江蘇省徐州市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2014）徐民終字第03426號

上訴人（原審被告）張某某。

上訴人（原審被告）閆某。

二被告共同委托代理人朱某某，江蘇圓點律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）趙某某。

委托代理人張濤，江蘇昭鵬律師事務所律師。

上訴人張某某、閆某因與被上訴人趙某某房屋買賣合同糾紛一案，不服徐州市銅山區人民法院（2014）銅民初字第246號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人張某某及其委托代理人朱廣輝，被上訴人趙某某及其委托代理人張濤到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

原審法院查明，2013年10月1日，趙某某與張某某、閆某簽訂房屋買賣合同，約定趙某某將房屋以88萬元賣給張某某；張某某當日預付定金1萬元，余款待辦理過戶手續后一次性付清；中介費與房屋預付定金同時支付，按照房屋總價的1.5%支付；辦理房證、土地證之前的相關費用由趙某某承擔，過戶費由張某某承擔；2013年10月8日上班后，趙某某去銀行還清房屋所欠貸款，雙方另行約定時間到銅山區房產處辦理過戶手續，過戶時，張某某將所欠房款87萬元往資金監管賬戶打入50萬元，剩余37萬元一次性交給趙某某，另外張某某再交給趙某某6萬元由其將房產證、土地證辦理到張某某名下；如一方違約承擔違約金10萬元。

2013年10月8日，趙某某將上述房屋貸款還清，并繳納了提前還款補償金1322.69元，2013年10月10日，上述房屋抵押注銷。

2013年10月9日，趙某某以短信通知張某某后天（2013年10月11日）上午攜帶身份證、戶口本等手續去過戶。2013年10月14日，閆某發短信給趙某某表示因向其母親借的錢不能到位，尚不能一次性付清。2013年10月16日，在趙某某家，雙方就房款打入資金監管賬戶款項數額及交給趙某某房款問題協商，趙某某要求張某某將部分房款打入資金監管賬戶，部分交給自己，監管資金不足時，由趙某某補足。經協商，最后雙方達成一致意見，由張某某支付48萬元，余款算作趙某某借給張某某，張某某以自己原有房屋抵押擔保。2013年10月18日，張某某給趙某某回短信，稱商議的方案家里人不同意，只能等三月份了，到時絕對買趙某某的房子。2013年10月21日，雙方在張某某家中因合同履行產生糾紛，張某某要求三月份再買趙某某的房屋。張某某認為趙某某帶人打了自己，并造成其妻閆某住院。經鼓樓公安分局銅沛派出所處理，趙某某不予認可，公安機關亦未作出認定，擬作為糾紛處理。2013年10月29日，趙某某再次找到閆某協商，要求張某某支付48萬元將房屋過戶，余款按照月息5厘算作張某某借款。閆某表示自己不能作主。2013年11月4日，趙某某向張某某、閆某發出通知，要求其二人于2013年11月8日上午10點去銅山新區辦理過戶手續。2013年11月8日，張某某短信通知趙某某因資金沒到位，今天去不了，擇日再約。此后雙方多次以短信方式交涉未果，趙某某遂起訴。庭審中，張某某陳述，2013年10月底錢就湊夠了，因為趙某某鬧事，心里不舒服，就告訴趙某某錢沒湊夠。

另查明，趙某某出售的上述房屋為其與案外人李輝的共同財產，建筑面積151.47㎡。2013年10月8日，徐州市銅山公證處出具公證書，李輝委托趙某某辦理上述房產的還款及出售、過戶手續。趙某某已經收取張某某定金1萬元。

原審法院認為，原被告訂立房屋買賣合同，被告購買原告房屋，雙方應全面履行合同義務。原告作為出賣方應提供符合出賣條件的房屋，被告作為購買方應及時足額支付購房款。購房款可以支付給原告，也可以打入資金監管賬戶。履行期限不明確的，雙方可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。

原被告雙方約定，原告于2013年10月8日還清房貸、注銷抵押，雙方可另行約定過戶時間，并由被告在過戶時將購房款50萬元打入資金監管賬戶，余款交給原告。原告為履行合同義務，依約注銷了房屋抵押，為履行合同做好了準備工作，并于2013年10月9日短信通知被告攜帶相關證件辦理過戶手續，被告并未配合辦理。2013年10月16日雙方因交付現金和資金監管問題產生分歧，經協商，原告要求被告提供48萬元，原告同意過戶，余款算作被告張某某借款，按照月息5厘支付原告利息。但被告張某某于2013年10月18日表示因家人不同意，需要等到三月份。2013年11月4日原告再次向被告發出書面通知，要求雙方于2013年11月8日辦理過戶手續，被告張某某于2013年11月8日回短信表示因資金問題沒到位，去不了。綜上，經原告數次通知，甚至允許被告部分延期付款的情況下，被告張某某、閆某始終沒有按照約定至房屋產權管理部門辦理登記過戶手續，也沒有將購房款交付原告或打入資金監管賬戶，導致合同一直未能履行，已構成違約。經催促，被告在合理期限內未履行合同，原告有權依照合同法第九十四條的規定與其解除合同，故對原告相應的訴請本院予以支持。

原被告合同標的88萬元，雙方約定違約金10萬元并無不當。原告為履行合同提前償還了房貸，注銷了抵押，付出了相應成本，現因被告違約，導致合同預期利益未能實現。對原告要求二被告承擔違約金10萬元的訴訟請求，法院予以支持。原告未選擇定金罰則，其收取的定金1萬元應抵扣被告的違約金。

被告以原告帶人至其家中威脅、毆打被告導致合同未履行為由抗辯，經原告申請，法院調取公安機關的筆錄及接處警記錄，公安機關并未認定原告及其相關人員毆打被告，故法院對此不予采納。被告該項抗辯即便屬實，因糾紛發生時間為2013年10月21日，已在被告違約之后，亦不影響被告承擔違約責任。遂判決下：一、解除原告趙某某與被告張某某、閆某2013年10月1日簽訂的房屋買賣合同；二、被告張某某、閆某支付原告趙某某違約金10萬元，扣除已付1萬元，余款9萬元，于判決生效之日起十日內付清。

上訴人張某某、閆某不服一審判決，向本院提起上訴稱：1、上訴人無故意違約的事實。在合同簽訂后，上訴人即交付了1萬元作為購房定金，后為履行合同也多次和被上訴人進行協商。在本案一審審理過程中，上訴人多次表達了履行合同的誠意。愿意在法庭主持下及時交割涉案房屋。2、被上訴人在履行合同中存有過錯。2013年10月21日前，上訴人在履行合同的資金上出現問題，但仍與被上訴人積極協商，為履行合同做準備。此后，被上訴人為了盡快促成交易，帶數名身份不明人員到上訴人家中采取打罵、威脅等手段，導致尚處孕期的閆某受驚嚇住院數日，因而致使雙方矛盾激化。3、涉案合同約定的違約金過高，應予減少。依據《合同法》第114條之規定，判斷違約金高低的標準是以造成的損失為依據，而不是合同的標的額。本案中，被上訴人有證據證明的損失僅為1322.69元的提前還貸費用，相比10萬元的違約金明顯過高，應予減少。綜上，一審法院認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院依法改判或發回重審。

被上訴人趙某某答辯稱：一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求依法駁回上訴人的上訴請求。

根據雙方的訴辯意見，本案二審期間的爭議焦點為：1、上訴人是否構成違約，2、一審法院判決的違約金數額是否偏高，應否予以調整。

二審期間，雙方當事人均未向本院提交新證據。二審查明事實與一審查明事實一致，本院予以確認。

關于上訴人是否構成違約的問題。本院認為，依法成立的合同，雙方均應依約履行各自的合同義務。涉案房屋買賣合同簽訂后，被上訴人為及時交付房屋，履行合同義務，依約解除與案外人的房屋租賃合同騰房待交，并提前還貸30余萬元以消除抵押辦理過戶手續，系對先期約定合同義務的全面履行。待被上訴人做好履約準備多次通知上訴人交付房款辦理過戶手續時，上訴人以資金不到位、雙方矛盾激化等種種理由一再拖延履行。雖上訴人訴稱其有履約誠意，也為履行合同多次與被上訴人協商，但雙方并未就協商結果達成合意，故上訴人仍應按雙方前期訂立的合同如期履行其合同義務，逾期未履行的，視為違約。

關于一審法院判決的違約金數額是否偏高，應否予以調整的問題。本院認為，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。對于雙方合同約定的10萬元違約金，上訴人訴稱因過高應予調整，雖判斷違約金是否過高的標準是以造成的損失為依據，但亦應兼顧合同履行情況、當事人過錯程度、逾期利益等綜合因素判斷。上訴人一再拖延履行的不誠信行為給提前還貸30余萬以及解約騰房的被上訴人帶來的損失，不能以可計算的損失簡單量化，故雙方約定的10萬元違約金，亦未達到《中華人民共和國合同法》第一百一十四條所規定的“過分高于造成的損失”。故一審判決依照雙方合同約定支持被上訴人關于10萬元違約金的請求并無不當。

綜上，上訴人張某某、閆某的上訴請求無事實與法律依據，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

案件受理費2300元，由上訴人張某某、閆某負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　廖偉巍

審判員　　陳海霞

審判員　　趙明輝

二〇一四年十一月二十七日

書記員　　孫曉明