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哈爾濱佳晟昱投資管理有限公司與哈爾濱正業農藥有限公司企業租賃經營合同糾紛一案二審民事判決書
時間：2020年03月16日 來源： 作者： 瀏覽次數：2096 收藏[0]黑龍江省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2018）黑民終125號
上訴人（原審原告）：哈爾濱佳晟昱投資管理有限公司，住所地哈爾濱市。
法定代表人：王文西，該公司總經理。
委托訴訟代理人：李易桐，黑龍江李易桐律師事務所律師。
委托訴訟代理人：成亮，黑龍江李易桐律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：哈爾濱正業農藥有限公司，住所地哈爾濱市。
法定代表人：李曉明，該公司董事長。
委托訴訟代理人：陳陽，黑龍江國脈匯通律師事務所律師。
委托訴訟代理人：藺麗秋，黑龍江國脈匯通律師事務所律師。
上訴人哈爾濱佳晟昱投資管理有限公司（以下簡稱佳晟昱公司）因與被上訴人哈爾濱正業農藥有限公司（以下簡稱正業公司）企業租賃經營合同糾紛一案，不服哈爾濱市中級人民法院（2016）黑01民初477號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月2日立案后，依法組成合議庭，開庭審理了本案。上訴人佳晟昱公司的委托訴訟代理人李易桐、成亮，被上訴人正業公司的法定代表人李曉明及委托訴訟代理人陳陽、藺麗秋到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
佳晟昱公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判正業公司立即從原地方國營哈爾濱化工六廠（以下簡稱化工六廠）廠房，場地內遷出，并給付拖欠佳晟昱公司的租金17,825,600元及利息7,168,330.08元，合計24,993,930.08元；2.案件受理費由正業公司負擔。事實和理由：一、佳晟昱公司承債式兼并化工六廠，經過相關政府部門批準，應合法有效。佳晟昱公司因此取得化工六廠名下的建設用地使用權，正業公司在化工六廠廠區內自建房產所占用的土地使用權，在佳晟昱公司取得的建設用地使用權范圍內，故佳晟昱公司對此依法享有物上請求權。而案涉《租賃合同》對正業公司自建房產的約定屬債權關系，根據“物權優于債權”的原則，該債權不能對抗佳晟昱公司的物上請求權，佳晟昱公司請求正業公司遷出化工六廠具有事實根據和法律依據。二、本案系租賃經營合同糾紛，并非租賃合同糾紛，故不適用《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第二百二十條、第二百二十一條等關于租賃合同的相關條款。而《合同法》第二百三十六條對租賃期限默示更新的前提是，租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物且出租人無異議，但佳晟昱公司于2008年1月以化工六廠名義向哈爾濱市道外區人民法院提起訴訟，已對租賃期限提出異議，故本案亦不適用前述法律規定。三、一審法院對正業公司提出的反訴，不但未根據《最高人民法院關于適用的解釋》（以下簡稱《民訴法解釋》）第二百三十三條的規定合并審理，亦未依法作出不予受理的裁定，而是以判決形式對該反訴不予受理，程序違法。佳晟昱公司提出證人王某應當出庭作證，但一審法院卻采取讓王某庭后接受詢問的方式，違反《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》及《民訴法解釋》中證人應當出庭作證、接受質詢的相關規定。在一審庭審中，正業公司提出反訴并提供大量財務票據等反訴證據。鑒于對該財務票據進行質證需要大量時間和專業知識，為了保證質證的準確性，佳晟昱公司始終追問一審法院是否受理反訴，以便對此進行準備，但一審法院并未答復，卻以佳晟昱公司具備質證條件而不予質證為由，判令佳晟昱公司承擔不利后果，不但違反法定程序，亦嚴重損害佳晟昱公司的合法權益。綜上，一審判決程序違法，適用法律錯誤，請求二審法院依法予以改判。
正業公司辯稱，一、佳晟昱公司在兼并化工六廠過程中，通過哈爾濱產權交易中心（以下簡稱產權交易中心）2007年第026號《公告》內容確認交易信息并交割，該《公告》中所列黑龍江中港會計師事務所有限公司（以下簡稱中港會計公司）出具的《資產評估報告書》（以下簡稱《評估報告》）載明，化工六廠的土地使用權、正業公司建造的房產及對承租房產的裝修改造費用、租金問題和廠區內鐵道專用線等均未納入資產評估范圍，該《評估報告》已在哈爾濱市道外區國有資產監督管理委員會（以下簡稱道外區國資委）備案。且在《公告》中對上述標的可能存在的瑕疵和負債進行了詳細說明和明示，并載明正業公司租賃期間新建約2萬平方米廠房屬正業公司所有。根據《中華人民共和國企業國有資產法》第四十七條規定，國有獨資企業、國有獨資公司和國有資本控股公司合并、分立、改制，轉讓重大財產……，應當按照規定對有關資產進行評估，故上述未納入評估范圍內的資產不應作為轉讓標的物，佳晟昱公司并未對化工六廠實現全面兼并，無權對未納入評估范圍內的資產主張權利。哈爾濱市國土資源局（以下簡稱市國土資源局）亦于2017年7月28日出具《對哈爾濱正業農藥有限公司申請有關問題的答復》（以下簡稱《答復》）載明，“佳晟昱公司未到該局申辦土地處置及權屬變更手續……，非國有企業兼并國有企業的，涉及到劃撥土地使用權，應當采取出讓或者租賃方式處置。”而佳晟昱公司既未支付土地使用權對價，亦未到行政機關辦理權屬證明，其主張自然取得化工六廠名下土地使用權錯誤，無權以“物權優于債權”主張權利。本案系因《租賃合同》引發糾紛，合同約定正業公司自建房產歸正業公司所有，租賃期滿后化工六廠有優先購買權。在化工六廠未購買的情況下，正業公司按合同約定占有、使用自建房產并不違反法律規定，且佳晟昱公司亦未舉證證明正業公司侵占其兼并化工六廠的廠房，故佳晟昱公司無權主張正業公司從化工六廠廠房、場地內遷出，一審判決適用《合同法》的相關規定適當。二、佳晟昱公司對正業公司交付租金的證據未予質證，與一審法院是否受理反訴、是否將反訴合并審理無關，并不影響本訴的審理。佳晟昱公司在確認其與化工六廠已經移交財務賬目資料的情況下，放棄質證，應承擔不利后果。證人王某在一審庭審后接受法庭詢問，就300平方米庫房、300平方米門市房系化工六廠有償使用及對化工六廠與正業公司往來賬情況進行說明，不影響佳晟昱公司未取得化工六廠名下土地使用權及無權對未評估資產主張權利的客觀事實，且佳晟昱公司兼并化工六廠時未取得《租賃合同》項下租金的相關權利，其無權對租金主張權利。綜上，佳晟昱公司的上訴主張缺乏事實根據和法律依據，應予駁回。
佳晟昱公司于2016年8月1日向一審法院提出訴訟請求：1.正業公司立即從原化工六廠廠房、場地內遷出；2.正業公司給付佳晟昱公司租金17,825,600元及利息7,168,330.08元，合計24,993,930.08元；3.本案訴訟費由正業公司負擔。佳晟昱公司在一審訴訟中明確前述租金及利息計算至起訴前，利息按中國人民銀行同期貸款利率計算。
一審法院認定事實：1997年12月28日，正業公司與化工六廠簽訂《租賃合同》約定，“正業公司租賃化工六廠所擁有的設備、設施和廠房及土地用于經營，租賃期限10年，自1997年12月31日起至2007年12月31日止，租金為每年160萬元；承租期間，正業公司投資形成的固定資產屬正業公司所有，租賃期滿化工六廠有優先購買權（需經國資局評估認定）；正業公司為解決化工六廠暫時困難而支付的費用，經雙方協商，由租賃費或購買化工六廠資產中沖減。”1999年9月1日，經化工六廠請示，原哈爾濱市太平區工業局同意化工六廠拆除危房和水塔。2001年11月1日，正業公司向原哈爾濱市太平區人民政府報送《關于修改租賃合同的請示》載明：“在五年承租期內，正業公司新上馬農藥自動灌裝進口生產線三條，對生產車間、化驗室、全廠的水、電、氣、道路等公用工程進行了整體改造和更新，投資建立了全省規模最大的農資交易市場，累計投入5000多萬元，請求區政府、區工業局協調有關部門，調整《租賃合同》中的租賃費，落實正業公司投入固定資產的產權。”2002年6月12日，經化工六廠請示，原哈爾濱市太平區經濟貿易局同意化工六廠報廢拆除舊庫房克霉靈包裝室等舊房屋。2002年7月22日，經化工六廠請示，原哈爾濱市太平區國有資產管理委員會同意化工六廠報廢舊庫房、克霉靈包裝室、鐵路線道軌、醋酸乙酯車間及克霉靈原粉合成車間全部設備，按原有財務制度，做好賬目處理。2002年10月23日，原哈爾濱市太平區發展計劃局（以下簡稱太平區發展計劃局）向正業公司下發《關于建立哈爾濱正業農業生產資料交易市場有限公司立項請示的批復》，同意由正業公司組建哈爾濱正業農業生產資料交易市場有限公司。2005年5月30日，正業公司與化工六廠簽訂一份《租賃補充協議》（以下簡稱《補充協議》），約定：“因化工六廠原出租的廠房、設備部分報廢及部分發生變化，經雙方同意自2005年5月30日起租金為每年60萬元，租期延長5年，自2007年12月31日至2012年12月31日；化工六廠同意正業公司因經營需要在化工六廠的廠區投資建設農藥市場、廠房、庫房及附屬設施，正業公司對上述投資的資產和在建工程不論發生什么變化都擁有所有權；租賃合同期滿，化工六廠按價收購，如化工六廠不收購，正業公司有權繼續使用并擁有所有權。”租賃期間，正業公司為化工六廠支付工資及借款6,171,892.56元、房屋保險費33,649.16元、退集資款153,540元；支付化工六廠欠款、包燒費、鐵路道線費1,782,629.47元；支付廠房、路面、辦公區等維修費6,173,810.45元；化工六廠欠正業公司房租、水電費2,243,480元；以上金額共計16,559,001.64元。
一審法院同時查明，2007年10月16日，正業公司出具的《在租賃期間存在問題及造成損失的情況說明》（以下簡稱《情況說明1》）載明：“正業公司在石油化學工業（集團）公司支持下，經與化工六廠協商，同意由我公司首先墊付資金，維修、更新生產經營急需的設施、設備和廠房，解決了生產經營的燃眉之急。在租賃期間我公司認真履行合同中各項條款和應盡的責任義務，按期支付租金700多萬元。按雙方約定墊付資金應從租賃費中扣除，應化工六廠請求暫時沒有扣除墊付資金。由于化工六廠在《租賃合同》中約定提供的固定資產設備腐蝕嚴重，大部分廠房和設備都已經不能正常使用，而且公用設施又不配套，有的廠房已經報廢，有的設備已經損壞嚴重，根本不能進行正常生產經營活動。同時，在我公司租賃的生產設備裝置中，三個生產車間和一個附屬設施即克霉靈原藥生產車間、醋酸乙酯生產車間、氧化樂果原藥生產車間、鐵路專用線，因使用年限和設備老化等問題相繼報廢。由于化工六廠資產的變化，給我公司造成多達1000多萬元的經濟損失，并且沒法達到租賃合同時所預期的經濟效益。幾年來我公司經化工六廠同意，墊付資金500多萬元，改建更新和維修了生產設備、熱網、電力線路、新建廠區道路、供排水管線等。”化工六廠兩任廠長張樹建、徐寶山在該《情況說明1》上簽字確認“情況屬實”。正業公司于2015年7月10日出具的《情況說明》載明：“正業公司在租賃化工六廠期間，由于化工六廠廠房、設備、道路、管線等設施比較陳舊，無法進行正常生產，需要維護、維修和更換。正業公司經與化工六廠幾任廠長張樹建、徐寶山、王某溝通、通報，經其同意后進行了相應的維修和更換。同時，正業公司還為化工六廠墊付了職工集資款。以上總計一千多萬元。”化工六廠廠長王某在該《情況說明》上簽字確認“以上情況屬實”。
一審法院再查明，2007年9月14日，佳晟昱公司與哈爾濱市道外區經濟貿易局簽訂一份《協議書》，約定：“佳晟昱公司承債式兼并化工六廠，承接化工六廠全部資產、負債；資產負債情況參考中港會計公司出具的《評估報告》，已經道外區國資委備案；化工六廠的產權進入產權交易中心進行交易，取得交易憑證后進行交割。”中港會計公司出具的《評估報告》載明：“截止評估基準日，正業公司現已在化工六廠廠區內建造房產若干，由于企業沒有提供租賃資產的交接清單，且提供不出拆除和建房手續，無法確認廠區內資產的產權，這部分資產未納入本項目資產評估范圍；根據化工六廠提供的資料，截止評估基準日，正業公司欠繳租金5,699,434.47元，化工六廠財務賬面未將未收到的租金收入進行賬務處理，且與上述租金收入對應的部分支出由承租方正業公司直接支付，由于條件受限，對承租方支出部分的真實性無法確認，本項目評估中未考慮此租金問題；承租方對承租的化工六廠廠區內部分房產進行了裝修改造，本次評估中，不含承租方對承租房產的裝修改造費用；委托方廠區內鐵道專用線于2002年7月22日經哈爾濱太平區國有資產管理委員會辦公室文件批復報廢，根據委托方相關權利說明，承租方正業公司現已出資更新，由于沒有相關產權證明資料，產權難以界定，本次評估未將委托方廠區內鐵道專用線納入本次評估范圍。”產權交易中心出具的《公告》載明：“公告類別為整體產權轉讓，標的名稱為化工六廠整體產權；評估報告核準及評估報告結果為，中港會計公司出具的《評估報告》已經道外區國資委備案；說明的內容為，化工六廠于1997年與正業公司簽訂《租賃合同》，全部廠區租給正業公司，租期10年，在租賃期間正業公司新建廠房約2萬平方米（以實測為準），依《租賃合同》，在承租期間承租方投資形成的固定資產由正業公司所有，租賃期滿化工六廠有優先購買權（需經國資局評估認定）。”
一審法院還查明，正業公司以道外區國資委未履行資產評估法定職責為由，向哈爾濱市人民政府（以下簡稱市政府）申請行政復議，請求道外區國資委履行資產評估職責。市政府于2015年2月28日作出哈政復決（2015）24號《行政復議決定書》認定，“2011年，哈爾濱市實施化工路改造項目，該項目征收了正業公司兩處房屋。2011年10月18日，道外區政府房屋征收辦同正業公司簽訂《房屋征收補償協議》，協議記載被征收房屋認定未登記建筑，用途非住宅，對此房屋按歷史遺留參照有照房屋九折進行補償。此后，因改制問題，正業公司又到省、市信訪部門反映情況，市信訪局于2014年11月20日作出《備忘錄》形成以下意見：按《公告》要求，由道外區國資委書面委托評估公司按改制歷史遺留問題對正業公司房產開展評估認定。2014年11月24日，道外區國資委作出《資產評估任務通知單》，委托黑龍江東港資產評估有限公司對正業公司廠房進行單項評估，該公司于2015年1月25日對道外區國資委作出了《關于正業農藥在原化工六廠區內的房屋、配套設施評估的情況說明》，認為沒有評估基礎且爭議大，該項評估無法進行。”該行政復議認為，“正業公司在租賃經營化工六廠期間，經原太平區政府確認、發改部門批復所建設的并正在經營使用的房產系屬建審手續不全房屋，在企業出讓前正業公司和原化工六廠均一再要求界定產權，但行政機關未予明確回應。道外區政府在未明晰產權及確認正業公司房產價值的情況下將企業出讓，不符合政府信賴保護原則。按照道外區政府在產權交易中心《公告》中確定的責任和市信訪局《備忘錄》的要求，道外區國資委應當履行相應的評估義務，現道外區國資委僅委托評估機構評估，而不按照《城市房地產估價規范》要求出具評估所需要素文件，導致評估無法進行，屬行政不作為。決定：道外區國資委于收到決定之日起60日內按照相關法律規定履行對正業公司有關房產的評估責任。”
一審法院認為，一、根據《租賃合同》《補充協議》約定，“正業公司租賃經營化工六廠所有設備、設施、廠房和土地，承租期間正業公司投資形成的固定資產屬正業公司所有，租賃期滿化工六廠有優先購買權……，如化工六廠不收購，正業公司有權繼續使用并擁有所有權。”及《評估報告》載明正業公司在化工六廠廠區內建造的房產未納入本項目資產評估范圍和《公告》內容，佳晟昱公司未舉證證明正業公司在租賃期限屆滿后使用的房產超出了其自建房產的范圍，侵占了佳晟昱公司兼并化工六廠后承接的化工六廠房屋或場地，故在佳晟昱公司未按《租賃合同》約定收購正業公司自建房產的情況下，其無權請求正業公司從原化工六廠場地內自建房產中遷出，故對佳晟昱公司的該項訴訟請求，不予支持。二、佳晟昱公司請求正業公司給付拖欠的租金17,825,600元及利息7,168,330.08元，合計24,993,930.08元。正業公司抗辯即使按合同標準計算，截至2017年的租金總數僅為1170萬元，減去正業公司替化工六廠支付工資及借款費用6,171,892.56元，再與正業公司承租期間為化工六廠支出的各項費用10,387,109.08元沖抵，佳晟昱公司尚欠正業公司4,859,001元。而佳晟昱公司主張租金17,825,600元的具體構成為：2002年5月30日前欠80萬元，2002年5月31日至2004年5月31日每年160萬元，2005年5月31日至2012年5月31日每年60萬元，2013年1月1日至2016年1月1日以160萬元為基數每年遞增10%。但根據《補充協議》約定，雙方同意自2005年5月30日起調整租金為每年60萬元，租期延長5年，自2007年12月31日起至2012年12月31日止。依據《合同法》第二百三十六條規定，“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。”正業公司自2012年12月31日租賃期限到期后繼續使用該場地至今，應視為原《租賃合同》繼續有效，但租賃期限為不定期。因原《租賃合同》《補充協議》約定每年租金為60萬元，佳晟昱公司自2013年1月1日起按160萬元且每年遞增10%計算租金沒有法律依據。合同到期后，租金仍應該按每年60萬元計算，故佳晟昱公司訴請中可以認定的租金共計1280萬元。因佳晟昱公司整體兼并化工六廠，對化工六廠的全部債權債務具有承繼性，其基于對化工六廠債權的承繼而提起本案訴訟，對化工六廠經營期間與正業公司發生的債務亦應承繼。根據《租賃合同》約定，“正業公司為解決化工六廠暫時困難而支付的費用，經雙方協商，由租賃費中或購買化工六廠資產中沖減。”正業公司主張其已經為化工六廠支付各種費用而沖減了租金，并提交了各項費用的票據證實。化工六廠改制后將賬目全部移交給佳晟昱公司，佳晟昱公司在具備質證的條件下對該證據不予質證，應承擔不利后果。根據正業公司提交的票據，其為化工六廠墊付各項費用合計16,559,001.64元，且正業公司提交了張某某、徐某某、王某簽字確認的情況說明，對上述情況予以佐證。根據《合同法》第九十九條、第二百二十條、第二百二十一條規定，正業公司主張以為化工六廠墊付各種費用的方式支付租金，符合合同約定和法律規定，其支付費用的金額超過佳晟昱公司的租金數額1280萬元，且沒有遲延支付的情形，故佳晟昱公司關于租金及遲延支付利息的訴請，不予支持。正業公司既在抗辯中對佳晟昱公司租金的訴訟請求提出了沖抵的主張，同時又提出了反訴，因其反訴的內容及證據均與抗辯意見一致，故本案只對其抗辯內容進行審理，對其反訴不予受理，正業公司可以另訴。故判決：駁回佳晟昱公司的訴訟請求。案件受理費166,769.65元，由佳晟昱公司負擔。
二審中，正業公司圍繞其抗辯主張，向本院舉示市國土資源局于2017年7月28日出具的《答復》一份。意在證明：市國土資源局確認佳晟昱公司未對化工六廠土地使用權辦理權屬登記手續，未獲得有權機關的權屬確認，故佳晟昱公司未取得該土地上的財產權利，無權對該土地使用權及之上的財產主張權利。
佳晟昱公司的質證意見為，對正業公司所舉示證據的真實性無異議，但對所證明問題有異議。認為：該證據與本案不具有關聯性，且從證據優勢角度亦無法否定佳晟昱公司整體兼并化工六廠的事實。相反，可反證佳晟昱公司兼并化工六廠取得的土地使用權，不屬于《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定的收回土地使用權的五種情形，即佳晟昱公司兼并化工六廠后即可辦理相應的用地手續，佳晟昱公司對涉案土地使用權的權利優先于他人。
本院的認證意見為，佳晟昱公司對正業公司所舉示證據的真實性無異議，且與本案待證事實具有關聯性，故對該份證據，本院予以采信。
佳晟昱公司針對正業公司在一審訴訟中舉示的為化工六廠墊付16,559,001.64元的相關證據進行了說明，主要意見為：“1.對于維修費6,173,810.45元，根據《租賃合同》約定，正業公司在租賃期限內必須保證固定資產保值，即正業公司應承擔租賃物的維修義務，且正業公司系固定資產維護的受益人，維修費由正業公司自行承擔符合合同約定。此外，該維修費所涉收據或發票均未載明維修項目用于何處，不能證明與租賃資產有關，其中2003年10月27日的3149144號發票沒有銷貨單位名稱、稅號及公章，可能系偽造。2.對于房屋保險費33,649.16元，因《租賃合同》約定正業公司對所租資產參加（集團）公司統一財產保險，說明正業公司在承租期間有義務為租賃物辦理財產保險，而合同對正業公司墊付的款項沖減租金有明確約定，該財產保險費不在沖減范圍內，且保險費發票上未載明保險標的位置、屬性，不能證明系化工六廠出租的資產。3.對于退集資款153,540元，無法核實是否系為化工六廠墊付的集資款，若核實可以沖減租金。4.對于墊付工資、借款、醫療費、包燒費、進戶費、鐵路道線費合計7,954,522.03元，《租賃合同》約定正業公司優先安置化工六廠248名職工，該部分職工的工資和福利待遇應由正業公司承擔，且亦無法確認工資款是否系化工六廠原職工領取；經初步審查，正業公司的負責人李新寬的醫療費、包燒費亦統計在明細內，多數借款憑證載明系個人借款，并非化工六廠借款，其他款項亦無法確定是否系為化工六廠墊付。5.對于房租、水電氣費2,243,480元，該筆款項的票據均系正業公司單方制作，各項目金額均系按月估算而來，不能證明是化工六廠留守處人員實際發生的費用，且留守處僅幾個人，并未進行重大的生產經營活動，僅電費就高達100余萬元，該筆費用沖減租金難以讓人信服。”
本院對一審查明的事實予以確認。除此，本院認定如下事實：
案涉《租賃合同》約定，“租賃費按月結算，租賃費交納以每月末為截止期；正業公司在租賃期間必須保證固定資產的保值（自然折舊除外）；化工六廠遺留的職工集資和所欠艾格福公司債務，由正業公司協助化工六廠變現其流動資金，由化工六廠逐年償還職工集資和艾格福公司債務；承租期間，正業公司所用工的養老保險金交由化工六廠統一上繳，這部分職工在正業公司工作期間工資和福利待遇均由正業公司承擔，職工到達法定退休年齡、轉入化工六廠辦理退休手續，由化工六廠支付退休金；正業公司對所租資產參加（集團）公司統一財產保險。”
本院同時查明，中港會計公司于2007年6月23日出具案涉《評估報告》的評估結論為：“委托方委估的資產與負債于評估基準日2007年5月31日所表現的凈資產的公平市值反映如下，資產總額的評估值為3818.16萬元（不含土地使用權價值）、負債總額的評估值為6306.66萬元、凈資產的評估值為-2488.50萬元。”產權交易中心出具的案涉《公告》載明：“標的底價為2780萬元，受讓方在提出受讓申請的同時需交納保證金2500萬元，公告期限自2007年8月3日至2007年8月31日。”
本院再查明，市國土資源局于2017年7月28日向正業公司出具案涉《答復》的主要內容為：“一、關于土地權屬變更問題。哈爾濱市道外區經濟貿易局與佳晟昱公司于2007年9月14日簽訂《協議書》后，至今未到我局申請辦理土地權屬變更手續……。三、關于收回土地使用權問題。根據《關于進一步推進國有企業產權制度改革的若干規定》第六條及《哈爾濱市人民政府關于進一步加強土地管理工作的通知》規定，以劃撥方式取得的土地使用權不作為凈資產量化，企業凈資產為負數的，可用部分或全部土地使用權價款抵補，抵補后剩余部分土地收益全額收繳。按當年政策化工六廠的劃撥土地使用權不計入改制資產；《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第五條規定，企業改革涉及的劃撥土地使用權，非國有企業兼并國有企業的，應當采取出讓或租賃方式處置。佳晟昱公司兼并化工六廠后應辦理有償用地手續，不符合《中華人民共和國土地管理法》第五十八條收回土地使用權的五種情形。”
本院還查明，市政府于2015年2月28日作出哈政復決（2015）24號《行政復議決定書》后，道外區國資委委托哈爾濱市華濱房地產咨詢估價有限責任公司（以下簡稱華濱公司）對正業公司有關房產進行了評估，華濱公司于2015年4月14日作出HBZX[2015]第001號《房地產估價報告》，載明：“估價項目名稱為正業公司歷史遺留問題房產價值評估項目，估價對象為位于哈爾濱市道外區化工路181號的24處歷史遺留問題房產，估價結果為全部估價對象在價值時點2015年4月14日的總價值為139,469,490元，該總價值扣除了20%的土地價值。”
本院另查明，正業公司主張為化工六廠墊付的各項費用合計16,559,001.64元均發生在1998年2月至2007年12月期間，其組成為：維修化工六廠辦公區、食堂、車庫、化驗室、路面、廠房的維修費6,173,810.45元；墊付房屋保險費33,649.16元；墊付化工六廠欠款、包燒費、鐵路道線費1,782,629.47元；集資款153,540元；墊付工資、借款合計6,171,892.56元；化工六廠留守處欠正業公司的租金和水電氣費合計2,243,480元。其中，集資款所涉票據上載明代墊集資款，并加蓋化工六廠印章；工資、借款所涉票據上加蓋化工六廠財務專用章或化工六廠時任廠長張樹建、徐寶山及財務人員的簽字。
本院認為，本案爭議的焦點在于：
正業公司應否從化工六廠廠房、場地內遷出。本案中，佳晟昱公司主張其兼并化工六廠后，依法受讓化工六廠名下土地使用權，進而主張正業公司從化工六廠廠房、場地內遷出。從佳晟昱公司兼并化工六廠時所依據的案涉《評估報告》內容看，該《評估報告》確定資產總額的評估值3818.16萬元中不包含土地使用權的價值，市國土資源局向正業公司出具的《答復》意見中，亦明確“按當年政策，化工六廠的劃撥土地使用權不計入改制資產”，故佳晟昱公司兼并化工六廠時，化工六廠的劃撥土地使用權并未納入改制資產范圍。根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第五條規定，“企業改革涉及劃撥土地使用權，非國有企業兼并國有企業的，應當采取出讓或租賃方式處置。”而佳晟昱公司在兼并化工六廠后，亦未通過出讓程序依法受讓化工六廠的劃撥土地使用權，該宗土地使用權仍在化工六廠名下，并未予以變更登記，故現有證據不足以證明佳晟昱公司已經依法受讓化工六廠的土地使用權。從道外區國資委委托華濱公司作出的《房地產估價報告》可以看出，正業公司在承租期間投資建造了24處房產用于建設交易市場，且業經原太平區發展計劃局批復同意。根據案涉《租賃合同》《補充協議》約定，正業公司承租期間投資形成的固定資產屬于正業公司所有，租賃合同期滿，化工六廠按價收購。如化工六廠不收購，正業公司有權繼續使用并擁有所有權。但在租賃期限屆滿后，佳晟昱公司抑或化工六廠并未按合同約定收購前述房產，故正業公司繼續占有、使用前述房產具有合同依據。綜上，佳晟昱公司的此節上訴主張缺乏事實根據和法律依據，一審判決駁回佳晟昱公司的該項訴訟請求并無不當，本院予以維持。
佳晟昱公司主張正業公司給付案涉租金應否予以支持。本案中，佳晟昱公司兼并化工六廠并承繼化工六廠的債權債務，其亦應承繼化工六廠與正業公司所簽《租賃合同》《補充協議》項下的權利義務。根據案涉《租賃合同》《補充協議》約定，自1997年12月31日起至2005年5月30日止，租金為每年160萬元，自2005年5月31日起至2012年12月31日止，租金調整為每年60萬元。故正業公司承租期間即自1997年12月31日起至2012年12月30日止的租金總額應為1650萬元（160萬元×7年＋160萬元÷12個月×6個月＋60萬元×7年＋60萬元÷12個月×6個月）。對于租賃期限屆滿后的租金，根據《合同法》第二百三十六條規定，“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。”雖然佳晟昱公司主張其曾于2008年1月以化工六廠名義對正業公司另案提起訴訟，表明其對正業公司繼續租賃案涉租賃物提出了異議，但案涉《租賃合同》《補充協議》對租賃期限屆滿后正業公司不再繼續使用租賃物作出了特別約定，在化工六廠未按合同約定收購正業公司自建房產的情況下，正業公司繼續使用租賃物具有合同依據且符合法律規定，原租賃合同應當繼續有效。因案涉《補充協議》已將《租賃合同》項下租金每年160萬元變更為每年60萬元，故一審判決認定租賃期限屆滿后的租金按每年60萬元計算并無不當，本院予以維持。因佳晟昱公司于2016年8月1日向一審法院提起訴訟，主張案涉租金暫計算至起訴前，故自租賃期限屆滿之次日即2013年1月1日至2016年7月31日止的租金數額為215萬元（60萬元×3年＋60萬元÷12個月×7個月）。綜上，截至2016年7月31日止的租金總額應為1865萬元。而案涉《租賃合同》約定，“正業公司為解決化工六廠暫時困難而支付的費用，經雙方協商，由租賃費中或購買化工六廠資產中沖減。”正業公司為此舉示其在租賃期間為化工六廠墊付各項費用合計16,559,001.64元的相關憑證，其中：維修費6,173,810.45元；房屋保險費33,649.16元；替化工六廠退還職工的集資款153,540元；墊付化工六廠欠款、包燒費、鐵路道線費1,782,629.47元；墊付工資、借款合計6,171,892.56元；化工六廠留守處欠正業公司的房屋租金及水電氣費合計2,243,480元。對于維修費6,173,810.45元，根據《合同法》第二百二十條規定，“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。”佳晟昱公司雖主張案涉《租賃合同》約定“正業公司在租賃期間必須保證固定資產的保值（自然折舊除外）”，即系對正業公司承擔維修義務的約定，但合同所約定的“固定資產保值”，通常情況系指承租人不得故意毀損抑或不當使用租賃物而導致租賃物貶值，并非系對租賃物維修義務的約定，故佳晟昱公司主張前述維修費應由正業公司自行承擔缺乏事實根據和法律依據。對于房屋保險費33,649.16元，因《租賃合同》約定“正業公司對所租資產參加（集團）公司統一財產保險”，并未約定保險費由化工六廠承擔，不屬于為解決化工六廠實際困難所支出的費用，故正業公司主張該筆保險費沖減租金缺乏事實根據和法律依據。對于退還的集資款153,540元及墊付化工六廠包燒費、鐵路道線費合計1,782,629.47元，屬于為化工六廠解決實際困難所支出的實際費用；工資款、借款合計6,171,892.56元，佳晟昱公司雖有異議，但并未提供足以反駁的相反證據，且正業公司在本案訴訟中提供相關憑證予以佐證，所涉憑證上亦加蓋化工六廠印章，及時任廠長張樹建、徐寶山及相關財務人員的簽字，故本院對正業公司墊付的此節款項均予確認。因此，除房屋保險費33,649.16元外的其他費用，即維修費、集資款、工資款、借款等合計16,525,352.48元，應當認定系正業公司在承租期間為化工六廠實際墊付的款項，且正業公司出具的《情況說明1》《情況說明》中載明其在租賃期間，經與化工六廠協商，同意由正業公司墊付資金維修、更新生產經營急需的設施、設備和廠房及集資款等，化工六廠時任廠長張某某、徐某某、王某均予簽字確認“情況屬實”。對于正業公司尚欠的租金數額如何確定，一審判決按佳晟昱公司的主張，認定正業公司尚欠的租金數額為1280萬元，即2002年5月30日前欠80萬元，之后租金按合同約定計算至2016年1月1日止為1200萬元，但正業公司在本案訴訟中主張抵充租金的前述各項費用16,525,352.48元均發生在1998年2月至2007年12月期間。除此之外，正業公司并未舉示其已支付其他租金的證據，化工六廠抑或佳晟昱公司與正業公司亦未就承租期間尚欠的租金數額進行過對賬。鑒于，正業公司主張抵充租金的前述各項費用系其支付租金的總額，故前述各項墊付費用16,525,352.48元應與合同約定的案涉租金總額1865萬元抵充。抵充后，截至2016年7月30日止，正業公司尚欠的租金數額應為2,124,647.52元。一審判決未考慮前述因素，即駁回佳晟昱公司的該項訴訟請求不當，本院予以糾正。因案涉《租賃合同》《補充協議》并未約定逾期付款違約金，且正業公司通過替化工六廠墊付各項費用的方式已提前預支承租期間租金，故佳晟昱公司主張按中國人民銀行同期貸款利率給付逾期付款違約金缺乏事實根據和法律依據，本院不予支持。
綜上所述，一審判決認定部分事實不清。佳晟昱公司的部分上訴請求成立，對其相應部分，本院予以支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：
撤銷哈爾濱市中級人民法院（2016）黑01民初477號民事判決主文；
哈爾濱正業農藥有限公司于本判決送達之日起十日內給付哈爾濱佳晟昱投資管理有限公司租金2,124,647.52元；
駁回哈爾濱佳晟昱投資管理有限公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條、《最高人民法院關于執行程序中計算遲延履行期間的債務利息適用法律若干問題的解釋》第一條、第二條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費×××元，由哈爾濱佳晟昱投資管理有限公司負擔×××元、哈爾濱正業農藥有限公司負×××元；二審案件受理費×××元，由哈爾濱佳晟昱投資管理有限公司負擔×××元、哈爾濱正業農藥有限公司負擔×××元。
本判決為終審判決。
審 判 長 黃世斌
審 判 員 李丹華
審 判 員 王景波
二〇一八年七月二十七日
法官助理 樊 琦
書 記 員 邊裕靜