《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”對于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的理解，《全國法院民商事審判工作會議紀要》第127條第二款規定：“一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。”

最高人民法院在（2020）最高法民終1197號民事判決書中認為：“人民法院查封前，案外人與出賣人已經共同向不動產登記機構提交辦理所有權轉移登記申請且經登記機構受理，或者案外人因辦理所有權轉移登記與出賣人發生糾紛并已起訴或者申請仲裁，或者有其他合理客觀理由的，可以認定為‘非因案外人自身原因’，本案中魏振存并未舉證證明其在案涉房屋長期未能辦理過戶的情況下采取了有效措施主張權利。故魏振存對于案涉房屋的權益亦不符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定的情形。”

那么，在執行實踐中，如何把握“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這一表述呢？

“從實踐中看，能夠歸責于買受人的原因，可以分為三個層面，一是對他人權利障礙的忽略，例如，不動產之上設定有其他人的抵押權登記，而買受人沒有履行合理的注意義務，導致登記時由于存在他人抵押權而無法登記；二是對政策限制的忽略，例如，明知某地限制購房，在不符合條件的情況下仍然購房導致無法辦理過戶手續；三是消極不行使登記權利，例如，有的交易當事人為了逃稅等而故意不辦理登記的，不應受到該原則的保護。”【摘自《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定理解與適用》】

下列情形不屬于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的情形：

（一）買受人與出賣人簽訂房屋買賣協議時，知道出賣人尚未取得房產證的，可以認定買受人對不能辦理房屋過戶登記存在過錯。

最高人民法院在（2020）最高法民申1100號民事裁定書中認為：“劉路朋于2016年11月18日與王獻召簽訂買賣合同購買案涉房屋時，王獻召尚未取得案涉房屋的房產證。直到一審訴訟時，王獻召仍未取得案涉房屋的房產證。故劉路朋在簽訂房屋買賣合同時就應當預見到王獻召向其辦理房屋過戶登記存在障礙。案涉房屋由王獻召按揭貸款購得，房屋上設有抵押權。在滌除抵押權之前，當事人仍無法辦理過戶登記。劉路朋與王獻召約定契稅票滿兩年后進行過戶，則在契稅票滿兩年之前案涉房屋還不能辦理過戶登記。綜合上述事實，原判決認定系劉路朋自身原因未辦理過戶登記，并無不當。”

（二）買受人明知自己被限購，但仍與出賣人簽訂房屋買賣合同，導致無法辦理過戶手續，應當認定買受人因”自身原因未能辦理產權登記“的情形。

最高人民法院在（2020）最高法民申2233號民事裁定書中認為：“二審判決已查明昆明市于2011年開始房屋限購，后于2014年8月解除限購。李凱宇于2011年購買案涉房屋時，其本人和丈夫肖英紅名下已有兩套房屋，不符合昆明市限購政策規定的再次購買房屋條件，因此李凱宇與巨和公司簽訂了協議書，約定待限購政策取消、具備辦理所購房屋的產權登記手續條件后90個工作日內辦理產權登記。李凱宇明知自己屬于被限購人員仍購買房屋，系因自身原因未能辦理產權登記。”

（三）買受人因不想讓配偶知曉自己購買房屋，而將房屋登記在他人名下的，屬于對房屋未過戶登記存在明顯過錯的情形。

最高人民法院在（2020）最高法民再378號民事判決書中認為：“王雪松對人民法院查封案涉房屋前房屋未過戶至其名下存在明顯過錯。王雪松雖提交了其起訴要求辦理過戶登記的相關證據，但該證據表明其起訴系在人民法院查封案涉房產之后。且本案一、二審期間，王雪松對為何由他人代持房屋問題未作出合理解釋。本院再審庭審中，王雪松稱，系因買房不想讓配偶知曉，才故意將房屋交由穆薩公司代持。對此，本院認為，當事人無正當理由故意將房屋交由他人代持，屬于對房屋未過戶登記存在明顯過錯情形。”

（四）買受人購買房屋時，未盡到合理審慎義務，導致購買了負載有抵押權的涉案房屋，其未能辦理過戶登記的原因系買受人自身行為所致。

最高人民法院在（2020）最高法民再75號民事判決書中認為：“關于案涉房屋是否屬于因張茂華自身原因未辦理過戶登記的問題。本院認為，案涉房屋未能辦理過戶登記部分原因系張茂華自身行為所致，理由如下：張茂華購房時未盡到合理審慎義務，購買了負載有華融資產公司抵押權的案涉房屋。紅葉公司早在2014年9月28日已經將張茂華購買的案涉房屋抵押給華融資產公司，并于同日辦理了抵押登記。而張茂華共計購買了21套房屋，均為商鋪，屬于商業性用房，其購買數量已經遠遠超過了普通投資者、消費者的能力，屬于完全的商業商事行為，其作為買受人應比一般購房者盡到更為審慎的注意義務。簽訂買賣合同前，張茂華可在房產登記部門查詢案涉房屋的上述抵押登記信息。張茂華辯稱由于案涉房屋已經取得《商品房預售許可證》，在抵押權設立后，紅葉公司仍然在銷售大廳正常銷售房屋，其是基于對商品房預售許可制度的公示公信而購買房屋，且紅葉公司已經在合同中載明案涉房屋未負載抵押，自身已經盡到了注意義務。本院認為，案涉房屋所屬的項目已經取得預售許可僅代表案涉房屋具有對外銷售資格，并不代表案涉房屋的權利狀態，此外，盡管紅葉公司已經在合同中保證了案涉房屋無抵押，但是在案涉房屋已經設立抵押且事實上可以進行查詢的客觀情況下，張茂華仍進行該項交易，其行為難言謹慎。因此，張茂華簽訂商品房買賣合同時未對案涉房屋權利狀態盡到合理、謹慎的注意義務，客觀上導致案涉房屋因已抵押登記而不能辦理過戶的結果。”

五、買受人怠于催告房屋賣售人辦理過戶登記手續，房屋買受人不符合《異議復議規定》第28條的第四個要件，無權排除執行。

最高人民法院在（2019）最高法民申4287號民事裁定書中認為：“2011年3月1日，張春梅、魏丹與鑫順房產公司簽訂《商品房買賣合同》，并約定房屋交付使用后九十日內向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。張春梅、魏丹與鑫順房產公司應按約在2011年6月1日前辦理完成案涉房屋的權屬轉移登記。但根據本案查明的事實，張春梅、魏丹系于一年后即2012年6月15日，才向鑫順房產公司出具自書催告辦證函要求辦理過戶登記手續，二人對房屋權屬轉移登記的辦理怠于行使權利，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第四項規定的非因買受人自身原因未辦理過戶登記的情形”。

六、買受人與出售人約定五年后辦理過戶登記，不屬“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的情形。

黑龍江省依蘭縣人民法院在（2019）黑0123執異26號民事裁定書中認為：“關于未辦理房屋變更登記的過錯問題，案外人稱，因聽說當地有相關政策規定拆遷安置房交易需五年后才可辦理更名過戶登記，所以雙方在合同中約定五年后辦理相關的過戶手續。從案外人的陳述中可知，案外人在購房前便已知道購買拆遷安置房暫時不能辦理更名過戶手續的政策規定，明知此次交易存在較大風險，仍然購買了該房屋，案外人顯然未盡到作為一般購房人的謹慎注意義務。《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力。雖然案外人與被執行人武某在合同中約定五年后辦理過戶手續，但該合同條款只是約定了雙方辦理過戶登記的期限，對抗不了不動產物權的變動規則。因此不能認定案外人對案涉房屋未進行變更登記是客觀原因導致其不能，應系其怠于行使民事權利，存在過錯。”