預告登記系為保全一項請求權而進行的不動產登記，其登記內容是對物權的請求權，能夠排除在后的物權變動，故原則上應認可其破產保護的效力，但不應一概而論。本案所涉房屋雖已辦理預告登記，但 開發商進入破產重整程序之時，案涉房屋尚未竣工驗收，也不符合實際交付并辦理產權過戶手續的條件， 并無證據證明案涉經預告登記的房屋已具備轉為本登記的條件。且如果允許交付案涉房產將對整個破產重整計劃的實施產生重大不利影響。故本案買受人要求交付房屋并辦理產權登記的請求不予支持。

《邵仁忠、威海廣信房地產開發有限責任公司破產債權確認糾紛再審案》【（2020）最高法民申3576號】

開發商破產后經預告登記的房產一定具有破產保護的效力嗎？

最高院認為：

二、關于預告登記的效力問題。《中華人民共和國物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。據此，預告登記系為保全一項請求權而進行的不動產登記，其登記內容是對物權的請求權，能夠排除在后的物權變動，故原則上應認可其破產保護的效力，但不應一概而論。本案所涉房屋雖已辦理預告登記，但廣信公司進入破產重整程序之時，案涉房屋尚未竣工驗收，也不符合實際交付并辦理產權過戶手續的條件，并無證據證明案涉經預告登記的房屋已具備轉為本登記的條件。且如果允許交付案涉房產將對整個破產重整計劃的實施產生重大不利影響，再結合本案的預告登記行為發生在人民法院受理破產申請前六個月內，而《企業破產法》第三十一條、第三十二條規定人民法院受理破產申請前一年內債務人對沒有財產擔保的債務提供財產擔保，或人民法院受理破產申請前六個月內，債務人有該法第二條第一款規定的情形，仍對個別債權人進行清償的，管理人有權請求人民法院予以撤銷。原審法院對邵仁忠要求交付房屋并辦理產權登記的請求未予支持，認為邵仁忠作為債權人可以向廣信公司管理人申報相應的債權，并按《企業破產法》的相關規定實現權利，亦無不當。另，邵仁忠提出山東省高級人民法院（2019）魯民終2443號判決書與本案判決結果不一致，但該判決書并不能證明本案判決結果錯誤。