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黑龍江省創業培訓服務指導中心、康維海企業租賃經營合同糾紛二審民事判決書
時間：2020年03月16日 來源： 作者： 瀏覽次數：3008 收藏[0]黑龍江省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2018）黑民終420號
上訴人（一審原告、反訴被告）：黑龍江省創業培訓服務指導中心，住所地黑龍江省哈爾濱市香坊區珠江路31號。
法定代表人：那權，該中心主任。
委托訴訟代理人：計軍，黑龍江大地律師事務所律師。
委托訴訟代理人：楊大勇，黑龍江大地律師事務所律師。
上訴人（一審被告、反訴原告）：康維海，男，1973年12月31日出生，漢族，北京中康國際酒店管理有限公司董事長，住北京市海淀區。
委托訴訟代理人：張偉，黑龍江良治律師事務所律師。
委托訴訟代理人：霍原，黑龍江良治律師事務所律師。
一審第三人：黑龍江蕾博爾酒店有限公司，住所地黑龍江省哈爾濱市香坊區珠江路31號。
法定代表人：欒鵬，該公司總經理。
委托訴訟代理人：張偉，黑龍江良治律師事務所律師。
委托訴訟代理人：霍原，黑龍江良治律師事務所律師。
上訴人黑龍江省創業培訓服務指導中心（以下簡稱創業中心）因與上訴人康維海及一審第三人黑龍江蕾博爾酒店有限公司（以下簡稱蕾博爾公司）企業租賃經營合同糾紛一案，不服哈爾濱市中級人民法院（以下簡稱哈爾濱中院）(2016）黑01民初710號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人創業中心法定代表人那權及其委托訴訟代理人計軍、楊大勇，上訴人康維海及其委托訴訟代理人張偉、霍原，一審第三人蕾博爾公司的委托訴訟代理人張偉、霍原到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
創業中心上訴請求：1.撤銷一審判決第一項、第四項、第五項；2.康維海給付拖欠的蕾博爾大廈四樓房屋租金35萬元及逾期付款違約金（逾期付款違約金從每年應當繳納房租之日的次日計算，計算至實際給付房租之日，標準按銀行同期貸款利率計算）；3.康維海給付賠償款132.6萬元（十名大集體職工安置費損失）；4.一、二審訴訟費用由康維海承擔。事實和理由：1.一審法院作出判決時，《蕾博爾大廈承包經營合同書》（以下簡稱《承包合同》）履行期限已經屆滿，無解除的法定條件和必要，一審法院應調整判項或向創業中心釋明變更訴請，不應逕行判決解除合同。康維海繼續占用承包經營相關財產的行為構成非法占有，具有違法性質。2.案涉《補充協議》（以下簡稱《四樓租賃補充協議》）中的“原租賃協議”就是指《承包合同》，蕾博爾大廈四樓部分房屋融入康維海此前承包經營的蕾博爾酒店經營區域，蕾博爾公司系受康維海委托與創業中心訂立《四樓租賃補充協議》，故合同到期后，該公司應予返還。3.《承包合同》約定康維海負有安置十名大集體職工的義務，其未履行，創業中心不具有履行此約定的舉證義務，康維海應承擔違約責任。創業中心為了代康維海履行合同義務而實際發生的損失為132.6萬元，應由康維海承擔。標準須按最低工資標準進行調整。4.康維海未舉示其對蕾博爾大廈基礎設施進行改造及費用支出的證據，康維海舉示的多份文件、匯報等材料不能證明墊付基礎設施改造資金的事實存在，提檔升級裝修不屬于創業中心應當履行的合同義務。蕾博爾大廈、蕾博爾酒店和省創業培訓服務指導中心綜合樓概念不同，蕾博爾酒店和省創業培訓服務指導中心綜合樓是兩個獨立區域，而政府機關內部轉請文件，不對第三方產生法律效力。從文件內容上看，黑創培(2010)3號和黑人保函(2010)381號兩份文件記載的內容均是圍繞省創業培訓服務指導中心綜合樓維修改造工程的相關事項，黑人社函(2012)572號則為蕾博爾酒店改造資金進行請示，前者所請資金是用于加強全省創業培訓促進就業工作，后者所請資金則為個人承包經營的蕾博爾酒店裝修改造事項，請款用途截然不同。創業中心針對一審判決給付康維海墊付款931.87萬元及利息問題補充上訴意見：裝修改造屬提升檔次，是康維海經營所需，非合同約定的投入，康維海應自行承擔該費用。前述文件提到的是蕾博爾酒店的改造裝修，未提及與承包人康維海相關的內容，且康維海否認其與蕾博爾公司是同一主體。現三份文件中僅有一份是創業中心出具，但內容亦與康維海無關。
康維海辯稱：1.康維海有新證據能夠證明案涉《承包合同》已續期，該合同仍在合同履行期內，應當繼續履行。2.《四樓租賃補充協議》上無康維海簽名，該份協議的合同主體與案涉《承包合同》的主體不同，康維海僅為蕾博爾公司的股東之一，又將自己的股份轉讓給王某，創業中心未舉示康維海與蕾博爾公司存在人格混同的證據。故一審判決駁回創業中心關于康維海應當向其給付蕾博爾大廈四樓租金及逾期付款違約金的訴請正確，應予維持。3.康維海履行安置職工的合同義務需要創業中心配合，即創業中心應當首先向康維海提供十名能夠勝任酒店客房服務、衛生清掃等工作崗位的大集體工人，然后由康維海安排其從事相應工作，十個人即便全部按時完成工作，年合計工資6萬元，至創業中心起訴之日工資亦不超過40萬元。故一審判決駁回創業中心的該訴請正確，應予維持。4.創業中心具有交付合格的基礎設施的合同義務，而創業中心所述花費財政撥款281萬元的建設工程是其辦公樓的內部裝飾裝修工程，康維海提交的新證據進一步證明案涉931.87萬元工程款確由康維海墊付，并用于對蕾博爾大廈基礎設施改造。正是由于康維海對蕾博爾大廈進行了基礎設施改造和整體裝修，涉案的中康蕾博爾酒店才被全國旅游星級飯店評定委員會評為四星級酒店。康維海墊付931.87萬元工程款后，創業中心亦多次向上級主管部門請款償還康維海墊付的工程款，創業中心如不能償還該款，該款項應當抵充康維海應上繳的利潤款。
康維海上訴請求：1.撤銷一審判決第一項、第二項、第三項及第六項，駁回創業中心全部訴訟請求；2.改判創業中心向康維海給付931.87萬元的利息（自2010年6月12日起至實際支付之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率計算）；3.一、二審訴訟費用由創業中心承擔。事實和理由：1.康維海有新證據證實2010年8月31日簽訂的《補充協議》（以下簡稱《續租五年補充協議》）的真實性，證明雙方已續簽五年承包期限（截止至2022年8月31日）。2.如承包經營期限屆滿，則創業中心的解除權已不存在，一審判決解除合同，屬于認可了原合同未到期。同時，一審法院適用《中華人民共和國合同法》第九十四條錯誤。3.創業中心欠付康維海改造墊付款、消費、借款、辦卡、代繳費用、代付房產稅等款項的數額遠超過康維海應付利潤款的數額，2016年12月20日起訴時，創業中心尚欠康維海2,494,093.02元。兩者抵消，康維海應是創業中心的債權人，不存在解除合同條件成就的情形。4.本案中，康維海自改造項目完工后可隨時要求創業中心履行債務，其于2010年6月12日要求創業中心履行墊付款后，創業中心于2010年8月12日向上級主管部門請示付款，故墊付款利息部分自起訴之日起計算錯誤。
創業中心辯稱，1.創業中心同意撤銷一審判決第一項，但撤銷的理由為合同履行期限屆滿。2.康維海至今未支付任何承包利潤款，根據合同約定康維海應給付承包利潤款，一審判決第二項、第三項應予維持。3.《承包合同》履行截止至2022年無合同依據，康維海所舉示的《續租五年補充協議》為復印件，舉示的鑒定書亦是根據《續租五年補充協議》復印件做出的鑒定，不能證實雙方達成上述合意。而根據《承包合同》第四條第五款約定，康維海未舉示其超過1000萬元投入的證據，亦無創業中心的確認，《承包合同》不能延期5年。4.康維海未舉證證明其墊付了931.87萬元的基礎設施改造資金，康維海具有大廈設施設備維護維修的合同義務，康維海自行投入與創業中心無關。5.根據一審法院查明的事實，苗東在資產交接之后，部分康維海無用的資產，苗東以個人身份進行協商，并自行取走部分物品，與創業中心無關。
創業中心向一審法院起訴請求：1.解除創業中心與康維海于2009年2月26日簽訂的《承包合同》及康維海2009年10月30日以蕾博爾公司名義與創業中心簽訂的《四樓租賃補充協議》，返還承包經營的蕾博爾大廈及設施、設備（詳見證據三交接單）；2.康維海給付拖欠創業中心的利潤款及利息，利潤款自2010年6月1日起算，按150萬元/年計算至返還蕾博爾大廈及設施、設備之日止，逾期違約金以各筆應付未付利潤款為基數，按銀行同期貸款利率，自各筆利潤款應交付之日的次日起算至實際給付之日；3.康維海給付創業中心拖欠的蕾博爾大廈四樓房屋租金35萬元及逾期違約金（自2011年1月1日起算，按照銀行同期貸款利率，計算到實際給付之日）；4.康維海給付創業中心十名大集體職工安置賠償款132.6萬元；5.訴訟費由康維海負擔。
康維海向一審法院反訴請求：1.創業中心支付康維海為蕾博爾大廈基礎施改造墊付的資金931.87萬元及利息3,913,854元（自2010年6月12日，即大廈裝修完畢投入使用之日起算，至2017年6月11日止，按中國人民銀行一年期貸款利率6%計算），本息合計13,232,554元；2.反訴費用由創業中心承擔。
一審法院認定事實：2009年2月26日，創業中心與康維海簽訂《承包合同》，約定：創業中心同意委托康維海承包經營蕾博爾大廈，時間自2009年2月26日至2017年8月31日止。其中，2009年2月26日至2009年8月31日為裝修期。如康維海投入提升檔次裝修資金重新裝修，利潤上繳時間自2010年1月1日計算。創業中心按蕾博爾大廈現有經營場地、設施、設備全權委托康維海承包經營，由康維海自主經營、自負盈虧，定額上繳利潤，自合同簽訂之日起自行承擔一切水費、電費、供暖費、稅金等一切經營費用、民事與法律責任。每年度康維海向創業中心定額上繳利潤150萬元，其中30萬元留做創業中心職工餐費，多退少補，其余利潤歸康維海所得。自2010年起，每年度6月1日和12月1日前康維海將年度應上繳利潤分兩次支付給創業中心。創業中心負責2009年9月1日前大廈維修改造，保證大廈水、電、氣及供暖設施更新改造，并按財政撥付資金情況對大廈整體進行翻新改造，按維修改造后的實際情況交付康維海使用。自該協議簽訂之日，康維海支付給創業中心180萬元，用以補償創業中心與原承包方解除合同違約金。康維海投入提升檔次改造裝修資金超過1000萬元并經創業中心確認后，可增加經營年限并續簽合同，但最多不超過五年。康維海負責提供創業中心原有集體工人客房服務、衛生清掃等十個工作崗位（每人每月支付500元臨時工資）。如康維海拖欠上繳利潤，創業中心有權終止合同，康維海無條件撤出。該合同書抬頭處注明甲方為蕾博爾酒店有限公司，乙方為空白。合同落款部分，甲方處有創業中心蓋章及時任創業中心主任馬景生代表簽字，乙方處有康維海簽字。
2009年8月7日，創業中心以政府采購方式與黑龍江省北盛建筑裝飾工程有限責任公司簽訂《黑龍江省政府采購合同》，約定由黑龍江省北盛建筑裝飾工程有限責任公司進行蕾博爾大廈1-9層室內裝飾維修改造，工期為2009年8月7日至2009年9月21日，工程總價款為281萬元。該工程已經依約施工完成并驗收交付。
2009年10月4日，創業中心與蕾博爾公司工作人員張洪濤對承包經營設施、設備進行盤點，并出具盤點記錄單。
2009年10月30日，創業中心與蕾博爾公司簽訂《四樓租賃補充協議》，約定：原四樓出租部分房屋，合同期滿后（2010年12月）由乙方承租。年租金為14萬元，乙方自行承擔裝修改造費用。該協議抬頭處載明甲方為黑龍江省勞動就業培訓中心，乙方為中康國際酒店。落款的甲方負責人（簽章）處有創業中心工作人員藏曉利簽字，乙方（公章）處加蓋蕾博爾公司公章，乙方負責人（簽章）處有蕾博爾公司工作人員張洪濤簽字。
同時查明，2016年1月25日，蕾博爾公司向創業中心致《通知函》，載明：經成本核算后，員工餐嚴重虧損，2017年2月4日起，創業中心在蕾博爾公司的午餐價格調整為38元/位。創業中心回函同意后方可用餐，不回復視為不同意，則不提供午餐。
2016年5月31日，創業中心給康維海發送《關于解決蕾博爾大廈承包經營相關問題約談的函》，載明：創業中心決定于2016年6月3日在創業中心三樓會議室（307室）召開協商解決蕾博爾大廈承包經營相關問題的會議，請康維海按時參加。2016年6月2日，蕾博爾公司就上述約談函向創業中心致《關于解決蕾博爾大廈承包經營相關問題約談的函的回函》，告知創業中心已閱來函，近日沒有時間，康維海將于哈洽會期間到哈爾濱，于2016年6月16日或17日與創業中心召開會議。2016年6月13日，蕾博爾公司向創業中心致《關于確定具體時間的函的回函》，告知創業中心：因康維海希望盡早與創業中心約談，決定將原定于2016年6月15日下午三點半的約談時間改為6月14日下午兩點或6月15日下午兩點，請創業中心確定時間和場地后，回復蕾博爾公司。
2016年9月7日，創業中心向康維海致《催繳利潤通知書》，通知康維海：截至2016年6月30日，康維海應當向創業中心交納利潤款975萬元，扣除創業中心此前已經實際發生的費用2,881,393.29元，尚欠6,868,606,71元。同時，康維海還應當支付拖欠創業中心2011年1月1日至2013年7月4日的四樓房屋租金35萬元。康維海的行為已經構成違約，請其于2016年9月9日前向創業中心上繳全部欠款。該通知書由蕾博爾公司工作人員李娜簽收。
在康維海承包經營蕾博爾大廈期間，其與創業中心多次就發生費用進行對賬，并形成書面對賬結算憑證，具體：
1.2013年1月10日，創業中心與蕾博爾公司對賬，確認：自康維海承包蕾博爾大廈至2012年12月31日，創業中心通過消費、借款、辦卡、代繳費用等方式在蕾博爾公司發生費用共計2,366,159.34元。其中，創業中心于2009年10月收取蕾博爾公司20萬元，用于賠付蕾博爾大廈原承包人違約金。其余2,166,159.34元用于抵扣利潤款。
2.2013年5月24日，創業中心與蕾博爾公司對賬，確認：創業中心通過消費、繳水電費等方式在蕾博爾公司處發生費用175,964.28元。
3.2014年1月13日，創業中心與蕾博爾公司對賬，確認：創業中心通過借款、代付房產稅等方式在蕾博爾公司處發生費用315,019.89元。
4.2014年6月23日，創業中心與蕾博爾公司對賬，確認：創業中心通過借款、代付房產稅等方式在蕾博爾公司處發生費用145,540.05元。
5.2014年11月7日，創業中心與蕾博爾公司對賬，確認：創業中心通過借款、代付房產稅等方式在蕾博爾公司處發生費用150,204.56元。
6.2015年6月25日，創業中心與蕾博爾公司對賬，確認：創業中心通過借款、代付房產稅等方式在蕾博爾公司處發生費用334,166.70元。
7.2015年12月31日，創業中心與蕾博爾公司對賬，確認：創業中心通過借款、代付房產稅等方式在蕾博爾公司處發生費用258,968.42元。
8.2016年6月29日，創業中心與蕾博爾公司對賬，確認：創業中心通過代付土地稅、代付房產稅等方式在蕾博爾公司處發生費用129,369.78元。
9.2017年1月15日，創業中心與蕾博爾公司對賬，確認：創業中心通過代付土地稅、代付房產稅等方式在蕾博爾公司處發生費用175,674.35元。另，時任創業中心主任馬景生收取康維海交付的160萬元，并出具收條一份。
上述1-9項，其中第1項中的20萬元和第9項中的160萬元，共計180萬元，康維海認可此筆款項系按承包合同約定，支付給創業中心用以補償與原承包方解除合同的違約金。剩余款項合計3,851,067.37元。
康維海自承包經營蕾博爾大廈至今，未向創業中心上繳過利潤款。
又查明，2010年8月12日，創業中心向黑龍江省人力資源和社會保障廳（以下簡稱省人社廳）致《關于申請黑龍江省創業培訓服務指導中心綜合樓基礎設施改造工程資金的報告》（黑創培〔2010〕3號），載明：因創業中心辦公綜合大樓年久失修，房間會議室和水電系統破損嚴重，已經失去原有服務功能。大樓基礎設施改造款總計931.87萬元，其中：室內外排水47.01萬元，室內外供水85.37萬元，熱水系統81.85萬元，熱氣鍋爐系統135.06萬元，空調水系統85.65萬元，空調電系統65.01萬元，消防噴淋（水）系統27.75萬元，消防（電）報警系統26.02萬元，監控系統32萬元，配電系統25.35萬元，電話程控、軟件系統31.69萬元，新增2部電梯75萬元，接待大廳裝修214.11萬元。為盡快發揮創業中心大樓創業培訓基地和窗口示范作用，推進全省創業促就業工作，目前創業中心已將大樓改造完畢，于2010年6月12日正式啟用。因創業中心無法解決改造資金，暫由施工方先行墊付，因大樓已經使用2個多月，施工方已經多次索要所欠施工款及材料款。故申請省人社廳幫助解決。
2010年8月12日，省人社廳向黑龍江省財政廳（以下簡稱省財政廳）致《關于申請黑龍江省創業培訓服務指導綜合樓基礎設施改造工程資金的請示》（黑人保函〔2010〕381號），載明：為加強全省創業培訓促進就業工作，經省編委批準，由黑龍江省勞動就業培訓中心改建成立創業中心。因辦公樓年久失修，特別是會議室和水電系統破損嚴重，沒有維修價值，無法達到各類監管部門要求和正常使用標準，承擔全省創業培訓任務。基于以上情況，向財政申請資金931.87萬元用于創業中心大樓基礎設施改造。目前創業中心已經改造完畢，于2010年6月12日正式啟用，改造資金由施工方墊付，現施工方多次索要工程款及材料款，請省財政廳幫助解決。
2012年12月4日，省人社廳向省財政廳致《關于申請蕾博爾酒店改造資金的請示》（黑人社函〔2012〕572號），載明：2009年“哈洽會”期間，省政府為招商引資，邀請北京龍江商會回鄉投資，中康公司董事長康維海回鄉參加“哈洽會”，期間簽訂幾個項目。同時，為方便龍江商會回鄉投資工作需要，于2009年9月將蕾博爾酒店承包給中康公司經營，并簽訂承包經營合同。2009年9月1日，中康公司正式接管蕾博爾酒店，并自行投入資金進行提升檔次裝修。酒店正式動工時發現原有基礎設施水、電、煤氣、供熱等均已老化，不能使用。2009年11月中旬，省人社廳與省財政廳相關領導在2010年人保廳年度財務預算聯席會上共同商定，將省人社廳職業技能鑒定中心等單位上繳省財政廳的近千萬元資金返回，主要用于樂業大廈與蕾博爾酒店的改造裝修。為此，中康公司董事長康維海向秦玉德廳長提出項目擴大改造資金由產權單位申請財政支付請求，得到秦玉德廳長同意并簽字后改變裝修方案，先予墊付近千萬元資金，對蕾博爾大廈基礎設施及酒店外墻進行徹底改造，并擴增面積一千多平米。蕾博爾酒店屬于國有資產，改造裝修使用財政資金符合國家政策。同時為保護龍江籍商人回鄉投資的合法權益和積極性，省人社廳建議省財政廳按黑人保函〔2010〕381號文件所達成的共識盡快撥付930萬元，作為蕾博爾酒店的改造裝修資金。
再查明：哈爾濱市香坊區珠江路31號的土地使用權人及該處房屋的所有權人均為黑龍江省勞動就業培訓中心。2008年11月30日，黑龍江省機構編制委員會印發編號黑編〔2008〕137號文件，同意黑龍江省勞動就業培訓中心更名為黑龍江省創業培訓服務指導中心。創業中心系省人社廳下屬事業單位。
還查明，蕾博爾公司于2009年9月1日經股東會決議，通過股東變更、法人變更、增加注冊資金事宜并在工商部門辦理變更登記，具體：1.原股東馬景生、王東明、臧曉莉、張樹強變更為康維海、欒鵬、王興權；2.公司注冊資本由原50萬元變更為500萬元，法定代表人由馬景生變更為欒鵬。2012年8月30日經股東會決議通過股東變更并在工商部門辦理變更登記，康維海將其持有的51%蕾博爾公司的股權轉讓給王某，蕾博爾公司股東變更為王某、欒鵬、王興權。截至2017年8月1日，上述股東持股數額和比例未變。
一審法院認為，關于案涉承包經營合同應否解除的問題。創業中心與康維海簽訂的承包經營合同系雙方真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的禁止性規定，合法有效。依據合同約定，如康維海拖欠上繳利潤，創業中心有權終止合同。且合同約定的承包經營期限截止日期為2017年8月31日，現該合同約定的承包經營期限已屆滿。康維海抗辯其與創業中心于2010年8月21日簽訂《續租五年補充協議》，將承包經營期間延長至2022年8月31日，但并無有效證據證明《續租五年補充協議》的真實性，故對其該抗辯主張，一審法院不予認可。現康維海對創業中心主張的其拖欠利潤款的事實無異議，承包期限也已屆滿，康維海有關續租的抗辯理由證據不足，對創業中心請求判令解除案涉承包經營合同的主張，一審法院予以支持。
《中華人民共和國合同法》第九十七條規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。據此，康維海應在合同解除后將承包經營的蕾博爾大廈及設施、設備予以返還。關于返還標的的范圍，康維海認可其已經按照創業中心本訴證據三盤點記錄單內容接收大廈及設施、設備，但抗辯稱創業中心將部分設施、設備分三次由其工作人員苗東拉走，故對該部分設施、設備其沒有返還義務。對此，一審法院認為：案外人苗東拉走設施、設備的時間在創業中心與康維海交接之后，苗東出具的三份接收單上沒有創業中心的蓋章確認，且接收單上載明拉走的物品均為廢棄物品，康維海無證據證明苗東的行為系經創業中心授權及拉走的物品與盤點記錄中的物品存在重合。故康維海該項抗辯證據不足，一審法院不予支持。案涉承包經營合同應予解除，康維海應按照創業中心本訴證據三所列明細內容返還蕾博爾大廈及設施、設備，如不能返還，應按照應歸還時同等商品市場價格折舊后的金額予以賠償。
關于承包經營利潤款及逾期利息的問題。案涉承包經營合同明確約定，康維海應每年分兩次向創業中心上繳利潤款150萬元，具體時間為每年6月1日和12月1日前。庭審中，康維海對其拖欠部分利潤款的事實及創業中心利潤款的計算時間和方式均無異議，故對創業中心有關給付利潤款的主張，一審法院予以支持。康維海抗辯稱創業中心在此期間以借款、消費等方式發生多筆款項，創業中心與蕾博爾公司多次對賬并形成對賬單，上述款項應在利潤款中扣除。創業中心對康維海所示對賬單的真實性均無異議，除對康維海本訴證據四第一款中現金收取的20萬元及第六款收條顯示的160萬元，認為該180萬并非康維海上繳的利潤款，而是用以補償原承包方解除合同的違約金外，其余部分均同意抵扣。對于該180萬元，案涉承包經營合同約定系康維海應交付的補償原承包方的違約金，康維海亦對此表示認可，故此180萬元不應予以扣除。
至于創業中心主張康維海應就延遲上繳利潤款給付利息的問題。該利息實際為康維海延遲上繳利潤款違約行為的違約金。雖然案涉承包經營合同中未就延遲上繳利潤款的違約金計算方式進行約定，但康維海自認確存在延遲給付利潤款的行為，根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規定，應承擔相應違約責任，即給付逾期付款違約金。逾期違約金應自每筆利潤款應當上繳日期的次日起算，扣除其證據四中同期對賬單應抵扣的款項，以實際所欠利潤款為基數，按銀行同期貸款利率為標準，分段計算至實際給付之日止（具體數額及計算方式詳見附表）。
關于康維海應否向創業中心給付蕾博爾大廈四樓租金。創業中心據以主張租金的依據是2009年10月30日的《四樓租賃補充協議》，該協議的簽訂雙方系創業中心與蕾博爾公司。根據工商檔案顯示，蕾博爾公司系由自然人股東出資成立的有限公司，康維海為2009年至2012年間的控股股東，之后將其持有股權轉讓。故蕾博爾公司與康維海并非同一主體，不存在人格混同的情形。創業中心主張康維海系該《四樓租賃補充協議》當事人，但該補充協議上并無康維海簽字確認，蕾博爾大廈四樓實際承租人和使用者也不是康維海，《四樓租賃補充協議》獨立有效，并非案涉承包經營合同的從合同。創業中心要求康維海給付租金，證據不足，一審法院不予支持。
關于創業中心主張的十名大集體職工安置費用的問題。案涉承包經營合同約定：康維海負責為創業中心原有集體工人提供十個工作崗位，并以每人每月500元為標準支付臨時工資。根據上述約定，康維海履行上述義務是以創業中心完成提供人員的義務為前提。創業中心并無證據證明其已提供勞務人員但康維海拒絕接受，且合同約定的工資標準為500元/月，現創業中心要求康維海支付十名大集體職工支付的工資、社保等全部安置費用132.6萬元，無事實和法律依據，故對創業中心該項訴請，一審法院不予支持。
關于康維海反訴主張的墊付資金及逾期利息問題。創業中心于2010年8月12日向其上級主管單位省人社廳致函，申請幫助解決拖欠施工方墊付的蕾博爾大廈施工款及材料款931.87萬元。創業中心的上級主管單位省人社廳于2010年8月12日、2012年12月4日兩次向省財政廳致函，請其協助解決創業中心拖欠康維海墊付的蕾博爾大廈施工款及材料款931.87萬元。三份致函內容具有連貫性、一致性，能夠證明創業中心在將財政撥付的280萬元用于蕾博爾大廈基礎設施改造施工過程中，發現蕾博爾大廈的室內外排水、空調、消防、監控、燃氣、鍋爐、供熱等基礎設施已趨于報廢狀態，經省財政廳、省人社廳、創業中心聯席溝通，此部分改造資金由承包方墊付，且創業中心承諾在財政撥款后將此筆墊付款項償付給康維海。據此應認定創業中心與康維海就墊付資金改造蕾博爾大廈基礎設施一事達成合意，康維海施工完成后，由創業中心向財政請款，用于支付康維海墊付的裝修款及材料款931.87萬元。根據文件內容顯示，上述款項均是用于蕾博爾大廈基礎設施改造，創業中心有關此筆費用系提檔裝修費用的主張與事實不符，其抗辯理由不能成立。康維海此節訴訟請求于法有據，予以支持。關于康維海主張的墊付款利息部分，因康維海未舉證證明其與創業中心就給付墊付款的期限進行約定，故應視為雙方未約定給付期限，利息應自康維海提起反訴之日起算，按年利率6%計算至2017年6月11日。判決：一、解除創業中心與康維海于2009年2月26日簽訂的《承包合同》；二、康維海于本判決生效之日起三十日內向創業中心返還承包標的物蕾博爾酒店大廈及相關設施、設備（詳見黑龍江省創業培訓服務指導中心本訴證據三），如逾期不能返還設施、設備，應按照應歸還時同等商品折舊的市場價格予以賠償；三、康維海于本判決生效之日起十日內給付創業中心利潤款及逾期付款違約金。截至2017年6月1日，利潤款8,916,950.66元，自2017年6月2日起，利潤款按照每年150萬元為標準給付至蕾博爾酒店大廈實際返還之日止；逾期付款違約金，以各期實際所欠利潤款為基數，以中國人民銀行同期貸款利率為標準，分段計算至實際給付之日止（具體計算方式詳見附表）；四、創業中心于本判決生效之日起十日內給付康維海墊付款931.87萬元及利息（以931.87萬元為基數，自2017年2月14日起計算至2017年6月11日止，按年利率6%計算）；五、駁回創業中心其他訴訟請求；六、駁回康維海其他訴訟請求。本訴案件受理費94,856元，由康維海負擔，反訴案件受理費50,597.66元，由創業中心負擔。
本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。
康維海向本院舉示如下證據：
第一組證據，盤點記錄21頁及苗東拿走物品收條1張.意在證明：雙方當年交接時的原始記錄為21頁，其中第19頁作廢，創業中心工作人員苗東與康維海一方的工作人員張洪濤共同簽字確認，苗東于當日還拉走部分物品。
第二組證據，建設工程預算書、建設工程施工合同、收條及證明。意在證明康維海于2009年11月20日將工程發包給泰興市分界建筑安裝工程公司雞西市工程處施工，施工內容與工程預算書一致，康維海墊款931.87萬元，施工單位已收到該款項。
第三組證據，案涉酒店當年現狀證據材料49頁、2009年10月至2010年6月12日工程現場施工圖片44頁。意在證明創業中心綜合樓維修改造工程施工的情況及施工后的情況。
第四組證據，中國四星級飯店證書。意在證明正是康維海對蕾博爾大廈基礎改造，中康蕾博爾酒店被全國旅游星級飯店評定委員會評為四星級酒店。
第五組證據，證人王某出庭證實，2010年8月31日《續租五年補充協議》簽訂后，曾讓其轉交文秘人員存檔，其看到該協議的原件。
創業中心質證意見為：認可第一組證據中21頁盤點記錄及19頁作廢的情況，但創業中心的記錄中無苗東的簽字，故對苗棟簽字的真實性及證明的問題均有異議，即使簽字為真，也是苗東的個人行為，與創業中心無關。對第二組證據的真實性有異議。認為創業中心未委托相關機構進行該工程的預算，黑龍江省財政廳未進行撥付工程款，未經招投標程序，所以該工程未實際施工，施工合同中的酒店裝修改造費用，應由康維海承擔。各份收據的付款時間間隔比較長，又是連號狀態，顯然虛假。對第三組證據照片的真實性、關聯性均有異議，無法證明裝修改造之后的成果，也不能證明是酒店的設施和設備。對第四組證據證書的真實性無法確認，該證書中的中康蕾博爾酒店與案涉酒店非同一酒店。對第五組證據證人王某的身份有異議，由于王某受讓康維海持有的蕾博爾公司股權，又是該酒店采購部經理，證言的證明力較低。且該證人2012年8月入職酒店工作，《續租五年補充協議》簽訂時其不是該酒店的工作人員。
本院的認證意見為：鑒于創業中心認可第一組證據中21頁盤點記錄及19頁作廢的情況，本院予以采信；康維海舉示創業中心工作人員苗東簽字的證據后，創業中心雖有異議，但無反駁證據證實苗東簽字虛假及屬于個人行為，本院對苗東拿走物品收條予以采信。創業中心雖對第二組證據的真實性有異議，但一審法院認定的創業中心及其主管部門與財政部門往來函件中已經載明工程款931.87萬元的事實，與第二組證據形成證據鏈條，本院予以采信。創業中心對第三組證據照片的真實性、關聯性有異議，根據現有證據本院亦無法確定該組照片是否源于案涉工程施工現場，本院對此不予認定。創業中心雖然對第四組證據證書的真實性無法確認，但無相反證據予以反駁，又未舉示黑龍江省范圍內存在其他同名酒店的證據，本院對該證據予以采信。對第五組證據證人王某出庭證言，鑒于該證人與康維海及蕾博爾公司均存在利害關系，又非證實見證《續租五年補充協議》簽訂過程的證言，本院對該證據不予采信。
本院二審查明：案涉《承包合同》中除一審法院認定的內容外，還約定：康維海全權負責大廈的經營管理工作，可繼續使用大廈原有名稱，亦可在創業中心同意下更改名稱，并可作為企業法人代表，承擔法人責任，康維海也可增大注冊資金，經營使用權歸康維海所有（第五條第六款）。本合同在執行中未盡事宜或需修改補充時需經雙方共同協商同意，可予修改、補充，并簽訂補充合同（第七條第一款）。
同時查明：2009年10月4日，創業中心工作人員苗東與蕾博爾公司工作人員張洪濤對承包經營設施、設備進行盤點，并出具盤點記錄單。該記錄單共計21頁，一審判決認定為23頁不當，所認定的23頁中的第1頁與第2頁重復，第23頁與第8頁重復，第19頁作廢，故上述記錄單中的20頁載明的是雙方物品盤點時的真實情況。同日，苗東又“拿走物品”：大廳紅沙發48個，圓木墩8個，自動麻將機1套，飲水機1臺，凈水器1套，電視機（黑）1臺。
又查明：2009年11月20日，康維海與泰興市分界建筑安裝工程公司雞西市工程處簽訂《建設工程施工合同》，約定：對創業中心綜合樓維修改造工程（中康蕾博爾酒店）進行施工；工程造價9,318,700元；工期120天。
2009年11月8日，黑龍江良鑒工程造價審計咨詢有限公司對前述工程出具《建筑工程預算書》，工程造價9,318,700元。分別為室內外排水47.01萬元，室內外供水85.37萬元，熱水系統81.85萬元，熱氣鍋爐系統135.06萬元，空調水系統85.65萬元，空調電系統65.01萬元，消防噴淋（水）系統27.75萬元，消防（電）報警系統26.02萬元，監控系統32萬元，配電系統25.35萬元，電話程控、軟件系統31.69萬元，設備電視更新45萬元，接待大廳裝修214.11萬元，辦公家具更新購置30萬元。康維海在本院庭審中稱，其在建設中將設備電視更新45萬元及辦公家具更新購置30萬元變更為新增2部電梯75萬元。
2010年8月12日，創業中心向省人社廳致《關于申請黑龍江省創業培訓服務指導中心綜合樓基礎設施改造工程資金的報告》（黑創培〔2010〕3號），載明：因創業中心辦公綜合大樓年久失修，房間會議室和水電系統破損嚴重，已經失去原有服務功能。大樓基礎設施改造款總計931.87萬元，其中：室內外排水47.01萬元，室內外供水85.37萬元，熱水系統81.85萬元，熱氣鍋爐系統135.06萬元，空調水系統85.65萬元，空調電系統65.01萬元，消防噴淋（水）系統27.75萬元，消防（電）報警系統26.02萬元，監控系統32萬元，配電系統25.35萬元，電話程控、軟件系統31.69萬元，新增2部電梯75萬元，接待大廳裝修214.11萬元。為盡快發揮創業中心大樓創業培訓基地和窗口示范作用，推進全省創業促就業工作，目前創業中心已將大樓改造完畢，于2010年6月12日正式啟用。因創業中心無法解決改造資金，暫由施工方先行墊付，因大樓已經使用2個多月，施工方已經多次索要所欠施工款及材料款。故申請省人社廳幫助解決。
2010年8月12日，省人社廳向省財政廳致《關于申請黑龍江省創業培訓服務指導綜合樓基礎設施改造工程資金的請示》，該請示最后載明：“附工程預算書”。
除此，本院二審查明的其他事實與前述一審判決認定的事實一致。
本院認為，案涉《承包合同》為出租人創業中心將企業（蕾博爾酒店）的資產以租賃的方式提供給承租人康維海生產經營，承租人康維海向出租人創業中心交付租金并于租賃期限屆滿時將租賃企業交還給創業中心的合同。因此，案涉合同的性質更接近于企業租賃經營合同。該合同系創業中心與康維海的真實意思表示，不違反法律、行政法規效力性強制性規定，又無導致合同無效的其他情形，應為合法有效。根據雙方當事人的訴辯主張及在本院庭審中的意見，本案應重點解決以下焦點問題：
一、案涉合同履行期限是否屆滿及合同應否解除。《承包合同》約定為2009年2月26日至2017年8月31日，還約定“康維海投入提升檔次改造裝修資金超過1000萬元并經創業中心確認后，可增加經營年限并續簽合同，但最多不超過五年”，為此康維海舉示了《續租五年補充協議》的掃描件，證明雙方已經達成續租五年的合同，還舉示根據其單方申請作出的司法鑒定意見書，證實《續租五年補充協議》上加蓋的創業中心印章及簽名與《承包合同》上的該中心印章及簽名一致。由于創業中心對上述證據有異議，一審法院以創業中心不認可、未舉示協議原件及蕾博爾公司單方委托鑒定等為由，對上述證據不予采信。雖然民事訴訟中并不完全否認非原件書證的證明力，但《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》規定了當事人應舉示原件，如果原件已不存在，需有證據證明復制件與原件一致。同時，還規定無法與原件核對的復印件不能單獨作為認定案件事實的依據。本案中，《承包合同》未將康維海投入提升檔次改造裝修資金超過1000萬元直接約定為續租五年的條件，還需經創業中心確認，可增加不超過五年的經營年限。現康維海未舉示創業中心確認其投入提檔資金超過1000萬元的證據，又無雙方協商續租期限的證據，僅以《續租五年補充協議》掃描件為證據，證實雙方已經達成最高期限五年的續租合同，而證實該掃描件與原件一致的證人又系蕾博爾公司的職工及股東，與本案存在利害關系，出自同一印章及簽名的鑒定意見亦不等同于與原件一致。因此，《續租五年補充協議》掃描件不能單獨作為認定案件事實的依據。根據現有證據，本院對康維海主張雙方已約定續租五年不予支持。進而應認定租賃期限已經屆滿。創業中心依據《承包合同》中關于解除權的約定訴請解除該合同，康維海對此有異議。一審法院審理期間，《承包合同》租賃期限屆滿，合同一方的解除權因此亦不存在，一審法院認可承包期限屆滿的情況下還判決解除合同不當，本院予以糾正，康維海應在承包期限屆滿后返回租賃物。此外，盤點記錄單中重復記錄及作廢的3頁所對應的物品及創業中心工作人員苗東“拿走物品”均應在返回清單中予以扣除。
二、案涉四樓房屋的租賃費用問題是否在本案一并審理。案涉《承包合同》簽訂后，簽約人康維海于2009年9月1日變更為蕾博爾公司的控股股東，并增加了該公司的注冊資本，上述行為符合合同第五條第六款約定。2009年10月30日，創業中心與蕾博爾公司簽訂《四樓租賃補充協議》時，蕾博爾公司的股東、注冊資金已發生變化，與之前簽訂《承包合同》時的蕾博爾公司存在差異，在該協議中體現了獨立的法人意思，應按照《中華人民共和國公司法》的規定，獨立承擔有限公司的法人責任。一審法院認定蕾博爾公司與康維海并非同一主體，不存在人格混同的情形并無不當。創業中心向合同相對人之外的康維海主張合同權利，一審法院不予支持正確。
三、康維海應否賠償未安置職工的損失。康維海經營蕾博爾酒店后，該酒店即開始維修、裝修而處于停業狀態，重新開業后，康維海雖然按照《承包合同》的約定有安排十個工作崗位的合同義務，但此種安置客房服務、衛生清掃人員工作的約定，須在雙方相互配合、共同努力下方可完成。現創業中心以康維海未安置十個工作崗位主張損失，康維海認為其當時提供了十個客房服務、衛生清掃的工作崗位，但創業中心人員認為工資太少而不予接受。由于創業中心提出主張后，未舉示其當時及多年來提供了勞務人員但康維海拒絕接受的相應證據，故一審法院以創業中心未完成舉證責任及未提供勞務而主張工資、保險等無事實依據為由，駁回創業中心的該訴請并無不當。
四、創業中心應否給付康維海墊付資金及利息。一審法院認定了創業中心于2010年8月12日出具給省人社廳的《關于申請創業中心綜合樓基礎設施改造工程資金的報告》、省人社廳于2010年8月12日出具給省財政廳的《關于申請黑龍江省創業培訓服務指導綜合樓基礎設施改造工程資金的請示》、省人社廳于2012年12月4日出具給省財政廳的《關于申請蕾博爾酒店改造資金的請示》等三份證據，其理由充分得當，本院不再贅述。然而上述文件或為創業中心與其主管機關的行文，抑或行政機關之間的行文，不具有《承包合同》簽約雙方承諾、要約的功能，不能據此確定修改或變更了雙方當事人合同約定的權利義務。案涉《承包合同》約定“創業中心負責2009年9月1日前大廈維修改造，保證大廈水、電、氣及供暖設施更新改造，并按財政撥付資金情況對大廈整體進行翻新改造，按維修改造后的實際情況交付康維海使用。”創業中心履行了該合同義務，訴訟中康維海對此未提出異議。裝修改造工作的義務人系康維海，且不論康維海舉示的《建筑工程預算書》中存在購買電視等大量與基礎設施改造工程無關的費用支出，僅就墊付資金931.87萬元由創業中心承擔而言，相對于八年租金收入1200萬元，創業中心的年租賃收益只有30多萬元，該情形既不符合雙方訂立合同的本意，亦使交易明顯失衡。該合同同時約定“未盡事宜或需修改補充時需經雙方共同協商同意，可予修改、補充，并簽訂補充合同。”但雙方當事人并未達成費用如何承擔的補充合同。因此，康維海依據前述單位內部行文反訴主張創業中心支給付蕾博爾大廈基礎施改造墊付資金931.87萬元及利息，無合同及法律依據，本院不予支持。
綜上，一審判決認定的部分事實不清，適用法律不當。依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：
一、維持哈爾濱市中級人民法院(2016）黑01民初710號民事判決第三項；
二、撤銷哈爾濱市中級人民法院(2016）黑01民初710號民事判決第一項、第四項、第五項、第六項；
三、變更哈爾濱市中級人民法院(2016）黑01民初710號民事判決第二項為：康維海于本判決生效之日起三十日內向黑龍江省創業培訓服務指導中心返還承包標的物蕾博爾酒店大廈及相關設施、設備[詳見黑龍江省創業培訓服務指導中心一審本訴證據三，扣除該證據23頁中的第1頁、第19頁、第23頁對應的物品，再扣除大廳紅沙發48個，圓木墩8個，自動麻將機1套，飲水機1臺，凈水器1套，電視機（黑）1臺]，如逾期不能返還設施、設備，應按照應歸還時同等商品折舊的市場價格予以賠償；
四、駁回黑龍江省創業培訓服務指導中心其他訴訟請求；
五、駁回康維海的反訴請求。
一審本訴案件受理費94,856元，由創業中心負擔25,332元，康維海負擔69,524元；反訴案件受理費50,597.66元，由康維海負擔；創業中心交納的二審案件受理費87,768.20元，由創業中心負擔13,349.20元，由康維海負擔74,419元；康維海交納的二審案件受理費98,020.69元，由康維海負擔。
本判決為終審判決。
審判長 王 劍
審判員 王曉兵
審判員 安學思
二〇一八年十二月十日
書記員 丁 馨