核心提示：拆遷權益屬于債權性質可以拍賣。

　　案例來源：廣東省高級人民法院（2022）粵執復635號（2023年7月8日裁定）

　　案情：

　　1、2019年8月30日，深圳市不動產登記中心發布《特別提示》，說明“某棟單身公寓樓發生坍塌。根據有關法律法規的規定，房屋所有權滅失的，不能辦理轉移、抵押登記?！?/span>

　　2、在執行過程中，深圳中院公開拍賣被執行人的涉案房產。

　　3、2021年7月23日，人才公司向深圳中院發出《復函》特別說明：房屋拆除施工單位于2021年6月14日拆除了XX房屋，隨后所在首層房屋因結構不穩、承重過大及雨水沖刷等原因倒塌。

　　4、2021年8月2日，競買公告顯示，拍賣標的物為XX房產對應拆遷補償財產權益，備注：房產已拆除，本案拍賣的是房產的財產權益。特別提示：如因買受人自身原因導致無法辦理過戶手續，進而無法享受拆遷補償權益的，后果由買受人自行承擔；本案拍賣的雖為涉案房產對應的財產權利，但該權利的取得仍需以涉案房產過戶至買受人名下為前提，上述房產過戶時轉讓雙方應繳交的一切稅、費及其他費用均由買受人負擔。

　　5、2021年9月15日，競買人余某某以8442922.5元競得涉案房產并已付清全部價款。

　　6、2021年10月11日，深圳中院作出7358號之二十一執行裁定書，裁定將被執行人名下涉案房產強制轉讓給買受人余某某所有。

　　7、2022年1月5日，深圳市不動產登記中心函復深圳中院，說明：貴院要求我中心辦理所有權轉移登記（XX房屋）事項。因囑托文件確定的權利人未在辦文時限內提交完稅憑證，我中心暫行中止本次囑托登記程序，待中止事由消失后再繼續執行。

　　8、余某某提出執行異議稱，拍賣公告發布時，涉案房產已經倒塌滅失。拍賣的拆遷補償權益本質上為合同權益而非不動產產權，本案裁定要求過戶登記沒有法律根據，該行為置買受人于巨大的法律風險、更導致增加近400萬元的稅務負擔，無法執行，應予改正。

　　裁判理由：

　　深圳中院認為，鑒于涉案房產已被拆除，根據相關法律法規，涉案房產應過戶至買受人名下后，由買受人向不動產登記機關辦理注銷登記。裁定駁回余某某的異議請求。

　　廣東高院認為，本案拍賣處置的標的物是“XX房產對應拆遷補償財產權益”， 深圳中院裁定將涉案房產過戶至買受人名下，屬于認定事實錯誤。如果深圳中院將“XX房產對應拆遷補償財產權益”裁定歸買受人所有，則不存在執行法院要求深圳市不動產登記中心協助辦理涉案房產過戶的協助行為。如涉及有關部門將該權益中的“房屋價值補償”以“回遷房”等實物方式補償，因此需要辦理的相關手續以及繳納相應稅費，則屬于買受人與相關管理部門之間解決的事務，不屬于執行法院調整處理的范圍。故裁定撤銷7358號之二十一執行裁定，由深圳中院依據本案所拍賣成交的標的物重新作出執行裁定。

　　筆者分析：

　　本案拍賣的房屋在拆除過程中倒塌，存在拆遷權益，但該權益的具體數額并未確定，此時可以對此予以拍賣，今后由買受人代替被執行人取得具體的拆遷補償款。這種拍賣方式既可以解決本案債務，也可以合法處理拆遷問題，類似于到期債權的拍賣。

　　附廣東高院對本案所作的“裁判后語”：“司法拍賣競買參加人，不能僅憑自己單方的理解，或者抱著僥幸心理，只看到有利可圖的方面，對其中存在的隱患問題和風險視而不見”；“執行法院應當對公告拍賣的標的物的現狀和存在的非正常情況予以全面核實和披露，對這類特別的拍賣標的物不宜套用通常拍賣標的物的公告及相關文書樣式，真正做到把群眾的難事當成家事來辦”。