上海市第一中級人民法院

民 事 判 決 書

（2017）滬01民終9463號

上訴人（原審被告）：何某某，女，1966年6月22日出生，漢族，住上海市浦東新區。

委托訴訟代理人：馬永健，上海市聯合律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：孫某某，女，1985年3月4日出生，漢族，住上海市長寧區。

被上訴人（原審原告）：仲某某，男，1981年7月27日出生，漢族，住上海市黃浦區。

上列兩被上訴人的共同委托訴訟代理人：陳文龍，上海申蘊和律師事務所律師。

上訴人何某某因與被上訴人孫某某、仲某某房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市閔行區人民法院（2016）滬0112民初29294號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月1日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

上訴人何某某上訴請求：撤銷一審法院判決第一項，依法改判駁回被上訴人一審的訴訟請求。事實和理由：一審法院對被上訴人做出的承諾未進行任何認定，一審判決有違公平原則，逾期遷移戶口的違約金過高。

被上訴人孫某某、仲某某辯稱：不同意上訴人的上訴請求。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，故請求二審法院駁回上訴，維持原判。

2016年10月19日，孫某某、仲某某向一審法院提起訴訟，請求判令：1、何某某按已付款3,830,000元（人民幣，幣種下同）的日萬分之五的標準向孫某某、仲某某支付自2015年11月6日起至2015年11月21日止的逾期交房違約金30,640元；2、何某某按已付款3,830,000元的日萬分之五的標準向孫某某、仲某某支付自2015年10月9日起至2015年12月17日止的逾期遷離戶口的違約金134,050元。

一審法院認定事實如下：2015年3月21日，孫某某、仲某某（買受人，簽約乙方）和何某某（賣售人，簽約甲方）簽訂《上海市房地產買賣合同》，約定甲乙雙方通過上海XX有限公司居間介紹，由乙方受讓甲方自有的位于上海市閔行區XX路XX弄XX號XX室房屋（以下簡稱涉案房屋）。房地產轉讓價款3,100,000元。甲乙雙方確認在2015年9月21日前共同向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。第九條乙方未按本合同約定期限付款的，乙方應當向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款每日萬分之五計算，違約金自合同應付款期限之第二日起算至實際付款之日止。第十條甲方未按本合同約定交接房地產的，甲方應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款每日萬分之五計算，違約金自本合同約定的應交付之日起至實際交付之日止。該合同補充條款（一）約定甲方承諾自該房地產辦理權利轉移登記（即乙方送件取得收件收據）之日起20日內，向房屋所在地的公安派出機構辦妥原有戶口的遷出手續，如由于甲方未及時遷出戶口違約的，甲方應當按照房屋轉讓價的日萬分之五承擔違約責任，直到房屋所有戶口遷出為止。該合同附件三約定簽訂本合同之前，乙方支付甲方定金40,000元。簽訂本合同當下，乙方應支付甲方房款510,000元，乙方應于2015年4月19日前支付甲方房價款380,000元，其中部分房價款30,000元，作為房價尾款，暫存臺慶房產。乙方通過貸款銀行申請2,170,000元的形式支付第二期房價款。待貸款銀行將第二期房價款支付至甲方指定賬戶后三日內，甲乙雙方應對涉案房屋進行驗看、清點，確認無誤后，甲方應將涉案房屋交付乙方，雙方簽訂房地產交接書，臺慶房產并應于三個工作日內轉付給甲方房價尾款30,000元。該合同還對其他內容做了約定。同時，孫某某、仲某某（簽約乙方）和何某某（簽約甲方）簽訂《變更協議》一份，約定乙方同意就現有裝潢、廚衛設施及附屬設施、設備另行補償甲方550,000元，乙方應于2015年4月19日前支付甲方。2015年7月12日，仲某某向何某某出具補充說明，承諾于2015年9月15日前辦理好相關房屋買賣的貸款手續及資格認證，及向房產交易中心提交辦證的相關變更材料，如無法按時履行上述義務，愿意承擔一切不良后果。2015年9月18日，仲某某（簽約乙方）與何某某（簽約甲方）簽訂《補充協議說明》，約定乙方愿意補償甲方180,000元，作為乙方購房手續及貸款合同延遲半年下來給甲方帶來的經濟損失。甲方愿意接受并認可此補償，繼續配合乙方履行原合同。同日，孫某某、仲某某與何某某辦理了涉案房屋的過戶手續。2015年10月9日，涉案房屋被核準登記至孫某某、仲某某名下。2015年11月21日，孫某某、仲某某（簽約乙方）和何某某（簽約甲方）簽訂《房地產買賣交接書》。該交接書記載，甲乙雙方于2015年11月21日就涉案房屋交付驗收事宜確認如下：根據雙方簽訂的買賣合同規定，甲方已將涉案房屋及買賣合同所列之附屬設施、設備交付乙方。經乙方驗收后，認為甲方的交付行為完全符合買賣合同所規定的交付時間、條件及標準，乙方同意接受。甲方確認乙方已按買賣合同規定的時間及金額支付了相應的房價款。甲方確認乙方已支付了房屋裝修費。該交接書還對水電煤等費用結算進行了記載。2015年12月17日，何某某將戶口遷離涉案房屋。一審審理中，雙方確認，孫某某、仲某某已向何某某支付的款項共計3,800,000元，尚余30,000元尾款未付。就已付款，其中通過銀行貸款930,000元于2015年11月2日轉入何某某賬戶。因孫某某、仲某某認為何某某存在逾期交房、遷戶口行為應當承擔違約責任，而何某某不同意，遂成訟。

一審法院認為，孫某某、仲某某與何某某就涉案房屋買賣事宜簽訂的《上海市房地產買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，內容未違反法律、行政法規強制性、效力性規定，屬有效合同，雙方應按約履行。對于孫某某、仲某某主張的兩項訴訟請求，一審法院認為，第一，關于逾期交房違約金，根據雙方合同約定“待貸款銀行將第二期房價款支付至何某某指定賬戶后三日內，買賣雙方應對涉案房屋進行交接”，現貸款銀行系于2015年11月2日將貸款支付至何某某賬戶，故按該約定，買賣雙方理應于2015年11月5日前辦理涉案房屋的交接手續。雖然買賣雙方實際于2015年11月21日辦理交接，但從雙方簽署確認的《房地產買賣交接書》內容來看“經乙方驗收后，認為甲方的交付行為完全符合買賣合同所規定的交付時間、條件及標準，乙方同意接受”，孫某某、仲某某實際認可并接受何某某于該日交接，故孫某某、仲某某事后再主張要求何某某支付逾期交房違約金，顯然不符合雙方約定。至于孫某某、仲某某所陳述的，該交接書系中介公司提供的格式文本，孫某某、仲某某未注意該條款的意見，一審法院認為，該交接書字數并不多，孫某某、仲某某作為具有完全民事行為的成年人，應當對自己所簽署的材料所載內容承擔相應的責任。故孫某某、仲某某的該點意見，一審法院不予采納。孫某某、仲某某提出的關于逾期交房違約金的訴訟請求，一審法院不予支持。第二，關于逾期遷離戶口違約金，根據雙方合同約定“甲方承諾自該房地產辦理權利轉移登記（即乙方送件取得收件收據）之日起20日內，向房屋所在地的公安派出機構辦妥原有戶口的遷出手續”，現根據上海市房地產登記簿顯示，買賣雙方系于2015年9月18日辦理了涉案房屋權利轉移登記，故按合同約定，何某某理應于2015年10月8日前向房屋所在地的公安派出機構辦妥原有戶口的遷出手續。然實際何某某于2015年12月17日方才遷離戶口，何某某的行為顯屬違約，理應承擔違約責任。至于具體的違約金金額，雖然根據合同約定“如由于甲方未及時遷出戶口違約的，甲方應當按照房屋轉讓價的日萬分之五承擔違約責任，直到房屋所有戶口遷出為止”，何某某認為該標準過高，一審法院在尊重當事人約定的前提下，考慮到孫某某、仲某某由此可能產生的實際損失，兼顧雙方的合同履行情況，當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌定何某某向孫某某、仲某某支付逾期遷離戶口違約金33,000元。對于剩余購房尾款30,000元，孫某某、仲某某同意在本案中向何某某支付，一審法院予以準許。

綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條之規定，判決：一、何某某于判決生效之日起十日內向孫某某、仲某某支付逾期遷離戶口違約金33,000元；二、孫某某、仲某某于判決生效之日起十日內向何某某支付購房尾款30,000元；三、駁回孫某某、仲某某的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費減半收取計1,701.25元，由孫某某、仲某某負擔1,339.34元，由何某某負擔361.91元（何某某負擔之款于判決生效之日起十日內直接支付給孫某某、仲某某）。

二審中，當事人沒有提交新證據。

本院經審理查明，一審法院認定事實無誤，本院予以確認。

本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果?，F何某某上訴認為，其不應當支付逾期遷移戶口的違約金，一審判決有違公平原則。對此，本院認為，何某某對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。否則，其須承擔舉證責任的不利后果。一審法院在查明事實的基礎上，兼顧雙方合同履行情況，當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌定何某某向孫某某、仲某某支付逾期遷離戶口違約金33,000元，并無不妥。故何某某的上訴理由，缺乏事實和法律依據，本院不予認可。

綜上所述，上訴人何某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣3,402.5元，由上訴人何某某負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　沈　強

代理審判員　何　建

審　判　員　李　興

二〇一七年十月十日

書　記　員　張功楷

附：相關法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條

第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：

（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；