湖南省漢壽縣人民法院

民 事 判 決 書

（2017）湘0722民初2456號

原告：常德子天房地產開發有限公司，住所地湖南省漢壽縣株木山鄉株木山居委會王家灣組（漢太公路東側）。

法定代表人：艾長友，該公司董事長。

委托訴訟代理人：夏浩生，男，該公司員工。

委托訴訟代理人：黃少華，湖南龍陽律師事務所律師。

被告：彭美，女。

委托訴訟代理人：童中崍，漢壽縣順通法律服務所法律工作者。

原告常德子天房地產開發有限公司（以下簡稱子天房地產公司）與被告彭美房屋所有權確認糾紛一案，本院于2017年11月29日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告子天房地產公司委托訴訟代理人夏浩生、黃少華、被告彭美的委托訴訟代理人童中崍到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

子天房地產公司向本院提出訴訟請求：依法確認彭美居住的原漢壽縣酒油廠10#地塊（征收編號）土地使用權與附著物房屋屬于子天房地產公司所有。在訴訟過程中，子天房地產公司撤回要求確認彭美居住的原漢壽縣酒油廠10#地塊（征收編號）土地使用權屬于子天房地產開發公司所有的訴訟請求。事實與理由：子天房地產公司系依法成立的房地產開發企業。2005年4月18日，子天房地產公司與漢壽廣安房地產開發有限公司簽訂《土地轉讓協議書》（以下簡稱協議書），協議書約定由子天房地產公司受讓漢壽廣安房地產開發有限公司取得的漢壽縣龍陽鎮原酒油廠出讓地一宗，宗地面積為10440平方米，土地使用權轉讓時其地上建筑物所有權隨之轉讓。協議書簽訂之后，原告依約將該宗土地轉讓辦理了相應的過戶手續，取得了該宗地的建設開發權。依據該宗地的土地使用權登記資料記載，90年代中期，原漢壽縣酒油廠變更為漢壽縣麻塑制品廠，依據漢國用（1996）字第00045號土地使用權證及其紅線圖，原漢壽縣麻塑制品廠廠區宗地面積為14465.44平方米，包括漢壽縣麻塑制品廠廠區土地和另外三宗與廠區臨近但不相連的土地使用權（彭美占據其中之一）。2000年，漢壽縣麻塑制品廠改制，將上述土地使用權抵償漢壽縣城關農村信用社，漢壽縣農村城關信用社在繳納土地出讓金之后將上述宗地性質變更為出讓土地，據此取得漢國用（2000）字第1380號土地使用證，依據土地使用權資料與紅線圖，宗地同樣包括原漢壽縣麻塑制品廠廠區土地和另外三宗與廠區臨近但不相連的土地組成（彭美占據其中之一），面積仍然為14465.44平方米。2001年12月10日，該宗地轉讓給漢壽縣房地產綜合開發公司與常德廣藝裝飾有限公司（以下簡稱廣藝公司）共同共有，其中漢壽縣房地產綜合開發公司受讓其中的4025.44平方米，廣藝公司受讓10440平方米，2004年7月8日登記機關為廣藝公司土地使用權頒發了漢國用（2004）第1113號國有土地使用證和紅線圖，確定位于原漢壽縣城關鎮黃龍街原酒油廠上述10440平方米土地使用權屬于廣藝公司所有。2005年1月30日，廣藝公司所有土地使用權為了進行開發流轉至具有開發資質的漢壽廣安房地產開發有限公司名下，并辦理了漢國用（2005）第0323號土地使用證，土地面積仍然為10440平方米，即包括彭美占據的土地房屋在內一并轉讓到了漢壽廣安房地產開發有限公司。同年4月18日，流轉至漢壽廣安房地產開發有限公司的土地使用權經與子天房地產公司協商，全部由子天房地產公司予以受讓，并辦理相應的過戶登記，同月25日，子天房地產公司取得漢國用（2005）第0467號國有土地使用證。至此，子天房地產公司完全取得上述原酒油廠10440平方米范圍的土地使用權及其附著物，包括彭美占據的原酒油廠10#地塊（征收編號）土地使用權與房屋。子天房地產開發建設漢壽縣臨江小區過程中，由于彭美占用的土地與房屋沒有與開發主體部份相連，故沒有一并進行開發建設，該房屋一直由彭美居住，現彭美在子天房地產公司沒有參與的情況下，與漢壽縣國有土地上房屋征收與補償辦公室簽訂了《國有土地上房屋征收補償協議》，并試圖將上述拆遷款項據為己有，其行為給原告造成了巨大的經濟損失。

彭美辯稱，1、子天房地產公司提出的物權歸屬訴請沒有事實依據與法律依據，彭美所居住房屋是1996年形成的“違章建筑物”，彭美入住后才進行完善和維修，子天房地產公司2005年4月18日才獲得了該違章建筑物占用范圍內的土地使用權，不享有該宗土地上違章建筑物的財產性利益；2、彭美所居住的破舊違章建筑物即將得到的征拆補償利益是當地政府針對城市弱勢群體所給予的政策性優惠待遇，子天房地產公司作為企業法人，沒有必要違反政策性規定與處于弱勢的彭美爭搶該違章建筑物的征拆補利益；3、彭美作為訴爭違章建筑物的占有人和實際使用人得到征拆補償利益是天經地義的，應受國家法律保護。

雙方圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證，經審查，子天房地公司提交的三組證據，即國有土地使用權證4份、土地用地現狀圖4份，土地轉讓協議書1份、漢國用（2005）字第0467號土地使用權證1份、國有土地上房屋征收補償協議1份其來源合法、內容客觀真實，對其真實性予以采信，但該三組證據均不能達到子天房地產公司的證明目的，對關聯性均不予采信；彭美提交的二組證據，即住宅現場照片一組及證明一份，真實反映了訴爭房屋現狀及形成過程，予以采信。

本院經審查認定事實如下：1996年11月4日，漢壽縣麻塑制品廠取得了原漢壽縣城關鎮（現龍陽街道辦事處）北正街原漢壽縣酒油廠的國有土地使用權，面積為14465.44平方米，國有土地使用證為漢國用（1996）字第00045號。2000年，漢壽縣麻塑制品廠改制，將上述土地使用權抵償給原漢壽縣城關農村信用社，漢壽縣城關農村信用社取得該宗土地使用權，土地使用證為漢國用（2000）字第1380號，使用權類型為出讓土地，使用面積為14465.44平方米。后該宗土地中的一部分轉讓給廣藝公司，2004年7月8日，登記機關為廣藝公司頒發了漢國用（2004）第1113號國有土地使用證和用地現狀圖，確定位于原漢壽縣城關鎮黃龍街原漢壽酒油廠上述10440平方米土地使用權屬于廣藝公司所有。2005年1月30日，廣藝公司將該土地流轉至漢壽廣安房地產開發有限公司名下，并辦理了漢國用（2005）第0323號土地使用證，土地面積仍然為10440平方米，包括彭美居住的房屋所占面積（即訴爭房屋）在內。2005年4月18日，漢壽廣安房地產開發有限公司與子天房地產公司簽訂土地轉讓協議書，約定原酒油廠10440平方米土地使用權及地上建筑物轉讓給子天房地產公司，并辦理了相應的過戶登記，土地使用證為漢國用（2005）第0467號國有土地使用證，自此，子天房地產公司取得了訴爭房屋所在地的土地使用權。

1992年前后，原漢壽縣酒油廠將靠南側的一間小屋安排案外人陳玉珍維修后用作公用理發室，理發室停用后仍由陳玉珍繼續占有和使用，陳玉珍對小屋進行了擴建，擴建后的面積為63.24平方米。2004年，陳玉珍將訴爭房屋轉讓給了彭美，彭美一直居住使用至今。2016年10月14日，彭美與漢壽縣國有土地上房屋征收與補償工作辦公室就該房屋征收補償達成了協議，子天房地產公司認為其對該房屋享有所有權而引起訴訟。

本院認為，本案的爭議焦點為子天房地產公司是否對訴爭房屋享有所有權。房屋系不動產，不動產權屬證書是權利人是否享有該不動產物權的證明，對不動產物權權屬具有推定的效力。在一般情況下，不動產物權登記在誰名下，就應推定誰為權利人。但本案訴爭房屋未經登記，在這種情況下，就應該審查提出權屬主張者的相關證據后作出認定。子天房地產公司提出具有涉案房屋的物權，應提交取得訴爭房屋物權的依據。國家實行房屋所有權和土地使用權統一的制度，即“地隨房走，房隨地走”的原則，規定建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施應一并處分，根據以上規定，土地使用權人將土地使用權轉讓他人時，也應該同時對該土地上的建筑物、構筑物及其他附屬設施一并協議轉讓給他人，并辦理過戶登記。根據子天房地產公司提交的證據，在子天房地產公司取得訴爭房屋的土地使用權之前，該土地使用權進行了多次轉讓，但在每次轉讓的過程中，并未涉及到對訴爭房屋的轉讓，子天房地產公司雖與在漢壽廣安房地產開發有限公司簽訂的轉讓協議中約定了將其地上建筑物一并轉讓給子天房地產公司，但該轉讓行為發生時，漢壽廣安房地產開發有限公司并未取得訴爭房屋的所有權，無權對訴爭房屋進行轉讓，因此，子天房地產公司未取得訴爭房屋的物權，對于訴爭房屋不享有所有權。

綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第九條、第一百四十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規定，判決如下：

駁回常德子天房地產開發有限公司的訴訟請求。

案件受理費500元，減半收取250元，由常德子天房地產開發有限公司負擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省常德市中級人民法院。

審判員　　葉久萬

二〇一七年十二月二十九日

書記員　　張　碩

附本判決書所適用的法律條文：

《中華人民共和國物權法》

第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第一百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第六十四條當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。

當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。

人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據。