北京公司律師，合同律師為您提供企業出售合同糾紛法律咨詢，法律顧問服務。擅長企業出售合同糾紛案律師為您代理案件，切實維護您合法權益。有意者，請...
想要咨詢北京律師嗎？想要咨詢知名北京律師、資深北京律師、專業北京律師嗎？本站有豐富北京律師資源，為您提供全方位法律咨詢服務。本站提供付費法律...
想請北京律師代寫起訴狀、答辯狀、上訴狀嗎？想請北京律師審查，起草合同、章程，股東協議嗎？想請北京律師調查取證、代理案件，出庭辯護嗎？有意者，請登錄北京...
上訴人張海玲與被上訴人濰坊盛宏置業投資發展有限公司、原審第三人濰坊盛宏假日酒店有限公司企業出售合同糾紛案
時間：2020年03月17日 來源： 作者： 瀏覽次數：3402 收藏[0]山東省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2018）魯民終1252號
上訴人(一審被告、反訴原告):張海玲，女，1977年11月17日生，漢族，住山東省青州市。
委托訴訟代理人：管杰，山東衡源律師事務所律師。
被上訴人（一審原告、反訴被告）：濰坊盛宏置業投資發展有限公司，住所地山東省青州市駝山路南段路西。
法定代表人：陳孝榮，董事長。
委托訴訟代理人：鄭建，山東齊魯（濰坊）律師事務所律師。
原審第三人：濰坊盛宏假日酒店有限公司，住所地山東省青州市堯王山西路與衡王府路路口東南角。
法定代表人：張海玲，總經理。
委托訴訟代理人：杜輝，山東衡源律師事務所律師。
上訴人張海玲因與被上訴人濰坊盛宏置業投資發展有限公司（以下簡稱盛宏置業公司）、原審第三人濰坊盛宏假日酒店有限公司（以下簡稱假日酒店公司）企業出售合同糾紛一案，不服山東省濰坊市中級人民法院（2017）魯07民初652號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月9日立案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人張海玲的委托訴訟代理人管杰、被上訴人盛宏置業公司的委托訴訟代理人鄭建、原審第三人假日酒店公司的委托訴訟代理人杜輝到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
張海玲上訴請求：1.撤銷一審判決,駁回盛宏置業公司的訴訟請求,支持張海玲的反訴請求;2.全部案件受理費由被上訴人負擔。事實和理由：一、關于本訴。1.關于違約責任。一審認定張海玲違約是錯誤的，應認定盛宏置業公司違約。盛宏置業公司在本案中存在根本性違約，《補充協議》約定，本協議簽訂3日內，甲、乙方為丙方辦理房地產過戶網簽手續。盛宏置業公司違反《補充協議》的約定，沒有在協議約定的時間內辦理過戶網簽手續，先是遲延辦理過戶網簽手續，后因法院的查封又撤銷了網簽手續。辦理過戶網簽是張海玲取得受讓房地產的保障和必要條件，是盛宏置業公司的主要義務，盛宏置業公司的違約將導致張海玲的合同目的實現存在極大風險甚至無法實現，盛宏置業公司的違約行為是根本違約。張海玲辦理貸款展期手續的義務相對于盛宏置業公司辦理網簽手續的義務屬于后履行義務，在負有先履行義務的盛宏置業公司沒有履行義務的情況下，張海玲暫停履行義務是行使先履行抗辯權，不屬于違約行為。合同約定的是補充協議簽訂后3日內辦理涉案房地產的網簽手續，即使如一審判決認定辦理網簽手續以轉讓的房產沒有抵押權為前提，那么解除抵押應當是盛宏置業公司的義務，盛宏置業公司為了履行“于補充協議簽訂后三日內辦理網簽手續的義務”，應當及時解除房產抵押，現在一審法院將沒有解除抵押的責任和盛宏置業公司沒有辦理網簽手續的責任強加在張海玲身上是錯誤的。2.張海玲從未以912室土地使用權被查封為由拒絕履行自己的合同義務，一審判決以張海玲“以912室房地權被查封為由拒絕履行自己的合同義務理由不成立”為由作出不予支持的錯誤認定。盛宏置業公司簽訂協議時隱瞞涉案房產已被查封的事實。三方在簽訂協議時，盛宏置業公司僅告知張海玲涉案房產中的912室涉及其他經濟糾紛，對涉案房地產土地使用權以及涉案房產的其他查封均未告知張海玲。一審判決錯誤地認定張海玲對于涉案查封的事實是知曉并認可的。3.關于損失問題。合同解除后盛宏置業公司沒有產生損失。一審判決以“若雙方協議相關條款得以履行，盛宏置業公司能夠獲得的利益為1200萬元（房地產轉讓的價格5700萬元-房地產應償還的銀行貸款4500萬元）”為由認定盛宏置業公司的該項損失為1200萬元錯誤。4.一審判決張海玲支付利息1010169.15元錯誤，該利息是假日酒店公司向山東青州農村商業銀行股份有限公司所借款項產生的。假日酒店公司的該貸款由盛宏置業公司實際使用，張海玲接手假日酒店公司時，假日酒店公司并沒有該筆款項，假日酒店公司和張海玲也從未占用和使用該筆款項，因此，自2015年1月8日后至張海玲返還假日酒店公司經營權期間的銀行借款所發生的利息與張海玲無關，張海玲不應承擔還款責任。盛宏置業公司從未主張張海玲承擔該利息，一審判決張海玲承擔利息錯誤。即使應當承擔利息，也應該由假日酒店公司承擔，而不是由張海玲承擔。因為貸款和占用資金（如果占用了資金）的是假日酒店公司而不是張海玲。二、關于反訴。1.由于盛宏置業公司存在重大過錯，應雙倍返還定金600萬元并支付該600萬元占用期間的銀行利息969830.85元。2.盛宏置業公司應賠償張海玲損失200余萬元。在協議履行過程中張海玲對涉案房產進行了裝修，裝修花費800余萬元，協議解除后，盛宏置業公司應對張海玲的裝修費用進行賠償。
盛宏置業公司辯稱,一、在合同簽訂后盛宏置業公司已經為張海玲辦理網簽，但因該房產存在涉案的貸款，存在抵押權，不能夠辦理網簽，因此房管局撤銷網簽。不能辦理網簽的原因是張海玲沒有履行償還貸款解除銀行抵押權的行為造成的，即使沒有辦理網簽，也不影響房地產的轉讓，網簽不是房地產轉讓的必經程序。二、對于912房間的查封，盛宏置業公司已經明確告知張海玲，雙方對此沒有爭議。但對土地被查封，一是盛宏置業公司不知情，盛宏置業公司沒有收到任何法院查封材料，在查封該標的物的案卷中也沒有送達回證予以證實盛宏置業公司對此知情。即使存在查封，該查封不會對涉案協議的履行造成實質性影響。張海玲在起訴前，也從未向盛宏置業公司提出過因土地被查封而不履行合同的意見，其提供的資料是在本案起訴后取得，不能作為張海玲不履行先合同義務的理由。也不是其行使合同法關于不安抗辯權的理由。三、盛宏置業公司對涉案貸款承擔的是最高額抵押的保證責任，最高承擔的是4500萬元房產及350萬元土地的限額。因張海玲至今未償還貸款，其行為導致損失明顯擴大，更導致銀行將涉案的債權于2015年6月30日轉讓給他人，并導致2018年7月3日涉案的標的物以47648155元起拍價拍賣時流拍，已經給盛宏置業公司造成客觀損失20952777元。不可能出現張海玲所說如果協議不履行反而給盛宏置業公司增加收益的情形。因此一審認定事實清楚，適用法律正確，請求維持。
原審第三人假日酒店公司陳述稱，對張海玲的上訴請求無異議。1.本案涉及的合同的主要內容是張海玲與盛宏置業公司就涉案房產以及在該房產上經營的酒店進行轉讓的相關事宜，張海玲應當向盛宏置業公司支付價款，盛宏置業公司應當向張海玲交付符合合同約定的房產以及酒店。但在合同履行中，盛宏置業公司隱瞞了涉案房產所占有使用土地已經被查封的事實，也無法為張海玲辦理合法的房產網簽登記手續，無法保證交易的房產可正常流轉。正是因為盛宏置業公司上述行為導致合同無法繼續履行，因此本案中系盛宏置業公司的根本違約行為致使合同無法履行。2.原審判決關于盛宏置業公司損失的計算缺乏事實依據，該計算方法錯誤。
盛宏置業公司向一審法院起訴請求：1.解除盛宏置業公司、假日酒店公司與張海玲于2014年9月19日簽訂的《房地產和酒店現有設備設施用品及名稱等轉讓協議書》及其《補充協議》中的房地產轉讓條款；2.判令張海玲支付盛宏置業公司違約金1710萬元；3.判令張海玲賠償盛宏置業公司經濟損失2783.1414萬元。
張海玲向一審法院反訴請求：1.確認協議無效；2.判令盛宏置業公司返還款項4459830.85元及利息；3.判令盛宏置業公司賠償損失500萬元。二審訴訟過程中，張海玲放棄第一項訴訟請求，變更訴訟請求為：1.判令盛宏置業公司雙倍返還定金600萬元，返還其他款項1948238.76元；2.判令盛宏置業公司賠償損失200萬元。
一審法院查明事實：2014年9月9日，盛宏置業公司（甲方、出讓方）、假日酒店公司（乙方、出讓方）、張海玲（丙方、受讓方）共同簽訂《房地產和酒店現有設備設施用品及名稱等轉讓協議書》一份。內容為：甲方系盛宏國際假日酒店房地產的所有人，乙方系盛宏國際假日酒店的所有人，甲乙丙三方就甲方盛宏國際假日酒店的房地產和乙方盛宏酒店的現有正常運營的全部設備、設施、用品及盛宏國際假日酒店名稱轉讓給丙方事宜，經友好協商達成如下協議：一、甲方將所有的位于青州市衡王府路1766號盛宏國際假日酒店房地產、配套和附屬設施、設備及所有資產轉讓給丙方（確權建筑面積：房產12324.78平方米，甲乙方負責變更過戶至丙方或丙方指定的第三人。二、乙方將所有的盛宏國際假日酒店現行正常運營的設備設施及正在使用的物品轉讓給丙方（不包括倉庫存貨）轉讓范圍包括但不限于現有資產設備設施及物品。轉讓前甲乙方的債權債務等與丙方無關。三、丙方同意受讓甲乙方房地產和酒店（上述）財產物品等，同時接收酒店的現有員工和承接乙方與第三方簽訂的合理的餐飲、住宿服務合作協議。接收日前所有發生及形成遺留的相關問題、債務、責任由乙方負責，接收日后產生或形成的由丙方負責。四、上述房地產及酒店財產和權益、字號、商標使用權轉讓價格為5700萬元。(另外，丙方贈送給甲方50萬元餐飲住宿消費卡。交接之日前，甲乙方贈送的消費優惠卡丙方按優惠協議延續優惠，贈送的免費消費卡消費額由甲乙方承擔。）五、丙方應于簽署本協議書之日起3日內支付甲、乙方定金300萬元。丙方支付定金5日內，由三方共同委托會計師事務所完成清產核資，丙方派駐相關人員接管酒店財產物品，甲乙方在交接期暫時與丙方共同管理酒店，營業收入歸丙方所有，待丙方還清轉讓標的物銀行貸款后三日內，甲乙方撤出管理，由丙方自主經營。六、自交接之日起，轉讓標的已抵押的現有銀行貸款（青州農商行,房產面積為12324.78平方米，貸款額為4500萬元。附房產證、土地證、銀行借款借據復印件）的利息由丙方負責償還，甲乙方負責交接之日前的銀行利息，其它銀行借款丙方不負償還責任。七、根據丙方資金到位情況，定于2014年12月30日之前丙方共出資4500萬元還清轉讓標的青州農商行的銀行貸款，解除抵押后3日內簽訂房屋變更登記手續使用的格式買賣合同，變更登記使用的格式合同僅用于變更過戶手續使用，協議各方的約定內容以本協議為準。由甲、乙方共同負責將房地產過戶到丙方或丙方指定的公司名下。八、剩余轉讓款900萬元丙方須在房地產變更過戶之后六十天內將資金匯入甲方指定收款賬戶。（如逾期按月息一分計算）。張海玲自2014年9月25日開始支付定金，至2014年12月份支付完畢。
2015年2月9日，三方簽訂補充協議約定，一、原協議增加以下內容：1.協議各方在協議約定轉讓標的范圍外，再增加股權及權益一并轉讓內容。假日酒店公司所有出資及股權和權益全部轉讓給丙方或丙方指定的人。原協議約定的資產轉讓價款5700萬元包括假日酒店公司全部出資及股權和權益的轉讓價款（丙方不再另行支付出資及股權和權益轉讓款）。2.甲乙方負責無償為丙方辦理現假日酒店公司掛名股東股權轉讓所需手續和材料。3.辦理變更登記協議及決議和章程等材料內容，與本協議約定內容不一致的，以本協議約定為準。二、……2、甲乙方保證轉讓標的（除已知悉的部分外）權利完整、具有完全處分權、四至清楚、無糾紛、無抵押保全等（青州農商行4500萬元貸款除外）限制權能事件，其中酒店912室涉及其他經濟糾紛，該房屋的相關權利限制問題由甲乙方負責處理，如在交付時未處理完畢，則甲乙方負責另行交付與912室面積相等的房屋給丙方（與912室相等面積的房屋必須在酒店內）……10、自2014年9月21日后酒店在銀行4500萬元的抵押貸款利息由丙方承擔，2014年9月21日-2015年1月7日間酒店經營的全部收入、支出費用由甲乙方支配或承擔。所有的房地產過戶中所產生的所有稅費金（含維修基金）由甲方承擔。11、2015年1月8日前酒店與轉讓標的物有關的債權債務由甲乙方承擔，與丙方無任何關系。三、將協議第八條修改為：丙方須在房地產（房產12324.78平方米，地下室面積約為2770平方米、職工餐廳面積約為380平方米，）權屬及使用權變更確認之后60日內將剩余轉讓款（扣除為甲乙方墊付的款項后的余額部分）匯入甲方指定賬戶，且在房地產銀行解押3日內，丙方自愿將自己具有所有權和處分權的商品房為上述款項的支付提供抵押擔保。若丙方逾期未滿一個月支付，則應向甲方承擔上述款項每月1%的違約金，逾期一個月以上，則加倍支付違約金。同時抵押擔保的房地產歸甲乙方所有，房屋價款折抵丙方應支付給甲乙方的轉讓款。3、應丙方要求，乙方同意全部股東所持有的乙方100%的股權轉讓給丙方或丙方指定的人。丙方負責在股權變更后于貸款到期日前辦理標的物4500萬元已貸款項的展期手續，于展期到期日前以新公司（股權變更后的“濰坊盛宏假日酒店有限公司”）向銀行借款償還轉讓標的價款4500萬元貸款，作為轉讓價款的一部分，甲方愿以本合同標的物為其提供抵押（注：甲方已明確告知丙方轉讓標的存在4500萬元貸款的事實，且甲方及其股東不為丙方的本次貸款提供其他形式的擔保或保證）。若歸還貸款不成，抵押物被銀行實現抵押權給甲乙方及貸款擔保人造成損失的，則丙支付的300萬元定金及所有已投入資金作為對甲方的賠償。本協議簽訂三月內，甲乙方為丙方辦理房地產過戶網簽手續。轉讓標的貸款還清后，各方共同配合解除本協議項下房地產抵押，并辦理過戶登記事宜。4、將原協議第四條改為：丙方贈送給甲乙方50萬元的餐飲住宿券改為贈送40萬元。違約責任：三方若有違約，違約方應支付給守約方房地產價款本金30%的違約金并追究法律責任。
上述協議簽訂后，三方于2015年2月15日將盛宏國際假日酒店的印章、證照等進行了交接。假日酒店公司的股東變更為張海玲指定的謝宗祥與張玉萍。盛宏置業公司將案涉轉讓房產進行了網簽，但后來被法院撤銷。張海玲向盛宏置業公司交付儲值卡116張，金額為49萬元。張海玲自2014年11月19日開始支付假日酒店公司的銀行貸款利息至2015年1月20日，并于同年2月22日償還本金3133.13元。
因案涉借款本息未能及時償還，也未按約定履行貸款的展期義務，2015年6月30日，山東青州農村商業銀行股份有限公司將上述貸款的全部債權轉讓給山東中晨房地產開發有限公司，后者于2015年11月12日向青州市人民法院起訴，青州市人民法院于2015年12月17日作出（2015）青商初字第1847號民事判決書，判決假日酒店公司償還欠款，盛宏置業公司承擔擔保責任。截至2017年9月30日，假日酒店公司欠付的貸款本息及相關訴訟費用為66483646.4元（其中本金為44996866.87元、利息為16259624.12元、案件受理費284686元、財產保全費5000元、評估費13800元、執行費約131608元）。案涉房產已于2017年9月4日進入網絡司法拍賣程序，起拍價為4843.92874萬元，不足以支付上述66483646.4元欠款。
一審法院另查明，張海玲提交的青州市稅務局出具的稅收完稅證明3份，證明張海玲代假日酒店公司交納2014年12月1日至2014年12月31日期間應當由原假日酒店公司交納的稅款41476.55元。張海玲提交的青州市公安消防大隊出具的行政處罰決定書一份和收款收據一份，能夠證明在酒店交接之前因酒店的消防不符合國家規定而被公安消防大隊罰款1萬元，該款項由張海玲代交。張海玲以青州市人民法院民事判決書5份、一審法院（2013）濰商初字第64號民事判決主張，原假日酒店公司在協議簽訂前對外所負的部分債務是430余萬元。青州市人民法院的5份民事判決書確認了2015年1月7日前，假日酒店公司欠案外人張圣勇等五人烤鴨款、調料款等款項共計三十余萬元。一審法院（2013）濰商初字第64號民事判決確認，盛宏置業公司應清償北京西門創新機電安裝工程有限公司欠款340萬元及違約金。在一審法院（2013）濰商初字第64號案件中（北京西門創新機電安裝工程有限公司與盛宏置業公司、假日酒店公司承攬合同糾紛），一審法院查封了案涉轉讓財產中的912室以及35616㎡的土地使用權。2012年4月12日，盛宏置業公司與案外人青州恒晟公司簽訂房屋租賃合同，將涉案房地產中的790平米租賃給案外人使用20年。
一審法院認為，盛宏置業公司與張海玲、假日酒店公司簽訂的轉讓協議、補充協議，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，為有效合同，各方當事人均應依約履行。本案雙方當事人爭議的焦點問題，一是《房地產和酒店現有設備設施用品及名稱等轉讓協議書》及補充協議中的房地產轉讓關系和股權轉讓關系是否應當一并解除；二是解除合同的違約責任應當如何承擔；三是應當賠償損失的數額如何認定。
關于第一個焦點問題，盛宏置業公司要求解除協議中關于房地產部分的條款，張海玲同意在協議有效的前提下予以解除，現協議的效力能夠確定，故協議中關于房地產的相關條款因雙方當事人皆同意解除而解除。本案所涉協議包含兩個法律關系，一個是盛宏置業公司與張海玲之間的房地產轉讓關系，另一個是盛宏置業公司代表假日酒店公司原股東與張海玲之間的股權轉讓關系。兩個法律關系相互關聯，是一個整體。張海玲簽訂協議的目的是通過受讓房地產和股權，以使假日酒店公司在受讓的房地產上繼續經營，本案若僅解除房地產轉讓，則假日酒店公司將失去繼續經營的基礎，張海玲受讓股權也沒有意義，因此在雙方當事人皆同意解除房地產轉讓關系的基礎上，股權轉讓關系也應一并解除。協議解除后，雙方因此取得的財產應當相互返還，假日酒店公司的股權應變更至原股東名下。
關于第二個焦點問題。根據協議的約定，自2014年9月21日后酒店在農商行4500萬元的抵押貸款利息由張海玲承擔；張海玲于2014年12月30日之前共出資4500萬元還清轉讓標的青州農商行的銀行貸款，解除抵押后3日內簽訂房屋變更登記手續使用的格式買賣合同；張海玲負責在股權變更后于貸款到期日前辦理標的物4500萬元已貸款項的展期手續，于展期到期日前以新公司（股權變更后的“濰坊盛宏假日酒店有限公司”）向銀行借款償還轉讓標的價款4500萬元貸款，現合同約定的時間已經成就，股權變更已經完成，但張海玲未履行全面償還銀行貸款利息的義務，更沒有清償到期銀行貸款本金或者辦理展期手續，導致本案協議轉讓的標的物中的房地產抵押權不能解除并進入執行程序，張海玲以其行為表示了不履行雙方約定的主要合同義務，合同目的落空，違約責任應由張海玲全部負擔。張海玲主張其未繼續履行合同的原因是因為盛宏置業公司未辦理相關房產的網簽手續及發現轉讓協議所涉的房地產被查封，對此，辦理房產的網簽手續以轉讓的房產沒有抵押權為前提，張海玲未履行在先解除抵押權的合同義務，無權以沒有辦理網簽手續為由拒絕履行自己的先期合同義務，沒有辦理網簽手續的根本原因在于張海玲未履行先期解除抵押權的合同義務。在補充協議中盛宏置業公司也已告知了涉案房產中的912室涉及其他糾紛并且權利受到限制的情形，而相關房地產正是因為該糾紛而被查封，法院對于案涉的土地使用權進行查封是因為整個建筑物的土地使用權沒有分證，查封912室就必須查封全部的土地使用權，因此張海玲對于該查封的事實是知曉并認可的，其合同義務與查封912室房地權被查封沒有關系，其以912室房地權被查封為由拒絕履行自己的合同義務理由不成立，不予支持。張海玲還主張盛宏置業公司早已將協議中約定的頂層面積約790平方米的房產租賃給案外人使用違約在先，但該部分房產在協議中并未計算價款，且根據協議約定，張海玲償還完銀行貸款之后才進行該房產的交接，張海玲償還之前，盛宏置業公司沒有交付的義務，張海玲以該事實主張盛宏置業公司違約在先不能成立。張海玲請求盛宏置業公司雙倍返還定金600萬元以及賠償損失200萬元，因盛宏置業公司不負有違約責任，該請求不成立。
關于第三個焦點問題。若雙方協議相關條款得以履行，盛宏置業公司能夠獲得的利益為1200萬元（房地產轉讓的價格5700萬元-房地產應償還的銀行貸款4500萬元），因張海玲違約，盛宏置業公司未能獲得該項利益，同時根據協議的內容，張海玲在簽訂協議時對于不及時償還銀行貸款可能會給盛宏置業公司帶來損失是能夠預見到的，故盛宏置業公司的該項損失應當由張海玲賠償，因張海玲已經先期支付了300萬元，張海玲還應賠償的金額為900萬元(未扣除稅費)。關于盛宏置業公司主張的流拍所致損失，因不是張海玲訂立協議時所能預見，故該項主張不能成立，對訴訟請求中超過900萬元的部分不予支持。另外，盛宏置業公司主張的可得利益中包含應由其承擔的費用，根據協議約定，房地產轉讓及過戶登記所發生相關費稅由假日酒店公司、盛宏置業公司方全部承擔，所以該部分費稅應從可得利益中扣除，其中契稅為成交額的3%，即171萬元，印花稅為成交額的0.05%，即28500元，共計1738500元。盛宏置業公司主張的可得利益損失在扣除費用后為7261500元，張海玲應予賠償。關于盛宏置業公司主張的違約金，協議約定“違約方應支付給守約方房地產價款本金30%的違約金”，根據轉讓款的標的計算為1710萬元，該約定明顯過高，根據盛宏置業公司損失情況、張海玲的違約情形，違約金的數額以7261500元自盛宏置業公司起訴之日起按24％年利率計算利息為宜，盛宏置業公司訴訟請求中超過該數額的部分不予支持。關于盛宏置業公司主張的利息198萬元，張海玲從2015年1月8日開始支配酒店經營的全部收入，2015年1月8日之后至張海玲返還假日酒店公司經營權期間占用的銀行借款所發生的利息屬于張海玲經營酒店期間發生的財務費用，理應由張海玲承擔。盛宏置業公司主張的利息198萬元為約數，借款本金為44996866.87元，利率為2015年1月21日至2015年2月20日7.175‰，2015年2月21日至2015年7月20日7.175‰×(1+50%)=10.7625‰，不考慮復利的情況下，2015年1月21日至2015年2月20日的利息為44996866.87元×7.175‰×1=322853元，2015年2月21日至2015年7月20日逾期利息為44996866.87元×10.7625‰×5=2421394，合計利息2744247元。盛宏置業公司主張的利息198萬元沒有超出按金融借款合同約定利率計算的同期利息，張海玲應予償還。
張海玲請求盛宏置業公司返還1948238.76元，包括的款項有：交納的銀行利息969830.85元；交付儲值卡116張，金額49萬元；代假日酒店公司交納消防罰款1萬元、稅款41764.55元；代為償還的債務436643.36元。對于上述儲值卡，其性質并非現金，使用中需要假日酒店公司的許可，不能沖抵盛宏置業公司的損失，故該部分儲值卡應予返還。對于張海玲交納的銀行利息，張海玲自2014年11月19日開始支付銀行借款的利息，至2014年12月20日，共計支付969830.85元。該利息屬于2015年1月7日之前的利息，并非張海玲為自己經營盛宏假日酒店發生的財務成本，而2014年9月21日-2015年1月7日期間酒店經營的全部收入是由盛宏置業公司支配的，合同解除后張海玲無義務為盛宏置業公司的收入承擔成本，故盛宏置業公司應予返還。對于消防罰款、稅款及張海玲主張代為償還的債務436643.36元，根據協議約定，交接日（即2015年1月8日）前經營期間形成的債務風險、稅費、酒店與轉讓標的物有關的債權債務由盛宏置業公司及原假日酒店公司承擔，消防罰款及稅款均是交接日之前原假日酒店公司所產生，張海玲代為支付了該款項，合同解除后張海玲無義務承擔該部分費用，盛宏置業公司應予償還，并承擔張海玲支付款項之日起的利息損失（按24％年利率計算）。張海玲提供的民事判決書能夠證明交接之前原假日酒店公司尚欠案外人各種款項，但其未提供已經向案外人履行了清償責任的證據，故該部分費用尚未產生，對其要求盛宏置業公司返還該項費用的主張不予支持，其可在履行清償責任后按照協議的約定向盛宏置業公司追償。盛宏置業公司抗辯稱，上述費用均是原假日酒店公司經營期間產生，張海玲應當向假日酒店公司追償，因盛宏置業公司是假日酒店公司原股東，盛宏置業公司并未將前期經營成果與張海玲交接，張海玲向假日酒店公司追償無異于自己承擔該費用，故盛宏置業公司的抗辯理由不成立。對于張海玲主張的其余款項及損失，因其未提供相應的證據予以證明，不予認定，亦不予支持。綜上，張海玲請求盛宏置業公司返還其他款項1948238.76元，除返還儲值卡外，還支持銀行利息969830.85元、消防罰款1萬元、稅款41764.55元，其他款項不予支持。其中銀行利息969830.85元與張海玲應償還盛宏置業公司的利息198萬元抵銷后，張海玲應償還盛宏置業公司利息1010169.15元。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條之規定，一審法院判決：一、解除濰坊盛宏置業有限公司與張海玲簽訂的《房地產和第三人現有設備設施用品及名稱等轉讓協議書》以及《補充協議》；張海玲于本判決生效之日起十日內向濰坊盛宏置業有限公司返還所取得的房地產和濰坊盛宏假日酒店有限公司的股權，并協助濰坊盛宏假日酒店有限公司辦理股東變更的工商登記手續；二、張海玲于本判決生效之日起十日內支付給濰坊盛宏置業有限公司可得利益損失7261500元及違約金（以7261500元為基數，自2015年5月6日起至實際給付之日止，按24%利率計算）；三、張海玲于本判決生效之日起十日內支付給濰坊盛宏置業有限公司占用銀行借款的利息1010169.15元；四、濰坊盛宏置業有限公司于本判決生效之日起十日內支付給張海玲51764.55元及逾期付款利息（以51764.55元為基數，自2015年1月16日起至實際給付之日止，按24％年利率計算）；五、濰坊盛宏置業有限公司于本判決生效之日起十日內返還張海玲交付的金額為490000元的儲值卡；六、駁回濰坊盛宏置業有限公司的其他訴訟請求；七、駁回張海玲的其他反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費266800元，由濰坊盛宏置業有限公司負擔218776元，由張海玲負擔48024元；財產保全費5000元，由張海玲負擔。反訴案件受理費39009元，由濰坊盛宏置業有限公司負擔2268元，由張海玲負擔36741元。
本院在二審中，當事人均沒有提交新證據。本院對一審法院查明的事實予以確認。
本院認為，本案二審的爭議焦點為：一、涉案合同不能履行的過錯責任或違約責任應如何確認；二、對盛宏置業公司的經濟損失應如何確認；三、盛宏置業公司是否應雙倍返還定金。
關于第一個焦點問題。雙方在合同中約定，自2014年9月21日后酒店在農商行4500萬元的抵押貸款利息由張海玲承擔，張海玲于2014年12月30日之前出資4500萬元還清銀行貸款。張海玲沒有按照該約定還清上述銀行貸款本息，自然也不能獲準貸款銀行解除抵押。而912室存在欠款和權利受限的事實，盛宏置業公司已在合同中予以披露；至于912室權利受限引起的全部土地使用權被查封，因涉及欠款金額較小，張海玲也有權在應當支付給盛宏置業公司900萬元余款中扣留該部分欠款，直接支付給債權人以獲得人民法院解除對上述土地的查封。故土地被查封以及盛宏置業公司在簽訂合同時是否故意隱瞞該事實，不是涉案合同不能履行的原因。一審判決確認張海玲應承擔全部違約責任并無不當。
關于第二個焦點問題。1.一審判決確認，如果合同完全履行后，盛宏置業公司能夠獲得的利益為1200萬元（房地產轉讓的價格5700萬元-房地產應償還的銀行貸款4500萬元）。本院認為，根據合同約定，在涉案房屋交付給張海玲，張海玲如約支付價款并償還貸款本息的情況下，盛宏置業公司能夠獲得的利益確實為1200萬元。雖然涉案房屋尚未拍賣完畢，雖然在假設房屋拍賣價格高于所欠貸款本息時盛宏置業公司對該高出部分享有權利，即盛宏置業公司的可得利益損失可能會小于1200萬元，但是，案涉房產于2017年9月4日進入網絡司法拍賣程序，起拍價為4843.92874萬元，至今尚未拍出，而貸款本息在2017年9月4日欠66483646.4元的基礎上仍在繼續計算逾期利息；涉案房屋不是具有較大銷量和較穩定價格的普通住宅，涉案房屋多次流拍后依法以評估價過戶給債權人的可能性較大。故一審判決確認盛宏置業公司的可得利益損失為1200萬元，已經明顯小于目前所能預見到的實際損失，張海玲關于該損失數額大于實際損失的上訴理由不能成立。2.關于一審判決第三項資金占用期間的利息,合同約定酒店整體交接給張海玲的日期為2015年1月8日,交接之后酒店的經營收入全部歸張海玲所有。即使沒有產生經營收入,也應由張海玲承擔。2015年1月8日至張海玲返還酒店期間，酒店資產所對應的銀行貸款利息，由張海玲負擔，符合公平原則。
關于第三個爭議焦點，由于張海玲負有根本違約責任，張海玲要求盛宏置業公司雙倍返還定金沒有事實和法律依據,一審判決不予支持是正確的。
綜上所述，上訴人張海玲的上訴請求不能成立，本院不予支持；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費69702元，由張海玲負擔。
本判決為終審判決。
審判長 肖 彬
審判員 左玉勇
審判員 安景黎
二〇一八年七月三十一日
書記員 周涵宇