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廣安市渠江商貿有限公司、唐培川業主共有權糾紛再審民事判決書
時間：2020年04月17日 來源： 作者： 瀏覽次數：2364 收藏[0]四川省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2017）川民再604號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：廣安市渠江商貿有限公司。住所地四川省廣安市廣安區廣寧北路172號201室、301室。
法定代表人：吉和平，該公司董事長。
委托訴訟代理人：楊琳琳，四川瀛絡律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：唐培川，男，1973年9月20日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
委托訴訟代理人：胡軍，男，1975年3月25日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
委托訴訟代理人：楊文明，男，1977年6月2日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：胡本卓，男，1938年12月4日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
委托訴訟代理人：胡軍（胡本卓之侄），男，1975年3月25日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
委托訴訟代理人：楊文明，男，1977年6月2日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：彭明桂，女，1956年7月10日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
委托訴訟代理人：胡軍，男，1975年3月25日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
委托訴訟代理人：楊文明，男，1977年6月2日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：朱林明，男，1954年6月15日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
委托訴訟代理人：胡軍，男，1975年3月25日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
委托訴訟代理人：楊文明，男，1977年6月2日出生，漢族，住四川省廣安市廣安區。
再審申請人廣安市渠江商貿有限公司（簡稱渠江公司）因與被申請人唐培川、胡本卓、彭明桂、朱林明（簡稱唐培川四人）業主共有權糾紛一案，不服四川省廣安市中級人民法院（2016）川16民終860號民事判決，向本院申請再審。本院于2017年9月11日作出（2017）川民申3116號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人渠江公司的委托訴訟代理人楊琳琳，被申請人唐培川四人的委托訴訟代理人胡軍、楊文明到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
渠江公司申請再審稱，廣安市廣安區金安大道北段54號房屋（簡稱54號房屋）建成后在一、二樓之間有樓梯（簡稱訴爭樓梯）相連，該樓梯為法定共有部分，房屋權屬登記部門亦將訴爭樓梯登記為共有部分，故該公司系訴爭樓梯的共有權人，二審判決采信的證據相互矛盾，認定訴爭樓梯在一樓的面積及空間已約定為廣安市廣安區五金機電交化公司（簡稱五金公司）專有使用的事實錯誤。請求：撤銷一、二審判決，改判唐培川四人將訴爭樓梯恢復原狀，保障通行，并負擔本案訴訟費用。
唐培川四人辯稱，一、二審法院均系基于雙方不存在共有樓梯或該樓梯已消失為由作出判決，適用法律正確。請求：維持二審判決。
渠江公司向一審法院起訴請求：判令唐培川四人將訴爭樓梯恢復原狀，保障通行，并負擔本案訴訟費用。
一審法院認定事實：1992年，原廣安市廣安區天然氣公司（簡稱天然氣公司）、五金公司、廣安市廣安區百貨公司（后改為廣安市群林百貨有限公司，簡稱百貨公司）、廣安市廣安區糖酒公司（簡稱糖酒公司）合資在廣安城南開發區受讓土地15.433畝，修建了位于廣安市廣安區金安大道北段的廣安縣商業貿易大樓（原名為城南購物中心，下稱貿易大樓）。本案爭議的54號房屋位于貿易大樓一樓，渠江公司所有的廣安市廣安區。
2002年1月22日，天然氣公司、五金公司、百貨公司、糖酒公司就已竣工驗收的貿易大樓房產簽訂協議進行分割，其中約定：“商場建筑面積分攤：總建筑面積為21248㎡，其中一層門市由四家公司分攤，二層以上及地下室建筑面積為18227㎡，為天然氣公司的產權。一層建筑面積分攤：天然氣公司：714㎡，金安大道北段56號為590㎡，紅旗路2號為124㎡；糖酒公司1031㎡：廣寧路254號為278㎡，金安大道北段44號-38號、紅旗路1號為753㎡；百貨公司616㎡：金安大道北段52號-50號；五金公司660㎡：金安大道北段54號為317㎡，金安大道北段48號、46號為343㎡；并委托胡本壽同志辦理該工程的相關手續”。2002年4月10日，廣安市房屋所有權申請登記表，載明五金公司申請54號房屋產權登記，登記類別初始登記，登記原因新建，產別集體，房屋總樓層三層，所在樓層一層，建筑面積331.96㎡，設計用途商業；房屋分幢分層平面圖載明建筑面積計算式為，326.90㎡+分攤面積5.06㎡=331.96㎡，未載明有樓梯間面積。
2002年11月5日，五金公司與唐延仁（唐培川之父）簽訂房屋買賣合同，約定該公司將54號房屋三間，建筑面積331.96㎡（房屋所有權證〈簡稱房產證〉登記面積含樓梯間約30㎡、走道及樓梯間后值班室約25㎡、公攤面積5.06㎡）賣給唐延仁；房產證號：廣安市房權證廣房字第××號。前述房屋實際共同購買人為唐延仁、胡本卓、彭明桂、朱林明，唐延仁將其自有份額處理給其子唐培川。2003年5月15日，廣安市房產管理局頒發廣安市房權證廣房字第××號房產證，載明54號房屋所在層數一的所有權人為唐培川，產別私有，建筑面積331.96㎡，設計用途為商業，共有權人胡本卓等三人，附記公用分攤面積5.06㎡；其中的房地產平面圖未顯示有樓梯間。該房屋的共有權人胡本卓、彭明桂、朱林明的房產證亦載明公用分攤面積為5.06㎡。
2007年4月11日，冉敬芳取得貿易大樓二、三樓（廣安市廣安區廣寧路254號，現為廣安市廣安區金安大道46號201號、202號、301號、302號房屋，簡稱254號房屋）的所有權。廣安市房產管理局計算機信息查詢結果單（2012年8月29日查詢），載明所有權證字號為00064686、00064701的254號房屋所有權人為冉敬芳，建筑面積均為3151.24㎡，房屋取得方式分別為私房買賣、單位售房，附記其中公用分攤面積均為44.79㎡，登記時間均為2007年4月11日。
2013年7月19日，廣安市房屋測繪隊房屋面積測繪圖—房屋分戶圖，載明54號房屋套內面積296.66㎡，分攤面積包括根據協議分攤梯間面積30.24㎡和分攤外墻面積5.06㎡，建筑面積331.96㎡。同月22日，廣安市房產管理局發出關于貿易大樓部分房屋登記信息的公告，載明該局根據一審法院去函的要求，對貿易大樓部分房屋權屬登記全部資料進行查實，并將記載于房屋登記簿的相關信息予以公告。該公告所附貿易大樓部分房屋登記信息表，載明54號房屋所有權人系唐培川四人，建筑面積331.96㎡，分攤樓梯間面積30.24㎡，其中分攤外墻面積5.06㎡。廣安市房產管理局計算機信息查詢結果單（2014年9月17日查詢），載明54號房屋的所有權人系唐培川四人，其登記時間為2003年5月15日，建筑面積為331.96㎡，附記其中分攤樓梯面積30.24㎡、分攤外墻面積5.06㎡；相關業務信息顯示：上手產權證證件字號00009047，登記時間2002年4月22日。
鄰水縣人民法院于2013年11月28日作出（2012）鄰水執字第3號民事裁定、（2012）鄰水執字第198號民事裁定：將冉敬芳所有的254號房屋按評估價36522800元，以物抵債給渠江公司所有。渠江公司取得該二、三樓房屋所有權后，于2014年6月11日取得了二、三樓房屋的房產證，二份房產證載明二房產建筑面積均為3151.24㎡，201號、202號套內建筑面積為2769.63㎡，附記其中公用分攤面積為381.61㎡；301號、302號套內建筑面積2830.28㎡，附記其中公用分攤面積320.96㎡。
經一審法院現場勘查，貿易大樓一、二樓總共有七個樓梯，現可供通行的樓梯有如下5個：1.快樂兄弟牛排店及大前門火鍋店共用的樓梯（亦系渠江公司陳述其租用的門市所作的樓梯）；2.鴻發辦公家具門市有一樓梯，該樓梯可直接通往二樓，但二樓已用磚封堵；3.羅萊家紡與富安娜家紡門市之間有一樓梯，該樓梯可直通二樓，二樓為廣聚行投資管理有限公司；4.中國建設銀行旁第五季網咖樓下有一樓梯，二樓為思創網絡、第五季網咖，三樓為古攝影婚紗店；5.四川省福利彩票發行中心廣安市分中心處有一樓梯，該樓梯可直通頂樓，在二、三樓處分別有一防盜門，防盜門處于關閉狀態，二樓防盜門旁張貼火鍋店裝修施工提示字樣。
一審庭審中，唐培川四人認可，當時為協調整棟樓的使用，五金公司和二樓所屬公司自行設立了樓梯，但房產證上沒有樓梯登記記錄；對整棟樓非必須的樓梯間就沒有用了，也沒有登記。
一審法院判決：駁回渠江公司的訴訟請求。本案受理費2000元，減半收取1000元，由渠江公司負擔。
渠江公司不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，改判唐培川四人將訴爭樓梯恢復原狀，保障通行，并負擔本案一、二審訴訟費用。
二審法院認定，根據雙方當事人的陳述及貿易大樓竣工圖，54號房屋內原有一內部樓梯供一、二樓上下通行，雖然唐培川四人持有的房產證上未作記載，但唐培川四人未能舉示證據證明不動產登記簿確有錯誤，應認定54號房屋中原有共有樓梯通達該大樓二樓；為方便使用，渠江公司之前的二樓業主封堵了54號房屋內樓梯在二樓的出入口，之后54號房屋的承租人拆除了訴爭樓梯。
二審法院認定的其余事實與一審法院認定事實一致。
二審法院認為，查明事實反映，貿易大樓系作為綜合性商場規劃、設計、建設，整棟大樓在自然屬性上歸屬于一個建筑物，在大樓的法律權屬上歸屬天然氣公司、五金公司、百貨公司、糖酒公司四家建設單位共有，本案訴爭樓梯為大樓的一部分，其所有權歸屬亦屬四家公司共有。大樓建設竣工后，四公司并未進行房屋所有權共有登記，而是在對共有大樓分割后進行的建筑物區分所有權登記，且訴爭樓梯在一樓的建筑面積及空間登記為五金公司專有部分。四公司在2002年1月對其共有的貿易大樓進行分割的行為，符合最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第90條的規定，對四公司有法律約束力，對四公司分割后財產的繼受者亦具有法律效力。證據反映貿易大樓系作為綜合性商場設計、建設，其在樓梯的規劃建設上，不僅有直接通向市政公共區域的的外置樓梯，也有不能直接通向市政公共區域的內置樓梯。訴爭樓梯在原建筑結構上屬內置樓梯。綜合本案全部證據，可以認定原分割時，訴爭樓梯在一樓的面積及空間已約定為五金公司專有使用。同時，渠江公司取得二、三樓房屋的對價系按照當時現狀進行的評估，亦是按照該房屋當時現狀予以接收。至此，渠江公司基于共有權要求恢復原狀、保障通行的訴訟請求和上訴請求，不能成立。根據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第196條中關于溯及力一般原則規定，本案既應適用《中華人民共和國民法通則》及相關司法解釋的規定，對沒有規定的，亦應適用《中華人民共和國物權法》及其相關司法解釋的規定，故一審判決排除《中華人民共和國物權法》在本案的適用錯誤，予以糾正。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律雖有瘕疵，但裁判結果正確，依法可予維持。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費2000元，由渠江公司負擔。
圍繞當事人的再審請求，本院對有爭議的證據和事實認定如下：（一）2002年4月22日，五金公司的廣安市房權證廣房字第××號房產證（已注銷）房地產平面圖，載明建筑面積331.96㎡，房屋面積326.90㎡，附記其中公用分攤面積5.06㎡。
（二）廣安市房產管理局于2007年4月11日向冉敬芳頒發的254號房屋的二份房產證中，附記均未載明有樓梯間面積。
（三）再審中，雙方認可，訴爭樓梯在貿易大樓設計圖紙上系緊挨3個樓梯中最小一個樓梯；現在載明有訴爭樓梯的房產證于2013年頒發，之前頒發的房產證中沒有載明訴爭樓梯；二、三樓房屋評估作價時及渠江公司取得二、三樓房屋所有權時，訴爭樓梯均是現狀。渠江公司稱，天然氣公司、冉敬芳取得二樓產權時樓梯間存在，該公司取得二樓產權時樓梯間消失，但產權登記載明存在樓梯間，因訴爭樓梯拆除時間是2011年，在我國物權法施行后，故本案應適用我國物權法的規定，唐培川四人拆除54號房屋內用于上下樓通行及消防安全的訴爭樓梯違法；一、二審判決已查明訴爭樓梯間由唐培川四人的承租人拆除，故其四人應承擔恢復原狀的責任；該公司對該樓梯的最初設計功能不了解，事后了解到，設計樓梯需要考慮消防、通行、承重等因素；2013年廣安市房產管理局進行測繪的原因是，該公司反映了一樓被拆除了多個樓梯。該公司提交了以下證據：2017年6月6日廣安市規劃局回復四川誠協律師事務所的建筑工程函復意見書，載明，1.根據《四川省城鄉規劃條例》的規定，建設單位或者個人在城鄉規劃區內進行相關城鄉建設活動，應當依法履行規劃審批手續，經依法批準的城鄉規劃，應當嚴格執行，未經法定程序，任何單位和個人不得擅自修改；2.貿易大樓樓梯間拆除應當依法履行規劃審批手續，并經消防等部門同意后方可實施。唐培川四人質證認為，對上述證據的真實性無異議，但對關聯性有異議；冉敬芳在取得二樓房屋時已知道其與自己四人無共有樓梯間；訴爭樓梯為內部通道，設計功能是為了方便顧客通行，不能以現有的國家對樓梯功能的規定來解釋和約束；該樓梯失去商場的使用功能后已被自行處理。其四人提交了以下證據：1.證人甘某（原五金公司法定代表人，系該公司將54號房屋賣與唐延仁的經手人）證言，載明貿易大樓于1993年由多家單位投資修建，原規劃功能為商場，為了方便顧客購物通行，其中設計了很多內部通道，后因資金困難僅修建三層，該大樓失去了作為商場的功能；當時廣安縣商業局局長劉友瑞將出資修建的四家公司喊到現場進行抓鬮分配；劉局長還說，上下通道已失去功能，通道分到哪家范圍就由哪家處理，通道面積按照實有使用面積處理，不按通道處理，即樓梯間也按照其它使用面積計價，比如其他使用面積是5000元/㎡，那么樓梯間也以相同價格計價；之后各單位對自己所分的面積建了隔墻；當時天然氣公司分得二、三樓房屋時未提出異議，后來冉敬芳取得二、三樓房屋時亦未提出異議；其在一審中提交的書面證言屬實。2.門市照片，載明訴爭樓梯原位于現在門市的中間，該地點現作為服裝店辦公室使用。渠江公司質證認為，上述證人證言非新的證據，且系單方證言，不能達到唐培川四人的證明目的；對門市照片無異議。
本院對上述證據分析認定如下：渠江公司提交的證據，與本案無關聯性，本院不予采信；雙方對唐培川四人提交的門市照片無異議，本院予以采信，該證據證實訴爭樓梯原位于54號房屋內。渠江公司對唐培川四人提交的證人甘某證言不認可，但該證人證言與貿易大樓設計圖、四公司2002年分割協議、五金公司與唐延仁房屋買賣合同、五金公司及唐培川四人的房產證載明的事實相互印證，且符合當時的交易習慣，對該證人證言予以采信。根據上述證據，本院認定如下事實：貿易大樓原規劃功能為商場，為了方便顧客購物通行，其中設計了很多內部通道，后建設單位因資金困難僅修建三層，該大樓失去了作為商場的功能。2002年1月22日，經當時廣安縣商業局領導主持，參與出資的建設單位簽訂協議，按照建筑面積對僅修建三層的貿易大樓進行分割，包括訴爭樓梯在內的54號房屋全部以建筑面積和同等價格被分割給五金公司所有，各單位就各自所分得的面積修建隔墻。天然氣公司在當時分得貿易大樓二、三樓房屋時，未對此提出異議。之后，五金公司在申請房屋產權登記時未載明訴爭樓梯，該公司領取的54號房屋房產證中亦未載明有訴爭樓梯。
（四）本院再審查明的其余事實與二審法院認定事實基本一致。
本院再審認為，本案爭議焦點問題如下：本案是否應適用《中華人民共和國物權法》的規定，認定訴爭樓梯屬于建筑物的共有部分問題。經查，貿易大樓原規劃功能為商場，為了方便顧客購物通行，其中設計了很多內部通道，后建設單位因資金困難僅修建三層，該大樓失去了作為商場的功能。2002年1月22日，經當時廣安縣商業局領導主持，參與出資的建設單位簽訂協議，按照建筑面積對僅修建三層的貿易大樓進行分割，包括訴爭樓梯在內的54號房屋全部以建筑面積和同等價格被分割給五金公司所有，各單位就各自所分得的面積修建隔墻。天然氣公司在當時分得二、三樓房屋時，未對此提出異議。之后，五金公司在申請房屋產權登記時未載明訴爭樓梯，該公司領取的房產證中亦未載明有訴爭樓梯。以上事實，表明自五金公司取得54號房屋房產證時起，訴爭樓梯部分的所有權人為五金公司。2002年11月5日，五金公司與唐延仁簽訂房屋買賣合同，約定將54號房屋三間賣給唐延仁，之后由唐培川四人辦理了54號房屋房產證，表明訴爭樓梯部分的所有權已被轉讓給其四人。《中華人民共和國物權法》于2007年10月1日起施行后，唐培川四人依據其四人合法取得的房產證，仍然享有包括訴爭樓梯部分在內的54號房屋所有權。廣安市房屋測繪隊制作的房屋面積測繪圖和廣安市房產管理局發出的關于貿易大樓部分房屋登記信息的公告的內容，不能否定在測繪和公告之前，包括訴爭樓梯部分在內的54號房屋已被唐培川四人買受，由其四人所有的事實，故訴爭樓梯非貿易大樓的共有部分。渠江公司提出，訴爭樓梯系貿易大樓的共有部分，唐培川四人對訴爭樓梯應恢復原狀，保障通行，沒有事實和法律依據，本院不予支持。
綜上所述，渠江公司的申請再審理由不能成立，本院不予支持。二審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項的規定，判決如下：
維持四川省廣安市中級人民法院（2016）川16民終860號民事判決。
本判決為終審判決。
審判長 羊 斌
審判員 曾 蕾
審判員 馮一平
二〇一八年一月二十二日
書記員 李 靜