江蘇鴻聯置業集團有限公司訴常州亞邦金泰房地產發展有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛一案江蘇省常州市中級人民法院《民事判決書》（2013）常民初字第95號認定：

在未經合作項目清盤情況下，酌情預留部分項目資產價值，對事實清楚部分先行作出判決，返還投資款6876800元，支付合作項目利潤52011055.71元。

一、基本事實

2003年2月18日，鴻聯集團公司與金泰公司簽署武青路武青路項目協議書，合作開發武青路農貿市場項目；

2003年10月，又簽署橡膠廠地塊項目協議書，雙方合作開發橡膠廠02、04地塊項目；

鴻聯公司投入資金人民幣6415萬元，工程均已竣工銷售完畢，金泰公司始終拖延結算，遂提起訴訟。

法院判決金泰公司鴻聯公司返還投資款6876800元，支付合作項目利潤52011055.71元。

二、法律裁判理由

1、合作協議的性質和效力

本案合作項目為合作雙方共同現金投資，以亞邦金泰公司名義取得土地使用權，共同繳納土地使用權出讓金。合同約定共同投資開發房地產，對合作項目共享利益、共擔風險，根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規定，法院認定本案為合作開發房地產合同，合同合法有效。

2、兩份合作協議一個合同法律關系

本案合同簽訂為兩份合作協議，分別開發武青路農貿市場項目和橡膠廠02和04地塊，分別取兩個合作項目建設工程規劃及施工許可等。

在實際履行過程中，當事人將兩個合作項目統一規劃為同一個香梅花園項目，分期開發。兩個合作項目使用同一銀行專戶，同一財務記賬，統一調配資金，作為一個合同關系確定雙方權利義務，有利于查清案件事實。故，法院對兩份合同作一個案件審理。

3、未經清算，如何分配利潤？

本案合同履行期限屆滿，合作項目尚未完全竣工，全盤清算不具備條件；但根據合作協議明確的合作期限、合作方式及內容的約定，在商品房銷售過程中逐步收回投資;本案未經清算，仍可先行收回投資并利潤先行分配。故，法院酌情預留部分項目資產價值，對事實清楚部分先行作出判決，支持了部分訴訟請求。

三、筆者評議

1、劃撥土地使用權轉讓合同無效

最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條：土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。 

第十二條 土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。 

第十三條 土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。

據上司法解釋，如本案工程規劃用地2612平方米劃撥土地，未經有批準權的人民政府批準，作為投資訂立合資、合作開發房地產合同，應為無效合同。但法院查明事實，金泰公司取49567平方米國有出讓土地使用權的同時，須建設香梅小學及“規劃道路”，上述2612平方米劃撥土地用于市政道路建設。該2612平方米國有劃撥土地使用權不是項目投資。故，不屬最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條情行，本案合同有效。

2、法律程序問題

本案將兩份合作協議作為一個合同法律關系審理。就一般而論，本案兩份合作協議，約定開發02和04兩個地塊，且分別辦理開發手續等，應作兩個合同分案處理。但由于兩個合同主體同一，合同標的項目合并，共同履行開發，難以區分，故法院對兩份合同合并為一個案件審理，有利于案件處理。

本案未經清算就分配利潤，作為判例有一定的法律意義。合作開發房地產，法理上等于合伙，在合作項目尚未完全竣工為由清算條件，原則上不能分配利潤。但是，在合伙中允許逐步收回投資并預分配部分利潤，符合民法合伙的法律精神。故，本案法院通過司法鑒定，酌情預留部分項目資產，對事實清楚的投資和已有利潤部分先行作出判決，是適當的。

附：

江蘇省常州市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2013）常民初字第95號

原告江蘇鴻聯置業集團有限公司，住所地江蘇省武進高新技術產業開發區。

法定代表人周金清，該公司董事長。

委托訴訟代理人步兵，江蘇致邦律師事務所律師。

委托訴訟代理人劉訓峰，江蘇致邦律師事務所律師。

被告常州亞邦金泰房地產發展有限公司，住所地常州市鐘樓經濟開發區星港苑1號樓105室。

法定訴訟代表人倪志平，該公司董事長。

委托訴訟代理人趙鵬，江蘇欣正律師事務所律師。

委托訴訟代理人張文遠，江蘇欣正律師事務所律師。

原告江蘇鴻聯置業集團有限公司（以下簡稱鴻聯公司）訴被告常州亞邦金泰房地產發展有限公司（以下簡稱亞邦金泰公司）合資、合作開發房地產合同糾紛一案，本院做出了（2010）常民初字第3號民事判決。鴻聯公司不服該判決，向江蘇省高級人民法院提起上訴。江蘇省高級人民法院做出了（2012）蘇民終字第0256號民事裁定，認為本案認定事實不清，裁定撤銷本院（2010）常民初字第3號民事判決，發回重審。本院依法立案重審，并依法組成合議庭，并于于2014年11月18日、2014年12月9日公開開庭進行了審理，原告鴻聯公司委托代理人步兵、劉訓峰、被告亞邦金泰公司委托代理人趙鵬到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審情況：原告鴻聯公司訴稱：2003年2月18日，江蘇鴻聯集團有限公司（以下簡稱鴻聯集團公司）與常州金泰房地產發展有限公司（金泰公司）金泰公司簽署武青路農貿市場項目合作經營協議書（以下簡稱武青路項目協議書），約定：鴻聯集團公司與金泰公司合作開發武青路農貿市場項目；該項目地塊已由金泰公司依法取得并簽署國有土地使用權出讓合同；資金回收期為24個月；投資比例為鴻聯集團公司60%、金泰公司40%；項目實行單獨立賬核算，項目收入、成本、費用統一在該賬戶核算；項目利潤按投資比例分成；等等。2004年1月，鴻聯集團公司分別與原告鴻聯公司（變更前名稱為常州鴻裕置業有限公司，以下簡稱鴻裕公司）及被告金泰公司簽署武青路農貿市場項目合作經營權轉讓協議、武青路農貿市場項目合作經營補充協議，約定鴻聯集團公司將其在武青路項目協議書中的權利義務全部轉移給原告鴻聯公司。

2003年10月，原告鴻聯公司與被告金泰公司簽署了橡膠廠02、04地塊商住房項目合作經營協議書（以下簡稱橡膠廠地塊項目協議書），約定：雙方合作開發橡膠廠02、04地塊項目；該項目地塊已由金泰公司依法取得并簽署國有土地使用權出讓合同；資金回收期為32個月；投資比例為鴻聯公司60%、金泰公司40%；項目實行單獨立賬核算，項目收入、成本、費用統一在該賬戶核算；項目利潤按投資比例分成；等等。其后，依照政府相關部門的批示文件，武青路農貿市場項目和橡膠廠02、04地塊項目統稱為香梅花園項目，并均由雙方合作開發。

武青路項目協議書和橡膠廠地塊項目協議書簽訂后，鴻聯公司按照約定比例先后向金泰公司的香梅花園項目賬戶投入資金人民幣6415萬元。然而，在合作期限早已超過約定期限，所有在建工程均已竣工，已建住宅商品房基本銷售完畢，已具備結算條件的情況下，金泰公司始終拖延結算。

截止到起訴前，金泰公司僅向鴻聯公司返還5727.32萬元，尚余投資款687.68萬元。此外，根據鴻聯公司委托常州大誠會計師事務所有限公司的審定，上述項目的合作經營利潤為117073378.74元。按照雙方約定的分配比例，鴻聯公司應當取得該項目的合作經營利潤70244027.24元（按照總利潤的60%計算）。

鑒于金泰公司的違約行為，致使鴻聯公司的合作權益受到侵犯，為維護自身合法權益，故向法院提起訴訟。

原告鴻聯公司的訴訟請求為：

1、請求依法對原、被告合作經營的香梅花園項目進行結算（清算）。

2、判令被告返還原告投資款687.68萬元。

3、判令被告向原告支付合作開發項目利潤70244027.24元。

4、判令被告根據審計結果向原告支付合作開發項目利潤60%超出70244027.24元的部分。

5、判令被告對上述第2、3、4項之款項支付自審計基準日（2010年1月18日）起至實際支付完畢之日止按人民銀行同期貸款利率計算的利息。

6、判令被告承擔本案訴訟費和保全費。

為支持其訴訟請求，原告鴻聯公司提交下列證據：

1、關于武青路農貿市場、常州橡膠廠改建項目實施有關情況的報告，證明金泰公司于2003年8月25日向常州市人民政府申請將武青路農貿市場地塊和常州橡膠廠及周邊地塊統一規劃，分期逐步實施。

2、關于常州武青路農貿市場改建有關問題的報告，證明金泰公司于2003年9月19日向常州市菜改辦申請對原定的武青路農貿市場改造項目作適當調整，將該地塊與常州橡膠廠及周邊地塊統一規劃。

3、香梅花園規劃總平面方案，證明在該規劃方案中已將武青路農貿市場地塊和常州橡膠廠及周邊地塊進行了統一規劃。

4、武青路農貿市場用地紅線圖。

5、橡膠廠02、04地塊用地紅線圖。

證據4、5證明該兩個地塊開發已進行統一規劃。

6、武青路項目協議書，證明2003年2月18日，鴻聯集團公司與金泰公司就合作開發武青路農貿市場簽訂協議，并就利潤分享和風險分擔作了約定。

7、武青路農貿市場項目合作經營權轉讓協議，證明2004年1月7日，鴻聯集團公司與鴻裕公司簽訂協議，鴻聯集團公司將其在武青路項目協議書中的權利義務一并轉讓給鴻裕公司。

8、武青路農貿市場項目合作經營補充協議，證明2004年1月8日鴻裕公司與金泰公司簽訂協議，確認鴻聯集團公司在武青路項目協議書中的權利義務一并轉讓給鴻裕公司。

9、名稱變更核準通知書，證明鴻裕公司名稱已變更為“江蘇鴻聯置業集團有限公司”，即本案原告。

10、橡膠廠地塊項目協議書，證明2003年10月，原、被告就合作開發橡膠廠02、04地塊商住房項目簽訂協議，并就利潤分享和風險分擔作了約定。

11、香梅花園項目利潤測算報告，證明原、被告合作開發香梅花園項目的利潤為117073378.74元。

12、致鴻裕公司函。

13、會議紀要。

證據12、13證明武青路農貿市場項目和橡膠廠02、04地塊項目已統一規劃為香梅花園項目，應作為一個項目一并審計結算。同時還證明2008年12月5日金泰公司致函鴻裕公司，就鴻裕公司提出對香梅花園項目進行清算審計的要求，同意予以配合。

14、保證合同，證明上述合作協議簽訂后，金泰公司資金嚴重缺乏，無法履行合作協議約定的投資義務，被迫向銀行貸款，鴻聯集團公司應金泰公司的請求，于2004年1月14日與中國建設銀行股份有限公司常州分行（以下簡稱建設銀行常州分行）簽訂保證合同，為其2000萬元貸款提供連帶責任保證。

15、金泰公司與建設銀行常州分行于2007年4月30日簽署的貸款協議，以及于2007年5月8日簽訂的兩份國有出讓土地使用權抵押合同。

16、金泰公司與建設銀行常州分行于2007年8月2日簽訂的貸款協議及國有出讓土地使用權抵押合同。

證據15、16證明金泰公司未經鴻聯公司同意，將合作項目土地使用權作為抵押標的向建設銀行常州分行貸款3000萬元，但金泰公司并未將上述貸款用于開發合作項目，而是用于其自身開發的其他項目。

被告金泰公司答辯稱：

一、武青路項目協議書和橡膠廠地塊項目協議書是兩個相互獨立的協議，應作為兩個獨立合同關系區分對待，不能混為一談。

武青路農貿市場項目和常州橡膠廠及周邊地塊改造項目是兩個相互獨立的房地產開發項目，從土地使用權的取得、立項到建設工程規劃、竣工驗收、結算、主管部門驗收檢查容積率指標、稅收等，均具有各自的獨立性，無論從法律上還是審批手續上均只能作為兩個獨立的房地產項目來看待。

對于武青路農貿市場項目，金泰公司于2003年2月與鴻聯集團公司簽署了武青路項目協議書，而對于常州橡膠廠及周邊地塊改造項目，金泰公司于2003年10月與鴻聯公司簽署了橡膠廠地塊項目協議書。兩份合作經營協議系分別針對兩個獨立項目，不僅簽訂時間不同、簽訂主體不同，而且在規劃用地面積、設計建筑面積、項目總投資等方面均有很大差異，二者理應區分對待、區分核算，不能混為一談。

二、兩份合作經營協議均應屬無效合同，鴻聯公司主張按協議規定返還投資款且支付合作開發項目利潤均沒有法律依據。

1、原告鴻聯公司及鴻聯集團公司分別與金泰公司簽訂的合作經營協議，未到有關部門辦理合建審批和土地使用權變更登記手續，違反了國家法律、行政法規的強制性規定，理應屬于無效。

鴻聯集團公司及原告鴻聯公司分別與金泰公司簽訂合作經營協議的時間是2003年2月及2004年1月，協議約定：依法取得武青路農貿市場地塊及橡膠廠地塊國有土地使用權的被告金泰公司，分別與鴻聯集團公司及原告鴻聯公司共同投資武青路農貿市場項目和常州橡膠廠及周邊地塊改造項目，并按投資比例分配利潤、分擔虧損，其中，金泰公司享有的土地使用權無疑是作為投資條件中不可或缺的一部分，且約定的項目合作開發是在被告依法取得的國有土地使用權之上，因此，上述協議是一種特殊形式的土地使用權轉讓，理應根據法律、行政法規辦理合建和土地使用權變更登記手續，而雙方至今未能辦理上述手續，根據《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房地產管理法》以及《合同法》第五十二條第（五）項等法律、行政法規的規定，上述兩份合作協議均應屬無效。

2、常州橡膠廠及周邊地塊改造項目的工程規劃用地中尚包括劃撥用地面積2612平方米，根據相關規定，未經有權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資條件與他人訂立合資、合作開發房地產的，亦應當認定為無效合同。

根據相關證據反映，2003年10月，經常州市國土資源局（以下簡稱常州國土局）批準，金泰公司取得受讓用地面積49567平方米，劃撥用地面積2612平方米，常州市發展計劃委員會于2004年2月批準了在上述地塊實施常州橡膠廠及周邊地塊改造項目，工程規劃用地52179平方米（其中包括劃撥用地面積2612平方米），雙方于2004年1月簽訂的就是有關上述項目的合作經營協議。1990年國務院《城市國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條規定“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”最高法院2004年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條亦規定“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。”本案中，雙方以劃撥土地作為投資訂立合資、合作開發房地產合同未經相關政府部門批準，亦違反了法律和行政法規的相關規定，協議應屬無效。

三、即便兩份合作經營協議有效，且如鴻聯公司所述在雙方約定的合作期限屆滿時已具備結算條件，鴻聯公司的訴訟請求也超過了法定的訴訟時效期間，依法不應予以支持。

金泰公司與鴻聯集團公司簽訂的武青路項目協議書中規定了雙方項目合作期限為24個月，自2003年1月1日起計算。金泰公司與鴻聯公司簽訂的橡膠廠地塊項目協議書中則規定項目合作期限為32個月，自2003年10月1日起計算。因此，即便上述兩份合作經營協議被確認有效，按照鴻聯公司的主張，兩個項目在合作期限屆滿的2005年1月1日及2006年6月1日即已具備結算條件，那么鴻聯公司就應自上述時間開始主張自己的權利，但在其后的兩年時間里，鴻聯公司并未向金泰公司要求進行項目結算并分配利潤，其訴訟請求顯然已經超過法定的訴訟時效期間，依法不應得到支持。

四、即便雙方合作開發房地產合同關系合法有效，目前也不滿足項目清算的條件，鴻聯公司要求返還投資款及支付合作開發項目利潤70244027.24元缺乏法律依據。

合作開發房地產合同關系的特性就是共擔風險，共享盈利。目前，兩個房地產項目均未最終完成竣工驗收，更未完成銷售與交付，費用和成本每天都在發生，在房地產市場不可預測因素日益增多的今天，項目能否最終盈利，盈利多少，尚是一個未知數。而且，由于鴻聯公司提起訴訟且對項目預售商品房實施了訴訟保全，致使項目預售商品房銷售停滯，銷售代理公司還提出終止合同及巨額索賠要求，對項目后續資金回籠的影響不可估量，而合作經營協議中亦約定合作方應在項目結束后收回投入資金，鴻聯公司在項目整體驗收和銷售均未完成的情況下，即提出返還全部投資款及分配其單方認為的巨額利潤要求，無異于將項目風險完全轉嫁于金泰公司，不僅于法無據，而且也有違于合作開發的基本精神。

五、由于鴻聯公司根本未按雙方約定的投資比例出資，即便鴻聯公司能證明兩份合作經營協議有效，且項目實施完畢并確認有盈利，其也無權要求按照60%的比例分配利潤。

1、鴻聯公司的實際出資遠遠未達到項目總投資的60%，違反了雙方的約定，其要求按照60%的投資比例分配項目利潤于法無據。

武青路農貿市場項目和常州橡膠廠及周邊地塊改造項目的合作經營協議簽訂之時，上述兩個項目的立項批文尚未下達，項目總投資等數據僅僅是初步估算。而在項目實際實施過程中，由于國有土地交付延期、拆遷政策變化、政府對周邊地塊收儲計劃未能如期實施以及經濟危機、房地產低潮等種種不可抗拒的原因，項目建設周期延長，成本支出遠遠超出預計，這些資金絕大部分均為金泰公司殫精竭慮多方籌措，資金占用成本巨大，而鴻聯公司非但多次對金泰公司要求按照60%的比例投入所需資金的要求置若罔聞，長達四年多未對項目投入一分錢資金，甚至其2005年之前的實際出資還遠遠未達到合作經營協議約定需由其投入的資金額要求。而按照雙方合作經營協議的規定，項目利潤是按照投資比例分成的，在鴻聯公司遠未足額交納出資的情況下，即使合作經營協議合法有效，且項目已滿足清算條件并確認有盈利，其也無權要求按約定的60%投資比例分配利潤。

2、如果鴻聯公司堅持認為兩份合作經營協議有效，且金泰公司應分別在2005年1月16日及2006年6月1日即應向其返還全部投資款及分配利潤，那么鴻聯公司的出資就是名為投資實為借貸。

根據相關證據反映，原告鴻聯公司及鴻聯集團公司對兩個房地產項目的出資絕大部分已在2004年和2005年期間收回，自2005年12月9日以后至今，鴻聯公司再未向金泰公司支付過任何款項，之后四年多項目所需的全部資金都來自于金泰公司以及由其承擔還款義務的貸款。如果鴻聯公司認為其自2005年1月1日及2006年6月1日起即有權要求金泰公司返還其全部出資及分配利潤，那么其所留存于金泰公司的資金性質只能是借款而非投資款。

綜上，原告鴻聯公司的訴訟請求缺乏事實和法律依據，且超過法定的訴訟時效期間，請求法院在查明事實的基礎上依法予以駁回。

為支持其答辯理由，被告金泰公司提交下列證據：

1、國有土地使用權出讓合同兩份以及用地紅線圖，證明兩個項目的土地使用權系分別取得，金泰公司系合法的土地使用權人，橡膠廠地塊項目的用地還包括劃撥土地。

2、常州市發展計劃委員會關于武青路農貿市場項目可行性研究報告的批復，以及關于常州橡膠廠周邊地塊改造項目可行性研究報告的批復，證明武青路農貿市場項目與常州橡膠廠及周邊地塊改造項目是作為兩個不同的房地產項目分別審批和立項的，經批準由金泰公司獨立開發。同時還證明常州橡膠廠及周邊地塊改造項目是在金泰公司受讓的國有土地及部分劃撥的國有土地上建設的。

3、武青路農貿市場改造建設工程規劃許可證（包括核準工程明細表）、建設工程規劃核實合格單，證明武青路農貿市場項目與常州橡膠廠及周邊地塊改造項目是分別審批、分別建設、分別規劃驗收的兩個房地產項目。

4、國有土地使用權出讓補充協議兩份，證明兩個房地產項目系分別核算、審批總建筑面積、土地出讓金的兩個獨立項目。同時還證明兩個房地產項目開發尚未結束，成本、費用仍在不斷發生。

5、常州天音房地產代理有限公司的函，證明鴻聯公司提起本案訴訟時申請法院對尚未銷售的房屋進行查封保全，致使銷售代理公司無法開展工作，進而證明兩個房地產項目的銷售工作尚未結束，不可預知的風險和費用仍然存在。

6、進賬單及收據，證明鴻聯集團公司及原告鴻聯公司打入金泰公司賬戶的絕大部分資金，已由鴻聯公司于2004年至2005年期間以往來款方式收回。鴻聯集團公司及鴻聯公司打入金泰公司賬戶的資金在財務上均反映為“往來”，收據中的收款事由也是“往來款”。自2005年12月9日之后至今，鴻聯集團公司及鴻聯公司再未投入任何資金。

7、武青路農貿市場項目與常州橡膠廠及周邊地塊改造項目投入資金匯總，證明鴻聯集團公司、原告鴻聯公司及被告金泰公司對兩個項目分別投入的資金情況，其中金泰公司對武青路農貿市場項目的投資占總投資的49.2%，對常州橡膠廠及周邊地塊改造項目的投資占總投資的88.3%。同時還證明自2005年12月以后，兩個項目都是金泰公司獨立酬資運作，鴻聯公司再未投入資金。

8、借款合同，證明針對鴻聯公司證據14-保證合同，該份借款合同約定2000萬元的借款用途為周轉，無法證明該筆借款系用于金泰公司向合作項目的投資。

原審經審理查明：

一、關于協議的簽訂情況

2003年1月8日，金泰公司與常州國土局簽訂（2002）207號國有土地使用權出讓合同，約定將武青路和平新村西側的14324平方米國有土地使用權出讓給金泰公司，土地使用權出讓金為5109.88萬元，土地用途為開發商住樓，雙方還對其他權利義務作了約定。

2003年2月18日，鴻聯集團公司與金泰公司簽訂武青路項目協議書，約定雙方合作經營武青路農貿市場項目，項目名稱為武青路農貿市場。項目依據為金泰公司在2002年12月28日國有土地招標中，中標武青路農貿市場地塊，并與常州國土局簽訂上述地塊的國有土地使用權出讓合同，合法取得上述地塊的開發權。項目地址位于武青路北側，關河弄路東側，規劃用地面積14324平方米，設計建筑面積約46000平方米。項目總投資10800萬元，計劃建設周期22個月；項目預計實現商品房銷售11400萬元，開發總成本10600萬元，計劃利潤800萬元，預計自有資金占用量6000萬元，資金回收期24個月。雙方約定投資比例為，在預計自有資金占用量范圍內，項目所需資金由金泰公司和鴻聯集團公司分別按40%和60%比例同時投入本項目。財務核算實行項目單獨立賬核算，項目所涉及的收入、成本、費用都統一由該賬戶核算，與雙方的其他業務不發生任何資金融通。利益分配為項目利潤在按財稅制度規定交納稅款后，再按雙方投資比例進行分成，若項目出現虧損，也按雙方投資比例承擔。資金投入一般情況由金泰公司每月底根據項目進展編制用款計劃，雙方商定后，根據計劃必須于次月五日前將資金劃入項目賬戶。最終財務核算情況和實行利潤的結果，委托中介機構審定。項目中的重要、主要事項由雙方及時共同研究決策，定期召開項目例會，作出會議紀要或備忘錄，雙方簽字生效并執行。項目運行中所涉及法律、法規、規定及相應經濟責任共同承擔。項目的具體操作由金泰公司為實施主體，鴻聯集團公司參與。雙方約定，金泰公司的權利為：作為項目實施主體，負責項目立項，報送審批規劃設計、組織施工和銷售工作；負責本項目財務賬目工作；按協議約定獲取相應的項目收益；項目結束后收回投入資金。金泰公司的義務為：按協議約定及時足額投入資金；接受鴻聯集團公司對財務賬目的檢查；接受鴻聯集團公司對項目重要經濟合同的檢查；若項目出現虧損，按協議約定承擔相應的虧損額。鴻聯集團公司的權利為：參與項目立項、報送審批規劃設計、組織施工和銷售工作；參與項目重要經濟合同的簽訂；有權檢查項目財務核算情況；派一名財務人員協助金泰公司做好項目賬；按協議約定獲取相應項目收益；項目結束后收回投入資金。鴻聯集團公司的義務為：按協議約定及時足額投入資金；為項目實施過程中的有關事宜，給予金泰公司必要的配合和支持；若項目出現虧損，按協議的約定承擔相應的虧損額。雙方還約定，項目合作期限為24個月，自2003年1月1日起計算。項目合作期限結束，剩余商品房按已銷售的平均售價的90%預計收入和預計收益。雙方收回投入資金和應取得的收益，原則上以現金方式收回。雙方在項目的商品房銷售過程中，在資金許可的情況下，可逐步收回投資。項目實施過程中若遇不可抗力原因或其他原因不能履行協議，導致雙方合作失敗，由雙方按比例承擔虧損。雙方還對違約責任等作了約定。本院經審查認定，武青路農貿市場項目所使用的土地即為金泰公司上述通過出讓取得使用權的14324平方米國有土地。

2003年9月10日，金泰公司與常州國土局簽訂（2003）215號國有土地使用權出讓合同，約定將武青路以北，關河東路以南49567平方米的國有土地使用權出讓給金泰公司，土地用途為商業、居住，土地使用權出讓金為5600萬元，雙方還對其他權利義務作了約定。

2003年10月，金泰公司與鴻聯公司簽訂橡膠廠地塊項目協議書，約定合作項目名稱為橡膠廠02、04地塊商住房。項目依據為金泰公司在2003年9月10日國有土地招標中，中標橡膠廠02、04地塊商住房項目，并與常州國土局簽訂上述地塊的國有土地使用權出讓合同，合法取得上述地塊的開發權。項目地址為關河路南側，關河路弄東側，規劃總用地面積48800平方米，設計建筑面積100000平方米。項目總投資18000萬元，計劃建設周期28個月。項目預計實現商品房銷售32000萬元，開發總成本30000萬元，計劃利潤總額2000萬元，預計自有資金占用量8000萬元，資金回收期32個月等。關于投資比例、財務核算、利益分配及雙方的權利義務等內容的約定，均與雙方此前簽訂的武青路項目協議書的約定一致。雙方還約定，項目合作期限為32個月，自2003年10月1日起計算。項目合作期限結束，剩余商品房按已銷售的平均售價的90%預計收入和預計收益。雙方收回投入資金和應取得的收益，原則上以現金方式收回。雙方在項目的商品房銷售過程中，在資金許可的情況下，可逐步收回投資。項目實施過程中若遇不可抗力原因或其他原因不能履行協議，導致雙方合作失敗，由雙方按比例承擔虧損。雙方還對違約責任等作了約定。本院經審查認定，“橡膠廠02、04地塊商住房項目”系雙方當事人合作協議約定的項目名稱，“常州橡膠廠及周邊地塊項目”則是行政主管部門對該合作項目進行行政審批時所使用的名稱，該兩個項目實質是同一個項目。該項目所使用的土地包括金泰公司上述通過出讓取得使用權的49567平方米國有土地，還包括2612平方米國有劃撥土地使用權。經查，該2612平方米國有劃撥土地系用于配套建設合作項目周邊的市政道路。

2004年1月7日，鴻聯集團公司與鴻裕公司簽訂武青路農貿市場項目合作經營轉讓協議，約定鴻聯集團公司將其在武青路農貿市場項目的合作經營權轉讓給鴻裕公司，其在武青路項目協議書中的權利義務一并轉讓給鴻裕公司。鴻聯集團公司已投入到武青路農貿市場項目的資金，暫作鴻裕公司的借款，由鴻裕公司從該項目收益中優先歸還。

2004年1月8日，金泰公司與鴻聯集團公司簽訂武青路農貿市場項目合作經營補充協議，約定雙方于2003年2月18日簽訂了武青路項目協議書，由于鴻聯集團公司決定將其在武青路農貿市場項目的合作經營權轉讓給鴻裕公司，因此鴻聯集團公司在武青路項目協議書中的權利義務也一并轉給鴻裕公司，鴻聯集團公司根據計劃投入到項目中的資金轉由鴻裕公司投入，原協議自本協議簽訂之日起終止。后鴻裕公司經江蘇省工商行政管理局核準變更企業名稱為“江蘇鴻聯置業集團有限公司”，即本案原告。

上述事實由國有土地使用權出讓合同、武青路項目協議書、武青路農貿市場項目合作經營權轉讓協議、武青路農貿市場項目合作經營補充協議、名稱變更核準通知書等為證。

二、關于協議的履行情況

雙方當事人簽訂上述武青路項目協議書和橡膠廠地塊項目協議書后，在具體開發建設過程中，對武青路農貿市場項目和橡膠廠02、04地塊商住房項目實行了統一規劃，并分期開發。統一規劃的項目名稱為香梅花園，其中武青路農貿市場項目為香梅花園一期工程，橡膠廠02、04地塊商住房項目中的02地塊實施香梅花園二期工程，04地塊則建造鴻泰大廈。

由于雙方合作開發項目的土地使用權系以金泰公司名義取得，其后與項目開發建設相關的規劃許可、施工許可等行政審批事項也均以金泰公司名義申辦，故雙方在履行合作協議時并未專門設立項目公司，而是以金泰公司為主體負責合作項目開發建設工作。合作前期，雙方按照合作協議的約定由金泰公司設立項目資金專戶，與合作項目有關的資金均經由該專戶收支，由金泰公司和鴻聯公司共同派專人進行項目資金管理。庭審查明，由于合作過程中雙方當事人發生爭議，該資金專戶目前已不再使用，與合作項目相關的資金均直接使用金泰公司控制的其他賬戶。

關于雙方當事人的實際投資。根據審計報告，雙方當事人在武青路農貿市場項目和橡膠廠02、04地塊商住房項目開發過程中未設置銀行專戶核算項目投資情況，且兩個項目的投資資金也未作分別核算，故對兩個項目的投資無法準確區分。此外，雙方當事人在合作開發上述兩個項目的過程中，項目投資款和回籠資金均系統一調配使用，即該兩個項目的資金系滾動使用。經審計，雙方當事人對兩個合作項目的投資總額為10671.42萬元，其中鴻聯公司的投資為6415萬元，占總投資的60.11%，金泰公司的投資為4256.42萬元，占總投資的39.89%。項目開發過程中，根據合作協議的約定，雙方已先行收回投資9519.96萬元，其中鴻聯公司已收回5727.32萬元，占已收回投資款總額的60.16%，金泰公司已收回3792.64萬元，占已收回投資款總額的39.84%。

關于合作項目已實現的利潤。根據審計報告，至審計截止日（鴻聯公司提起本案訴訟之日）即2010年1月18日，香梅花園項目實現凈利潤為4725.85萬元。

關于未銷售商品房的價值情況。（1）至審計截止日，武青路農貿市場項目尚有未銷售商品房172戶，面積17083.27平方米。按照合作協議項目合作期滿，剩余商品房按已銷售商品房的平均售價的90%預計收入和收益的約定，該172戶未銷售商品房中98戶已有同類房源銷售，按照平均售價90%計算，價值4875.59萬元。其中住宅4戶，面積298.43平方米，價值107.78萬元；商鋪46戶，面積3230.59平方米，價值4317.11萬元；輔房8戶，面積260.50平方米，價值82.06萬元；車位40個，面積1184.45平方米，價值368.64萬元。另有74戶未有同類房源銷售，按賬面成本價列示，價值為5374.48萬元，其中綜合樓（除外鋪）有未銷售商品房72戶，面積9851.85平方米，賬面成本4372.56萬元；1幢A區車庫783.65平方米，賬面成本347.81萬元；菜場地下車庫1473.80平方米，賬面成本654.12萬元。以上武青路農貿市場項目未銷售商品房價值和賬面成本總計約為10250.07萬元。此外，在審計截止日次日（2010年1月19日）至審計外勤結束日（2011年8月31日）期間，武青路農貿市場項目又銷售商品房27套，面積2261.19平方米，實現銷售收入2035.61萬元。（2）至審計截止日，橡膠廠02、04地塊商住房項目尚有未銷售商品房288戶，面積為20007.54平方米。按照合作協議項目合作期滿，剩余商品房按已銷售商品房的平均售價的90%預計收入和收益的約定，該288戶商品房價值10259.83萬元。其中住宅19戶，面積2642.66平方米，價值1211.88萬元；商鋪37戶，面積7173.05平方米，價值5912.04萬元；辦公房24戶，面積2643.88平方米，價值1164.07萬元；車位208個，面積7547.95平方米，價值1971.84萬元。此外，在審計截止日次日至審計外勤結束日期間，橡膠廠02、04地塊商住房項目又銷售商品房52套，面積6210.30平方米，實現銷售收入6241.73萬元，已簽訂銷售合同未開票的商品房1套，面積88.82平方米，合同價100萬元。審計報告特別提示，按上述方法計算的未售商品房價值并非其可實現的市場價值，且部分房源因無已售房源平均價，審計報告未計算其價值，僅按賬面成本列示。綜上，至審計截止日香梅花園項目未銷售商品房價值約為20509.9萬元，從審計截止日次日至審計外勤結束日期間，香梅花園項目又銷售商品房8471.49平方米，實現銷售收入8277.34萬元，另有一套面積為88.82平方米的商品房已簽訂銷售合同，合同價100萬元。

關于未完工項目至竣工所需資金及建成后可銷售的價值。審計報告載明，至審計截止日，香梅花園項目未完工工程主要為香梅小學和11號樓，其中11號樓因拆遷及周邊房屋采光問題被政府相關部門臨時要求停建，故審計報告未估算其建成所需資金及建成后的可售價值。關于未完工項目至竣工所需資金的情況，審計結果為，除審計報告載明的成本不確定事項對期后應付項目資金的影響外，香梅花園項目未完工工程至竣工所需資金為7625.35萬元，其中2010年2月至2011年8月財務賬面已支付4592.32萬元，另有3033.03萬元系根據項目合同、工程結算審定單等資料估算確定，與期后實際結算數可能存在差異。關于未完工項目建成后可銷售的價值情況，根據橡膠廠地塊土地使用要求，地塊內規劃的小學由競得人按要求建設，并承擔由此發生的費用，至審計外勤結束日，香梅小學已經竣工，2011年9月1日起天寧文教局已經開始使用該房屋，但雙方尚未簽訂移交接收協議，故該資產移交是否存在補貼目前無法確定。而且香梅小學及香梅小學地下車庫尚未取得公建配套驗收手續，該小學及其地下車庫的性質尚待確定，但金泰公司賬面已將香梅小學及其地下車庫的全部建造成本（含土地出讓及拆遷成本）6169.9萬元作為公益性公建支出全部分攤列入橡膠廠02、04地塊商住房項目的成本。此外，根據項目控制性詳細規劃，武青路農貿市場項目需帶拆03號地塊約550平方米做公共綠地，橡膠廠02、04地塊商住房項目需將地塊南側和平幼兒園及一棟三層危積陋房拆除規劃為公共綠地供居民游憩，因上述地塊并不影響香梅花園項目的建造實施，故至審計截止日仍未予拆除。審計報告對于上述地塊拆遷及建設公共綠地所需的成本也未能予以估算。

原審經審理認為，

本案的爭議焦點為：1、雙方簽訂的合作協議的性質及效力；2、本案兩份合作協議應該分別還是一并確定當事人的權利義務；3、本案是否符合收回投資和分配利潤的條件？如果可以分配利潤，應如何分配？

一、關于雙方簽訂的兩份合作協議的性質和效力

鴻聯公司認為，本案兩份合作協議系雙方共同投資，合作開發房地產，共享利益、共擔風險，根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條的規定，屬于合作開發房地產合同。協議內容不違反法律、行政法規強制性的規定，因而合法有效。金泰公司則認為本案兩份合作協議無效，理由是，該兩份合作協議的約定是一種特殊形式的土地使用權轉讓，且合作協議簽訂后未辦理合建審批和土地使用權變更登記手續，違反了法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。此外，橡膠廠及周邊地塊改造項目的工程規劃用地中尚包括2612平方米劃撥土地，根據法律規定，未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資條件與他人訂立合資、合作開發房地產合同的，亦應當認定為無效合同。即使該兩份合作協議被認定為有效，鴻聯公司基于協議的出資也是名為投資實為借貸。本院認為，（1）關于合同性質。本案雙方當事人約定共同投資開發房地產，并且約定對合作項目共享利益、共擔風險，因而該兩份合作協議符合上述司法解釋對合作開發房地產合同的界定，依法應認定為合作開發房地產合同。根據審計報告，雙方當事人均基本按照合作協議約定的投資比例向合作項目履行出資義務，故對于金泰公司辯稱該兩份合作協議中鴻聯公司的出資名為投資實為借貸的抗辯理由，本院依法不予采納。（2）關于合同效力。本院認為，根據庭審查明的事實，本案雙方當事人對合作項目的投資均為現金投資，雖然合作項目的土地使用權系以金泰公司名義取得，但向常州國土局繳納土地使用權出讓金的資金來源是雙方當事人向合作項目的投資，因而雙方當事人簽訂的兩份合作協議中也未約定土地使用權作為金泰公司的出資，故金泰公司抗辯認為雙方簽訂的合作協議是一種特殊形式的土地使用權轉讓無事實和法律依據，本院不予采納。關于橡膠廠及周邊地塊改造項目中2612平方米國有劃撥土地使用權的問題。經查，金泰公司在取得橡膠廠及周邊地塊改造項目49567平方米國有出讓土地使用權的同時，附帶了建設香梅小學及“地塊南側與武青路農貿市場間的半幅道路與原五角場西村間的整幅規劃道路”的義務，上述2612平方米劃撥土地即是用于該市政道路建設。因此，該2612平方米國有劃撥土地使用權并非雙方當事人向項目的投資，相反卻是合作項目負擔的義務，故本院對金泰公司該部分抗辯理由依法也不予采納。綜上本院認為，本案雙方當事人簽訂的兩份合作協議法律性質為合作開發房地產合同，協議內容不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，依法應認定合法有效。由于鴻聯集團公司已將其在武青路項目協議書中的權利義務概括轉讓鴻聯公司，金泰公司對此也予認可，故本案兩份合作協議應由鴻聯公司和金泰公司作為合作雙方各自履行義務、享受權利。

二、關于本案兩份合作協議應該分別還是一并確定當事人的權利義務？

本案中，當事人分別簽訂了武青路農貿市場項目和橡膠廠02、04地塊商住房項目兩份合資、合作開發房地產協議。鴻聯公司認為，上述兩份協議簽訂后，雙方將武青路農貿市場項目和橡膠廠02、04地塊商住房項目作為香梅花園項目進行統一規劃、合作開發，因而本案雖然簽訂了兩份協議，但應作為一個項目進行結算并分配利潤。金泰公司則認為，武青路農貿市場項目和常州橡膠廠及周邊地塊改造項目是兩個獨立的項目，雙方不僅簽訂了兩份協議，而且兩個項目從土地使用權的取得、立項到建設工程規劃、施工許可等行政審批上均作為兩個獨立的項目分別進行，因而本案兩份協議應作為兩個獨立合同關系區分對待，不能混為一談。對此本院認為，本案當事人之所以簽訂兩份合作協議，其中一個重要原因在于武青路農貿市場項目和橡膠廠02、04地塊商住房項目的土地使用權是分別取得的，因而協議約定的兩個合作項目建設工程規劃、施工許可等相關行政審批事項也是分別進行的。判斷當事人之間存在幾個合同關系，除了簽訂合同的份數外，還必須審核合同的實際履行情況。本院認為，上述兩份合作協議除項目名稱和合作期限以外，關于權利、義務的約定基本相同。此外，根據查明的事實，雙方在協議實際履行過程中，將兩個合作項目統一規劃為香梅花園項目，并分期實施開發。審計結果也顯示，雙方對上述兩個合作項目未分別設置獨立的銀行專戶，項目投資款及回籠資金均統一調配使用，即兩個項目資金系滾動使用。因此，雖然雙方當事人簽訂了兩份合作協議，但鑒于該兩份協議關于權利義務的約定基本相同，且雙方在實際履行過程中將兩個合作項目統一規劃，分期實施，而且在投資上未明確區分是用于哪個項目，項目開發所需資金也是滾動使用，因此本案雙方當事人之間的合作開發房地產關系應作為一個合同關系來確定權利義務。至于兩個項目的土地使用權系分別取得，以及項目立項、建設工程規劃和施工許可等行政審批上均分別進行，系基于行政主管部門對建設項目管理的需要，不影響雙方當事人之間民事法律關系的判斷。綜上，基于兩份合作協議約定的權利義務的一致性，并結合協議的實際履行情況，本院認為雙方當事人之間的兩份合作協議應作為一個合同關系來確定權利義務。

三、本案是否符合收回投資和分配利潤的條件？如果可以分配利潤，應如何分配？

關于是否可以收回投資和分配利潤。鴻聯公司認為，雙方合作期限早已超過合作協議約定期限，所有在建工程均已竣工，已建住宅商品房基本銷售完畢，即使11號樓和配套建設的香梅小學尚未竣工，但其建設成本和建成后的資產價值均可測算。而且根據合作協議約定，項目合作期限結束，剩余商品房按已銷售商品房的平均售價的90%預計收入和預計收益，該約定是雙方當事人在合作期限屆滿的情況下如何清算分配的依據。之所以按照已銷售商品房平均售價的90%預計收益，就是充分考慮了金泰公司在清算后可能承擔的風險，鴻聯公司在結算時給予相應的優惠。同時根據該條約定在合作協議中的條款位置，無論是按照體系解釋還是目的解釋，均應作為雙方當事人清算分配的依據。因此，本案已具備清算條件，應當收回投資，并進行結算和分配利潤。金泰公司則認為，兩個房地產項目均未最終竣工驗收，更未完成銷售與交付，除11號樓和香梅小學尚未竣工外，項目需附帶拆除03號地塊約550平方米做公共綠地，及拆除02、04地塊南側和平幼兒園和一棟三層危積陋房等工作均尚未實施，費用和成本每天都在發生，在成本和利潤均未確定的情況下，不符合結算和利潤分配的條件。關于合作協議約定的項目合作期限結束，剩余商品房按已銷售商品房的平均售價的90%預計收入和預計收益，系金泰公司預計項目開發期結束應當能夠完成商品房的開發和銷售，即便未完成銷售也應該所剩不多，當時約定按照已銷售商品房平均售價的90%預計收入和收益，僅僅是做財務測算，作為雙方協商談判的依據，而本案合作項目的實際開發周期遠遠長于合作協議約定的期限。本案應待合作項目全部竣工并完成銷售、繳清稅款，在確定有利潤的前提下，再確定如何分配利潤。本院認為，合作開發房地產的基本原則是利益共享、風險共擔，雖然合作協議約定了合作期限，但是否能夠收回投資，以及是否具備結算并分配利潤的條件，還需結合協議的約定、合作開發項目的進度及盈利情況綜合分析判斷。根據合作協議約定，項目利潤在按財稅制度規定繳納稅款后，再按雙方投資比例進行分成，若出現虧損，也應按投資比例分擔。同時還約定，最終財務核算情況和實現利潤的結果，委托中介機構審定。雖然協議約定項目合作期限結束，剩余商品房按已銷售商品房的平均售價的90%預計收入和預計收益，但并未明確約定可據此結算利潤，而且該條約定與合作協議前述約定相矛盾，也與合作開發房地產合同利益共享、風險共擔的原則不符，故鴻聯公司主張按照該條約定結算利潤依據不充分。此外本院還認為，合作項目尚未完全竣工，根據審計資料，香梅花園項目總體可售面積約為142921.4平方米，至審計截止日已銷售105830.59平方米，銷售金額51772.87萬元，未售面積為37090.81平方米，按已銷售商品房平均售價的90%及賬面列示價計算價值為20509.9萬元，審計截止日次日至審計外勤結束日期間又銷售商品房8560.31平方米，實際銷售或簽訂合同的價值為8377.34萬元，即已完工項目中尚有較大數量的存量商品房未能實現銷售，其中辦公用房、商鋪及車位所占比例較大，相對于商品住宅，該部分商品房銷售周期更長、風險更大，在此情形下對雙方合作項目進行最終結算，似與合資、合作開發房地產利益共享、風險共擔的原則不符，故對于鴻聯公司請求對雙方合作項目進行最終清算的訴訟請求，本院依法不予支持。但不予最終清算，并不意味著不能先行收回投資，并進行階段性利潤分配。本院認為，根據合作協議的約定，雙方在商品房銷售過程中，在資金許可的條件下，可逐步收回投資，現合作項目大部分商品房已經實現銷售，未完工及未銷售項目的投資風險也基本可控，在此情形下不先行收回投資并進行相應的階段性利潤分配對鴻聯公司明顯不公平。根據審計結論，至審計截止日，合作項目已實現凈利潤4725.85萬元。自審計截止日次日至審計外勤結束日，合作項目又實現銷售8277.34萬元，此外還簽訂銷售合同未開票的商品房1套，合同價100萬元。而項目至全部竣工所需資金約為7625.35萬元，其中2010年2月至2011年8月已支付4592.32萬元。合作項目在審計基準日之后已經實現的銷售額與項目完工所需的資金基本相當，且合作項目尚有存量未銷售房可供銷售，結合商品房邊開發邊銷售，資金滾動使用的特點，本案自審計截止日以后已實現的銷售收入，加上存量商品房的可期待銷售收入，應可以滿足未完工項目的資金需求，因而對于審計截止日合作項目已實現的凈利潤，可按照合作協議的約定先行返還合作雙方的投資，剩余部分可以進行階段性利潤分配。

關于如何分配利潤。本院認為，對至審計基準日合作項目已實現的4725.85萬元凈利潤，應由合作雙方按照協議約定先行收回各自的投資款，剩余部分進行階段性利潤分配。鴻聯公司對合作項目的投資為6415萬元，已收回5727.32萬元，金泰公司對合作項目的投資為4256.42萬元，已收回3792.64萬元，鴻聯公司尚有687.68萬元投資款未收回，金泰公司尚有463.78萬元投資款未收回。因而應從上述4725.85萬元項目利潤中先行支付鴻聯公司687.68萬元投資款，金泰公司463.78萬元投資款也可先行收回，剩余的3574.39萬元利潤，應當按照雙方的投資比例進行階段性利潤分配。其中，鴻聯公司的投資比例為60.11%，應分配利潤為3574.39萬元×60.11%＝21485658.29元，金泰公司的投資比例為39.89%，應分配利潤為3574.39萬元×39.89%＝14258241.71元。由于合作項目系以金泰公司為主體進行開發并銷售，上述應返還的投資款和可分配的利潤目前均由金泰公司掌控，故金泰公司應將上述687.68萬元投資款返還給鴻聯公司，并將21485658.29元階段性分配利潤支付給鴻聯公司。訴訟過程中，金泰公司已變更名稱為常州亞邦金泰房地產發展有限公司，故上述義務依法應由常州亞邦金泰房地產發展有限公司履行。

關于利息。鴻聯公司還主張對于應返還投資及應分配利潤，金泰公司應按人民銀行同期貸款利率，計算并支付自2010年1月18日起訴之日起至實際支付完畢之日止的利息。對此本院認為，根據合作協議約定，在項目開發工程中，在資金許可的情況下，可逐步收回投資，并且約定最終財務核算情況和實現利潤的結果，應委托中介機構審定。訴訟過程中，本院根據鴻聯公司的申請委托審計機構對合作項目進行了審計，并根據審計結論，結合項目開發的實際情況，決定先行返還投資款并進行階段性利潤分配。由于在2010年1月18日鴻聯公司提起本案訴訟時，合作項目是否符合先行收回投資并分配利潤的條件，以及應如何分配利潤等均不明確，必須根據審計結果才能最終確定，故對于鴻聯公司要求判令金泰公司自起訴之日起支付應返還投資款及應分配利潤利息的訴訟請求，本院不予支持。

關于訴訟時效。如前所述，合作協議約定的合作期限并不是項目結算及分配利潤的請求權發生時點，故不發生鴻聯公司收回投資和分配利潤的訴請超過訴訟時效的問題。對于金泰公司抗辯認為鴻聯公司的訴請超過訴訟時效的理由，本院不予采納。

關于當事人對審計報告的異議。（1）鴻聯公司認為，審計報告一方面將香梅小學133個地下車位的建設成本計入項目成本，另一方面未按市場價值估算該133個地下車位的銷售收入，有失公允。本院認為，鑒于目前該133個地下車位尚未取得公建配套驗收手續，其性質是屬于公益性公建配套還是營業性共建配套尚不明確，鴻聯公司可待其性質明確后再行主張。（2）鴻聯公司認為，金泰公司與常州國土局簽訂了國有土地使用權出讓補充協議，對于項目實際建設規模超過國有土地使用權出讓合同約定的部分，需補交土地出讓金567.006萬元。但該補充協議也同時約定，根據規劃部門的意見，11號樓目前不能進行建設，金泰公司可在開工建設11號樓之前，繳納上述應補繳的土地出讓金。因此，11號樓是否續建與是否應補繳該567.006萬元土地出讓金具有實質關聯，且該應補繳的土地出讓金至今也未繳納,在此情形下不應將該567.006萬元計入項目成本。本院認為，由于本案采取的是階段性利潤分配，且該567.006萬元土地出讓金目前并未實際繳納，故本次審計不應將該筆土地出讓金計入成本，至于最終是否應計入開發成本，可根據項目開發的實際情況，在合作項目終了結算時予以確定。據此，在本案審理過程中本院已要求審計機構將該567.006萬元從項目成本中予以回調。（3）鴻聯公司認為，項目管理費不存在100萬元的基數，但審計報告仍將100萬元作為基數計算項目管理費，對此應予調整。本院認為，審計報告對此已予披露，根據金泰公司提交的“香梅花園項目投資雙方聯絡備忘”，項目管理費以100萬元為基數，在此基礎上再按照銷售額的1.2%計算并劃轉，但該備忘無雙方當事人的簽字確認。而根據鴻聯公司提交的“關于明確香梅花園項目合作開發過程中有關事宜的意見”，項目管理費包干基數為總銷售額的1.2%，并無100萬元的基數，但該意見也無雙方當事人的簽字確認。審計機構基于前期項目賬向金泰公司劃轉管理費時是計算100萬元基數的，因而將該100萬元計入項目管理費。由于雙方當事人對項目管理費的計取未有明確約定，審計機構根據合作項目實際履行情況將該100萬元計入項目管理費并無不妥。（4）鴻聯公司認為，審計報告核定的3號樓、4號樓、10號樓和12號樓單位成本明顯偏高，應按照其他樓的平均成本計算。本院認為，審計報告對此已在預估成本的不確定性方面予以披露，由于包括上述工程在內的相關工程在審計時僅有合同價和施工方送審價，金泰公司作為建設方與相關施工方并未最終結算，因而審計機構暫按合同價和施工方送審價對成本予以預估，鑒于本案系階段性分配利潤，對于該部分成本可在合作項目終了結算時最終予以審定。（5）鴻聯公司還對審計報告對剩余商品房價值的預計提出異議。本院認為，對剩余商品房價值進行預估的目的，在于了解合作項目至審計截止日的實際開發情況，對可能存在的風險進行分析研判，并對是否符合分配利潤條件及如何分配利潤進行輔助判斷，且審計結論也并不是存量商品房的市場價值，故審計報告該部分結論在本案階段性分配利潤時不會對雙方當事人的權利義務產生實質影響。（6）鴻聯公司認為，審計報告將金泰公司借入的高利貸利息1100余萬元計入項目成本不合理，金泰公司作為操盤方將合作項目資產抵押取得的貸款用于其自己開發的其他項目，而將高利貸利息全部打入合作項目，稀釋合作項目的利潤。對此本院認為，根據合作協議的約定，關于資金投入，由金泰公司根據項目進展編制用款計劃，雙方經商定后于次月將資金劃入項目專戶。同時，合作協議還約定，項目中的重要事項由雙方共同研究決定。因此，如果合作項目需用資金，金泰公司應該編制資金使用計劃，并與鴻聯公司商定后共同注資。即使是向外融資，因屬于重大事項，按照合作協議約定應由雙方協商一致。而金泰公司未能證明其在借高利貸之前曾經要求鴻聯公司投入資金，或已征得鴻聯公司同意，故對高利貸利息不應全額支持。考慮到金泰公司作為合作項目操盤方，在雙方就合作項目發生爭執的情況下，為使合作項目順利推進，確有可能需向外融資，而且按照銀行同期貸款利率也確實難以借到資金，為平衡雙方當事人利益，本院根據中國人民銀行的相關規定，酌情確定金泰公司高利貸借款確實用于合作項目的部分，按人民銀行公布的同期貸款基準利率上浮一倍確定利率，并據此計算利息。（7）金泰公司認為，補充審計報告將567.006萬元超容積率土地出讓金及對應契稅22.68萬元從項目成本中予以回調沒有依據，此外11號樓已經發生的前期成本及建筑安裝成本為317.6萬元，以上共計907.286萬元，均應計入開發成本。本院認為，567.006萬元超容積率土地出讓金及對應契稅22.68萬元應從項目成本中回調，理由如前述。關于11號樓317.6萬元已實際支出成本，審計報告已列入項目開發成本，由于11號樓確有可能續建，故審計報告對該部分成本作為資產掛賬處理并無不當。由于本案是階段性利潤分配，對11號樓該317.6萬元已實際支出成本，可在合作項目終了時根據11號樓是否續建的實際情況進行最終結算。（8）金泰公司認為，武青路農貿市場項目需附帶拆除03號地塊做公共綠地，橡膠廠02、04地塊商住房項目需附帶拆除地塊南側和平幼兒園及一棟三層危積陋房，以上均系開發單位應承擔的義務，審計報告對此所需成本未予估算不當。本院認為，由于本案是階段性利潤分配，目前該部分義務尚未履行，相應的成本也未發生，因而可在合作項目終了結算時根據實際情況予以確定。

依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條，最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條、第十五條第一款、第二十二條、第二十三條之規定，判決如下：

一、被告常州亞邦金泰房地產發展有限公司自本判決生效之日起十五日內向原告江蘇鴻聯置業集團有限公司返還投資款6876800元。

二、被告常州亞邦金泰房地產發展有限公司自本判決生效之日起十五日內向原告江蘇鴻聯置業集團有限公司支付合作項目利潤21485658.29元。

三、駁回原告江蘇鴻聯置業集團有限公司的其他訴訟請求。

案件受理費427404元，財產保全費5000元，合計432404元（已由原告江蘇鴻聯置業集團有限公司預交），由原告江蘇鴻聯置業集團有限公司負擔302683元，由被告常州亞邦金泰房地產發展有限公司負擔129721元。審計費622800元（已由原告江蘇鴻聯置業集團有限公司預交），由原告江蘇鴻聯置業集團有限公司負擔374365元，由被告常州亞邦金泰房地產發展有限公司負擔248435元。

上述判決做出后，原告鴻聯公司、被告亞邦金泰公司均不服，向江蘇省高級人民法院提起上訴，江蘇省高級人民法院以事實不清為由裁定將本案發回重審。

重審中，鴻聯公司向本院提交了下述證據：

證據一、常州市橡膠廠及周邊地塊控制詳細規劃，用以證明根據規劃要求，香梅花園項目只需按不低于0.4輛/戶配套建設汽車停車泊位即可，不存在將所建汽車車庫作為“非營業性公建”或“公益性公建”之說。

證據二、香梅花園地下車庫現狀的視頻資料，用以證明1、香梅小學系以圍墻與香梅花園小區業主區域隔開；2、整個香梅花園小區地下車庫只有一個出入口，香梅小學內沒有任何可以進行地下車庫的通道，該車庫并不是為了香梅小學所建；3、香梅小學地下車庫和香梅花園其他地下車庫完全相通，相連，顯然系作為整個項目的配套設施，供香梅花園小區業主所用。

對上述證據，亞邦金泰公司經質證認為，

對證據一真實性無異議，但我們認為這份圖紙與本案待證事實沒有法律上的關聯，全稱是香梅小學地下室，無論是規劃上還是建筑結構上，均包含在整個香梅小學之內。而香梅小學屬于教育配套設施，對于居住小區應按比例配套教育設施這是政策與規劃的要求，是居住小區開發商的附帶義務。根據這份圖紙，每個地塊下面的注，配套指標中除安置在本地塊項目之外，其余項目需按照配套指標向有關部門繳納公建配套費，如果在這個地塊里不建香梅小學，那就要按照相應的指標向相關部門繳納教育配套費，包括04、02地塊，建了香梅小學，這幾個地塊就不需繳納教育配套費了。教育配套設施到底是屬于什么性質的公建配套，不是哪家說了算，是根據政策說了算，只能是非營業性公建。

對證據二，視聽資料本身無法核實是何時拍攝，在何地拍攝，另外，該視聽資料與待證事實同樣沒有法律上的關聯，因為衡量一個公建設施的性質，不是用肉眼，而是政策和規劃的要求所決定的。香梅小學并非象原告所說的沒有通往地下室的通道，包括人行，包括車行，都可以通往地下室。

對亞邦金泰公司的質證意見，鴻聯公司認為，香梅小學是公益性建設，但香梅小學地下車庫并不是公益性建設。被告還刻意混淆地下室與地下車庫的說法。香梅小學地下車庫是營業性公建，是建在出讓地塊范圍內，而不是劃撥土地范圍內。根據有關地塊的控制性詳細規劃中的詳細規劃指標，根本沒有建地下車庫，并將其作為公益性公建設施的要求。沒有公益性公建的要求，就說明可以銷售，是營業性的公建，只需領取銷售許可證即可，根本不涉及到不建需繳納相關費用即可。香梅小學地下車庫是按照規劃要求并實際作為整個項目的配套設施供小區業主所用。事實上，香梅小學地下車庫僅是在物理位置上處于香梅小學而已，其中停的車子全是香梅小區業主的車。關于此事實，法庭可以去現場調查取證。之所以尚未銷售，是由于被告沒有領取銷售許可證，并且在本案雙方存有糾紛的情況下刻意拖延銷售所致。應當根據雙方合作協議的約定，對于該部分車庫，應當按照已銷售車庫的90%計算其價值并進行清算分配。

亞邦金泰公司向本院提交了下述證據：

證據一、國有土地使用權出讓合同及用地紅線圖，證明1、兩商品房項目地塊的國有土地使用權是分別取得的，被告系合法的土地使用人；2、證明橡膠廠地塊的用土地紅線范圍包括部分劃撥土地。

證據二、常州發展計劃委員會對于兩商品房項目可行性研究報告的批復，證明1、“武青路農貿市場項目”與“常州橡膠廠及周邊地塊改造項目”是作為兩個不同的房地產項目分別審批和立項的，經批準由被告獨立開發建設；2、常州橡膠廠及周邊地塊改造項目是在被告所受讓的國有土地及部分劃撥的國有土地上建設的。

證據三、武青路農貿市場改造項目的《建設工程規劃許可證》及“建設工程規劃核實合格單”，證明“武青路農貿市場項目”與“常州市橡膠廠及周邊地塊改造項目”是分別審批，分別建設，分別規劃驗收的兩個房地產項目；

證據四，被告與常州市國土資源局關于國有土地使用權出讓的補充協議及更正說明，證明1、兩個房地產項目系分別核算，審批總建筑面積，土地出讓金的兩個獨立項目，2、兩房地產項目尚未結束，成本，費用仍在不斷發生；

證據五、常州天音房地產代理有限公司函，證明兩房地產項目的銷售工作尚未結束，不可預知的風險和費用仍然存在；

證據六、進帳單及收據，證明1、原告打入被告公司帳戶的絕大部分資金已被原告于2004年至2005年期間以往來的方式暫支。2、原告打入被告帳戶的資金均反映為往來，收據中的收款事由也是“往來款”，3、自2005年12月9日至今，原告再未向兩個項目投入過任何資金；

證據七、武青路農貿市場項目和橡膠廠及周邊地塊改造項目投入資金匯總及資金用途明細，證明1、自2005年12月9日起，原告對兩項目未有一分資金投入，均系被告單獨投資動作。2、無論是對于武青路項目還是橡膠廠及周邊地塊改造項目，原告的實際投資比例均遠遠不足60%；

證據八、2005年貸款合同及擔保合同，2007年貸款合同及建行更正證明。證明1、從2005年開始合作項目建設資金就已不足，被告連續幾年以自身名義向銀行貸款用于合作項目建設資金周轉，并負責償還。2、之后以上證抵押貸款是為償還之前向銀行所借的用于合作項目開發建設資金周轉的貸款，被告并未挪作他用，且該債務已由被告償還，未對項目產生任何實質性影響；

證據九、被告致原告溝通文件及聯絡函，證明1、被告自2006年1月起就多次向原告通報項目資金短缺問題，要求原告盡快打入相應資金，但原告始終置之不理，2、被告對項目中的重大事項都定期向原告通報。

證據十、香梅小學工程建設規劃許可證的復印件及常州市人民政府關于常州市區新建住宅教育設施配套實施的意見，許可證的原件在城建檔案館，復印件上非常明確地表明香梅小學的地下室4000余平方包括在香梅花園小學整個工程范圍內。市政府的文件也能夠證明香梅花園小學包括地下室，均作為非營業性公建來規劃。

對上述證據，鴻聯公司經質證認為，

對證據一、二、三、四，出現了項目審批，項目上的審批屬于行政法律關系，不影響本案民事法律關系的判斷。原來一審中，對于項目投資以及項目資金的使用，所謂表面分別審批的項目是滾動開發使用的，在雙方的合作過程中，根本無法區別兩個項目，一直是作為一個項目香梅花園來開發的。

對證據五，也反映雙方合作開發了香梅花園項目。函上也是把兩個項目統稱了香梅花園。

對證據六、七，涉及的是原被告雙方對香梅花園的投資，這在原來的審計中也清楚地反映出雙方對香梅花園的投資情況。

對證據八、九，我們在原審2012年4月23日專門提交了書面意見，主要涉及二個問題，一是證據八，被告想證明的是其中2000萬借款用于香梅花園項目二期開發建設資金周轉，且進行了二次的續借，但事實上項目當時05年5月時，資金是充足的，一審審計中05年5月的銀行存款帳面余款有3116萬余元，不存在被告所說的資金周轉困難的問題。而且被告也沒有能夠舉證所涉的2000萬元實際進入了項目托管帳，并用于項目開發。原告在常州市國土局查詢的被告相關的貸款及抵押資料，一審中已提交，這二者進行對比可以發現，國土局土地登記中心留檔的借款合同與被告所舉證的借款合同不僅在借款的合同編號、借款用途記載都存在差異，而且在簽訂日期、借款期限上也存在明顯不同。故對于被告所涉的舉證中建行化龍巷支行的說明的真實性有異議。原告在原審過程中，曾經向法院舉證證明被告未經原告同意擅自以項目土地作為抵押貸款3000萬元，另外，被告所舉的證據八是其以項目資產作為抵押貸款2000萬元，這也未經原告同意。無論原告舉證的3000萬還是被告舉證的2000萬，均沒有用于雙方合作開發的項目。對于該事實，不僅有審計機構的審計報告作為證明，被告也未能舉證證明貸來的款項用在雙方合作開發的項目，于此同時，還曾經發生過以項目名義借高利貸，并且把高利貸所涉的高額利息由雙方合作的項目來承擔。這是被告嚴重違約，以項目資產抵押用于原告其他項目建設。

對于證據九，涉及到舉證的一系列函件，這些函件一個也未看到原件，原告處也未留存，對所涉函件的真實性不予認可。

對證據十，對第一份規劃許可證以及所附的核準工程明細表，僅證明在建設香梅小學的時候，是和所謂的地下室或地下車庫是共同施工的，這也是必然。因為在物理位置上，確實處于香梅小學之下，這只是工程規劃許可證或工程量的明細表，并不能證明香梅小學地下車庫是非營業性公建。市政府的規范性文件，僅要求新建住宅應當配套中學、小學和幼兒園，并作為非營業性公建配套。從未要求中學、小學或幼兒園還要還要配套車庫作為非營業性公建。這二份證據仍是被告偷換概念的手段。

對原審查明的事實，原告鴻聯公司認為，一、原審認定的事實中，對未銷售商品房的價值情況和未完工項目至竣工所需的資金及建成后可銷售的價值有異議，這二部分應當是以原審計結論為依據，但原審計結論有失公允，應委托審計機構補充審計或重新審計才能查明事實。二、原審鴻聯公司提交的證據十二，被告已經確認了該證據的真實性，這份證據內容是被告稱因香梅花園項目投資方的要求，對于香梅花園項目進行清算審計，當時被告發函同意配合。該證據證明原來的二個合作項目已經合并為一個項目；原告是香梅花園的投資方；香梅花園項目符合了清算審計條件；被告當時是發函同意配合。三、原告舉證的證據十五、十六，可以證明被告沒有經過原告的同意擅自以合作項目資產項目作為抵押向銀行貸款3000萬；被告應當舉證所用的貸款用于合作項目，但實際沒有完成該項舉證；在項目合作過程中，向典當行所借高利貸成本不應由合作項目來承擔；在原審中針對資金占用利息要求審計機構上浮1倍的作法不公平。

對原審查明的事實，被告亞邦金泰公司認為，一、根據相關的規劃，西邊的部分是香梅花園小區內的道路，東邊的部分是周邊的市政道路的建設，而且根據建設規劃本身的要求，小區應該退讓規劃紅線一段距離進行建設，不能機械地認為某些面積就一定是建設周邊道路。即使沒有2000多平米的劃撥面積，小區建設也要留出一定的面積退讓規劃紅線。二、統一規劃是政府的行政行為，而且統一規劃的項目不僅包括這二個項目，還包括周邊尚未收儲的中威公司地塊，并非雙方協議對這二個項目統一規劃。三、本案所涉二個項目的資金完全是可以準確區分的，因為兩個項目的資金投入包括二部分，一部分是交納土地使用權出讓金和規費，雙方按比例投入項目交付的資金，由于拿地的時間不同，因此完全可以區分。另外絕大部分是亞邦金泰公司用直接為項目直接支出的形式來作資金投入，由于支出的內容均有明細帳，從這二個資金項目的來源看是可以區分兩個項目。四、原告投資的總額、被告投資的總額及分別占總投資的比例是錯誤的。沒有認定2004年以后被告對項目的巨額投資，也沒有認定土地使用權金額作為被告的投資額，計算投資的時點只是計算到2004年，而計算利潤的時點卻放在2010年1月18日，遠遠超過了計算的時點，導致認定被告的投資比例遠遠低于實際。五、二個項目目前尚未結束，也沒有成立項目公司封閉運作，項目全部成本尚未結出，并不存在所謂的利潤。原審關于未完工項目至竣工所需的資金及建成后可銷售的價值及未銷售商品房的價值情況有異議，與事實不符。在目前商品房銷售形式非常低迷的情況下，所留的商品房絕大部分是辦公、商業內鋪、車位的情況下，所預計的商品房價值與實際不符。六、被告向原告發的多份聯絡函，證明被告曾多次就項目資金緊缺向原告通報，要求原告按排資金進行帳戶，但原告自2005年12月底之后就再未對項目投入任何資金。另外，原告還向法庭提交了三份資金借款合同以及保證合同等，證明被告所借的資金是用于償還前期項目的流動資金貸款，這一部分內容原審判決未列入。七、原審對于香梅花園未完工項目至竣工所需資金，當時其實并沒有在審計范圍之內，而在審計報告出具時有一部分工程審計單位并沒有按照實際結算價來列入成本，所以導致審計單位估算的資金額極低，而原審判決采用了這一數字來證明未來可售商品房的價值完全可以供項目正常運作。3、關于借款的利率方面，審計報告是按照同期銀行貸款利率上浮1倍計算，我們認為應該遵循會計核算原則，按照事項的經濟實質來進行會計核算，也就是按實核算。對于審計報告列舉的香梅花園的實際管理費用，也未按照實際發生的金額計入成本。審計報告沒有對被告對拆遷項目實際安置的二手房使用代理費計入成本，對于項目建設中還沒有發生但必然會發生的成本包括規劃要求、待拆的幼兒園和三層危積漏房規劃為綠地等均沒有計入成本。最關鍵的是，審計報告沒有真正地反映出雙方實際投入資金的比例，對于被告2005年之后的出資都是作為墊資來處理，并且對于所謂的墊資利息還嚴重調低，這對被告不公平。

審理中另查明：2004年4月19日，常州市規劃局核發了武青路農貿市場改造項目的建設工程規劃許可證，2004年9月30日，常州市規劃局核發了橡膠廠及周邊地塊改造項目的建設工程規劃許可證，至2007年3月16日，常州市規劃局就本案所涉武青路農貿市場改造項目、橡膠廠及周邊地塊改造項目共計核發了七份建設工程規劃許可證，嗣后，2004年6月1日起至2008年4月21日，本案所涉武青路農貿市場改造項目、橡膠廠及周邊地塊改造項目分別取得了建設工程施工許可證。2005年12月30日起至2010年4月26日止，本案本案所涉武青路農貿市場改造項目、橡膠廠及周邊地塊改造項目工程分別經竣工驗收合格。

根據審計資料，香梅花園項目總體可售面積約為142921.4平方米，至審計截止日已銷售105830.59平方米，銷售金額51772.87萬元，未售面積為37090.81平方米，按已銷售商品房平均售價的90%及賬面列示價計算價值為20509.9萬元，其中武青路農貿市場項目未銷售商品住宅按照以銷售商品住宅平均價格4,012.87元/平方米的90%計算的價格為3,611.58元/平方米,商鋪按照已銷售平均價格14,848.04元/平方米的90%計算的價格為13363.24元/平方米；車位按照平均價格102400元/個的90%計算為92160元/個，輔房按照已銷售平均價格3500元/平方米的90%計算的價格為3150元/平方米，上述未銷售部分房屋部分按上述價格計算共計為4875.59萬元。綜合樓內鋪及2-6層余房、地下車庫按賬面成本列示共計為5374.48萬元；橡膠廠02、04地塊商住樓項目未銷售商品住宅按照以銷售商品住宅平均價格5095.38元/平方米的90%計算的價格為4585.84元/平方米,商鋪按照已銷售平均價格9157.80元/平方米的90%計算的價格為8242.02元/平方米；車位按照平均價格105333.33元/個的90%計算為94800元/個，輔房按照已銷售平均價格3500元/平方米的90%計算的價格為3150元/平方米，上述未銷售部分房屋按上述價格計算共計為10259.83萬元。

審計截止日次日至審計外勤結束日期間又銷售商品房8560.31平方米，實際銷售或簽訂合同的價值為8377.34萬元，銷售平均價格為9786.03元/平方米。2013年間，本案所涉香梅花園項目共出售房屋8套，其中營業用房2套，面積分別為310.49㎡、85.89㎡，普通住宅6套，一套為157.22㎡，其余5套均為50.92㎡，以上合計銷售808.20㎡，銷售收入7042761元，銷售平均價格為8714.13元/平方米。

項目至全部竣工所需資金約為7625.35萬元，其中2010年2月至2011年8月已支付4592.32萬元，尚需支付3033.03萬元。

審理中，根據原告鴻聯公司的申請，本院依法委托江蘇蘇亞金誠會計師事務所常州分所就本案作出的蘇亞常專審【2011】90號審計報告另行對本案所涉項目剩余商品房的預計收益、香梅小學地下車庫預計收益、合作項目占用資金利息成本進行補充審計，江蘇蘇亞金誠會計師事務所常州分所出具答復函稱，原審計報告已對相關事項進行說明，現重新審計，必須雙方當事人明確原未確定項目方能進行，首先需要明確剩余商品房和香梅小學地下車庫預計收益的計算方式及地下車庫的性質，從會計角度，開發產品預計收益=預計可實現售價-成本-稅金-費用，且一般來說，未銷售余房預計可實現售價應通過評估確定，不應由審計確定，故對補充審計項目無法審計，予以退回。

本院認為，本案的爭議焦點為：1、雙方簽訂的合作協議的性質及效力；2、本案兩份合作協議應該分別還是一并確定當事人的權利義務；3、本案是否符合收回投資和分配利潤的條件？如果可以分配利潤，應如何分配？

一、關于雙方簽訂的兩份合作協議的性質和效力。本案雙方當事人約定共同投資開發房地產，并且約定對合作項目共享利益、共擔風險，因而該兩份合作協議符合最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規定對合作開發房地產合同的界定，依法應認定為合作開發房地產合同。本案雙方當事人對合作項目的投資均為現金投資，雖然合作項目的土地使用權系以亞邦金泰公司名義取得，但向常州國土局繳納土地使用權出讓金的資金來源是雙方當事人向合作項目的投資，兩份合作協議中也未約定土地使用權作為亞邦金泰公司的出資，故亞邦金泰公司抗辯認為雙方簽訂的合作協議是一種特殊形式的土地使用權轉讓無事實和法律依據，本院不予采納。亞邦金泰公司在取得橡膠廠及周邊地塊改造項目49567平方米國有出讓土地使用權的同時，附帶了建設香梅小學及“地塊南側與武青路農貿市場間的半幅道路與原五角場西村間的整幅規劃道路”的義務，上述2612平方米劃撥土地即是用于該市政道路建設。因此，該2612平方米國有劃撥土地使用權并非雙方當事人向項目的投資，相反卻是合作項目負擔的義務，故本院對亞邦金泰公司該部分抗辯理由依法也不予采納。本案雙方當事人簽訂的兩份合作協議內容不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，依法應認定合法有效。由于鴻聯集團公司已將其在武青路項目協議書中的權利義務概括轉讓鴻聯公司，亞邦金泰公司對此也予認可，故本案兩份合作協議應由鴻聯公司和亞邦金泰公司作為合作雙方各自履行義務、享受權利。根據審計報告，雙方當事人均基本按照合作協議約定的投資比例向合作項目履行出資義務，故對于亞邦金泰公司辯稱該兩份合作協議中鴻聯公司的出資名為投資實為借貸的抗辯理由，本院依法不予采納。

二、關于本案兩份合作協議應該分別還是一并確定當事人的權利義。本案中，雙方當事人分別簽訂了武青路農貿市場項目和橡膠廠02、04地塊商住房項目兩份合資、合作開發房地產協議。簽訂兩份合作協議一個重要原因在于武青路農貿市場項目和橡膠廠02、04地塊商住房項目的土地使用權是分別取得的，因而協議約定的兩個合作項目建設工程規劃、施工許可等相關行政審批事項也是分別進行的。本院認為，判斷當事人之間存在幾個合同關系，除了簽訂合同的份數外，還必須審核合同的實際履行情況。上述兩份合作協議除項目名稱和合作期限以外，關于權利、義務的約定基本相同，雙方在協議實際履行過程中，將兩個合作項目統一規劃為香梅花園項目，并分期實施開發。審計結果也顯示，雙方對上述兩個合作項目未分別設置獨立的銀行專戶，項目投資款及回籠資金均統一調配使用，即兩個項目資金系滾動使用。因此，雖然雙方當事人簽訂了兩份合作協議，但應作為一個合同關系來確定權利義務。至于兩個項目的土地使用權系分別取得，以及項目立項、建設工程規劃和施工許可等行政審批上均分別進行，系基于行政主管部門對建設項目管理的需要，不影響雙方當事人之間民事法律關系的判斷，雙方當事人之間的兩份合作協議應作為一個合同關系來確定權利義務。

三、本案是否符合收回投資和分配利潤的條件，如果可以分配利潤，應如何分配。本院認為，合作開發房地產的基本原則是利益共享、風險共擔。雙方當事人之間的合作協議明確約定了合作期限，根據是否約定的合作方式及內容，該開發項目主要由亞邦金泰公司實施開發，但亞邦金泰公司未能在約定的合同履行期限內完成合作事項，違反了合同約定。本案中，雖然雙方當事人合同履行期限屆滿后雙方當事人仍然繼續履行了一段時間，并產生爭議導致本案訴訟，但根據現有證據，糾紛產生的責任并不應歸責于鴻聯公司，雙方合作協議第四條第2款約定了清算方式，故鴻聯公司起訴要求對合作項目進行全面清算并分配利潤具有合同依據。鑒于合作項目尚未完全竣工，現在結算全部利潤與合作開發房地產合同利益共享、風險共擔的原則不符，但不予清算，并不意味著不能先行收回投資，并進行利潤分配。根據合作協議的約定，雙方在商品房銷售過程中，在資金許可的條件下，可逐步收回投資，現合作項目大部分商品房已經實現銷售，未完工及未銷售項目的投資風險也基本可控，在此情形下不先行收回投資并進行相應的利潤分配，勢必對鴻聯公司的正當權利造成重大影響，鑒于本案實際情況，本院對事實清楚部分先行作出判決，同時酌情預留部分項目資產價值，待亞邦金泰公司相關項目實施完畢后一并處理。

對至審計基準日合作項目已實現的4725.85萬元凈利潤，應由合作雙方按照協議約定先行收回各自的投資款，剩余部分進行利潤分配。鴻聯公司對合作項目的投資為6415萬元，已收回5727.32萬元，亞邦金泰公司對合作項目的投資為4256.42萬元，已收回3792.64萬元，鴻聯公司尚有687.68萬元投資款未收回，亞邦金泰公司尚有463.78萬元投資款未收回。因而應從上述4725.85萬元項目利潤中先行支付鴻聯公司687.68萬元投資款，亞邦金泰公司463.78萬元投資款也可先行收回，剩余的3574.39萬元凈利潤，應當按照雙方的投資比例進行利潤分配。其中，鴻聯公司的投資比例為60.11%，應分配利潤為3574.39萬元×60.11%＝21485658.29元，亞邦金泰公司的投資比例為39.89%，應分配利潤為3574.39萬元×39.89%＝14258241.71元。對其余未銷售的房屋價值部分，本院在綜合本案實際情況后合理確定先行判決部分的應分配利潤。

關于當事人對審計報告的異議。（1）鴻聯公司認為，審計報告一方面將香梅小學133個地下車位的建設成本計入項目成本，另一方面未按市場價值估算該133個地下車位的銷售收入，有失公允。本院認為，根據《常州橡膠廠及周邊地塊控制性詳細規劃》、《香梅花園規劃總平面方案》，香梅小學地下車庫在上述規劃中并未列入非營業配套公建范圍，且香梅小學已于2012年交付教育行政主管部門使用，香梅小學地下車庫并未列入香梅小學的固定資產清單，亞邦金泰公司也未向本院提交其已將香梅小學地下車庫移交給香梅小學使用的相關證據，故香梅小學133個地下車位應作為營業性公建列入項目資產，作為未銷售房屋部分計算項目收入，橡膠廠02、04地塊商住樓項目未銷售車位按照平均價格105333.33元/個的90%計算為94800元/個，依合同約定應按照133個*94800元/個計算為1260.84萬元列入項目資產的價值。（2）鴻聯公司對審計報告對剩余商品房價值的預計提出異議。本院認為，對剩余商品房價值進行預估的目的，在于了解合作項目至審計截止日的實際開發情況，對可能存在的風險進行分析研判，并對是否符合分配利潤條件及如何分配利潤進行輔助判斷，且審計結論也并不是存量商品房的市場價值，但鑒于審計截止日之后項目房屋的銷售價格因市場因素顯著高于審計報告計算的平均價格，且部分未銷售房屋僅以成本價列示，在本案所涉兩個項目分配利潤時，應綜合考慮未銷售房屋部分價格上漲的因素及未銷售房屋中辦公用房、商鋪及車位所占比例較大，銷售周期長，經營成本增加等因素，參照我市房地產行業同年度平均利潤、本案所涉項目同時段、同地段銷售平均價格等因素，適當調增剩余未銷售房屋部分的資產價值及預計收益。（3）鴻聯公司認為，審計報告將亞邦金泰公司借入的高利貸利息1100余萬元計入項目成本不合理，亞邦金泰公司作為操盤方將合作項目資產抵押取得的貸款用于其自己開發的其他項目，而將高利貸利息全部打入合作項目，稀釋合作項目的利潤。對此本院認為，根據合作協議的約定，關于資金投入，由亞邦金泰公司根據項目進展編制用款計劃，雙方經商定后于次月將資金劃入項目專戶。同時，合作協議還約定，項目中的重要事項由雙方共同研究決定。因此，如果合作項目需用資金，亞邦金泰公司應該編制資金使用計劃，并與鴻聯公司商定后共同注資。即使是向外融資，因屬于重大事項，按照合作協議約定應由雙方協商一致。而亞邦金泰公司未能證明其在借高利貸之前曾經要求鴻聯公司投入資金，或已征得鴻聯公司同意，故對高利貸利息不應全額支持。考慮到亞邦金泰公司作為合作項目操盤方，在雙方就合作項目發生爭執的情況下，為使合作項目順利推進，確有可能需向外融資，而且按照銀行同期貸款利率也確實難以借到資金，為平衡雙方當事人利益，本院根據中國人民銀行的相關規定，酌情確定亞邦金泰公司高利貸借款確實用于合作項目的部分，按人民銀行公布的同期貸款基準利率上浮一倍確定利率，并據此計算利息。（4）根據項目整體規劃，武青路農貿市場項目需附帶拆除03號地塊做公共綠地，橡膠廠02、04地塊商住房項目需附帶拆除地塊南側和平幼兒園及一棟三層危積陋房，但雙方當事人合作開發本案所涉香梅花園項目實施至今，上述公共綠地工程及和平幼兒園、危房拆除工程仍未實際進行，經本院向規劃部門咨詢，規劃部門就上述公共綠地工程及和平幼兒園、危房拆除工程是否需進行規劃調整、規劃具體何時實施并未給出明確意見，上述項目仍存在較大的不確定性。審理中，本院要求亞邦金泰公司提供完成上述項目的項目成本預算，但亞邦金泰公司以上述項目未實際進行，無法提供預算書為由未提供。故本院在確定分配利潤時應當根據上述未完成工程的實際情況適當調整預留資產部分價值。(5)關于11號樓停建的問題，現11號樓已經建至正負零，已發生前期建設成本317.6萬元，審計報告已經做了處理，經本院征詢建設主管部門意見，目前相關主管部門對11號樓是否復建并無明確的答復，11號樓是否復建仍存在不確定性，故審計報告對11號樓的建設成本進行財務處理并無不當。

由于合作項目系以亞邦金泰公司為主體進行開發并銷售，上述應返還的投資款和可分配的利潤目前均由亞邦金泰公司掌控，故亞邦金泰公司應將上述687.68萬元投資款返還給鴻聯公司，根據本案查明的事實和如上所述，亞邦金泰公司并應將利潤支付給鴻聯公司。

關于利息。鴻聯公司還主張對于應返還投資及應分配利潤，亞邦金泰公司應按人民銀行同期貸款利率，計算并支付自2010年1月18日起訴之日起至實際支付完畢之日止的利息。對此本院認為，根據合作協議約定，最終財務核算情況和實現利潤的結果，應待項目全部完工后委托中介機構審定，由于項目尚未全部完工，故對于鴻聯公司要求判令亞邦金泰公司支付利息的訴訟請求，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條，最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條、第十五條第一款、第二十二條、第二十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條、第一百四十二條之規定，判決如下：

一、被告常州亞邦金泰房地產發展有限公司自本判決生效之日起十五日內向原告江蘇鴻聯置業集團有限公司返還投資款6876800元。

二、被告常州亞邦金泰房地產發展有限公司自本判決生效之日起十五日內向原告江蘇鴻聯置業集團有限公司支付合作項目利潤52011055.71元。

三、駁回原告江蘇鴻聯置業集團有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決書指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費427404元，財產保全費5000元，合計432404元（已由原告江蘇鴻聯置業集團有限公司預交），由原告江蘇鴻聯置業集團有限公司負擔123544元，由被告常州亞邦金泰房地產發展有限公司負擔308860元。審計費622800元（已由原告江蘇鴻聯置業集團有限公司預交），由原告江蘇鴻聯置業集團有限公司負擔311400元，由被告常州亞邦金泰房地產發展有限公司負擔311400元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀及副本三份，上訴至江蘇省高級人民法院，同時根據《訴訟費用交納辦法》的有關規定，向該院預交上訴案件受理費。（江蘇省高級人民法院開戶銀行：南京農行山西路支行，帳號：03×××75）

審　判　長　　羅希夷

審　判　員　　奚　旭

代理審判員　　吳立春

二〇一六年十二月二十五日

書　記　員　　馬筱艷