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楊明與吉林省創世光電有限公司物權確認糾紛再審民事判決書
時間：2020年04月17日 來源： 作者： 瀏覽次數：1847 收藏[0]吉林省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2017）吉民再119號
抗訴機關：吉林省人民檢察院。
申訴人（一審原告、二審上訴人）：楊明，男，1973年11月16日出生，漢族，住江蘇省杭州市。
委托訴訟代理人：王英凱（系楊明母親），住吉林省長春市。
被申訴人（一審被告、二審被上訴人）：吉林省創世光電有限公司。住所：吉林省長春市。
法定代表人：朱捷，該公司董事長。
委托訴訟代理人：馬維山，吉林兢誠律師事務所律師。
申訴人楊明因與被申訴人吉林省創世光電有限公司（以下簡稱創世公司）物權確認糾紛一案，不服吉林省長春市中級人民法院（2014）長民一終字第380號民事判決，向檢察機關申訴。吉林省人民檢察院作出吉檢民（行）監（2016）22000000176號民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院作出（2017）吉民抗9號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。吉林省人民檢察院指派檢察員焦宏偉、丁連昌出庭。申訴人楊明的委托訴訟代理人王英凱、被申訴人創世公司的委托訴訟代理人馬維山到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
吉林省人民檢察院抗訴認為，原審判決認定楊明與創世公司2012年1月6日所簽《協議》合法有效屬于適用法律錯誤。就本案而言，2012年1月6日楊明與創世公司達成的《協議》不能看作約定共有的協議。該協議第一條是對楊明享有房屋專有部分的約定，該約定除專有部分外，還約定四樓涉及的業主共有部分屬于楊明所有，該條對共有部分的約定無效，是因為該共有部分屬于法定部分，不是約定共有部分。該協議第二條及第三條是對部分共有部分的使用及費用分擔的約定，沒有說明楊明不享有或放棄共有部分的所有權。因此，不能簡單地根據該約定確定楊明的專有權面積和共有權面積（分攤面積）。楊明提交的測量報告，是雙方共同委托的專業測量機構出具的，應當作為確定專有面積、共有面積、分攤面積的依據。《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第三十條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。”本案中楊明和創世公司共同建造行為符合《物權法》第三十條的規定，構成涉案房屋的原始取得，雙方均應認定為《物權法》第六章所稱的業主。《物權法》第七十二條第一款規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”2012年1月6日楊明與創世公司簽訂的協議約定雙方合建樓房的四樓公用面積歸楊明所有，此約定使得創世公司對四樓共有面積部分放棄權利，也無法履行義務，違反了《物權法》第七十二條的規定。故原審判決認定楊明與創世公司2012年所簽《協議》合法有效屬于適用法律錯誤。依據民事訴訟法規定，提出抗訴。
楊明稱，1.原審判決對本案案由確定錯誤，本案案由應是建筑物區分所有權糾紛而不是物權確認糾紛；2.原審判決所依據的事實違反《物權法》等法律規定，不具備法律效力，應予以撤銷。原審判決認定2012年1月6日的《協議》中“含本樓層公用面積”是雙方處分共有部分的約定，是錯誤的，該約定違反了《物權法》規定。依據《物權法》第七十三條規定，走廊、大堂、設備間等公用面積是必須依法分攤的法定共有部分，不屬于約定共有，不能約定分割。同時雙方《協議》違反了《物權法》第七十條、七十二條、七十六條等規定，《協議》屬于無效，申請撤銷；3.原審判決適用法律有悖于人民法院審理民事案件以事實為依據以法律為準繩的規定，審理物權歸屬爭議，不適用相關法律，行使自由裁量權。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》第十八條規定：“人民法院審理建筑物區分所有權案件中，涉及有關物權歸屬爭議的，應當以法律、行政法規為依據。”原審判決適用的《房產測量規范》是國務院的部門文件，其技術性規定與司法解釋、物權法規定不一致，應優先適用司法解釋及《物權法》的規定，而不是適用該規范；4.本案程序問題。廠房參建各方對共有部分均享有所有權，對共有部分的確認涉及到參建各方的利益，應由法院通知參加訴訟。如楊明提交的測量報告不能作為本案依據，應就本案專門問題，要求當事人申請測量或者法院依職權委托測量，確認楊明的專有面積以及各方的分攤面積。故請求撤銷二審判決，改判撤銷2012年1月雙方簽訂的《協議》，依法對楊明應享有的單獨所有及共有部分的面積進行確認及分割；確認楊明應享有的土地使用權面積，并由創世公司負擔訴訟費用。
創世公司辯稱，（一）雙方簽訂的協議合法有效。理由是：1.雙方簽訂的《協議書》及《協議》并不違反法律的禁止性和效力性規定。檢察機關的觀點明顯錯誤，在我國的法律規定中，沒有任何法律法規要求建筑物的共有部分必須按照規定的方法、比例進行分割，也不存在法定共有的概念。在共有面積分割問題上，應尊重當事人的意思自治。楊明單方委托測繪時，未向測繪公司提供《協議》及《協議書》，創世公司對楊明單方委托行為不認可，該測繪結論不能作為證據使用。2.檢察機關認為《協議》無效所依據的法律條文不是規范合同行為效力的法律規定，不能用來評判《協議》是否有效，是對法律的理解有誤。（1）楊明不是爭議房屋的建設單位，不可能通過建造行為取得房屋所有權；（2）《物權法》第七十二條規定不具有法定共有的含義。《物權法》第一百條規定，共有人可以通過協商確定分割方式。依據該規定，在確定權利歸屬階段完全允許業主之間協商確定建筑物公攤部分歸屬。第七十二條是在公攤面積歸屬確定后，業主不得以放棄公攤面積產權為由不履行公攤部分的維護和共有權的保護等義務，檢察機關對此規定理解有誤。協議書簽署于2005年，當時《物權法》尚未頒布，故《物權法》對本案不能直接適用。檢察機關提起抗訴在適用法律上也存在錯誤。（二）雙方之間的協議書性質實為房屋買賣合同，本案屬于房屋買賣合同糾紛。建房的土地使用權是創世公司出讓方式獲得，建設房屋的各種手續也全部辦理在創世公司名下，建成房屋后的初始登記產權人只能是創世公司，無論是從法律規定及獲得房屋所有權的方式來看，該協議都是房屋買賣合同。原審判決認為本案屬于物權確認糾紛，定性不夠準確。（三）創世公司沒有同意將四層以外的公攤面積賣給楊明，楊明也沒有支付第四層公攤面積以外的價款，其要求創世公司為其辦理部分共有產權沒有依據。雙方協議有效，應按約定面積為其辦理產權轉讓。故應維持原審判決。
楊明向一審法院起訴請求：1.確認共建的坐落在長春經濟技術開發區威海路600號，登記在創世公司名下的產權證號為“長房權字第4120001472號”房屋中第四層所有權歸楊明所有。2.創世公司配合楊明將第四層房屋產權登記在楊明名下。3.將已落戶創世公司名下的編號為“長房權字第4120001472號”房屋產權判定為創世公司與楊明共建房屋，并依法分割（各自面積以產權測繪面積為準）。4.創世公司承擔此次訴訟發生的全部訴訟費用和實際發生的費用。一審法院認定事實：2005年3月創世公司與長春市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，購買了位于長春經濟技術開發區威海路600號（原648號）土地使用權。創世公司在取得該地相應的土地、規劃相關手續后，用該地建設五層樓的廠房一座。2005年4月21日創世公司與楊明之父楊某簽訂《協議書》一份，該《協議書》約定：“甲（創世公司）、乙（楊某）雙方就共同建筑廠房一事達成如下協議：一、雙方協商同意在長春經濟技術開發區威海路648號建筑廠房一座3158.14平方米，泵房一座22.22平方米。二、雙方同意乙方參建，建筑面積二層以上每層627.88平方米（含本樓層共用面積）。三、雙方同意將土地費、泵房、六層水箱間工程費和同建樓有關所有費用平攤廠房平方米造價之中。四、雙方經初步測算，暫按每平方米1500元集資，在工程結算時多退少補。乙方參建627.88平方米（參建時的圖紙面積），乙方需交給甲方941820元。五、在工程完工驗收合格后，甲方給乙方辦理過戶手續（產權證、土地使用證），所需費用由乙方承擔。六、付款方式：乙方按甲方與施工方簽訂合同付款方式一致，完工后全部付清。七、雙方同意，如一方處置本方產權，另一方有優先購買權……”，該協議由創世公司加蓋公章和楊某簽名予以認可。上述協議簽訂后，楊明按約定向創世公司支付了參建工程款。2005年該辦公樓竣工后創世公司按協議約定將該樓第四層房屋交付楊某占有使用至今。2006年1月20日，創世公司委托長春經濟技術開發區測繪院對上述房產予以測繪并出具房產測繪技術報告書，該報告書測量結果為：“廠房建筑面積計算，一層建筑面積564.54平方米，中空部分面積13.25平方米；二、三、四、五層建筑面積同為628.74平方米；頂層水箱間建筑面積75.25平方米；廠房總建筑面積3154.75平方米。”楊明對上述測繪報告中二、三、四、五層建筑面積同為628.74平方米的內容無異議。2007年7月23日創世公司取得上述房屋整棟樓產權證。上述房產現登記在創世公司名下的產權證號為：長房權字第4120001472號，總層數為5層，建筑面積為3154.75㎡，丘地號為5-76/63-8-29。2012年1月6日楊某又與創世公司簽訂了《協議》一份，該協議內容約定：“甲（創世公司）、乙（楊某）雙方共同協商，達成如下協議：1.甲方同意將創世公司廠房四樓628.74平方米（含本樓層共用面積）房屋產權分割給乙方楊某。2.雙方同意進樓門廳及樓梯、樓梯口共同使用。3.甲方同意乙方使用水、電、暖及設施。采暖費、水、電費由甲方統一收交。所產生的維修費按比例共同承擔。”該協議由創世公司加蓋公章和楊某簽名予以認可。2012年1月17日,楊某向創世公司協商主張將參建分得的上述房產轉給其子楊明，并向創世公司出具了手續，創世公司同意了楊某意見。在楊某要求下，創世公司又為楊某出具了兩份由創世公司加蓋公章與以前簽訂的協議內容一致的協議，楊明作為乙方在后出的該兩份協議上簽名認可。楊某曾多次向創世公司主張辦理分割產權事宜未果。從參建上述房屋建設始至2011年4月20日止楊某共向創世公司支付102.1515萬元。2012年1月16日，楊明委托吉林省恒源房地產測繪有限公司對上述位于長春經濟技術開發區威海路600號的房產予以測繪并出具房產測繪技術報告書，其測量結果為：“一層建筑面積為577.79平方米。二層建筑面積為604.81平方米。三-五層為628.21平方米。出屋面水箱間面積為75.25平方米，總建筑面積3142.48平方米（原產權面積3154.75平方米有誤，現予以訂正）。該公司在其房屋測繪數據調查表中表述該房屋第四層產權主楊明，該層建筑面積為672.51平方米；該公司在其（創世公司廠房）房屋分套建筑面積計算成果表中表述該樓第四層房間號401，建筑面積672.51，套內建筑面積565.63，共有共用分攤面積106.88。”創世公司對楊明委托的測繪結果不予認可，不同意依據該測繪報告分割公攤面積，認為應按雙方協議約定分割房產辦理產權手續。雙方對簽訂的上述協議及房產第四層的建筑面積為628.74平方米（含本樓層共用面積）均無異議。一審法院曾對此案再審，再審判決：（一）變更該院（2012）長經開民初字第1041號民事判決書第一項即“被告創世公司與原告楊明簽訂的《協議書》和《協議》合法有效，被告創世公司于判決生效之日起六十日內將其名下的位于長春經濟技術開發區威海路600號（產權證號為：長房權字第4120001472號，總層數為5層，建筑面積為3154.75㎡，丘地號為5-76/63-8-29）廠房第四層的所有權變更登記在原告楊明名下（原告有協助被告辦理上述所有權變更登記的義務）。辦理上述所有權變更登記手續所需費用由原告承擔。”為：“被告創世公司與原告楊明簽訂的《協議書》和《協議》合法有效;被告創世公司于判決生效之日起六十日內將其名下的位于長春經濟技術開發區威海路600號（產權證號為：長房權字第4120001472號，總層數為5層，建筑面積為3154.75㎡，丘地號為5-76/63-8-29）廠房第四層628.74㎡（含本樓層共用面積）的所有權變更登記在原告楊明名下（原告有協助被告辦理上述所有權變更登記的義務），辦理上述所有權變更登記手續所需費用由原告承擔。”（二）位于長春經濟技術開發區威海路600號（產權證號為：長房權字第4120001472號，總層數為5層，建筑面積為3154.75㎡，丘地號為5-76/63-8-29）廠房為原告楊明與被告創世公司的共建房屋。（三）駁回原告楊明的其他訴訟請求。
楊明不服一審判決，上訴請求：撤銷長春經濟技術開發區人民法院（2014）長經開民再字第1號民事判決第一項，改判“將廠房第四層的房屋所有權面積672.51平方米及該房屋占有范圍內的土地使用權變更登記在楊明名下”，一、二審訴訟費及測繪費用由創世公司負擔。二審法院認定事實與一審判決認定的事實一致。二審法院認為，1.2005年4月21日《協議書》及2012年1月6日《協議》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應誠信履約。在上述協議中雙方對楊明應當享有的公用面積已進行了明確約定，即四樓的公用面積歸楊明。《房產測量規范（中華人民共和國國家標準GB/T17986-2000）》規定了共有共用面積的處理原則，即產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行；無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。本案中，楊明不否認《協議書》及《協議》的效力，也未申請變更或撤銷《協議書》及《協議》，卻要求不履行協議重新測繪分割全樓公用面積，不符合《房產測量規范（中華人民共和國國家標準GB/T17986-2000）》要求，亦有悖于誠實信用原則，原審法院對其該項請求未予支持正確，予以維持。2.楊明稱其出資額超出約定一節，即使其該主張成立，也僅能證明其履行出資義務發生變化，并不能證明雙方已經就變更分割方式達成合意，其據此要求重新分割無合法依據，不予支持。鑒于雙方合作期間賬目往來頻繁，除協議中已有約定的共建工程款外，還包括裝潢分攤款、供熱費及其他費用等，楊明如果能夠證明其出資額已經超過其應當分攤的數額，可另案告訴。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。該院判決：駁回上訴，維持原判。
本院再審查明的事實與原審查明的事實一致。
本院再審認為，1.關于案由問題。本案雙方共建廠房后，因建成的廠房已登記在創世公司名下，楊明在一審的訴訟請求是主張確認已登記在對方名下的廠房為共建，依法分割并要求辦理產權過戶手續，雙方是關于物權權屬確認及財產分割糾紛，原審判決以物權確認糾紛確定本案爭議的案由并無不當。雖然依據《物權法》第三十條關于“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力”的規定，楊明與創世公司雙方依協議約定所建成的廠房在廠房建成后即取得原始物權，但雙方是共同出資人，應系所建成廠房的共同所有人。2012年1月創世公司與楊明的《協議》約定了歸屬于楊明單獨所有部分房屋的位置及面積。此時楊明并不能因雙方原始取得物權而直接對約定的四樓房屋享有專屬物權。《物權法》第九條第一款規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”根據該規定，房屋物權的變動須經依法登記后才發生法律效力。尤其在整體廠房已經登記在創世公司名下的情形下，楊明對約定四樓房屋的物權更應進行物權登記或變更登記后方可實現。而建筑物區分所有權糾紛是指業主在對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利過程中而產生的糾紛。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定“依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。”楊明因上述原因尚不能依此規定直接取得單獨業主身份。楊明與創世公司之間是產權分割糾紛，不是已取得專有物權的業主之間涉及到產權范圍內的有關共有部分糾紛，故本案不屬于建筑物區分所有權糾紛中業主共有權糾紛。另創世公司提出雙方協議為房屋買賣合同的主張，與約定不符，本院不予支持。2.關于2012年1月雙方《協議》效力的問題。《物權法》第六章（即第七十條至八十三條）及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定的是業主之間為避免對共用面積的歸屬及責任產生爭議確定的原則，不影響共建人對共建房屋的分割作出約定，也不屬于合同法規定導致合同無效情形。《物權法》第一百條規定，共有人對共同財產可以協商確定分割方式。共建房屋的各方對整體廠房按出資情況確定各自的權利，分割后是否存在共有部分權利，應由各方約定。在不影響其他權利人對共用部分使用的情況下，約定楊明獨自享有四樓樓層的共用部分產權并不違反法律法規的強制性規定。而《物權法》第七十二條第一款的規定是指業主享有建筑物物權中共有部分的權利，也承擔相應義務，不得以放棄權利為由不履行應盡義務。該規定適用的情形與本案中的情形不同，且雙方約定四樓的共用面積部分將歸屬于楊明后，創世公司不存在放棄其權利不履行義務情形，故該條規定不適用于本案。2012年1月簽署的《協議》是雙方真實意思表示，楊明在原審中也未申請撤銷、變更該《協議》，故該協議合法有效，雙方應按協議約定履行。3.原審判決適用《房產測量規范》規定進一步證明雙方對共有公用面積可以約定。該規定與《物權法》及最高人民法院司法解釋的規定并不沖突。4.關于程序問題。共有人應共同參與對共同財產的分割。但本案沒有其他人在協議上簽字，也并未涉及其他人利益，不存在應由法院通知參加訴訟的情形。本案雙方約定應歸楊明的四樓房屋及面積，是以廠房單獨登記在創世公司名下時測繪的各樓層實際面積為基數確定的，楊明并沒有提交雙方對廠房的一樓大堂、其他樓梯、設備間等公用面積進行分割并確定除四樓628.74平方米的面積外尚有其他公用面積也約定應歸屬于楊明的證據，在雙方已有明確約定同時又沒有其他約定存在共有面積并應分享共有權利的情況下，楊明要求對房屋進行重新測量并分割公用面積的主張缺乏合理依據，原審法院未組織進行重新測量鑒定并無不當。楊明自行委托的測量報告不屬于雙方共同委托，創世公司也不認可，故原審判決未采信楊明委托的測量報告，并無不當。如楊明有證據證明其參建房款中包含其他共用面積款，則應與創世公司對共用面積問題另行約定或另行主張權利。
綜上所述，楊明的再審請求缺乏事實和法律依據。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
維持吉林省長春市中級人民法院（2014）長民一終字第380號民事判決。
本判決為終審判決。
審 判 長 李 麗
審 判 員 付 麗
代理審判員 趙希洋
二〇一七年八月十五日
書 記 員 賈云喬