上　海　市　第　二　中　級　人　民　法　院
民　事　判　決　書

(2002)滬二中民三(商)初字第464號

　　原告陳圣國，男，1960年3月15日出生，漢族，現(xiàn)住上海市殷高路149弄16號601室。 
　　委托代理人楊士敏，上海市申辰律師事務所律師。 
　　原告李光斌，男，1967年8月17日出生，漢族。 
　　委托代理人楊士敏，上海市申辰律師事務所律師。 
　　被告上海基安通訊器材有限公司，住所地：上海市天目西路422號。 
　　法定代表人陰建國，該公司董事長。 
　　委托代理人沈偉民、潘宇東，上海市申華律師事務所律師。 
　　原告陳圣國、李光斌訴被告上海基安通訊器材有限公司企業(yè)承包合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，兩次公開開庭進行了審理，兩原告委托代理人楊士敏 及被告委托代理人沈偉民到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 
　　兩原告訴稱：2002年4月10日，兩原告與被告簽訂一份《承包經(jīng)營協(xié)議》，約定由兩原告承包被告位于本市天目西路422號商城，承包期為五年，自 2002年6月18日至2007年5月12日止，年承包費為人民幣230萬元(含原告應收取原商城租金)，結(jié)算方式為：承包期間的招租租金由被告收取至230萬元后剩余部 分再由被告支付給原告。該合同另約定原商城租金收入從2002年6月20日起歸原告所有。合同簽訂后，原告向被告支付人民幣10萬元押金后即投入資金對商城進行裝潢、招 商。截止2002年5月30日前，原告通過招租，被告已收取租金人民幣1，249，634元，原告已履行支付承包費的義務。2002年11月18日，上海市第二中級人民法 院在商城內(nèi)張貼公告，告知商城所屬地塊因涉訟早已查封，已委托拍賣公司進行拍賣，要求保持現(xiàn)狀，違者將承擔相應法律責任。原告看到公告后，即委托律師致函被告，認為繼續(xù)履 行合同已無必要，請求清算。被告回函未予同意，但又擅自在外重新招商，并將原告制作的基安建材城、建材總匯廣告的標牌、貼畫改成基安通訊城等。被告在簽訂協(xié)議時隱瞞上述重 大事項、在協(xié)議未終止時又擅自招商，被告的行為已嚴重損害原告利益。據(jù)此，原告請求法院判令：1、終止2002年4月10日簽訂的《承包經(jīng)營協(xié)議》；2、被告返還原告承包 押金人民幣10萬元；3、被告返還原告承包利潤人民幣277，062。65元。 
　　兩原告為證明上述主張，向本院提供下列證據(jù)材料：1、2002年4月10日，原、被告簽訂的《承包經(jīng)營協(xié)議》；2、截止2002年5月30日，被告已收取 各承租戶租、定金人民幣1，249，634元的24份收據(jù)；3、被告與A區(qū)一樓門面房租戶原簽訂的14份租賃合同(共計租賃費為人民幣99。9萬元)；4、2002年 11月18日，上海市第二中級人民張貼的公告及天目廣場工程拍賣的公告；5、2002年11月22日，原告委托律師致被告的律師函以及被告的復函；6、被告招商的廣告以及 有關照片；7、原告自上海市閘北區(qū)城市規(guī)劃管理局摘錄的關于訟爭商城系臨時建筑的資料。 
　　被告辯稱：1、被告是通過與鄭州長興建筑工程有限責任公司(下稱長興公司)簽訂租賃合同取得天目西路422號商城經(jīng)營權的，當時長興公司未告知被告該地塊 為臨時建筑，被告亦是在法院張貼公告后才得知地塊的實際情況，因此不存在原告訴稱的被告隱瞞“重大事項”的事實；2、根據(jù)《承包經(jīng)營協(xié)議》的約定，原告第一年的承包費必需 在2002年6月1日前付清，現(xiàn)原告未按時、足額繳納承包費，已屬違約，故原告要求被告返還利潤的訴訟請求完全缺乏事實、法律依據(jù)；3、原告因經(jīng)營不善，已于法院張貼公告 前退回部分租戶租金，款項亦由被告代付，因此，原告提出終止經(jīng)營合同并非因為被告隱瞞“重大事項”，而是原告經(jīng)營不善所致，與被告無涉；4、原告在承包期內(nèi)，曾向被告借款 人民幣70，488元、被告代原告支付2002年6月、7月電費人民幣22，042元、2002年治安費2，000元、11月電費人民幣8，915。71元、電話費人民幣 1，850。40元、工資人民幣2，000元，上述款項，原告應返還給被告。另，原告已招商收租的款項人民幣514，900元未入帳；5、鑒于本案實際情況，同意終止訟爭 承包協(xié)議的履行。 
　　被告對原告提供的證據(jù)材料真實性無異議，但對原告計算的金額有異議，認為部分租戶繳納的押金不應作為租金計算在承包費內(nèi)。 
　　被告為證明上述主張，向本院提供了下列證據(jù)材料：1、2002年10月13日，商城租戶要求退租的抗議書；2、2002年11月11日，兩原告向被告出具 的承諾書；3、辦理退租的一組材料，共退還租金人民幣375435元；4、原告與租戶簽訂的10份租賃合同，該租賃合同項下的租金共計人民幣514，900元原告未交給被 告；5、原告向被告借款的借條以及被告代付電費等款項的憑證；6、訟爭商城地塊的建設用地許可證、規(guī)劃許可證、工程施工許可證以及被告與長興公司簽訂的租賃合同。 
　　兩原告針對被告的答辯反駁稱：1、被告與原告簽訂承包協(xié)議時，訟爭商城已超過臨時建筑的許可期限，原告對該情況不了解，過錯在被告；2、2002年 11月，確實曾發(fā)生退還租戶租金共計人民幣375，435元的事實，但當時原告并未提出終止履行協(xié)議，而是向被告承諾在第二次招商時將租金優(yōu)先由被告抵扣。現(xiàn)被告在原告未 進行第二次招商時即擅自自行招商，違反合同約定；3、向被告借款及被告墊付2002年6月、7月的電費屬實，2，000元工資亦應由原告負擔，但11月的電費、電話費原告 應承擔一半；4、原告第三項訴訟請求的構成為：年承包費人民幣230萬元扣除訟爭商城A區(qū)一樓門面房的年租金人民幣99。9萬元(因該款項實際為被告收取)，承包費應為人 民幣130.1萬元，折算為月承包費計人民幣108，416.67元。原告承包了5個月，應付承包費人民幣542，083。35元。將原告已支付給被告的承包費總額扣除原 告應交的承包費及借款等費用，余款為被告應返還的利潤。 
　　兩原告對被告提供的證據(jù)材料真實性無異議。 
　　審理中，因兩原告申請以及案件審理需要，本院對訟爭商城A區(qū)一樓門面房租戶支付租金的情況進行了解，并調(diào)查取得一份由被告于2003年4月20日開具的租 金繳納通知單。對該份通知單的真實性，各方當事人均無異議。 
　　根據(jù)兩原告與被告的陳述及相關證據(jù)的核對、質(zhì)證，本院經(jīng)審理查明以下事實： 
　　1、2002年4月10日，被告作為甲方、兩原告作為乙方、上海仕旺貿(mào)易有限公司(下稱仕旺公司)作為丙方簽訂一份《承包經(jīng)營協(xié)議》，約定：甲方將位于本 市天目西路422號商城的一樓2，500平方米(包括門面房)、二樓2，100平方米以及南邊圍墻1，500平方米交由乙方承包經(jīng)營，自負盈虧；承包期限為五年，自 2002年6月18日至2007年5月12日；承包費為第一、二年每年人民幣230萬元、第三、四、五年每年人民幣260萬元；付款方式為：乙方招租的租金讓甲方收滿人民 幣230萬元止，不足部分乙方需在2002年6月1日前付清，如發(fā)生租戶退出或其他租賃糾紛情況，由乙方負責解決，簽訂協(xié)議時乙方向甲方支付押金人民幣10萬元；甲方負責 2002年5月31日前商城的一切費用，從2002年6月1日起至乙方在經(jīng)營期間協(xié)議終止，乙方負責商城的一切費用，2002年6月20日前原有商城租金收入歸甲方所 有，以后歸乙方所有；如乙方因故不能正常營業(yè)，應提前三個月通知甲方，但乙方至少履行協(xié)議不得少于一年，終止協(xié)議時，甲、乙雙方帳目結(jié)清后，甲方退還乙方的押金和保證金。 協(xié)議簽訂后，兩原告及被告分別在甲方、乙方欄內(nèi)簽字蓋章，仕旺公司則在丙方(擔保方)欄內(nèi)加蓋了公章。此節(jié)事實，有兩原告提供的證據(jù)材料1及當事人陳述佐證。 
　　2、上述協(xié)議簽訂后，兩原告即按約于簽約當日向被告繳納了押金人民幣10萬元，并開始對外進行招商。截止2002年6月29日，被告共收到由兩原告招商而 取得的款項共計人民幣1，249，634元，其中租戶繳納的租金為人民幣1，088，834元，押金為人民幣160，800元。由于原與被告簽訂租賃協(xié)議的商城A區(qū)一樓門 面房的租戶均不愿將租金交給兩原告，因此上述款項中未包括該門面房的租金人民幣99。9萬元，實際該門面房的租金已由被告按季度收取。此節(jié)事實，有原告提供的證據(jù)材料 2、3、各方當事人的陳述以及本院調(diào)查的證據(jù)佐證。 
　　3、2002年10月13日，因兩原告經(jīng)營不善、商城管理混亂，商城中部分租戶提出抗議，要求退租。為此，由被告出面并出資退還了上述租戶的租金共計人民 幣375，435元。退租完畢后，兩原告于同年11月11日向被告出具一份承諾書，該承諾書載明：租戶退出二個月的租金和半個月的押金暫由被告支付，等到第二次招商的房租 優(yōu)先由被告扣回原先付出的金額(時間限三個月內(nèi))。此節(jié)事實，由被告提供的證據(jù)材料1、2佐證。 
　　4、2002年11月18日，本院因其他案件的執(zhí)行，在訟爭商城的地塊上(本市天目西路422號)張貼了一份公告，公告載明：為案件執(zhí)行需要，本院已委托 上海國際商品拍賣有限公司拍賣執(zhí)行人上海天目廣場聯(lián)合有限公司(下稱天目廣場公司)所有的位于本市閘北區(qū)不夜城中心133號地塊。該地塊中“上海新客站永興家具市場”等臨 時建筑物(包括本案訟爭商城在內(nèi))的許可證已過期，現(xiàn)發(fā)現(xiàn)上述臨時建筑物似對外招商，為防止產(chǎn)生不應有的損失，要求地塊保持現(xiàn)狀，違者將承擔相應法律責任。兩原告看到上述 公告后，即于同月22日委托律師向被告快遞送達一封律師函。該函指出被告在簽約時隱瞞了訟爭商城因涉訟已禁止招商的重大事件，根據(jù)公告內(nèi)容再履行協(xié)議已無必要，請求終止協(xié) 議并進行清算。同月24日，被告復函兩原告，稱法院涉訟事宜與被告無關，承包經(jīng)營關系不存在終止之說，要求兩原告繼續(xù)履行協(xié)議。嗣后，因兩原告未再招商，被告遂對外進行招 商。此節(jié)事實，有原告提供的證據(jù)材料4、5、6佐證。 
　　5、2002年5月24日，兩原告為經(jīng)營需要向被告借款人民幣70，488元，又于同年8月8日為支付6、7月電費向被告借款人民幣22，042元。同年 12月11日，由被告支付了2002年下半年治安費人民幣2000萬元、11月份電費人民幣8，915.71元、電話費人民幣1，850。4元，并支付員工工資人民幣 2，000元。此節(jié)事實，有被告提供的證據(jù)材料5以及當事人陳述佐證。 
　　6、訟爭商城所在地塊即本市天目西路422號在1999年施工時工程項目為“上海金溫服裝批發(fā)市場”，建設單位為長興公司。當時該項目取得是臨時規(guī)劃許可 證(編號為99－015)，臨時建筑許可期限為1999年5月26日至2001年5月26日，為期兩年。2001年5月16日，長興公司與被告簽訂租賃合同，約定由長興公 司將訟爭商城租借給被告經(jīng)營，期限自簽約之日起至2007年5月14日。此節(jié)事實，有原告提供的證據(jù)材料7及被告提供的證據(jù)材料6佐證。 
　　本院認為：1、根據(jù)臨時建筑許可證有效期的規(guī)定，兩原告與被告簽訂訟爭《承包經(jīng)營協(xié)議》時，訟爭承包的標的即天目西路422號商城已超過臨時建筑許可的期 限，因此該承包協(xié)議已無實際履行之可能。現(xiàn)兩原告提出解除合同、終止承包協(xié)議的履行，被告業(yè)已表示同意，故本院對兩原告提出的終止協(xié)議履行的訴訟請求予以支持；2、雖然兩 原告在簽訂協(xié)議后曾因經(jīng)營不善導致部分租戶退租，但當時兩原告仍表示愿意繼續(xù)履行合同，后由于訟爭商城超過臨時建筑有效期、法院公告不得再對外招商，客觀上造成兩原告履行 合同不能。由于被告在將合同標的(即訟爭商城)發(fā)包給兩原告時，訟爭商城已過臨時建筑許可期限，被告已不具備發(fā)包資格，因此造成兩原告現(xiàn)合同履行不能，主要過錯在于被告， 被告應根據(jù)兩原告實際承包的時間計算承包費，并將多收的承包費返還兩原告。自承包經(jīng)營協(xié)議約定的承包起始時間(2002年6月18日)計至法院張貼公告之日(同年11月 18日)止，歷時五個月，該段期間應為兩原告實際承包期，兩原告亦表示該段期間應向被告繳納承包費。鑒于訟爭商城A 區(qū)一樓門面房的99。9萬元租金實際已由被告按季度收 取，故兩原告認為230萬元的承包費應扣除上述99.9萬元的主張(即年承包費為人民幣130。1萬元)，本院可予支持，但被告已收取的費用中，押金人民幣 160，800元屬保證性質(zhì)，不應作為租金計算在兩原告已付的承包費內(nèi)，因此，兩原告已向被告支付的承包費應以人民幣1，088，834元計。扣除兩原告五個月承包費人民 幣542，083.35元(以年承包費人民幣130.1萬元計，每月承包費為人民幣108，416。67元)以及兩原告向被告的借款、應支付的治安費、工資和2002年 11月前半個月的電費、電話費，被告應返還兩原告多支付的承包費人民幣69，402。64元。另，兩原告為履行合同已向被告繳納押金人民幣10萬元，根據(jù)協(xié)議的約定，被告 在合同解除清算后應向兩原告返還該筆押金。以上兩項合計，被告應向兩原告共計返還人民幣169，402。64元。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條之規(guī)定，判決如下： 
　　一、原告陳圣國、李光斌與被告上海基安通訊器材有限公司2002年4月10日簽訂的承包經(jīng)營協(xié)議終止履行； 
　　二、被告上海基安通訊器材有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告陳圣國、李光斌人民幣169，402。64元。 
　　本案案件受理費人民幣69，763元，財產(chǎn)保全申請費人民幣2，770元，共計人民幣72，533元，由兩原告負擔人民幣3，371元，由被告負擔人民幣 69，162元(應于本判決生效之日起七日內(nèi)向本院繳納)。 
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市高級人民法院。 
　　當事人上訴的，應在遞交上訴狀次日起七日內(nèi)按本判決確定的一審案件受理費同等金額向本院預交上訴受理費。

審　判　長　楊　鈞   
代理審判員　俞　巍   
代理審判員　岳　菁  

二00三年六月十日

書　記　員　葉　銘