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峨眉山市富成實業有限公司、李朝云企業租賃經營合同糾紛再審民事判決書
時間：2020年03月16日 來源： 作者： 瀏覽次數：3176 收藏[0]四川省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2015）川民再終字第23號
再審申請人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）：峨眉山市富成實業有限公司，住所地四川省峨眉山市綏山鎮佛光南路中段。
法定代表人：李富成，總經理。
委托訴訟代理人：肖林，四川英鼎律師事務所律師。
委托訴訟代理人：趙建平，四川英鼎律師事務所律師。
被申請人（一審原告、反訴被告、二審被上訴人）：李朝云，男，1960年2月7日出生，漢族，峨眉山市銀華大酒店總經理，住四川省峨眉山市。
委托訴訟代理人：彭建，四川仙山律師事務所律師。
委托訴訟代理人：張俊平，四川仙山律師事務所律師。
再審申請人峨眉山市富成實業有限公司(以下簡稱富成公司)與被申請人李朝云企業租賃經營合同糾紛一案，本院于2011年8月8日作出(2011)川民提字第109號民事判決,已經發生法律效力。本院經復查于2015年5月8日作出（2015）川民訪字第5號民事裁定，再審本案。本院依法另行組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人富成公司的法定代表人李富成及其訴訟代理人肖林、被申請人李朝云及其訴訟代理人彭建、張俊平到庭參加訴訟。因富成公司在向本院申訴的同時，亦向最高人民檢察院提出申訴，最高人民檢察院于2015年5月15日作出高檢民抗〔2015〕1號民事抗訴書，向最高人民法院提出抗訴。最高人民法院于2015年12月15日作出（2015）民抗字第44號民事裁定，提審本案，2016年3月3日最高人民法院再次作出（2015）民抗字第44號之一民事裁定，將本案移送本院合并審理。本案現已審理終結。
富成公司稱，有新證據證明四川省高級人民法院(2011)川民提字第109號民事判決認定事實不清、適用法律不當。請求：一、撤銷四川省高級人民法院(2011)川民提字第109號民事判決、四川省樂山市中級人民法院(2009)樂民終字第637號民事判決及峨眉山市人民法院(2007)峨眉民初字第1022號民事判決；二、駁回李朝云的一審訴訟請求；三、依據事實和法律確認合法有效的投資額和租賃合同的期限；四、判令李朝云賠償富成公司因履行原判決造成的損失39萬元,并支付違約金30萬元；五、解除富成公司與李朝云于2006年10月25日簽訂的《租賃合同》；六、由李朝云承擔全部訴訟費用。事實和理由：一、本案系酒店租賃而非房屋租賃，但原一、二審及再審均按房屋租賃來審理此案，屬確立法律關系錯誤。二、峨眉山市城市管理行政執法局(以下簡稱城管局)峨城管責限改（2014）第C-001號《責令限期改正決定書》證明，李朝云在租賃經營期間，擅自加層和建設屬違法行為，因此，該違法行為所造成的后果不能進入結算審計。1.合同約定裝修設計系按樂山市美通裝飾工程有限責任公司（以下簡稱美通公司）最后編制的工程施工圖進行，但現設計不符合合同約定。工資表證明，工程施工圖系孫建平個人設計，且加層系未經批準所實施的違法建筑，而違法建筑的費用顯然不能作為工程款結算，更不能作為李朝云的投入計算租賃年限。2.《租賃合同》約定，此次裝修按三星級要求和設計規范進行，如評不上三星級，申報費用不能進入總投資，李朝云投入的資金須經富成公司審計認可，才能作為租賃期限的計算依據。3.如果是按政府要求進行立面改造，則立面改造的裝修費用就應當由政府承擔，而不能計入李朝云的總投資，并作為延長租期的理由。三、《租賃合同》約定，租賃期限十年，再按美通公司最后編制的工程施工圖，總投資及施工方案圖以工程最后的增減決算為標準，設備亦應以富成公司認可的李朝云提供的清單為基礎，以最后驗收為準，再根據李朝云的投入計算相應租期?，F李朝云未按合同提供上述資料，富成公司無法按照合同約定計算租期，在無證據證明的情況下，人民法院應當根據舉證不能的原則，駁回李朝云的訴訟請求，待其有證據后方據此確定剩余的租賃期限。四、李朝云偽造印章申辦規劃許可手續并簽訂合同的行為應屬無效。2002年6月15日，李朝云承包租賃經營富成公司開辦的峨眉山市富成實業有限公司峨眉酒店（以下簡稱峨眉酒店）桑拿部。2003年承包經營峨眉酒店，期限為6年，每年租金51萬元。2003年11月25日，富成公司將峨眉酒店行政公章一枚和財務公章一枚交給李朝云，現李朝云持偽造的峨眉山市福成實業公司峨眉酒店（以下簡稱福成峨眉酒店，福成峨眉酒店2000年已轉制變更為峨眉酒店）印章向峨眉山市規劃和建設局（以下簡稱規劃局）提出規劃許可應屬無效行為，由此簽訂的施工合同等也應認定為無效。五、《租賃合同》約定可以變更峨眉酒店名稱系以不改變原酒店經營為前提，現李朝云自行設立峨眉山市銀華大酒店（以下簡稱銀華酒店）進行經營，顯然違反了合同的約定。該行為不僅導致富成公司的峨眉酒店三星級未評上，連原本的二星等級也不再存在。因此，李朝云應當承擔相應的違約責任。六、依據《租賃合同》約定，設備應當清單造冊，期滿返還，但因雙方均沒有對設備清單進行確認，導致酒店租賃到期后，無法退還設備。七、李朝云所舉示的系列民事判決均系以本案判決為基礎，一旦本案判決改變，其所舉示的多份民事判決根基也就改變。由于此案的錯判，直接導致富成公司權利的行使受限，現有新證據證明李朝云裝修的工程屬違法建筑，故應予改判。八、審計金額與客觀事實不符，如關系費、勾兌費等其他費用顯然不能作為結算依據，且鑒定人缺乏相應資質，故鑒定結論不應作為確定租賃期限的依據。綜上所述，李朝云擅自更改酒店名稱，同時還違法進行裝修，將臨時設施建設變更為永久性設施，該行為既屬違法行為，也屬違約行為，對此，李朝云除應承擔相應的違約責任外，還應承擔恢復使用原峨眉酒店名稱的責任。
李朝云辯稱,一、富成公司在再審程序中請求依據法律和事實確認合法有效的投資額和租賃合同的期限、判令李朝云賠償富成公司因履行原判決造成的損失39萬元及解除《租賃合同》，超出其在一審中的反訴請求，違反了《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉審判監督程序若干問題的解釋》第三十三條“人民法院應當在具體的再審請求范圍內或在抗訴支持當事人請求的范圍內審理再審案件。當事人超出原審范圍增加、變更訴訟請求的，不屬于再審審理范圍”的規定，應當徑行駁回，且富成公司要求確認合法有效的投資額和租賃合同的期限的請求，實際上支持了本訴原告關于“確認投資款和合同期限”的訴訟請求。二、本案所謂新證據，僅對部分裝修是否違法有證明作用，對李朝云是否有擅自裝修行為并無任何證明力，對此前多個生效民事判決認定的李朝云無擅自裝修行為的事實無任何影響，亦不改變應由富成公司承擔違法裝修法律責任的事實。1.城管局峨城管責限改（2014）第C-001號《責令限期改正決定書》雖載明:“富成公司于2006年未經規劃批準，擅自將位于峨眉山市的峨眉酒店主樓擴建為整體七層建筑、且自行將主樓整體往佛光南路擴建1.8米的行為，違反了《中華人民共和國城市規劃法》第三十二條、《四川省城市規劃法實施辦法》第二十一條第一項的規定，屬違法建設。”但該證據只能證實本案部分違法裝修行為，并未涉及擅自裝修問題及李朝云是否有擅自擴建行為，對誰承擔責任以及責任劃分沒有證明力。2.本案爭議的焦點是李朝云有無擅自裝修行為以及違建責任由誰承擔。四川省樂山市中級人民法院及峨眉山市人民法院的多份生效民事判決證明擴建是按富成公司的安排和要求進行，李朝云并沒有擅自擴建行為。無論該裝修改造行為是否違法，責任應由富成公司承擔，與李朝云無關，且與城管局峨城管責限改（2014）第C-001號《責令限期改正決定書》認定的責任人一致，均為富成公司。3.一審中李朝云向法庭提交的對原美通公司峨眉酒店項目經理陳永紅、土建組副組長王岳、峨眉酒店設計人孫建平的調查筆錄和陳永紅、王岳、孫建平、峨眉酒店銷售經理代慶出庭作證的證詞，足以證明李朝云沒有擅自裝修、改造行為，與上述生效民事判決認定的事實一致。三、富成公司2006年8月收到規劃局《關于組織實施房屋立面改造工程的通知》后，因其無資金投資，才與李朝云協商簽訂《租賃合同》，該《租賃合同》證實富成公司同意以李朝云裝修投資確定租期，而且同意對裝修具體的結算約定，雙方還共同選定了裝修單位。此外，在裝修施工過程中，李富成全程參與、指揮、安排，工程進度、質量、方案均經過李富成認可、同意。富成公司在庭審中提出的本案的法律關系應為酒店租賃糾紛、李朝云私刻公章混淆酒店名稱等其他辯稱意見，均已在多起訴訟中被法院判決不能成立。故請求駁回富成公司訴訟請求，維持原判。
檢察機關抗訴認為，四川省高級人民法院(2011)川民提字第109號民事判決認定的基本事實缺乏證據證明，適用法律確有錯誤。事實和理由：一、李朝云對峨眉酒店的擴建行為因超出了合同雙方約定的范圍而屬違約行為。1.雙方未就峨眉酒店的擴建即“增加一層，增加建筑面積602.94平方米，將主樓整體往佛光南路擴建1.8米，增加建筑面積369.36平方米”達成合意。2.雙方約定對酒店進行“改造、裝修”,并不能認定為富成公司同意“擴建”。3.規劃局針對峨眉酒店的改造，于2006年9月11日、l2月4日頒發了2006-57號、2006-76號《峨眉山市臨時建設工程規劃許可證》，記載的建設內容分別為：“根據樂峨旅游快速通道景觀整治要求，峨眉酒店進行外立面裝飾改造”，“酒店改造需要在主樓背后建臨時配電房、衛生間面積約l60平方米”。事后峨眉山市住房和城鄉規劃建設局(以下簡稱住建局,即原規劃局)作出的峨住建函(2012)47號《關于峨眉酒店(現銀華酒店)新增建筑是否屬于違法建設有關事宜的答復》亦認定：“峨眉酒店的修建情況與《峨眉山市臨時建設工程規劃許可證》批準的建設項目不一致”。上述證據證明李朝云對峨眉酒店進行改造、裝修辦理的行政許可并未包含酒店擴建，李朝云對酒店的擴建部分超出了雙方合同約定的范圍。二、李朝云對峨眉酒店的擴建系違法建設，且有新證據予以證明。1.《中華人民共和國城市規劃法》第三十二條規定:“在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續”。李朝云雖然取得2006-57號、2006-76號《峨眉山市臨時建設工程規劃許可證》，但實際施工內容與上述許可證不符，且未另行提供其他行政許可手續。故依據上述法律規定，李朝云對峨眉酒店的擴建系違法建設。2.住建局根據峨眉山市人民法院行政判決書作出的答復系新證據,能夠證明李朝云對峨眉酒店的擴建系違法建設。2012年5月9日，住建局作出峨住建函(2012)47號《關于峨眉酒店(現銀華酒店)新增建筑是否屬于違法建設有關事宜的答復》：“峨眉酒店(現銀華酒店)未經我局批準，擅自增加一層，增加建筑面積602.94平方米，且自行將主樓整體往佛光南路擴建1.8米，增加建筑面積369.36平方米，修建情況與《峨眉山市臨時建設工程規劃許可證》(編號2006-57號)批準的建設項目‘酒店外立面裝飾改造’不一致，是違法建設”。上述行政機關對峨眉酒店擴建系違法建設的認定是在本案再審判決之后根據行政判決書作出屬新證據，能夠推翻終審判決“關于李朝云對酒店的擴建部分，至今沒有任何行政執法部門對此作出合法有效的定性及處罰決定”的認定。三、終審判決確認李朝云在原“峨眉酒店”裝修、改造投資金額為6215092.56元及李朝云對該酒店的租賃期限為20年，并判令富成公司賠償李朝云違約金30萬元，屬適用法律確有錯誤。1.本案中李朝云對峨眉酒店的擴建包含在李朝云主張的投資金額6215092.56元中，且系絕大部分。由于李朝云對峨眉酒店的擴建并非雙方約定的合同內容，且系違法建設，因此，終審判決對李朝云的違法建設投資予以認定并據此確認相應租賃期限確有不當。2.雙方簽訂的《租賃合同》約定，李朝云應對峨眉酒店先投資進行改造和裝修，且其投入的資金須經富成公司審計、認可，再據此確定相應租賃期限。根據《中華人民共和國合同法》第六十七條“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求”之規定，李朝云對峨眉酒店進行擴建并非雙方簽訂《租賃合同》的約定內容，且系違法建設，李朝云未適格履行合同在先的義務，富成公司拒絕履行相應審計義務，并不構成違約。終審判決認定富成公司違約并判令其賠償李朝云違約金30萬元確有不當，故請依法再審。
李朝云向一審法院起訴請求：依法確認李朝云對酒店改造裝修投資款為663萬元及租賃合同期限為20年；判令富成公司承擔違約責任并賠償違約金30萬元；由富成公司承擔本案一切費用。
富成公司反訴請求：依法判令李朝云賠償富成公司違約金30萬元并變更李朝云為《改造、裝修工程合同》及《<改造、裝飾工程合同>補充合同》的甲方主體；判令李朝云及時拆除于租賃物頂樓擅自擴建的違章（法）建筑，恢復頂樓原狀并賠償由此給富成公司造成的租賃物損害損失；判令李朝云及時拆除在富成公司所有的生活用電戶頭上擅自增接的設施并恢復原狀；駁回李朝云的訴訟請求，并由李朝云承擔本訴及反訴的全部訴訟費用。
一審法院認定事實：2003年11月16日，李朝云與富成公司簽訂《承包經營合同書》，富成公司將其下屬的峨眉酒店承包給李朝云經營，經營期限為2003年11月18日至2009年11月17日。同月25日，富成公司將峨眉酒店的公章和財務專用章交予李朝云，對外進行經營。2006年，峨眉山市按照樂山市的總體規劃要求，對樂峨旅游通道臨路面房屋進行維修整治和立面改造。同年8月，規劃局向峨眉酒店下發了《關于組織設施房屋立面改造的通知》，要求峨眉酒店進行立面改造。李朝云將通知交給富成公司的法定代表人李富成后，李富成將孫建平介紹給李朝云認識，由孫建平與李朝云聘請的峨眉酒店副經理代慶一起到相關部門辦理酒店改造的審批手續。同年9月11日，規劃局向峨眉酒店頒發了《峨眉山市臨時建設工程規劃許可證》，建設項目為峨眉酒店外立面裝飾改造，峨眉山市規劃設計院設計制作了《旅游干道立面改造工程（峨眉酒店）七層平面圖》，該圖載明峨眉酒店七層原有房屋為六間，改造工程需在七層原有房屋兩側使用輕型材料加蓋房屋各六間。
2006年10月25日，富成公司（甲方）與李朝云（乙方）簽訂《租賃合同》。合同主要內容為：一、甲方將其所屬的峨眉酒店租賃給乙方進行酒店經營。二、乙方租賃經營期限為十年，即2006年12月1日到2016年11月30日，乙方投資300萬元左右，對酒店進行改造、裝修，裝修工程具體安排按三星級要求和設計規范進行（乙方投資額為270.1萬元-300萬元，租賃期限為十年；若乙方投資額達到330萬元，租賃期為十一年，到2017年11月30日；若投資360萬元，租賃期為十二年，到2018年11月30日止，以此類推）。三、此次乙方投資改造裝修按三星級標準進行，并力爭掛牌三星級，所有申報三星級的一切費用8萬元進入總投資，如掛不上三星級，申報費用不進入總投資。乙方投入的資金須經甲方審計、認可（審計費用由甲方承擔）。四、乙方向甲方交納租賃費每年40萬元，從第六年開始，每年遞增1萬元（即第六年41萬元、第七年42萬元、第八年43萬元……以此類推，直至租賃期滿）。承包期間，乙方須在前一年的11月15日向甲方支付下一年度的租賃費用。如不能按時支付，按月息10‰支付利息，超過一個月未付，將視為違約。五、租賃期間，甲、乙方雙方不得將酒店進行抵押、貸款、轉租、借用?！?、乙方對酒店進行裝修，按美通公司最后編制工程施工圖、總投資及施工方案圖以工程最后增減量決算為標準。設備以甲方認可乙方提供的清單為基礎，以最后驗收為準?！?、租賃期間，乙方為了經營工作方便，有權對“峨眉酒店”名稱作變更，甲方應協助乙方辦理酒店相關證照變更事宜，甲方不得干涉乙方的任何經營管理。十一、在經營期間，因甲方不履行合同，造成合同終止，甲方應賠償損失，按乙方總投資每年折舊10%乘以所余租賃年限進行賠償；若乙方不履行合同，造成合同終止，甲方不賠償乙方投資的任何費用?！?、甲、乙雙方違反以上任何一款條約，賠償對方違約金30萬元。
2006年11月6日，李朝云以峨眉酒店（甲方）的名義與美通公司（乙方）簽訂《改造、裝修工程合同》，約定：由乙方對峨眉酒店1至7層樓及附屬用房進行改造、裝飾施工；改造設計由甲方委托有設計資質的設計單位設計，裝飾設計由乙方負責；工程總造價為240萬元，但最終按2000定額三級二擋辦理決算；工期約4個半月，自2006年11月9日起至2007年3月20日止；甲方以擁有的銀華酒店的資產和經營權作為甲方不能按期付款的擔保，在甲方違約未按期付款超過一個月時，甲方應無條件將酒店移交給乙方經營，乙方可用經營酒店的利潤抵付工程款。2006年12月18日，李朝云以富成公司的名義與美通公司簽訂了《<改造、裝飾工程合同>補充合同》。該合同載明：由于2006年11月6日甲、乙雙方簽訂的有關峨眉酒店《改造、裝飾工程合同》第十條和李朝云與富成公司簽訂的《租賃合同》第五條發生沖突，為此，雙方根據目前的客觀情況，對《改造、裝飾工程合同》第十條作如下修改：一、甲方承諾按合同約定按月支付工程款，如甲方未能按期付款（超過一個月時），則乙方有權派員進入峨眉酒店，對酒店財務實施監管。監管期間酒店仍由甲方經營，但酒店的經營收入除保證酒店正常經營的費用外，其余部分全部用于支付乙方工程款。二、經甲、乙雙方商定，同意甲方用李朝云、趙燕平位于峨眉山市西城街37和名山花園二期14棟2單元402號住房折價40萬元作為甲方不能按時支付乙方工程款的擔保，在甲方不能支付工程款時抵給乙方用于抵付工程款等。2007年1月25日，李朝云將“峨眉酒店”名稱變更為“銀華酒店”。在酒店改造、裝修中，李朝云在酒店七層原有房屋的兩側各加蓋房屋6間。酒店改造、裝修完工后，富成公司未按約對李朝云的投資額進行審計。2007年7月23日，李朝云向富成公司發出書面《函》，主要內容為：李朝云對酒店裝修、改造投資663萬元，希望富成公司在15日內決定是否進行審計，如需審計，富成公司須在15日內委托有審計資質的部門進行審計，并同時將委托審計的相關手續復印件交付李朝云，李朝云將積極配合。李朝云在送達函件的同時，向富成公司還送達了工程資料清單。峨眉山市公證處對李朝云向富成公司送達書面《函》的過程進行了公證，富成公司未答復李朝云。2007年4月4日，規劃局給峨眉山市人民檢察院《關于峨檢建（2007）04號檢察建議書的回復》載明：富成公司峨眉酒店未經批準，擅自增加一層（報來立面改造為六層，2007年3月23日現狀照片為七層，兩照片明顯不一致），增加建筑面積602.94㎡，且自行將主樓整體往佛光南路擴建1.8米，增加建筑面積369.36㎡涉嫌違法建設。2007年12月13日，峨眉山市人民法院向規劃局發出《工作函》，請求該局就《關于峨檢建（2007）04號檢察建議書的回復》中涉及峨眉酒店的建筑是否違法予以明確答復，但該局未予回復。2009年2月3日，李朝云向一審法院提出鑒定申請，請求對其裝修、改造峨眉酒店的投資金額進行鑒定，一審法院委托樂山中信建設工程招投標代理咨詢有限公司（以下簡稱中信公司）進行鑒定。鑒定結論為：李朝云在峨眉酒店裝修、改造的投資額為6215092.56元。李朝云支付鑒定費9萬元。
一審法院判決：一、確認李朝云在原“峨眉酒店”的裝修、改造投資金額為6215092.56元及李朝云對該酒店的租賃期限為20年；二、富成公司賠償李朝云違約金30萬元及鑒定費9萬元；三、駁回富成公司的全部反訴請求。如未按本判決指定的期限履行賠償義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本訴案件受理費5900元和反訴案件受理費5900元，均由富成公司承擔。
富成公司不服一審判決，上訴請求：撤銷原判，依法判令李朝云支付違約金30萬元，及時拆除擅自擴建的建筑、恢復租賃物原狀并賠償由此給富成公司造成的損失。
二審法院確認了一審認定的事實。
二審法院認為，2006年10月25日，李朝云與富成公司簽訂的《租賃合同》合法有效，雙方當事人應當本著誠實信用的原則嚴格遵守和履行，而在《租賃合同》簽訂前，規劃局已向峨眉酒店發出了《關于組織實施房屋立面改造工程的通知》，要求峨眉酒店進行立面改造。為此，富成公司的法定代表人李富成將原峨眉酒店的設計人孫建平介紹給李朝云認識，由孫建平與峨眉酒店的副經理代慶共同去相關部門辦理了峨眉酒店立面改造的相關審批手續。此外，中信公司屬于列入四川省高級人民法院鑒定機構名錄的鑒定機構，鑒定人羅某、李某具有鑒定資質，且該鑒定機構是雙方當事人共同選定，該《工程造價鑒定書》客觀、公正，合法有效，應予采信，對確定的裝修改造工程投資金額為6215092.56元予以確認。富成公司未按照《租賃合同》第三條的規定對李朝云投資金額進行審計、確認，構成違約，而李朝云無違約行為，一審法院判令富成公司支付李朝云30萬元違約金正確。李朝云對酒店進行立面裝修、改造的圖紙資料，均是在雙方簽訂《租賃合同》前由富成公司提供，而《關于峨檢建（2007）04號檢察建議書的回復》系規劃局與峨眉山市人民檢察院兩個部門的公函往來，并未作出最后定性，未向社會公開，亦未向富成公司或者李朝云發出該建筑屬于違法建設并要求整改、拆除或處罰的任何通知，另外，一審法院向規劃局發出的《工作函》，該局迄今為止未予回復。綜上，富成公司的上訴理由均不能成立，一審判決認定事實清楚，適用法律及判處正確。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。二審訴訟費5800元，由富成公司承擔。
富成公司不服二審判決，再審請求：一、撤銷四川省樂山市中級人民法院（2009）樂民終字第637號民事判決；二、駁回李朝云的訴訟請求；三、判令李朝云對在租賃物上擅自擴建的建筑，恢復原狀；四、判令李朝云承擔違約責任并支付違約金30萬元；五、判令李朝云承擔訴訟費、鑒定費。
本院原再審查明事實與二審法院查明事實一致。再審中，合議庭反復詢問富成公司是否堅持提出30萬元違約金明顯過高的申請再審理由，以及是否提出要求作出調整的請求，富成公司的法定代表人李富成明確表示富成公司不構成違約，故不存在承擔違約金的問題，亦不主張調整30萬元違約金的請求。
本院原再審認為，富成公司與李朝云所簽訂的《租賃合同》系雙方真實意思表示，應屬有效，合同的雙方主體應當嚴格遵守和履行。鑒定是由于富成公司拒絕按合同進行審計而造成，作出《鑒定報告書》的鑒定單位及鑒定人員具有合法的資質，且鑒定程序合法，二審判決亦未遺漏對該事實的認定?！蹲赓U合同》約定，李朝云投資對酒店進行改造、裝修，按三星級標準進行，力爭掛牌三星級，從履行合同的目的出發，新增設備的投入應當計入投資總額。對于30萬元違約金是否明顯過高的問題，富成公司在再審審理中已明確表示不予主張調整，因此應當按照《租賃合同》的約定執行。關于李朝云對酒店的擴建部分，至今沒有任何行政執法部門對此作出合法有效的定性及處罰決定。綜上，富成公司的申請再審理由均不能成立，本院不予支持。二審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
本院原再審判決：維持四川省樂山市中級人民法院（2009）樂民終字第637號民事判決。
本院對有爭議的證據和事實認定如下：
除原一、二審及再審查明的主要事實外，另查明：2006年9月11日規劃局向峨眉酒店頒發了《峨眉山市臨時建設工程規劃許可證》，建設項目名稱為“峨眉酒店外立面裝飾改造”。2006年12月4日，規劃局向峨眉酒店頒發了《峨眉山市臨時建設工程規劃許可證》，建設項目名稱為“臨時配電房、衛生間”。
2012年5月9日，住建局在對富成公司作出的峨住建函[2012]47號《關于峨眉酒店(現銀華酒店)新增建筑是否屬于違法建設有關事宜的答復》中答復：峨眉酒店(現銀華酒店)未經我局批準，擅自增加一層，增加建筑面積602.94平方米，且自行將主樓整體往佛光南路擴建1.8米，增加建筑面積369.36平方米，修建情況與《峨眉山市臨時建設工程規劃許可證》(編號2006-57號)批準的建設項目“酒店外立面裝飾改造”不一致，是違法建設。
2014年6月11日，城管局對峨眉酒店作出峨城管責限改(20l4)第C-00l號《責令限期改正決定書》，載明：經查，你單位于2006年未經規劃批準，擅自將位于峨眉山市的峨眉酒店（現銀華酒店）主樓擴建為整體七層建筑、且自行將主樓整體往佛光南路擴建1.8米的行為，違反了《中華人民共和國城市規劃法》第三十二條、《四川省城市規劃法實施辦法》第二十一條第一項的規定，屬違法建設。根據《中華人民共和國城市規劃法》第四十條、《四川省城市規劃法實施辦法》第三十五條第一項之規定，現本機關責令你單位自收到本決定書之日起180日內改正上述違法建設行為。若不服本決定，可在收到本決定書之日起六十日內依法向峨眉山市人民政府或樂山市城市管理行政執法局申請行政復議，也可在三個月內直接向峨眉山市人民法院提起行政訴訟。
中信公司的經營范圍為工程造價咨詢、項目可行性論證，并具有工程造價咨詢企業的“乙級資質證書”。2009年5月5日，中信公司對李朝云裝修、改造原峨眉酒店的投資金額作出《工程造價鑒定報告書》（以下簡稱《鑒定報告書》），鑒定結論為：李朝云在峨眉酒店裝修、改造的投資額為6215092.56元。
富成公司原名“峨眉山市福成實業公司”，后于2000年更名為“峨眉山市富成實業有限公司”，峨眉酒店系富成公司2000年10月設立的分支機構，負責人為李福成(李富成)。2002年6月15日，富成公司以福成峨眉酒店名義與李朝云簽訂《峨眉酒店娛樂部承包租賃協議》，將酒店二樓娛樂廳及樓底桑拿浴承包租賃給李朝云經營管理，但該合同加蓋的印章為峨眉酒店公章。2003年11月16日富成公司與李朝云訂立《承包經營合同書》，約定：富成公司將峨眉酒店對外承包經營權交予李朝云，承包經營期限為六年（至2009年11月17日止），簽約后《峨眉酒店娛樂部承包租賃協議》終止履行。2003年11月18日，李朝云被任命為峨眉酒店負責人，同年11月25日峨眉酒店負責人變更登記為李朝云，同日李朝云出具領取峨眉酒店公章和財務專用章的收據。
2007年1月25日，李朝云申請設立個體工商戶，字號為“銀華酒店”，經營場所在峨眉酒店(地址：峨眉山市543號)。之后，峨眉酒店一直未再參加工商年檢，目前處于擬吊銷狀態。
本院再審認為，本案的爭議焦點為：雙方在履約中是否存在違約行為、違法建設投資是否應計入審計金額及《鑒定報告書》是否應作為確定李朝云的租賃期限的依據等問題。
一、關于雙方在履約中是否存在違約行為的問題
本院認為，《租賃合同》約定：“租賃期間，乙方（李朝云）為了經營工作方便，有權對‘峨眉酒店’名稱作變更，甲方（富成公司）應協助乙方辦理酒店相關證照變更事宜，甲方不得干涉乙方的任何經營管理”，但李朝云在履約過程中卻違反合同約定，重新設立個體性質的銀華酒店,而非將峨眉酒店直接更名，增加的設備也無富成公司最后驗收的依據。此外，有新證據證明李朝云在裝修過程中超出規劃許可范圍進行違法建設。2012年5月9日，住建局在對富成公司作出的峨住建函[2012]47號《關于峨眉酒店(現銀華酒店)新增建筑是否屬于違法建設有關事宜的答復》及2014年6月11日，城管局向峨眉酒店發出的峨城管責限改(2014)第C-001號《責令限期改正決定書》證明，李朝云在峨眉酒店(現銀華酒店)的改造、裝修過程中存在違法建設行為。本院注意到，原審查明的事實雖能證明富成公司知悉李朝云違法擴建，但上述證據尚不足以充分證明富成公司同意李朝云進行違法擴建，因此，在合同履行過程中雖然富成公司未對李朝云的投入資金履行審計義務，但根據《中華人民共和國合同法》第六十七條“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求”之規定，因李朝云對峨眉酒店進行違法擴建并非合同雙方約定的內容，李朝云未適格履行合同在先的義務，故富成公司拒絕履行相應審計義務，并不構成違約，檢察機關就此提出的抗訴理由成立。
二、關于違法建設投資是否應計入審計金額的問題
本院認為，中華人民共和國住房和城鄉建設部《關于規范城鄉規劃行政處罰裁量權的指導意見》第四條第一項規定:“違法建設行為有下列情形之一的，屬于尚可采取改正措施消除對規劃實施影響的情形：（一）取得建設工程規劃許可證，但未按建設工程規劃許可證的規定進行建設，在限期內采取局部拆除等整改措施，能夠使建設工程符合建設工程規劃許可證要求的?！币蚶畛频倪`法建設行為尚屬可以采取改正措施消除對城市規劃實施影響的情形,據此，2014年6月11日，城管局向峨眉酒店發出的峨城管責限改(2014)第C-001號《責令限期改正決定書》并未對李朝云的違法建設行為作出拆除的決定，因此，富成公司要求拆除違章建筑的反訴主張本院不予支持。由于李朝云違法擴建的投資已物化在酒店的裝修、改造建設中，富成公司系最終受益人，故富成公司請求對此部分投資應從審計金額中予以扣出的理由不能成立。至于政府是否對立面改造工程予以獎勵，因富成公司未提供證據證明，故其要求將此部分投資予以扣出的理由也不能成立。
三、關于《鑒定報告書》是否應作為確定李朝云租賃期限的依據的問題
本院認為，依照《租賃合同》的約定，租賃期限系根據李朝云投資的數額予以確定，而中信公司的《鑒定報告書》系對李朝云具體投資數額的認定，故該報告書就成為確定李朝云租賃期限的主要依據。經審理查明，中信公司的經營范圍為：工程造價咨詢、項目可行性論證。根據建設部《工程造價咨詢企業管理辦法》第十九條“工程造價咨詢企業依法從事工程造價咨詢活動，不受行政區域限制。甲級工程造價咨詢企業可以從事各類建設項目的工程造價咨詢業務。乙級工程造價咨詢企業可以從事工程造價5000萬元人民幣以下的各類建設項目的工程造價咨詢業務”及第二十條第四項“工程造價咨詢業務范圍包括：……（四）工程造價經濟糾紛的鑒定和仲裁的咨詢”之規定，因中信公司具備工程造價咨詢企業的“乙級資質證書”，故中信公司具有對工程造價進行鑒定的資質，且鑒定人員亦取得了中國注冊造價工程師資質，鑒定單位亦系雙方在一審法院主持下共同確定，據此，中信公司依照法定程序針對李朝云投資而作出的《鑒定報告書》應予采信，本院原再審判決依據《鑒定報告書》確認租期為20年正確，本院予以確認。
本院注意到，中信公司在鑒定時對籌備酒店裝修過程中產生的汽車油費、過路費等其他費用予以了確認，因這些費用屬籌備酒店裝修過程中已實際支出的費用，即使按富成公司的主張，扣除上述費用中的部分其他費用后，仍不影響20年租期的認定，故原一、二審及再審判決依據《租賃合同》的約定，計算租期為20年并無不當。此外，本院還注意到，富成公司請求李朝云賠償因履行原判決造成39萬元損失的問題系基于生效判決而提出的抗辯理由，故富成公司的上述主張應納入本案審理，但富成公司請求解除《租賃合同》的主張，的確超出了一審反訴請求，不屬于本院再審審理范圍，對此，本院不予審理。至于富成公司提出李朝云使用偽造印章申請規劃許可的主張，因缺乏充足證據證明，本院對此不予支持。
綜上所述，因李朝云在對峨眉酒店進行擴建的過程中存在違法擴建的行為，且李朝云未經富成公司同意擅自以原峨眉酒店資產重新設立具有個體性質的銀華酒店構成違約，富成公司反訴請求李朝云應承擔30萬元違約責任的主張成立，本院予以支持?！蹲赓U合同》雖約定，審計費用由富成公司負擔，但因李朝云存在違法擴建行為，且雙方對本案糾紛釀成均有過錯，故對李朝云墊付的9萬元鑒定費用由富成公司與李朝云各承擔45000元。本案屬企業租賃經營合同糾紛，原一、二審及再審判決認定本案屬房屋租賃合同糾紛雖有不當，但對本案處理未構成實質性影響。本院原再審判決認定的基本事實清楚，但對違約行為及責任認定錯誤，本院予以糾正。
本案經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：
一、撤銷本院(2011)川民提字第109號民事判決及四川省樂山市中級人民法院（2009）樂民終字第637號民事判決；
二、維持峨眉山市人民法院（2007）峨眉民初字第1022號民事判決第一項，即“確認李朝云在原‘峨眉酒店’的裝修、改造投資金額為6215092.56元及李朝云對該酒店的租賃期限為20年”；
三、撤銷峨眉山市人民法院（2007）峨眉民初字第1022號民事判決第二項、第三項，即“峨眉山市富成實業有限公司賠償李朝云違約金30萬元及鑒定費9萬元”及“駁回峨眉山市富成實業有限公司的全部反訴請求”；
四、本判決生效后十日內由李朝云向峨眉山市富成實業有限公司支付違約金30萬元及由峨眉山市富成實業有限公司向李朝云支付鑒定費45000元，李朝云自行承擔鑒定費45000元（鑒定費9萬元已由李朝云先行墊付），上述款項品迭后由李朝云向峨眉山市富成實業有限公司支付違約金255000元；
五、駁回李朝云的其他本訴請求及峨眉山市富成實業有限公司的其他反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審本訴案件受理費5900元，由李朝云負擔1180元，峨眉山市富成實業有限公司負擔4720元、反訴案件受理費5900元，由李朝云負擔1180元，峨眉山市富成實業有限公司負擔4720元；二審案件受理費5800元，由李朝云負擔1160元，峨眉山市富成實業有限公司負擔4640元。
本判決為終審判決。
審判長 張蜀俊
審判員 宋榮萍
審判員 牟桂紅
二〇一七年七月十八日
書記員 崔 艷
附相關法條：
《中華人民共和國合同法》
第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；
（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實后改判；
（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。
原審人民法院對發回重審的案件作出判決后，當事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發回重審。
第二百零七條人民法院按照審判監督程序再審的案件，發生法律效力的判決、裁定是由第一審法院作出的，按照第一審程序審理，所作的判決、裁定，當事人可以上訴；發生法律效力的判決、裁定是由第二審法院作出的，按照第二審程序審理，所作的判決、裁定，是發生法律效力的判決、裁定；上級人民法院按照審判監督程序提審的，按照第二審程序審理，所作的判決、裁定是發生法律效力的判決、裁定。
人民法院審理再審案件，應當另行組成合議庭。