（2008）昆民三終字第605號

上訴人（原審原告）楊炳福，男，1968年6月19日出生，苗族，貴州省麻江縣人，現無業，住昆明市西山區福海街道辦事處楊家地一村新村5號。身份證號碼：530111196806192933。

委托代理人郭忠，云南凌云律師事務所律師。特別授權代理。

被上訴人（原審被告）楊炳貴，男，1952年7月24日出生，苗族，貴州省麻江縣人，現在云南省設計院工作，住昆明市西山區福海街道辦事處楊家地一村新村5號。身份證號碼：530102195207242715。

委托代理人徐禮平，男，1977年9月1日出生，漢族，云南省宣威市人，現無業，住宣威市羊場鎮兔場村委會新德村122號。身份證號碼：532224197709014530。特別授權代理。

被上訴人（原審被告）陳隆順，男，1948年4月1日出生，漢族，江蘇省蘇州市人，現在昆明醫學院工作，住昆明市西山區福海街道辦事處楊家地一村新村5號。身份證號碼：53010219480401111X。

委托代理人張承松，云南行動律師事務所律師。特別授權代理。

上訴人楊炳福因與被上訴人楊炳貴、陳隆順確認房屋所有權糾紛一案，不服昆明市西山區人民法院（2007）西法民初字第2325號民事判決，向本院提起上訴。本院于2008年4月23日受理此案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現已審理終結。

一審法院確認：原告楊炳福系被告楊炳貴的弟弟，原告楊炳福系昆明市西山區福海街道辦事處楊家社區楊家地一居民小組居民，1998年9月2日，原告楊炳福作為戶主以其家庭成員3人批得位于昆明市西山區福海街道辦事處楊家社區楊家地一居民小組建房宅基地一塊(也即本案訴爭房屋所屬地塊)，同年11月9日，原告與二被告簽訂一協議書，內容為：“福海鄉楊家地村村民楊炳福因無經濟能力建蓋楊家地村宅基地，寬10米，長8米，面積80平方米，現將此宅基地由楊炳貴、陳隆順出宅基地征用費及水、電、路三通費壹萬五仟元正。建蓋房屋費萬元，建蓋此房五層，特定如下協議：一、房屋建蓋好產權及使用權歸楊炳貴、陳隆順使用50年，1999年5月至2049年5月。二、如50年內二人病故身亡，由他們的直系親屬或雙方自己指定的繼承人繼承。三、房屋分配：房屋二層至五層由楊炳貴、陳隆順各分二層，楊炳貴3層、5層，陳隆順2層、4層。四、底層作為公共部分出租，收回租金，由楊炳貴、陳隆順兩人平均分成。五、楊炳貴、陳隆順如因身故后所指定的繼承人可能繼續使用該房，到2049年5月產權及使用權交還給楊炳福。六、本協議經公證后既生效，本協議一式陸份，楊炳福、楊炳貴、陳隆順各執貳份。”1999年7月，本案訴爭房屋(位于西山區福海街道辦事處楊家社區居民委員會楊家地一村新村5號)建蓋完成，二被告自房屋建蓋完成后一直居住使用至今。該房屋用于出租部分(底層)的租金收益，二被告也一直在收取。2005年12月26日，昆明市人民政府下發昆西集用(2005)第2533號土地使用權證，確認位于楊家社區居民委員會楊家地一村新村5號土地的使用權人為原告楊炳福，所有權人為楊家社區居民委員會楊家地居民委員會居民小組。使用權面積為81.91平方米。2007年6月23日，楊家地一居民小組出具一“證明”，確認原告系該居民小組居民，于1999年集體規劃批建第一批新村住房批號為昆集用(2005)第2533號是由原告自建，該房于1999年7月份建好竣工，現門牌編號為楊家地新村5號。另，被告楊炳貴、陳隆順均系非農業家庭戶口。庭審中，原告與二被告均認可，雙方是在訴爭房屋開始建蓋后才于1998年11月9日簽訂的協議。故原告楊炳福訴至一審法院，請求判令：1、雙方于1998年11月9日所簽《協議書》無效；2、二被告歸還原告位于昆明市西山區楊家社區居民委員會楊家地一村新村5號房屋；3、二被告連帶賠償原告經濟損失160000元；4、二被告承擔本案訴訟費用。二被告答辯稱，原告在簽訂合同時，隱瞞與訂立合同有關的重要事實，騙取二被告出資在村民宅基地上建房，現原告通過訴訟來侵占二被告畢生所積蓄建成的房屋，屬于以合法形式掩蓋非法目的，故請求駁回原告訴訟請求。

一審法院認為：我國合同法規定，有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定。本案中，根據原告與二被告于1998年11月9日簽訂的《協議書》內容可確定，原告楊炳福將位于西山區福海街道辦事處楊家社區居民委員會楊家地一村新村5號無償交付給二被告使用50年，在此期間內二被告可以對該房屋進行占用、使用、收益的行為，實質上是對訴爭房屋所有權的部分權能進行了分離，由二被告在一定期限內享有該房屋所有權占有、使用、收益的權能，該行為并不與我國土地管理法關于“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的規定相悖，也不符合我國法律對于“買賣行為需轉移所有權”的界定，不違反我國法律、行政法規中關于“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的強制性規定。原告與二被告之間不轉移房屋所有權，僅是對其部分權能進行分離的行為，不符合我國合同法第五十三條確定的合同無效的法定情形。至于原告主張該協議未經公證，合同無效，一審法院認為，庭審中，原告與二被告均認可，雙方是在訴爭房屋開始建蓋后才簽訂的相關協議，該行為應當視為原、被告雙方通過簽訂協議，對于已發生事實行為的認可，協議沒有經過公證的瑕疵，不應影響到整個協議的效力。根據我國合同法第八條的規定，在本案審理過程中，因原告楊炳福未提交確鑿、有效的證據證明其“協議書的簽訂系二被告誘騙”的主張，在原告與二被告所簽訂的協議書系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律規定，系有效合同的情況下，該協議書對雙方當事人具有法律約束力，應當受到法律的保護，故對原告楊炳福要求確認雙方于1998年11月9日所簽《協議書》無效，并要求被告楊炳貴、陳隆順返還房屋的訴訟請求，一審法院依法予以駁回。對于原告是否有權主張二被告支付房屋租金，一審法院認為，一方面，根據原告與二被告簽訂的協議內容(楊炳福因無經濟能力建蓋楊家地村宅基地，現將此宅基地由楊炳貴、陳隆順出宅基地征用費及水、電、路三通費壹萬五仟元正。建蓋房屋費，建蓋此房五層)以及二被告至今仍對該房屋行使占有、使用、收益的實際情況，可確定房屋的建蓋有二被告的出資；另一方面，原告與二被告在所簽訂協議中也明確載明房屋建蓋好后50年內均由二被告占有、使用及收益。二被告現居住使用該房屋系基于其出資建蓋以及雙方協議的約定，故原告要求二被告支付房屋租金的訴訟請求沒有事實和法律依據，一審法院不予支持。據此，一審判決依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條之規定，遂判決：駁回原告楊炳福的訴訟請求。

宣判后，上訴人不服一審判決，向本院提起上訴，其認為：一、一審判決認定事實錯誤，導致一審判決錯誤。上訴人與被上訴人雙方之間的協議系房屋基本建蓋完畢時所簽訂，簽訂之前提為雙方另簽訂有租房協議（后被被上訴人以做公證書為由拿走），該協議僅作為兩被上訴人租賃房屋后分房內部協議，上訴人在受誤導前提下簽訂。對于已由上訴人建蓋完畢的房屋，再由上訴人與被上訴簽訂協議，約定由被上訴人出資建蓋顯然不符合邏輯。一審認定被上訴人出資進行建蓋缺乏事實依據。一審認定被上訴人進行過出資行為系毫無事實根據之推斷，被上訴人無任何證據材料可證明其對房屋的建蓋進行過出資行為，上訴人所提供的證據足以相互印證房屋建蓋出資方為上訴人。二、一審判決適用法律錯誤。上訴人與被上訴人所簽《協議書》完全掩蓋了雙方存在的租賃合同關系，同時也是一種變相侵害集體土地合法使用權的行為，一審法院認定該協議合法有效有失公允。綜上所述，上訴人認一審判決顯屬錯誤，特提出上訴，請求二審人民法院依法撤銷一審判決，支持上訴人一審全部訴訟請求。

二被上訴人均答辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

二審經審理查明的事實與一審確認的事實一致，本院依法予以確認。

綜合訴辯雙方的訴訟主張，審理本案的爭議的焦點為：雙方之間的協議是否有效；被上訴人是否應當騰還房屋并賠償租金損失。

本院認為：《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；……”本案中，1998年9月2日，楊炳福作為戶主以其家庭成員3人批得位于昆明市西山區福海街道辦事處楊家社區楊家地一居民小組建房宅基地一塊(即本案訴爭房屋所屬地塊)。2005年12月26日，昆明市人民政府下發昆西集用（2005）第2533號土地使用權證，確認位于楊家社區居民委員會楊家地一村新村5號土地(即本案訴爭房屋所屬地塊)的使用權人為楊炳福，因此，上訴人為該土地的合法使用權人。上訴人認可1998年11月9日其與二被上訴人簽訂了《協議書》一份，該協議中約定，因上訴人無力出資在其宅基地上建蓋房屋，由二被上訴人出資，在上訴人享有的宅基地上建蓋房屋，房屋建蓋完成之后，由二被上訴人在一定期限內分別對部分樓層行使占有、使用、收益權。上訴人在自己享有的宅基地上建蓋自用住房并未違反我國法律關于農村集體所有的土地使用權的規定，是其對他享有的農村宅基地使用權的合法行使，其實質是上訴人為了籌款建蓋房屋，與被上訴人進行協商，通過協議在一定形式上對房屋使用權的權能部分進行處分，該行為亦非“城鎮居民在農村購置宅基地”的法律關系。關于該協議是否無效的問題，《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定?！北景钢?，上訴人并無證據證實存在合同無效的上述情形，上訴人與二被上訴人簽訂的協議并不符合法律關于合同無效的規定，該協議并未損害第三人、國家以及社會公共利益，是雙方真實意思的表示，屬于當事人自愿對房屋使用權的處分，是一種對房屋所有權的合法限制。另，關于上訴人提出其因受誤導而簽訂，而其在一、二審審理期間，其均未提交證據證明其因對合同的性質、對方當事人的身份、標的物的情況等產生重大誤解而與被上訴人簽訂協議，因此對于其該主張本院不予支持。至于合同沒有經過公證，為形式上的瑕疵，并不影響到合同的效力。上訴人要求確認雙方所簽合同無效并不符合法律的規定，另，上訴人提出要求被上訴人歸還房屋并賠償租金經濟損失亦不符合雙方之間的約定和法律規定，本院依法不予支持。綜上所述，上訴人的上訴請求無事實和法律依據，一審處理正確合法，并無不當，本院依法予以維持。據此，依據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項及第一百零七條之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣6000元，由上訴人楊炳福承擔。

本判決為終審判決。

                                                 審　判　長　洪  琳

                                                 審　判　員　萬紹敏

                                                 代理審判員　彭  韜

                                                 二○○八年七月十七日

                                                 書　記　員　萬冬玉