北京市昌平區人民法院民事判決書

(2016)京0114民初10334號

原告羅力文，男，1979年2月5日出生。

委托代理人王顆顆，北京市國漢律師事務所律師。

被告江濤，男，1974年2月15日出生。

委托代理人程瑤，北京市煒衡律師事務所律師。

委托代理人胡鑫，北京市煒衡律師事務所實習律師。

被告北京鏈家房地產經紀有限公司，住所地北京市朝陽區朝外大街乙12號辦公樓1706室。

法定代表人左暉，董事長。

委托代理人孫鳳起，男，1980年7月16日出生，北京鏈家房地產經紀有限公司職員。

原告羅力文與被告江濤、北京鏈家房地產經紀有限公司(以下簡稱鏈家公司)房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告羅力文及其委托代理人王顆顆，被告江濤的委托代理人程瑤、胡鑫，被告鏈家公司的委托代理人孫鳳起到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原告訴稱

原告羅力文訴稱：2016年3月，鏈家公司向原告提供了坐落于北京市昌平區回龍觀鎮××小區××號樓××單元××室的房源。因該房屋是“滿五不唯一”的二手房，房主江濤不愿意承擔按房屋市場價值與原值差額20%征收的高額個人所得稅，提出按照房屋總價280萬元并由買方承擔全部稅費的交易條件。經被告鏈家公司核定并計算需交納的稅費，告訴原告需要的全部稅費是50萬元。原告同意了被告江濤280萬元的房屋買賣價格和另行承擔50萬元稅費的交易條件，于2016年3月19日與江濤和鏈家公司簽訂了三方協議《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務合同》及《定金買賣協議》。原告3月19日當天支付江濤10萬元定金，之后原告又依約支付了江濤40萬元定金。4月1日，原告向渤海銀行申請了230萬元的貸款，與被告江濤約定4月24日去稅務部門繳稅之后直接辦理房屋過戶。4月24日前幾天，被告江濤要求原告先將50萬稅款存入北京鏈家公司的監管賬戶里，雙方再去繳稅并辦理過戶，原告以被告要求于4月20日將相應稅款50萬元全額轉入監管賬戶。4月24日，在稅務部門繳稅過程中，因為被告江濤跟稅務部門提出該房產的原始發票丟了，稅務部門就按照無原值計算出該房屋買賣應繳納的全部稅費3.3萬元，故被告江濤僅向稅務部門繳納了3.3萬元的稅費。之后，原告與被告協商退還多支付的47萬，但被告拒絕全額退返，只退還12萬元。在2016年3月，三方確定房屋交易條件時，被告鏈家公司在沒有核對被告江濤房屋原值的情況下自行計算出應繳納的全部稅費為50萬元，沒有盡到稅費計算的專業責任和義務。并且在明知該房屋存在這種稅費風險的情況下，沒有事先告知原告。鏈家公司在服務上的過失和主觀過錯直接導致原告多承擔了幾十萬元的稅費。原告于4月20日將全部稅款50萬元打入鏈家公司監管賬戶，該資金應在房屋過戶之后才能給被告，被告鏈家公司工作人員沒有在房屋過戶完之后將該稅款支付給被告江濤，原告認為被告鏈家公司應承擔連帶賠償責任。故訴至貴院，請求判令：1、被告江濤退還原告羅力文35萬元;2、被告北京鏈家房地產經紀有限公司承擔退還35萬元的連帶責任;3、二被告連帶承擔本案訴訟費。

被告辯稱

被告江濤答辯稱：不同意原告的訴訟請求。原告羅力文與被告江濤簽訂了《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》、《補充協議》、《買賣定金協議書》，合同約定的房屋成交價格為330萬元?！堆a充協議》第一條約定，交易房屋價款及家具家電、裝飾裝修和配套設施作價總計為330萬元，此價格為甲方凈得價，不含稅?！堆a充協議》第四條約定，本次交易涉及的稅費、契稅由買受人承擔，個人所得稅由出賣方承擔?！堆a充協議》第六條約定，本協議與《買賣合同》、《居間服務合同》、《房屋交易保障服務合同》約定不一致的，均以本協議為準。合同法中有關于重大誤解訂立合同請求撤銷的規定。合同法第五十五條第二款規定，具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或以自己的行為放棄撤銷權的，撤銷權消滅。即使原告在認識到稅費計算有誤后，仍選擇繼續履行合同，辦理了房屋過戶手續。應視其以自己的實際行為放棄了撤銷權。

被告鏈家公司答辯稱：不同意原告的訴訟請求。

本院查明

經審理查明：2016年3月19日，江濤(出賣人，甲方)、羅力文(購買人，乙方)、鏈家公司(居間人，丙方)三方簽訂了《買賣定金協議書》，約定乙方以3300000元的總價款購買位于昌平區回龍觀鎮××小區××號樓××單元××室房屋;雙方同意本次買賣房屋涉及的稅費由乙方承擔;乙方應于本協議簽署時向甲方支付定金100000元，甲方收取定金時應向乙方出具收據;甲乙丙三方應于本協議簽署的同時簽署定金托管協議，乙方應當同時以資金托管的方式向甲方支付定金400000元整。

《買賣定金協議書》簽訂當日，江濤(出賣人)與羅力文(買受人)簽訂了《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》。合同約定，出賣人江濤將位于昌平區回龍觀鎮××小區××號樓××單元××室房屋出售給買受人羅力文;房屋成交價格為3300000元;2016年5月10日，出賣人將該房屋交付給買受人;自合同簽訂之日起100日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續;買賣雙方應按照國家及北京市的相關規定繳納各項稅、費，承擔稅費的具體約定見補充協議。

同日，江濤(出賣方，甲方)與羅力文(買受方，乙方)簽署了《補充協議》，約定甲乙雙方同意，交易房屋價款及家具家電、裝飾裝修和配套設施作價總計人民幣3300000元;乙方于2016年3月19日，將第一筆定金100000元以自行支付的方式支付甲方;過戶前2個工作日，乙方將第二筆定金400000元以理房通托管的方式支付甲方;乙方于過戶前2個工作日將第一筆首付款470000元(不包含前期支付的全部定金)以理房通托管的方式支付甲方;甲乙雙方同意，在做完理房通托管和銀行批貸函出來后10個工作日內，雙方共同辦理房屋所有權登記手續;甲乙雙方應在2016年5月10日自行辦理物業交割手續，丙方陪同，乙方從本協議約定的購房款中留存20000元作為物業交割保證金;交易房屋所有權證滿五年，不是甲方家庭名下唯一住房;本次交易契稅由乙方承擔，并直接向主管稅務機關繳納;甲乙雙方協議一致，個人所得稅由甲方承擔。

上述合同簽訂后，羅力文履行了付款義務，現涉案房屋所有權已經變更登記至羅力文名下。江濤實際繳納個人所得稅的數額為33000元。后，江濤退還給羅力文100000元，羅力文也未向江濤支付20000元物業保證金，羅力文認可江濤共計退還了120000元。

本案審理過程中，羅力文主張房屋的實際成交價格為2800000元，其向江濤支付了500000元的個人所得稅，扣除江濤實際向稅務機關支付的33000元的稅費及江濤退回的120000元，剩余的347000元應該退還給羅力文,但羅力文并未能提交相應的證據證明雙方存在上述約定。

上述事實，有《買賣定金協議書》、《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》、《補充協議》、轉賬記錄、錄音及當事人的陳述等證據在案佐證。

本院認為

本院認為：原告羅力文與被告江濤簽訂的《北京市存量房屋買賣合同(經紀成交版)》及《補充協議》系雙方當事人真實意思表示，且未違反法律法規的強制性規定，應屬合法有效。原被告均應按照合同的約定履行各自的義務。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定，“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”。本案中，原告羅力文主張房屋的實際成交價格為2800000元，其向江濤支付了500000元的個人所得稅，扣除江濤實際向稅務機關支付的33000元的稅費及江濤退回的120000元，剩余的347000元應該退還給羅力文,但羅力文并未能提交相應的證據證明雙方存在上述約定，故應由羅力文承擔舉證不能的法律后果。需指出，雖然羅力文提交了相關的錄音證明其主張，但錄音中的內容并不能明確的體現出江濤曾有過上述意思表示，故本院對于該錄音不予采信。

綜上所述，羅力文的起訴缺乏事實及法律依據，本院難以支持。依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，判決如下：

駁回原告羅力文的全部訴訟請求。

案件受理費六千五百五十元，由原告羅力文負擔，已交納。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀及副本，交納上訴案件受理費，上訴于北京市第一中級人民法院。如在上訴期滿后七日內未交納上訴案件受理費，按自動撤回上訴處理。

審判長曹松清

人民陪審員閆素霞

人民陪審員李強

二〇一六年十一月十日

書記員劉明