商品房預售合同登記備案是行政管理機關以商品房預售合同為對象進行的登記，與物權法中的不動產預告登記存在本質區別，不能產生登記請求權的物權效力，故商品房預售合同登記備案并不能對抗人民法院的查封行為。

　　案例索引

　　《潘海燕、新疆生產建設兵團聯眾投資有限責任公司等案外人執行異議之訴案》【（2014）民申字第1341號】

　　爭議焦點

　　商品房預售合同登記備案是否構成對抗人民法院查封行為的理由？

　　裁判意見

　　最高院認為：

　　首先，商品房預售合同登記備案是行政管理機關以商品房預售合同為對象進行的登記，與物權法中的不動產預告登記存在本質區別，不能產生登記請求權的物權效力，故商品房預售合同登記備案并不能對抗人民法院的查封行為。

　　其次，《查封規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”而本案中，潘海燕并未實際占有案涉房屋，故二審判決認定潘海燕對涉案房屋享有的權利不能對抗人民法院的執行行為，并無不當。

　　再次，《查封規定》第十七條所要解決的是執行程序中對符合一定條件的財產是否應當采取查封、扣押、凍結等強制執行措施的程序性問題，潘海燕提起本案訴訟的請求即停止對案涉房屋的查封、扣押、拍賣的執行行為亦屬該條規定所針對的程序性問題范疇，至于當事人之間的實體權利應如何處理，并非本案的審理范圍，當事人可以另循法律途徑解決。