責任。

經審理查明：2009年12月10日，卜慶宇與日月公司簽訂了《商品房預售合同》及附件。該合同第三條約定，卜慶宇購買的商品房房屋坐落于X區X鎮X樓X層X單元X號；出賣人應當在2011年6月30日前向買受人交付該商品房。合同附件十補充協議中第四條逾期交房責任中第2項約定，本項紅線外的大市政建設由政府及專業公司負責（包括但不限于市政道路、上水、下水、燃氣、電力、有線電視、電信等），如非甲方原因，大市政建設延后最終導致房屋延期交付，甲方不承擔責任。該條第5項約定，無論乙方因何種原因與甲方發生任何糾紛、訴訟、仲裁的，甲方有權待糾紛、訴訟、仲裁結束后再履行交付房屋的義務，甲方不承擔因此造成的逾期交房責任。合同簽訂后，卜慶宇按《商品房預售合同》約定的金額支付了購房款。

日月公司未按預售合同約定的期限，即2011年6月30日前交付房屋，于2012年9月24日向卜慶宇發出了《入住通知書》，通知卜慶宇于2012年9月29日辦理入住手續。卜慶宇收到該《入住通知書》。

2012年12月19日，卜慶宇與日月公司簽訂了《商品房預售合同》補充協議（A區各項費用結算），并辦理了入住手續。補充協議約定：雙方確認卜慶宇所購商品房經政府行政管理部門審核批準的房號為X區X號X號樓X元X號房；根據《商品房預售合同》中第十四條的約定，買受人應補交房款31537元；對本協議存在的爭議，雙方應協商解決，協商不成的，任何一方可向北京市大興區人民法院提起訴訟。雙方均認可上述補充協議中補償金（逾期交房違約金）計算了41天，即從2011年7月1日計算至2011年8月10日。

日月公司提交《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》兩份。其中A01、A03、A04、A06、A08號住宅樓的備案表記載，A01、A03、A04、A06、A08號住宅樓竣工驗收時間為2011年8月10日，日月公司向大興區住建委報送備案資料的時間為2011年8月22日，該工程的竣工驗收備案文件已于2012年8月21日收訖，大興區住建委加蓋了“備案文件收訖”章，2012年8月22日，大興區住建委加蓋了“工程竣工驗收備案專用章”。A02、A05號住宅樓的備案表記載，A02、A05號住宅樓的竣工驗收時間為2011年10月26日，日月公司向大興區住建委報送備案資料的時間為2011年11月11日，該工程的竣工驗收備案文件已于2012年8月21日收訖，大興區住建委加蓋了“備案文件收訖”章，2012年8月22日，大興區住建委加蓋了“工程竣工驗收備案專用章”。日月公司以此證實涉案房屋竣工驗收時間為2011年8月10日。

關于日月公司主張因大市政未完工導致逾期交房責任問題。日月公司認為大市政由政府及各管線公司負責，日月公司在大市政建設中無任何義務，因大市政未完工致使交房延期，日月公司不應承擔逾期交房責任，并提交如下證據材料：證據1、北京市志誠公證處出具的（2011）京志誠證字第2102號《公證書》，2011年10月10日進行的公證，證明A區工程已經竣工，綠化、道路等均已完工，但紅線外大市政仍處于施工階段的事實。證據2、北京市志誠公證處出具的（2012）京志誠證字第2526號《公證書》，證明直至2012年11月29日，小區紅線外的排水大市政工程仍未完工，紅線內的排水市政無法與大市政連接的事實。證據3、2012年9月10日第53期《北京市住房和城鄉建設委員會會議紀要》，標題為《舊宮三角地保障性住房影響竣工交用存在問題協調會紀要》，證明直至2012年9月10日小區紅線外大市政尚未完工的事實。證據4、北京天宇恒業物業管理有限公司于2013年5月7日出具的證明，證明A區在2011年9月底前小區內道路、綠化、上水等已完工；2012年9月份大市政上水、供電、供暖、燃氣、電話通信線、有線電視線等大市政工程與小區內的小市政連接并能正常使用后，日月公司于2012年9月份交房；A區周邊的五福堂北路、吉暢路于2012年9月完工，初步具備使用條件；五福堂南路至今仍在施工中；但紅線外的下水大市政工程迄今仍未完工，目前我公司自行解決小區內排污問題。證據5、2009年3月17日北京市住房保障辦公室出具的第5期《住房保障會議紀要》，標題為《關于協調舊宮三角地項目建設有關問題的會議紀要》，證明本項目中的商品房、經濟適用住房的市政均由政府承擔的事實。證據6、北京市住房和城鄉建設委員會辦公室于2012年4月5日出具的會議紀要，標題為《大興舊宮BC區保障房工程建設協調會會議紀要》，證明直至2012年4月5日電力、給水等大市政尚未完工，小區不能投入居住的事實。證據7、北京市發改委、北京市住建委《關于大興區舊宮三角地經濟適用住房及商品房項目核準的批復》，證明舊宮三角地經濟適用房及商品房項目是北京市政府批準的一個整體項目，將項目紅線外水、電、氣等管線的大市政工程作為整體統一由各專業管線公司負責建設，市政次干道及以下級道路由大興區政府負責建設。證據8、大市政施工標志牌照片，證明舊宮鎮政府負責承建的大市政開工時間已晚于預售合同約定的時間，因大市政問題導致商品房延期交付。該照片顯示內容為：工程名稱：大興區舊宮鎮五福堂路一期市政工程；建設單位：北京市大興區舊宮鎮人民政府；施工單位：北京天恒建設工程有限公司：開工日期：2011年10月1日；竣工日期：2012年1月15日。證據9、2009年8月10日北京市住房保障辦公室出具第30期《住房保障會議紀要》，標題為《關于研究康莊經濟適用房、舊宮三角地經濟適用房建設等有關問題的會議紀要》，證明舊宮三角地項目紅線外大市政由政府投資建設。證據10、交納城市基礎設施配套費的《一般繳款書》復印件，證明日月公司已經在2010年7月5日向大興區政府繳納城市基礎設施建設費，即接口費。

本案在審理過程中，本院自北京市大興區住房和城鄉建設委員會調取了京興建文（2011）24號《北京市大興區住房和城鄉建設委員會關于舊宮三角地保障性住房項目紅線外基礎設施建設有關問題的報告》，行文對象為北京市住房保障辦公室，落款日期為2011年3月21日，主要內容為懇請市住保辦協調市發改、國土、財政等部門落實建設資金，盡快啟動建設舊宮三角地保障性住房項目外紅線外基礎設施。

上述事實，有《商品房預售合同》及附件、入住通知書、《商品房預售合同》補充協議、《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》、會議紀要、本院調取的證據材料及雙方當事人陳述等證據在案佐證。

本院認為：民事活動應當遵循等價有償、誠實信用的原則。卜慶宇與日月公司簽訂的《商品房預售合同》及附件中，附件十補充協議第四條第5項屬于格式條款，免除了日月公司的責任、加重了對方責任、排除對方主要權利，應當認定為無效，其他內容是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、法規的禁止性規定，是合法有效的。雙方均應嚴格按照合同約定行使權利、履行義務。

關于逾期交房違約金問題。日月公司已支付了自2011年7月1日至2011年8月10日的逾期交房違約金，承擔了相應的違約責任。在2011年8月10日以后至入住通知書確定的交房日期之前，因大市政問題致使日月公司延期交房，根據預售合同附件十補充協議的約定，日月公司不承擔責任，故卜慶宇要求日月公司支付2011年8月10日以后的逾期交房違約金，本院不予支持。

據此，依據《中華人民共和國合同法》第八條、第三十九條、第四十條、第四十四條、第六十條之規定，判決如下：

駁回原告卜慶宇的全部訴訟請求。

案件受理費一千九百八十四元，由原告卜慶宇負擔（已交納）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，按不服本判決金額部分交納上訴案件受理費，上訴于北京市第二中級人民法院，如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　張　彬

人民陪審員　　宋玉英

人民陪審員　　侯本正

二〇一三年十二月十九日

書　記　員　　張　萌