【裁判要旨】1.提出執行異議之訴的案外人如果有一項不符合《執行異議和復議規定》第28條規定的四種情形，即無權排除強制執行。2.在購買案涉房屋時，案外人對該房屋的權利情況和日后可能無法辦理過戶登記的事實是明知并接受的，故其在明知房屋可能無法辦理過戶的情況下仍然購買，系自愿承擔該房屋上可能存在的權利風險的行為，基于此，不能認為房屋未辦理過戶登記“非因買受人自身原因”。

　　中華人民共和國最高人民法院

　　民 事 裁 定 書

　　（2021）最高法民申3185號

　　再審申請人（一審被告、執行案外人，二審被上訴人）：于輝，男，漢族，住河北省石家莊市橋西區。

　　委托訴訟代理人：王鋒，國浩律師（石家莊）事務所律師。

　　委托訴訟代理人：李坤，國浩律師（石家莊）事務所律師。

　　被申請人（一審原告、申請執行人，二審上訴人）：江蘇南通三建集團股份有限公司，住所地江蘇省海門市獅山路131號。

　　法定代表人：黃裕輝，該公司董事長。

　　委托訴訟代理人：吳銀銀，河北雪梅律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：趙倩倩，河北雪梅律師事務所律師。

　　二審被上訴人（一審被告、被執行人）：河北晞驁房地產開發有限公司，住所地河北省石家莊市裕華區翟營南大街339號。

　　法定代表人：牟道忠，該公司執行董事。

　　委托訴訟代理人：張志衛，男，該公司工作人員。

　　再審申請人于輝與被申請人江蘇南通三建集團股份有限公司（以下簡稱南通三建）及二審被上訴人河北晞驁房地產開發有限公司（以下簡稱晞驁公司）申請執行人執行異議之訴一案，不服河北省高級人民法院（2020）冀民終564號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

　　于輝申請再審稱，（一）案涉被查封房屋的物權人是案外人，本案遺漏應當參加訴訟的當事人。案涉房產并未登記在晞驁公司名下，而是登記在石家莊明日糖酒物流中心、石家莊飲食有限責任公司、石家莊第一五金交電化工總公司名下，系經濟適用房。上述三家單位屬于民事訴訟法規定的應當參加訴訟的第三人，二審未追加其參與訴訟，遺漏當事人。（二）二審判決認定的基本事實缺乏證據證明。案涉房屋不是商品房，而是石家莊明日糖酒物流中心、石家莊飲食有限責任公司、石家莊第一五金交電化工總公司聯合建設的經濟適用住房項目組成部分。二審判決認定案涉房屋是登記在晞驁公司名下的不動產，認定事實錯誤。于輝與晞驁公司簽訂合同時也特別約定，“買受人在購買上述房屋時已明知該房屋的房屋所有權證書中記載的或將記載的所有權為集體所有權，該房屋或將不能獨立辦理所有權證書。但出賣人及房屋集體所有權人一致認可申請人是該房屋的實際所有權人，擁有該房屋的實際所有權及使用權等相關權益”，充分說明晞驁公司不是房產的所有權人，將來房產也不會登記在其名下。晞驁公司只是以代建人的身份幫助石家莊明日糖酒物流中心、石家莊飲食有限責任公司、石家莊第一五金交電化工總公司進行銷售。案涉房屋不是被執行人晞驁公司開發的商品房，簽訂合同時不需要辦理商品房預售許可證，只要合同是雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規定即為有效。二審判決忽視本案具體實際，以商品房標準來衡量屬于經濟適用住房性質的案涉房產，導致認定事實錯誤。（三）二審判決適用法律錯誤。案涉房屋不是《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議和復議規定》）第二十八條規定的不動產，也不是第二十九條規定的商品房，而是單位自建的經濟適用住房，有其特殊性，應當適用《經濟適用住房管理辦法》來定性和處理。（四）晞驁公司不是案涉房屋權利人，案涉房屋與晞驁公司無關，于輝的權利可以排除強制執行。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項、第八項之規定，請求：1.撤銷二審判決；2.改判駁回南通三建全部訴訟請求。

　　南通三建提交意見稱，（一）本案一、二審程序合法，不存在遺漏應當參加訴訟當事人的問題。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條規定，本案作為執行異議之訴，主要審查案外人就執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益，與其他第三人無關。晞驁公司是案涉被查封商鋪的實際利益所有人，晞驁公司與石家莊明日糖酒物流中心、石家莊飲食有限責任公司、石家莊第一五金交電化工總公司簽訂的協議約定了案涉房屋銷售所得全部歸晞驁公司所有，晞驁公司在一、二審中均未對案涉房屋權利及利益歸屬提出異議，且對銷售案涉房屋并收取全部購房款及相關證件正由其辦理的事實予以認可。根據《執行異議和復議規定》第二十五條規定，綜合本案證據，可以確定晞驁公司是案涉房屋實際利益所有人。（二）案涉房屋是商鋪，不是經濟適用房，不適用《經濟適用住房管理辦法》，二審判決適用法律正確。（三）于輝的權利不能排除執行，二審判決認定事實清楚。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條和《執行異議和復議規定》第二十八條規定，于輝應當對其享有排除強制執行的權利提供證據證明，其證據不足以證明其享有排除強制執行的權利。其一，案涉房屋實際利益所有人是晞驁公司，對此于輝明知，在一、二審中從未提出異議。其二，于輝未在人民法院查封前與晞驁公司簽訂合法有效的書面買賣合同，案涉房屋作為商鋪，屬于商品房，依法需要辦理商品房預售許可證。晞驁公司未提交《單位自建經濟適用房住房銷售備案登記匯總表》附件證明案涉房屋是否有銷售許可。晞驁公司認可案涉房屋沒有預售或銷售許可證。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定，于輝與晞驁公司簽訂的合同無效。其三，于輝不能提供充分證據證明其已支付全部購房款并實際占有。于輝付款的收款人是個人，而非晞驁公司，且付款數額并非房款數額。僅憑晞驁公司出具的收據，不能證明于輝已支付購房款。二審判決基于于輝等人和潘玉琳間的復雜關系和密切經濟往來，對于輝支付購房款和占有使用的事實未認定正確。其四，于輝提交的購房協議中明確表明了該土地為集體土地，將來無法辦理房產證，于輝對案涉房屋無法辦理過戶登記有明顯過錯。

　　晞驁公司提交意見稱，晞驁公司與石家莊明日糖酒物流中心、石家莊飲食有限責任公司、石家莊第一五金交電化工總公司是代建代售關系，綠家小區正在由晞驁公司代為辦理房產證，住宅部分已在大批量辦理，即將辦完；政府落實土地出讓金稅費等政策后即將辦理案涉房屋產權證。晞驁公司不清楚為何將案涉房屋認定為晞驁公司名下財產并查封拍賣，晞驁公司在代售階段與包括住宅、商業在內的業主簽訂購房合同，但辦理房產證時將由石家莊明日糖酒物流中心、石家莊飲食有限責任公司、石家莊第一五金交電化工總公司三家產權單位重新與業主簽訂購房合同，并由其將大產權證分割轉移登記至業主名下。

　　本院經審查認為，本案系于輝作為案外人提起的執行異議之訴，審理范圍應為于輝對執行標的享有的民事權益能否足以排除強制執行，與其他案外人對案涉房屋是否享有權利無關。石家莊明日糖酒物流中心、石家莊飲食有限責任公司和石家莊第一五金交電化工總公司不屬于本案必須參加訴訟的當事人，一、二審不存在遺漏當事人的程序錯誤。《執行異議和復議規定》第二十八條規定，金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。參照上述規定，案外人應當舉證證明其已全部滿足上述四種情形，如果有一項不符合規定，即無權排除強制執行。本案中，二審判決根據各方提交證據情況，綜合全部案件事實，認定于輝與晞驁公司未簽訂合法有效的書面買賣合同，其提交的證據不足以證明已經支付全款并實際占有案涉房產，該認定并無明顯不當。于輝再審未能提供充分的證據推翻二審判決認定的事實。而且，于輝在申請再審中明確提出，其與晞驁公司簽訂的《綠家小區商業用房買賣協議》第七條約定，“買受人在購買上述房屋時已明知該房屋的房屋所有權證書中記載的或將記載的所有權為集體所有權，該房屋或將不能辦理獨立所有權證書”。可知于輝在購買房屋時，對案涉房屋權利情況和日后可能無法辦理過戶登記的事實是明知并接受的，其明知可能無法辦理過戶但仍然購買，自愿承擔房屋上可能存在的權利風險，不能認為案涉房屋未辦理過戶登記“非因買受人自身原因”。

　　綜上，于輝的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項、第八項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

　　駁回于輝的再審申請。

　　審   判   長　 汪治平

　　審   判   員　 王　丹

　　審   判   員　 肖　峰

　　二〇二一年六月二十九日

　　法 官 助 理　 徐　上

　　書   記   員　 喬禹博