北京市昌平區人民法院

　　民事判決書

　　（2013）昌民初字第11446號

　　原告北京楓樹置業有限公司，住所地北京市昌平區北七家鎮東沙各莊。

　　法定代表人：唐軍，董事長。

　　委托代理人楊志，北京市金洋律師事務所律師。

　　被告李某，男，1975年7月13日出生。

　　委托代理人李榮農，北京市昭理律師事務所律師。

　　原告北京楓樹置業有限公司（以下簡稱楓樹置業公司）與被告李某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，由代理審判員李煒鑫擔任審判長，與人民陪審員王延尚、馮淑敏依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告楓樹置業公司的委托代理人楊志、被告李某及其委托代理人李榮農到庭參加了第一次訴訟。第二次訴訟被告李某經本院依法傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現已審理終結。

　　原告楓樹置業公司訴稱：2011年12月14日，原、被告簽訂了編號為Y1230916的《北京市商品房預售合同》（以下簡稱“合同”），有被告購買原告開發的“楓樹家園”項目的昌平區北七家鎮楓樹家園（B區）楓樹家園G區115號樓-1層全部，該商品房單價為24042.15元，合同總價為9505544元，合同簽訂后，被告向原告支付了2855544元，剩余款項6650000元，由被告以辦理銀行貸款的方式支付，雙方在所簽訂的合同附件五“付款方式及期限的約定”第二條第一款規定：“如買受人未在簽訂購房合同15日內簽署相關貸款申請文件并提交齊全貸款所需資料及費用或未按照銀行要求履行貸款手續或未配合銀行進行家訪等相關程序的，每逾期一日買受人應當向出賣人支付貸款金額萬分之二的違約金。如逾期超過30日，則出賣人有權解除預售合同。”合同簽訂后，因被告名下貸款曾出現過逾期且名下對外擔保過多，被告申請貸款的銀行要求被告增加首付款，原告也分別于2012年3月19日、2012年3月29日、2012年4月8日三次向被告發出通知函，要求被告增加95萬元的首付款，以便于銀行審核通過后放款，從而繼續履行原被告之間的合同，但被告對原告的通知置若罔聞，一直拒絕增加首付款。依據合同附件五第二條第二款約定“如因買受人原因導致銀行未批準買受人貸款申請的，買受人應當自銀行拒絕放貸之日起15日內向出賣人付清貸款金額或變更為一次性付款方式，如買受人未能按期付清貸款金額或未能與出賣人協商一致變更貸款方式或貸款銀行的，出賣人有權解除合同，由買受人向出賣人支付總房款5%的違約金。”但被告既未向出賣人付清貸款金額也沒有變更為一次性付款，導致原告至今仍未拿到后續貸款部分的房款，自雙方簽訂合同至今已長達兩年，雙方合同目的已經不能實現。有鑒于此，原告于2012年11月24日向被告發出了《解除合同通知書》，解除了與被告的合同，同時要求被告配合辦理注銷手續，但被告拒不配合原告辦理注銷手續，依據雙方補充協議的約定，被告應當向原告按日支付總房款萬分之二的違約金。被告的違約情形十分嚴重，給原告造成了巨大損失，現原告訴至法院，請求：1、判令解除原、被告之間簽訂的編號為Y1230916的《北京市商品房預售合同》；2、判令被告賠償原告解除合同違約金475277.2元；3、判令被告賠償原告遲延辦理注銷手續違約金648278.1元；4、判令被告賠償原告律師費10000元、印花稅4753元；5、本案訴訟費用由被告承擔。

　　被告李某在2013年11月6日的庭審中辯稱：原告所述情況與事實不符，原、被告之間在合同附件五中約定了合同解除的條件，應該按照這個辦理。本案中，合同沒有達到約定解除的條件，在不具備解除條件的情況下，原告的訴訟請求沒有法律依據，應該予以駁回。被告要求依照合同約定繼續履行合同。第二次庭審被告李某經本院依法傳喚，未到庭參加訴訟，亦未提交書面答辯意見。

　　經審理查明：2011年12月14日，楓樹置業公司（出賣人）與李某（買受人）簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定由李某購買楓樹置業公司預售的位于昌平區北七家鎮楓樹家園（B區）楓樹家園G區115號樓-1層全部，該商品房預測建筑面積共395.37平方米，其中套內建筑面積395.37平方米；其中第五條關于計價方式與價款：按照套內建筑面積計算，該商品房單價每平方米人民幣24042.15元，總價款人民幣玖佰伍拾萬伍仟伍佰肆拾肆元整（大寫）。第六條付款方式及期限（見附件五），合同附件五付款方式及期限的約定（按揭貸款）：出賣人、買受人共同約定，買受人將按下列期限和數額向出賣人支付第G115號房（以下簡稱“該房屋”）的全部房款，計人民幣￥9505544（小寫）。一、買受人于簽署《北京市商品房預售合同》當日（即2011年12月14日）向出賣人支付該房屋30%的首期房款，計人民幣2855544元，其中包含購房定金五十萬元整，該房屋剩余房款6650000元，由買受人以辦理銀行貸款的方式支付。二、1、買受人應自預售合同簽訂當日，簽署相關貸款申請文件并向有關銀行提供辦理銀行貸款所需的全部資料及相關費用。如有關銀行需買受人至銀行面談、辦理其他貸款手續或者需要進行家訪，買受人需按銀行通知的時間和地點履行上述貸款手續并配合銀行進行家訪等相關程序。如買受人未在簽訂購房合同15日內簽署相關貸款申請文件并提交齊全貸款所需資料及費用或未按銀行要求履行貸款手續或未配合銀行進行家訪等相關程序的，每逾期一日，買受人應當向出賣人支付貸款金額萬分之二的違約金。如逾期超過30日，則出賣人有權解除預售合同。出賣人解除預售合同，買受人應向出賣人支付總房款5%的違約金，如逾期超過45日，買受人除向出賣人支付總房款5%的違約金，還需按日支付總房款萬分之二的違約金，直至雙方合同解除。2、買受人按照上述第二條第1款約定辦理完畢申請按揭手續后，在買受人所購房產的樓棟符合銀行放款條件后，銀行將進行放款。買受人應在接到銀行通知后7日內辦理相關手續。如因買受人原因導致銀行未批準買受人貸款申請的，買受人應自銀行拒絕放貸之日起15日內向出賣人付清貸款金額或變更為一次性付款方式。如果買受人未能按期付清貸款金額或未能與出賣人協商一致變更付款方式或貸款銀行的，出賣人有權解除預售合同，由買受人向出賣人支付總房款5%的違約金。

　　合同第十一條逾期付款責任約定：買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第1和2中方式處理：1、按照預期時間，分別處理（1）和（2），不作累加。（1）逾期在60日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之二的違約金，并于實際支付應付款之日起10日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行。（2）逾期超過60日（該日期應當與第（1）項中的日期相同）后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除通知送達之日起30日內按照累計的逾期應付款的3%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意后，合同繼續履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之二的違約金，并于實際支付應付款之日起10日內向出賣人支付違約金。2、出賣人解除合同，應于本條款約定期限屆滿日起15日內以書面形式通知買受人，否則視為放棄解除合同的權利。出賣人解除合同的，自出賣人解約通知送達買受人之日起，本合同及補充協議解除。出賣人應于本合同解除且雙方辦理完畢預售登記備案注銷手續30日內將買受人已付房款（扣除違約金、雙方為簽訂及解除本合同而實際產生的費用，如印花稅、手續費等）余額（如有），無息返還買受人，按揭貸款（如有）由出賣人直接償還予銀行。本款規定與第1款不符之處，以本款規定為準。第十二條交付條件：第一款約定出賣人應當在買受人向出賣人支付全部房款及本合同約定的相關款項之后7日內向買受人交付該商品房。此外，合同雙方當事人還對其他相關合同條款進行了約定。

　　當日，楓樹置業公司與李某簽訂《北京市商品房預售合同補充協議》，其中第七條關于通知與送達的補充約定：1、買賣雙方確認各自通訊聯系地址和聯系方式為本合同所填報的地址。保證其留給對方的通訊聯系地址、電話、傳真的真實有效。如有變更，變更方應在變更后10日內以書面形式通知對方。2、合同及附件中約定之所有通知均應采用書面形式，書面形式僅限于掛號郵寄信件或手遞信件。3、買賣雙方文件送達的時間為：以手遞方式發出的，以發出日為收悉日；以郵寄方式發出的，寄出后第7日為收悉日。買受人沒有向出賣人預留或補留通訊地址或代收人、或預留的通訊地址有誤的，出賣人不承擔任何延誤或買受人未收到的責任。第八條關于預售合同解除的補充約定：1、預售合同一經簽訂，除法定和約定事由外，未經雙方協商一致，任何一方不得單方解除。2、除本合同另有規定外，如一方無法定或約定事由堅持單方解除預售合同并導致預售合同無法實際履行的，導致預售合同解除的一方應支付對方總房款5%的違約金。3、除另有約定外，預售合同依法或依約定解除的，雙方同意按下述條款處理。4、出賣人或買受人行使解約權時，應以本合同約定通訊地址向另一方發出書面的解約通知，預售合同自解除通知送達另一方當日解除。5、預售合同解除，雙方應在解除之日起15日內共同配合按照房地產行政主管部門的要求辦理預售合同注銷手續，包括但不限于簽署解約協議、提供相應資料等。因一方原因導致注銷手續延期辦理的，該方應按日向對方支付總房款萬分之二的違約金，直至辦理完畢注銷手續之日止（但因房地產行政主管部門原因導致遲延的除外）。6、預售合同解除，如該商品房已交付使用的，買受人應于預售合同解除后30日內將該商品房恢復原狀，歸還出賣人且不得有任何損壞。……7、預售合同解除，如需要出賣人向買受人退還所交購房款的，出賣人應在雙方按前述約定共同辦理完畢預售合同注銷手續、該商品房的騰退手續后30日內，扣除出賣人代買受人償還的貸款本息（如有）和罰息（如有）、買受人應支付的違約金（如有）以及其他應扣除的合理費用（如有）后將剩余房款、預售合同約定的利息（如有）退還給買受人。應償還銀行的按揭貸款（如有）由出賣人直接償還予銀行。買受人需同時退還出賣人已開出的包括但不限于發票、收據等收款憑證（如有）。第十三條效力：本補充協議構成為預售合同的組成部分，與預售合同具有同等法律效力。上述商品房預售合同及補充協議簽訂后，李某按照合同約定交付楓樹置業公司首付款2855544元，剩余6650000元購房款由李某以辦理銀行按揭貸款的方式支付。李某提供相應貸款所需資料交付楓樹置業公司，后者將資料轉交貸款銀行。后因為李某個人負債及隱性負債較高，未能通過貸款銀行的貸款審批。

　　楓樹置業公司陳述是在2012年3月銀行通知李某需交納40%的首付款，原來的30%首付款不能辦理貸款審批；并于2012年3月19日、同年3月29日、同年4月28日按照《北京市商品房預售合同》中雙方約定的送達地址，郵寄《通知函》告知李某該事項，楓樹置業公司分別于2012年11月14日、2013年6月27日向李某郵寄《解除合同通知書》和《通知書》，載明李某經多次催告，未履行合同約定義務，已經構成違約，要求解除雙方之間的合同，并要求李某支付違約金及辦理《北京市商品房預售合同》的注銷手續。但李某對楓樹置業公司郵寄的上述通知書和通知函不認可，表示未曾收到過上述文件。

　　訴訟中，楓樹置業公司提交了2013年12月9日負責給李某辦理銀行按揭貸款業務的銀行工作人員董重出具的《情況說明》一份，載明“客戶李某（身份證：×××）于2011年12月向我行申請個人貸款665萬元，由于其名下有多筆未結清貸款及超過1000萬元對外擔保，負債及隱性負債較高，因此未能通過我行審批，特此說明。”經質證，李某認可上述《情況說明》載明的事實。2014年3月6日，我院電話聯系案外人董重并制作筆錄，詢問上述《情況說明》是否是其本人出具并簽名及李某未能及時獲得批貸的原因，董重認可是自己簽名，且李某未能獲得貸款審批的原因，就是說明中記載的情況；并在詢問中陳述確實曾要求李某將首付款比例支付至40%，但李某未交納，至今仍是30%；也要求李某提交過資信證明，但即使李某提交資信證明后仍然不能通過審批，后就將相應的資信證明材料退回其本人。即使李某現在將首付款比例交納至40%，現在也不能獲得審批。2014年3月21日，我院組織雙方當事人質證時，楓樹置業公司和李某對我院所作的電話筆錄內容的真實性均予以認可。

　　在貸款不能獲得審批，無法通過銀行貸款支付購房款的情況下，本院多次詢問李某，剩余665萬元購房款能否在盡短的合理期限內支付給楓樹置業公司，但李某陳述短時間內沒有能力支付，可以在6個月之內交清，最快三個月內支付；經詢問楓樹置業公司能否同意李某在三個月內交清房款，雙方合同繼續履行，但楓樹置業公司陳述如果李某在支付違約金后，在二十日左右交付剩余購房款的話，同意繼續履行合同，否則堅持要求解除合同。訴訟中，本院向李某進行釋明，若本院判決解除雙方的北京市商品房預售合同，李某是否就返還其交付的首付款問題在本案中提起反訴，李某明確表示不提反訴。

　　現楓樹置業公司訴至本院，要求解除《北京市商品房預售合同》，并要求李某支付違約金及律師費等損失。

　　上述事實有《北京市商品房預售合同》、《情況說明》、電話筆錄、質證筆錄、詢問筆錄、通知函、通知書、解除合同通知書及雙方當事人當庭陳述在案佐證。

　　本院認為：根據我國民事訴訟法的規定，當事人有答辯、對另一方當事人提交的證據進行質證并參與法庭辯論的權利，本案被告李某經本院依法傳喚，未到庭參加2014年7月25日的訴訟，視為其放棄了質證和辯論的權利。2011年12月14日，原、被告簽訂的《北京市商品房預售合同》系雙方當事人真實意思表示，合同內容亦未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，合同雙方當事人應該按照合同約定誠信履行各自的義務。現根據合同約定，被告在支付30%首付款后，其余購房款665萬元以辦理銀行按揭貸款方式支付，但因被告名下有多筆未結清貸款及超過1000萬元對外擔保，負債及隱性負債較高等自身原因，未能通過貸款銀行的貸款審批，在銀行要求被告增加交納首付款比例和提供相應資信證明等解決途徑下，被告仍然不能辦理下來貸款手續，致使一直未向原告交付剩余購房款，在給予其合理期限內仍沒有能力支付剩余購房款，被告的行為也符合雙方在商品房預售合同中約定的單方解除條件；同時被告遲延履行支付70%購房款義務，經催告后在合理期限內仍不能支付原告，且被告的遲延履行付款義務已經致使雙方合同目的不能實現，被告的行為亦符合合同法定解除條件，故原告要求解除雙方之間簽訂的《北京市商品房預售合同》，具有事實和法律依據，本院予以支持。

　　關于原告要求被告賠償解除合同違約金475277.2元，根據雙方合同附件五第二條第2款約定：“如因買受人原因導致銀行未批準買受人貸款申請的，買受人應自銀行拒絕放貸之日起15日向出賣人付清貸款金額或變更為一次性付款方式。如果買受人未能按期付清貸款金額或未能與出賣人協商一致變更付款方式或貸款銀行的，出賣人有權解除合同，由買受人向出賣人支付總房款5%的違約金”，訴訟中，在被告不能辦理銀行貸款手續后，我院就變更付款方式為現金支付曾多次組織原、被告協商，但鑒于被告的資金問題，雙方最終未能協商一致，被告亦無法在合理期限內付清房款。同時，我院向被告釋明，如果被告存在違約行為的話，被告是否申請法院酌減違約金，但被告堅持認為其不存在違約行為，不要求法院酌減。現因被告自身原因導致雙方合同解除，鑒于被告的違約行為已經符合雙方合同中約定的支付違約金的條件，故原告要求被告支付違約金，具有事實和合同依據，本院予以支持。

　　關于原告主張的遲延辦理注銷手續違約金648278.1元，原告主張此項違約金的起算時間為2012年12月1日，但根據雙方合同附件十補充協議第八條第5款的約定，預售合同解除，雙方應在解除之日起15日內共同配合按照房地產行政主管部門的要求辦理預售合同注銷手續，因一方原因導致注銷手續延期辦理的，該方應按日向對方支付總房款萬分之二的違約金直至辦理完畢注銷手續之日止。現根據本案的實際情況，目前雙方的合同并未解除，故此款約定的支付注銷違約金的條件并不具備，故原告此項訴請，依據不足，本院不予支持。

　　關于原告要求被告賠償律師費10000元、印花稅4753元，雖雙方合同中約定，若雙方合同解除辦理注銷登記時，原告有權扣除合理費用（如有）（如印花稅、律師費及手續費等），但律師費并非必然發生的費用，本案中被告并未就返還購房款提起反訴，且雙方約定從購房款中扣除印花費等合理費用的條件尚未達到，故原告訴請于法無據，本院不予支持。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規定，判決如下：

　　一、解除原告北京楓樹置業有限公司與被告李某于二〇一一年十二月十四日簽訂的合同編號為Y1230916的《北京市商品房預售合同》。

　　二、被告李某于本判決生效后七日內支付原告北京楓樹置業有限公司解除合同違約金四十七萬五千二百七十七元二角。

　　三、駁回原告北京楓樹置業有限公司的其他訴訟請求。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　案件受理費一萬五千零四十五元，由原告北京楓樹置業有限公司負擔八千七百六十三元（已交納）；由被告李某負擔六千二百八十二元，于本判決生效后七日內交納。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提交副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第一中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費，按自動撤回上訴處理。

　　審判長李煒鑫

人民陪審員馮淑敏

人民陪審員王延尚

　　二〇一四年八月七日

　　書記員李杰