海　南　省　海　南　中　級(jí)　人　民　法　院
民　事　判　決　書(shū)

（2006）海南民三終字第73號(hào)

    上訴人(原審被告、反訴原告)徐耀全，男，1963年3月18日出生，漢族，海南省儋州市人，現(xiàn)住儋州市白馬井鎮(zhèn)海濱五巷，個(gè)體戶。
    委托代理人馬駿鵬、孫裕燕，京園律師事務(wù)所律師。
    上訴人(原審被告、反訴原告)吳紀(jì)茂，男，1958年1月7日出生，漢族，海南省儋州市人，現(xiàn)住儋州市白馬井鎮(zhèn)勝利居委會(huì)第五巷，個(gè)體戶。
    委托代理人馬駿鵬、孫裕燕，京園律師事務(wù)所律師。
    被上訴人(原審原告、反訴被告)儋州市白馬井進(jìn)發(fā)船舶修造廠，住所地儋州市白馬井鎮(zhèn)。
    法定代表人林乃逢，廠長(zhǎng)。
    被上訴人(原審第三人、反訴被告)儋州市白馬井大洋漁業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地儋州市白馬井鎮(zhèn)。
    法定代表人林乃逢，經(jīng)理。
    被上訴人(原審第三人、反訴被告)高忠瓊，男，1956年10月8日出生，漢族，海南省儋州市人，現(xiàn)住儋州市白馬井鎮(zhèn)新街居委會(huì)，個(gè)體戶。
    委托代理人符定福，海南為先律師事務(wù)所律師。
    被上訴人(原審第三人、反訴被告)林德祥，男，1963年11月4日出生，漢族，海南省儋州市人，現(xiàn)住儋州市白馬井鎮(zhèn)勝利居委會(huì)，個(gè)體戶。
    委托代理人符定福，海南為先律師事務(wù)所律師。
    原審第三人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行儋州市支行，住所地儋州市那大鎮(zhèn)園地路。
    法定代表人陳家智，該行行長(zhǎng)。
    委托代理人陳杰棟，該行職員。
    委托代理人符豫軍，該行職員。
    上訴人徐耀全、吳紀(jì)茂因企業(yè)承包合同糾紛一案，不服儋州市人民法院(2005)儋民初字第61號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人徐耀全、吳紀(jì)茂及其委托代理人馬駿鵬，被上訴人儋州市白馬井進(jìn)發(fā)船舶修造廠(以下簡(jiǎn)稱進(jìn)發(fā)船廠)、原審第三人儋州市白馬井大洋漁業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱大洋公司)法定代表人林乃逢，原審第三人高忠瓊、林德祥及其委托代理人符定福，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行儋州市支行(以下簡(jiǎn)稱儋州農(nóng)行)的委托代理人符豫軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
    查明：2000年10月20日，儋州市人民政府將位于儋州市白馬井鎮(zhèn)長(zhǎng)堤路東北側(cè)9946．19平方米土地確權(quán)給大洋公司，并頒發(fā)了編號(hào)為儋國(guó)用(白馬井)字第04557號(hào)的《國(guó)有土地使用證》。2000年12月29日，大洋公司以上述土地作抵押向儋州農(nóng)行借款100萬(wàn)元，期限為3年，并依法辦理了抵押登記手續(xù)，抵押期限至2003年12月29日止。2002年5月27日，大洋公司的下屬企業(yè)進(jìn)發(fā)船廠(時(shí)稱儋州市大洋漁業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司白馬井漁船修造廠，2003年10月24日更名為進(jìn)發(fā)船廠)與徐耀全、吳紀(jì)茂簽訂一份《承包船廠協(xié)議書(shū)》，約定：(1)進(jìn)發(fā)船廠由徐耀全、吳紀(jì)茂承包經(jīng)營(yíng)，期限為6年，即從2002年6月1日至2008年8月30日止；(2)承包金分三次付清，即2002年6月1日付25000元，2004年6月1日付25000元，2006年6月1日付22000元；(3)在承包期間，徐耀全、吳紀(jì)茂可以自主經(jīng)營(yíng)，根據(jù)業(yè)務(wù)需要，在不影響造船的前提下有權(quán)對(duì)船廠進(jìn)行擴(kuò)建，進(jìn)發(fā)船廠不得干涉，承包期滿后，徐耀全、吳紀(jì)茂可收回自己的機(jī)器設(shè)備，但對(duì)房屋和添置的其他建筑物不得拆除，應(yīng)無(wú)償?shù)貧w進(jìn)發(fā)船廠所有；(5)承包期間，若因船廠用地發(fā)生糾紛不能經(jīng)營(yíng)時(shí)，進(jìn)發(fā)船廠除應(yīng)按時(shí)間計(jì)算退回所剩承包金外，其他責(zé)任與進(jìn)發(fā)船廠無(wú)關(guān)。合同簽訂當(dāng)日，雙方辦理了財(cái)產(chǎn)移交手續(xù)，進(jìn)發(fā)船廠移交的財(cái)產(chǎn)包括：值班室1間，工人宿舍5間，倉(cāng)庫(kù)3間，廠房1間，廚房1間，蓄水池2個(gè)，洗手間2間。當(dāng)日，徐耀全、吳紀(jì)茂向進(jìn)發(fā)船廠支付了承包金2．5萬(wàn)元。此前，大洋公司、儋州農(nóng)行與徐耀全、吳紀(jì)茂三方經(jīng)協(xié)商于2001年9月24日簽訂一份《轉(zhuǎn)讓土地協(xié)議書(shū)》，約定由大洋公司將進(jìn)發(fā)船廠西北角面積為665平方米的土地以12萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給徐耀全、吳紀(jì)茂作為建設(shè)冰廠用地。同年10月19日，儋州市人民政府給徐耀全、吳紀(jì)茂頒發(fā)儋國(guó)用(白馬井)第06861號(hào)《國(guó)有土地使用證》，確認(rèn)徐耀全、吳紀(jì)茂使用土地面積為665．009平方米。2003年7月18日，大洋公司、儋州農(nóng)行與徐耀全、吳紀(jì)茂三方又簽訂一份《轉(zhuǎn)讓土地協(xié)議書(shū)》，約定由大洋公司將其已抵押給儋州農(nóng)行的位于儋州市白馬井鎮(zhèn)長(zhǎng)堤路東北側(cè)四至為沿徐耀全、吳紀(jì)茂冰廠墻角以東寬10米，長(zhǎng)直線至長(zhǎng)堤路的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給徐耀全、吳紀(jì)茂，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為31萬(wàn)元。協(xié)議生效當(dāng)日，徐耀全、吳紀(jì)茂將土地轉(zhuǎn)讓款31萬(wàn)元一次性轉(zhuǎn)到儋州農(nóng)行指定的賬戶，以此償還大洋公司拖欠儋州農(nóng)行的貸款。2003年7月21日，大洋公司、儋州農(nóng)行與高忠瓊、林德祥簽訂一份《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，由大洋公司將其位于白馬井鎮(zhèn)長(zhǎng)堤路東北側(cè)四至為東鄰海南明發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，西鄰徐耀全、吳紀(jì)茂冰廠用地，南鄰長(zhǎng)堤路，北鄰海灘，沿海南明發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以西寬約38米，長(zhǎng)至長(zhǎng)堤規(guī)劃路的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給高忠瓊、林德祥，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為60萬(wàn)元。高忠瓊、林德祥隨后將土地轉(zhuǎn)讓款轉(zhuǎn)到儋州農(nóng)行指定的賬戶，作為大洋公司償還儋州農(nóng)行的貸款。2004年7月21日，儋州市人民政府向林德祥頒發(fā)了編號(hào)為儋國(guó)用(白馬井)第11700號(hào)的國(guó)有土地使用證。2004年7月30日，高忠瓊通知大洋公司，要求大洋公司將轉(zhuǎn)讓地上的船廠附屬物予以拆遷。同年8月4日，大洋公司向高忠瓊、林德祥出具一份《委托書(shū)》，委托高忠瓊、林德祥拆遷轉(zhuǎn)讓地上的附屬物，并通知徐耀全、吳紀(jì)茂將其所建冰廠在該地上的財(cái)產(chǎn)及物品及時(shí)搬遷。2004年8月4日，高忠瓊、林德祥根據(jù)其與大洋公司簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》以及大洋公司的委托，組織人員拆除了進(jìn)發(fā)船廠的廠房、倉(cāng)庫(kù)、圍墻等地上附屬物。2004年12月29日，進(jìn)發(fā)船廠向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)其于2002年5月27日與徐耀全、吳紀(jì)茂簽訂的《承包船廠協(xié)議書(shū)》無(wú)效，并判令徐耀全、吳紀(jì)茂退還廠房、用地及其他財(cái)產(chǎn)；徐耀全、吳紀(jì)茂則以進(jìn)發(fā)船廠、大洋公司以及高忠瓊、林德祥拆除廠房、倉(cāng)庫(kù)、圍墻、衛(wèi)生間等地上附屬物構(gòu)成侵權(quán)為由提出反訴，請(qǐng)求判令進(jìn)發(fā)船廠、大洋公司以及高忠瓊、林德祥停止侵害，將已拆除的廠房、倉(cāng)庫(kù)、衛(wèi)生間恢復(fù)原狀，賠償經(jīng)濟(jì)損失10000元，并減少合同約定的承租費(fèi)用8000元。
    另查：2004年8月5日，徐耀全、吳紀(jì)茂以大洋公司、高忠瓊、林德祥侵犯其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，造成其財(cái)產(chǎn)損失為由向原審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令大洋公司、高忠瓊、林德祥停止侵害、恢復(fù)原狀并賠償損失，并確認(rèn)其對(duì)大洋公司交給進(jìn)發(fā)船廠經(jīng)營(yíng)的土地享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。原審法院對(duì)此已經(jīng)立案受理。進(jìn)發(fā)船廠于2004年12月29日向原審法院提起本案訴訟后，原審法院以該案與本案涉及同一訴訟參加人、同一訴訟標(biāo)的物，以及該案的實(shí)體處理與本案存在法律上的利害關(guān)系并以本案的處理結(jié)果為依據(jù)，而本案尚未審結(jié)為由，于2006年1月13日以(2004)儋民初字第623－1號(hào)民事裁定書(shū)裁定該案中止訴訟。
    原審法院審理認(rèn)為：進(jìn)發(fā)船廠與徐耀全、吳紀(jì)茂簽訂的《承包船廠協(xié)議書(shū)》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容真實(shí)，形式基本完備，不具備我國(guó)《合同法》所規(guī)定的無(wú)效合同的五種情形，而且合同當(dāng)事人也在積極履行合同義務(wù)，雖然進(jìn)發(fā)船廠無(wú)權(quán)處分大洋公司的財(cái)產(chǎn)，但大洋公司和進(jìn)發(fā)船廠的法定代表人是同一人，故可以推定進(jìn)發(fā)船廠簽訂協(xié)議的行為已經(jīng)得到大洋公司的追認(rèn)和默許，根據(jù)《合同法》第五十一條＂無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效＂的規(guī)定，進(jìn)發(fā)船廠與徐耀全、吳紀(jì)茂簽訂的合同合法、有效，依法予以確認(rèn)。雖然進(jìn)發(fā)船廠將已抵押的土地等財(cái)產(chǎn)發(fā)包給徐耀全、吳紀(jì)茂經(jīng)營(yíng)未經(jīng)抵押權(quán)人儋州農(nóng)行同意，但該發(fā)包行為并不影響也未損害抵押權(quán)的效力，也不妨礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，2003年7月18日、7月21日，作為抵押人的大洋公司經(jīng)抵押權(quán)人儋州農(nóng)行同意分別與徐耀全、吳紀(jì)茂以及高忠瓊、林德祥簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，約定將大洋公司位于白馬井鎮(zhèn)長(zhǎng)堤路東北側(cè)的土地使用權(quán)以31萬(wàn)元、60萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給徐耀全、吳紀(jì)茂以及高忠瓊、林德祥，該土地轉(zhuǎn)讓金全部轉(zhuǎn)入儋州農(nóng)行指定的帳戶，用于償還大洋公司所欠儋州農(nóng)行的借款，儋州農(nóng)行已通過(guò)與大洋公司協(xié)議處置抵押物實(shí)現(xiàn)了抵押權(quán)，因此，進(jìn)發(fā)船廠主張承包合同無(wú)效，缺乏法律依據(jù)，不予采納。但由于進(jìn)發(fā)船廠的上級(jí)單位，同時(shí)也是土地抵押人的大洋公司，經(jīng)抵押權(quán)人儋州農(nóng)行同意將本案爭(zhēng)議標(biāo)的物即廠房、用地合法轉(zhuǎn)讓給高忠瓊、林德祥，因而導(dǎo)致進(jìn)發(fā)船廠與徐耀全、吳紀(jì)茂簽訂的《承包船廠協(xié)議書(shū)》已發(fā)生了法律上的履行不能，高忠瓊、林德祥作為善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人有權(quán)處分其受讓所得的財(cái)產(chǎn)，而且進(jìn)發(fā)船廠與徐耀全、吳紀(jì)茂簽訂的《承包船廠協(xié)議書(shū)》第十二條規(guī)定＂在承包期間，途中若因船廠用地發(fā)生糾紛不能經(jīng)營(yíng)時(shí)，甲方除應(yīng)按時(shí)間之計(jì)算退回所剩承包金給乙方以外，其他責(zé)任與甲方無(wú)關(guān)＂，該條款約定了合同不能履行的條件，現(xiàn)該條件已成就，故該合同不能繼續(xù)履行。依據(jù)該合同約定，6年的承包金為7．2萬(wàn)元，折算為每月承包金0．1萬(wàn)元，徐耀全、吳紀(jì)茂已繳納承包金2．5萬(wàn)元，但實(shí)際履行合同時(shí)間只有14個(gè)月，承包金應(yīng)為1．4萬(wàn)元，剩余的承包金1．1萬(wàn)元進(jìn)發(fā)船廠應(yīng)退還給徐耀全、吳紀(jì)茂。進(jìn)發(fā)船廠要求徐耀全、吳紀(jì)茂退還廠房、用地及其他財(cái)產(chǎn)，因廠房、用地已轉(zhuǎn)讓給高忠瓊、林德祥，土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)移，故其該項(xiàng)請(qǐng)求無(wú)理，應(yīng)予駁回。徐耀全、吳紀(jì)茂主張對(duì)已轉(zhuǎn)讓的土地?fù)碛袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅適用于未經(jīng)抵押或抵押前的租賃物，且體現(xiàn)于租賃物買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，而大洋公司轉(zhuǎn)讓的是已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不能買(mǎi)賣(mài)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不適用于以抵押的財(cái)產(chǎn)出租的情況。因此，徐耀全、吳紀(jì)茂的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求無(wú)理，應(yīng)予駁回。徐耀全、吳紀(jì)茂要求進(jìn)發(fā)船廠及第三人大洋公司、高忠瓊、林德祥賠償損失1萬(wàn)元，因徐耀全、吳紀(jì)茂主張?jiān)撡M(fèi)用是參與訴訟而產(chǎn)生的交通費(fèi)等費(fèi)用，其請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。至于徐耀全、吳紀(jì)茂要求減少與進(jìn)發(fā)船廠約定的承包金0．8萬(wàn)元，因該合同已不能繼續(xù)履行，故不存在減少承包金的問(wèn)題。據(jù)此，該院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、第九十三條第二款、第一百一十二條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十六條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十六條第二款、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決：一、駁回進(jìn)發(fā)船廠的訴訟請(qǐng)求；二、進(jìn)發(fā)船廠應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)一次性退還徐耀全、吳紀(jì)茂剩余承包金1．1萬(wàn)元；三、駁回徐耀全、吳紀(jì)茂的反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)200元由進(jìn)發(fā)船廠負(fù)擔(dān)，反訴費(fèi)730元由徐耀全、吳紀(jì)茂負(fù)擔(dān)。
    徐耀全、吳紀(jì)茂上訴稱：一、本案的基本事實(shí)。2002年5月27日，我們與進(jìn)發(fā)船廠(時(shí)稱白馬井漁船修造廠)簽訂了《承包船廠協(xié)議書(shū)》，約定將進(jìn)發(fā)船廠委托我們承包經(jīng)營(yíng)，承包期限六年，即從2002年6月1日起至2008年8月30日止，承包金72000元。合同第八、九條還規(guī)定，船廠原有的房屋、廠房、圍墻、建筑物等均登記造冊(cè)，交由我們保管。進(jìn)發(fā)船廠的法定代表人林乃逢在合同上簽了字。同日，進(jìn)發(fā)船廠將包括廠房、倉(cāng)庫(kù)、衛(wèi)生間、圍墻等在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)移交給我們，雙方簽訂了《船廠財(cái)產(chǎn)移交清單》，林乃逢同樣在上面簽了字。合同簽訂后，林乃逢還將儋國(guó)用白馬井字第04557號(hào)國(guó)有土地使用證復(fù)印給我們。合同簽訂當(dāng)日，我們將第一筆承包金25000元交給了進(jìn)發(fā)船廠。2003年10月25日，大洋公司向我們收取第二筆承包金，并出示《證明》，證明進(jìn)發(fā)船廠系其下屬單位。2004年5月31日，我們向進(jìn)發(fā)船廠繳納第二筆承包金時(shí)，進(jìn)發(fā)船廠拒收。我們只好請(qǐng)白馬井鎮(zhèn)派出所現(xiàn)場(chǎng)作證，證明進(jìn)發(fā)船廠拒收的事實(shí)。期間，2003年7月18日，大洋公司、儋州農(nóng)行與我們簽訂《轉(zhuǎn)讓土地協(xié)議書(shū)》，由大洋公司將位于儋州市白馬井鎮(zhèn)長(zhǎng)堤路東北側(cè)，四至為沿徐耀全、吳紀(jì)茂冰廠墻角以東寬10米，長(zhǎng)直線至長(zhǎng)堤路的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給我們，并辦理了國(guó)有土地使用證。2004年7月21日，大洋公司在未征得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同意的情況下，將原土地中的一部分轉(zhuǎn)讓給高忠瓊、林德祥，并辦理了儋國(guó)用白馬井第11700號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證。我們提起行政訴訟后，該土地使用權(quán)證被海南中級(jí)人民法院撤銷(xiāo)。二、原審判決第三項(xiàng)駁回我們的訴訟請(qǐng)求是錯(cuò)誤的。原審判決認(rèn)定我們與進(jìn)發(fā)船廠簽訂的《承包船廠協(xié)議書(shū)》有效，進(jìn)發(fā)船廠與大洋公司無(wú)視我們的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，暗中將土地轉(zhuǎn)讓，并通知拆遷，構(gòu)成對(duì)原合同的違約及對(duì)我們的侵權(quán)。高忠瓊、林德祥無(wú)視我們的承包優(yōu)先權(quán)及財(cái)產(chǎn)保管、使用權(quán)，強(qiáng)行拆除部分廠房、設(shè)施，構(gòu)成侵權(quán)和侵害。我們請(qǐng)求判令進(jìn)發(fā)船廠和高忠瓊、林德祥停止侵害，將已拆除的廠房、倉(cāng)庫(kù)、衛(wèi)生間、圍墻恢復(fù)原狀，并賠償實(shí)際損失于法有據(jù)，應(yīng)予支持。三、原審判決認(rèn)定《承包船廠協(xié)議書(shū)》合法有效，但沒(méi)有確認(rèn)我們的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是錯(cuò)誤的。1、原審判決《承包船廠協(xié)議書(shū)》合法有效。進(jìn)發(fā)船廠及大洋公司的行為，是在授權(quán)經(jīng)營(yíng)的前提下的共同經(jīng)營(yíng)行為，我們的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)由此確立。進(jìn)發(fā)船廠與大洋公司由林乃逢出任法人代表，大洋公司作為上級(jí)公司對(duì)下級(jí)公司的租賃行為是明知的。林乃逢分別在承包合同和財(cái)產(chǎn)交接清單上簽字，直接證明林乃逢代表大洋公司直接插手了下級(jí)公司的業(yè)務(wù)，尤其是財(cái)產(chǎn)移交這樣的具體事務(wù)。大洋公司將自己的土地長(zhǎng)期交給進(jìn)發(fā)船廠經(jīng)營(yíng)，證明進(jìn)發(fā)船廠的行為是上級(jí)公司授權(quán)經(jīng)營(yíng)的行為。我們租賃該土地長(zhǎng)達(dá)兩年之久，大洋公司在此期間曾三次轉(zhuǎn)讓土地，充分地證明了大洋公司對(duì)其下屬單位進(jìn)發(fā)船廠的財(cái)產(chǎn)隨時(shí)都有處分的權(quán)利。2004年8月4日，大洋公司直接向我們發(fā)出通知，要求我們搬遷財(cái)產(chǎn)，更是體現(xiàn)了大洋公司直接經(jīng)營(yíng)的事實(shí)。近年發(fā)生的進(jìn)發(fā)船廠由大洋公司的下屬單位升格為兄弟單位，雙方的財(cái)產(chǎn)并沒(méi)有交割清楚。所以，進(jìn)發(fā)船廠及大洋公司與我們的關(guān)系，是在授權(quán)經(jīng)營(yíng)前提下的共同經(jīng)營(yíng)關(guān)系。我們與進(jìn)發(fā)船廠簽訂《承包船廠協(xié)議書(shū)》，接管財(cái)產(chǎn)后，并沒(méi)有以發(fā)包人的名義經(jīng)營(yíng)，而是以自己的名義經(jīng)營(yíng)，成立了茂全冰廠。我們?cè)诔邪陂g的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目均有所改變，所承包的財(cái)產(chǎn)也無(wú)須保持一個(gè)整體，尤其是在分配方式上，更是完全脫離了承包經(jīng)營(yíng)的方式，而完全采用了租賃的方式。發(fā)包人將自身發(fā)包，形式上也不符合承包經(jīng)營(yíng)的規(guī)定。由此可見(jiàn)，我們與進(jìn)發(fā)船廠所簽訂的合同，是名為承包實(shí)為租賃的合同，該《承包船廠協(xié)議書(shū)》實(shí)質(zhì)上是一份租賃合同。我們每月固定向進(jìn)發(fā)船廠支付相應(yīng)的費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)就是本案所涉房屋、土地及財(cái)產(chǎn)的租賃費(fèi)用。正因?yàn)槌邪?jīng)營(yíng)是名義，租賃經(jīng)營(yíng)是實(shí)質(zhì)，所以，我們的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)由此確立。2、原審判決認(rèn)定＂大洋公司轉(zhuǎn)讓的是已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不能買(mǎi)賣(mài)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不適用于以抵押的財(cái)產(chǎn)出租的情況＂是錯(cuò)誤的。首先，大洋公司與儋州農(nóng)行所設(shè)定的抵押是無(wú)效的。在抵押無(wú)效的情況下，我們的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)當(dāng)然可以行使。大洋公司以本案涉案土地向儋州農(nóng)行抵押貸款，但設(shè)定抵押時(shí)并沒(méi)有將此提交董事會(huì)討論，也沒(méi)有提交股東會(huì)討論。公司章程中也沒(méi)有規(guī)定此種抵押的特別授權(quán)方式。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(修正)》第十六條＂以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，企業(yè)章程另有規(guī)定的除外＂的規(guī)定，大洋公司既沒(méi)有召開(kāi)董事會(huì)，也沒(méi)有召開(kāi)股東大會(huì)，更沒(méi)有企業(yè)章程的特別規(guī)定，其所設(shè)定的抵押依法應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。海南省海南中級(jí)人民法院(2005)海南民三終字第247號(hào)民事裁定書(shū)也據(jù)此作出了認(rèn)定。在此期間，大洋公司曾三次轉(zhuǎn)讓土地，每次轉(zhuǎn)讓土地，儋州農(nóng)行都在轉(zhuǎn)讓合同上簽字蓋章，這一事實(shí)已被法庭確認(rèn)。圍繞土地轉(zhuǎn)讓發(fā)生多起訴訟，儋州農(nóng)行均已參加。由此可見(jiàn)，儋州農(nóng)行對(duì)每次土地轉(zhuǎn)讓都是明知的，也證明他對(duì)租賃承包合同也是明知并默認(rèn)的。我們承租進(jìn)發(fā)船廠至今已四年之久，在此期間，儋州農(nóng)行并沒(méi)有主張抵押權(quán)，應(yīng)視為抵押權(quán)喪失；其次，儋州農(nóng)行并沒(méi)有行使抵押權(quán)，將抵押物變賣(mài)給自己使用，而是大洋公司對(duì)外出售土地使用權(quán)，儋州農(nóng)行的抵押權(quán)并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。所以，我們的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)仍然有用；最后，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，土地所有權(quán)不可以買(mǎi)賣(mài)，土地使用權(quán)完全可以買(mǎi)賣(mài)，高忠瓊、林德祥所買(mǎi)賣(mài)的也是土地使用權(quán)。我們要求確認(rèn)的也是對(duì)土地使用權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，原審判決的認(rèn)定是錯(cuò)誤的。四、原審判決認(rèn)定《承包船廠協(xié)議書(shū)》已發(fā)生法律上的履行不能是錯(cuò)誤的，雙方簽訂的《承包船廠協(xié)議書(shū)》應(yīng)繼續(xù)履行。1、原審判決認(rèn)定＂由于進(jìn)發(fā)船廠的上級(jí)單位，同時(shí)也是土地抵押人大洋公司，經(jīng)抵押權(quán)人儋州農(nóng)行同意將本案爭(zhēng)議標(biāo)的物即廠房、用地已經(jīng)合法轉(zhuǎn)讓給高忠瓊、林德祥，因而導(dǎo)致進(jìn)發(fā)船廠與徐耀全、吳紀(jì)茂簽訂的《承包船廠協(xié)議書(shū)》已發(fā)生了法律上的履行不能，而高忠瓊、林德祥作為善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人也有權(quán)處分其受讓所得的財(cái)產(chǎn)＂是錯(cuò)誤的。首先，原審判決認(rèn)定＂大洋公司將本案爭(zhēng)議標(biāo)的物即廠房、用地已經(jīng)合法轉(zhuǎn)讓給高忠瓊、林德祥＂是錯(cuò)誤的。在本案審理的過(guò)程中，沒(méi)有任何一方當(dāng)事人要求確認(rèn)這次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性，并且該土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為是否合法，仍在海南省高級(jí)法院的訴訟之中，這一認(rèn)定超出了本案的訟爭(zhēng)范圍。這一認(rèn)定不僅在實(shí)體上不符合法律規(guī)定，在程序上也不符合法律規(guī)定；其次，即使發(fā)生多次土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，也不能認(rèn)定本案出現(xiàn)了法律上的履行不能。本案最多只能認(rèn)定不能全面履行合同，而不是法律上的履行不能；最后，原審判決認(rèn)定＂高忠瓊、林德祥作為善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人也有權(quán)處分其受讓所得的財(cái)產(chǎn)＂也是錯(cuò)誤的。高忠瓊、林德祥是否善意取得財(cái)產(chǎn)不屬于本案的審理范圍。原審判決以此作為判定《承包船廠協(xié)議書(shū)》履行不能的依據(jù)，顯然是錯(cuò)誤的。2、雙方簽訂的《承包船廠協(xié)議書(shū)》完全可以繼續(xù)履行，只是范圍有所減少。五、根據(jù)合同有效的認(rèn)定，以及合同不能繼續(xù)全面履行的現(xiàn)實(shí)，我們要求判令減少承包金的反訴請(qǐng)求，應(yīng)予支持。原審判決已經(jīng)認(rèn)定了《承包船廠協(xié)議書(shū)》的有效性，但以土地發(fā)生糾紛作為判定合同不能繼續(xù)履行的依據(jù)是錯(cuò)誤的。該合同能否繼續(xù)履行，是否需要解除，屬于另一個(gè)法律關(guān)系，不在本案審理之列。進(jìn)發(fā)船廠只要求確認(rèn)承包合同無(wú)效，并沒(méi)有要求解除合同。原審判決的認(rèn)定顯然超出了案件審理范圍。原審判決既然已經(jīng)認(rèn)定合同有效，當(dāng)然應(yīng)該判令合同繼續(xù)履行。但根據(jù)承包的標(biāo)的物已經(jīng)減少的現(xiàn)實(shí)，承包金的數(shù)額應(yīng)相應(yīng)減少。六、據(jù)此認(rèn)定，原審判決第二項(xiàng)應(yīng)予撤銷(xiāo)，由此提起訴訟的一切費(fèi)用應(yīng)由進(jìn)發(fā)船廠負(fù)擔(dān)。綜上所述，請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)原審判決第二、三項(xiàng)，確認(rèn)我們對(duì)大洋公司交給進(jìn)發(fā)船廠經(jīng)營(yíng)的土地享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，判令雙方繼續(xù)履行《承包船廠協(xié)議書(shū)》，并根據(jù)合同不能繼續(xù)全面履行的認(rèn)定，判令減少承包金。
    進(jìn)發(fā)船廠答辯稱：因我廠經(jīng)營(yíng)不善，因此將船廠發(fā)包給吳紀(jì)茂和徐耀全，約定如有土地糾紛，我們退還承包金。后因無(wú)力償還儋州農(nóng)行的貸款，儋州農(nóng)行要求我廠賣(mài)地。經(jīng)吳紀(jì)茂、徐耀全與農(nóng)行協(xié)商，雙方簽訂了《轉(zhuǎn)讓土地協(xié)議書(shū)》，吳紀(jì)茂、徐耀全已將轉(zhuǎn)讓款31萬(wàn)元打入儋州農(nóng)行的帳戶。后因31萬(wàn)元不足以買(mǎi)完全部土地，儋州農(nóng)行就將土地賣(mài)給了高忠瓊、林德祥。合同約定如發(fā)生糾紛，則我廠不收吳紀(jì)茂、徐耀全的承包金，因此，在第二次賣(mài)地時(shí)雙方簽訂的《承包船廠協(xié)議書(shū)》就中止了。
    大洋公司的陳述意見(jiàn)同上。
    高忠瓊、林德祥述稱：吳紀(jì)茂、徐耀全與進(jìn)發(fā)船廠簽訂的是承包合同，不能對(duì)抗第三人，我們與儋州農(nóng)行簽訂的合同是有效的。大洋公司將土地抵押貸款，并已辦理抵押登記，吳紀(jì)茂、徐耀全引用《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法(修正)》的有關(guān)規(guī)定，據(jù)以認(rèn)為合同無(wú)效是沒(méi)有依據(jù)的。吳紀(jì)茂、徐耀全主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沒(méi)有法律依據(jù)，依照事實(shí)和法律，吳紀(jì)茂和徐耀全沒(méi)有這項(xiàng)權(quán)利。我們認(rèn)為原審判決正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。
    儋州農(nóng)行述稱：我方遞交的兩份抵押合同明確約定，抵押的土地不得進(jìn)行租賃。我行辦理抵押在先，吳紀(jì)茂、徐耀全承包在后，進(jìn)發(fā)船廠違反了合同約定。吳紀(jì)茂、徐耀全以未經(jīng)董事會(huì)同意來(lái)否定我行與大洋公司抵押合同的效力，是沒(méi)有依據(jù)的。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅限于租賃，吳紀(jì)茂、徐耀全認(rèn)為名為承包實(shí)為租賃是無(wú)理的。從合同內(nèi)容來(lái)看，該份合同是承包合同，不存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。我行認(rèn)為原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理正確，應(yīng)當(dāng)維持原判。
    本院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定：＂無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。＂進(jìn)發(fā)船廠與徐耀全、吳紀(jì)茂簽訂《承包船廠協(xié)議書(shū)》，約定將進(jìn)發(fā)船廠交由徐耀全、吳紀(jì)茂承包經(jīng)營(yíng)，雖然所涉及的土地使用權(quán)屬于大洋公司，但大洋公司與進(jìn)發(fā)船廠的法定代表人同為林乃逢，林乃逢作為進(jìn)發(fā)船廠的法定代表人簽訂《承包船廠協(xié)議書(shū)》，大洋公司是明知的，且未提出異議，因此應(yīng)當(dāng)推定大洋公司對(duì)進(jìn)發(fā)船廠與徐耀全、吳紀(jì)茂簽訂《承包船廠協(xié)議書(shū)》及發(fā)包船廠的行為予以了追認(rèn)。該協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。原審判決認(rèn)定合同有效，并據(jù)此駁回進(jìn)發(fā)船廠的訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)。在一審訴訟過(guò)程中，進(jìn)發(fā)船廠與徐耀全、吳紀(jì)茂均未提出解除雙方簽訂的《承包船廠協(xié)議書(shū)》，也未請(qǐng)求退還承包金，在本案中應(yīng)不予審理。原審判決判令進(jìn)發(fā)船廠將承包金1．1萬(wàn)元退還給徐耀全、吳紀(jì)茂，屬于超出當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求作出判決，對(duì)此應(yīng)予撤銷(xiāo)。徐耀全、吳紀(jì)茂上訴請(qǐng)求確認(rèn)其對(duì)進(jìn)發(fā)船廠的土地享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因徐耀全、吳紀(jì)茂一審時(shí)并未就該項(xiàng)請(qǐng)求提出反訴，其在二審提出該項(xiàng)請(qǐng)求屬于增加獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求，且該項(xiàng)請(qǐng)求原審法院已另案受理，因此在本案中不予審理。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但適用法律錯(cuò)誤，實(shí)體處理不當(dāng)，應(yīng)予糾正。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)、(二)項(xiàng)、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第184條的規(guī)定，判決如下：
    一、維持儋州市人民法院(2005)儋民初字第61號(hào)民事判決主文第一項(xiàng)；
    二、撤銷(xiāo)儋州市人民法院(2005)儋民初字第61號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)。
    一審案件受理費(fèi)200元，由進(jìn)發(fā)船廠負(fù)擔(dān)。
    本判決為終審判決。

審  判  長(zhǎng)    王定輝   
審  判  員    譚永強(qiáng)   
代理審判員    蔡于干  

二〇〇六年五月十六日

書(shū)  記  員    周  忠