【裁判要旨】

　　《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定了對一般不動(dòng)產(chǎn)買受人針對金錢債權(quán)提起執(zhí)行異議之訴的處理。以房抵債的目的并非為購買案涉不動(dòng)產(chǎn)，而是為了實(shí)現(xiàn)債務(wù)的清償，故原則上不能視為一般不動(dòng)產(chǎn)買受人。但是在特殊情況下，如果當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成合法有效的以房抵債協(xié)議，舊債清算完畢變更為新債，不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)等情形，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人因社會經(jīng)濟(jì)生活的復(fù)雜性對其交易內(nèi)容所進(jìn)行的合意變更，符合上述規(guī)定的，并經(jīng)審慎認(rèn)定，可參照本條規(guī)定予以支持。

　　《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條屬于商品房消費(fèi)者生存利益排除強(qiáng)制執(zhí)行的特別規(guī)則，當(dāng)事人對案涉房屋享有的民事權(quán)益系由多方主體經(jīng)過多次抵頂債權(quán)而來，不屬于商品房消費(fèi)者生存利益特別保護(hù)的范疇。

　　中華人民共和國最高人民法院

　　民 事 判 決 書

　　（2021）最高法民終345號

　　上訴人（原審原告）：四川省國基建筑工程有限公司。住所地：四川省南充市儀隴縣金城鎮(zhèn)西寺街35號。

　　法定代表人：黃強(qiáng)，該公司總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：董鋼，四川天作律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：張燕茹，四川天作律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）：禹建輝。

　　委托訴訟代理人：禹秀芳（禹建輝妻子）。

　　原審第三人：銀川博冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：寧夏回族自治區(qū)銀川市永寧縣征沙渠三沙源。

　　法定代表人：全勇，該公司總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：劉桂華，女，該公司工作人員。

　　上訴人四川省國基建筑工程有限公司（以下簡稱國基公司）因與被上訴人禹建輝及原審第三人銀川博冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱博冠公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服寧夏回族自治區(qū)高級人民法院（2020）寧民初6號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月18日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人國基公司的委托訴訟代理人董鋼，被上訴人禹建輝及其委托訴訟代理人禹秀芳到庭參加訴訟。原審第三人博冠公司經(jīng)合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，予以缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　國基公司上訴請求：1.依法撤銷寧夏回族自治區(qū)高級人民法院（2020）寧民初6號民事判決；2.依法改判準(zhǔn)許執(zhí)行三沙源逸都花園2區(qū)6號樓601室房屋；3.一審、二審訴訟費(fèi)用由禹建輝負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審判決未能查清案涉房屋與禹建輝主張的房屋是否為同一房屋，（2019）寧執(zhí)保20號案件結(jié)案通知書載明，國基公司申請查封的房屋為三沙源逸都花園2區(qū)6號樓601室，而禹建輝以房抵債的房屋為三沙源逸都花園2區(qū)6-1-6-1室（6棟1單元6層1號），一審判決不能僅憑博冠公司出具的證明認(rèn)定上述兩間房屋為同一房屋；二、禹建輝提出的執(zhí)行異議之訴不符合法律規(guī)定。禹建輝不是案涉房屋的真實(shí)消費(fèi)者，案涉房屋被查封前，其與博冠公司未簽訂書面商品房買賣合同，博冠公司出具的收據(jù)不能認(rèn)定為書面商品房買賣合同，本案中禹建輝享有的權(quán)利并不優(yōu)先于國基公司享有的權(quán)利。

　　禹建輝辯稱，禹建輝向?qū)幭幕刈遄灾螀^(qū)永寧縣人民法院起訴博冠公司商品房銷售合同糾紛一案時(shí)，案涉房屋還未被查封；禹建輝已經(jīng)提供證據(jù)證明在永寧縣沒有其他住房，禹建輝在銀川市是否有住房的舉證責(zé)任在國基公司；三沙源逸都花園2區(qū)6號樓只有一個(gè)單元，本案雙方所主張的房屋是同一房屋。

　　博冠公司述稱，國基公司申請保全案涉房屋的時(shí)間晚于禹建輝與博冠公司商品房銷售合同糾紛案件的立案時(shí)間，案涉房屋的物權(quán)已被生效裁判文書予以確認(rèn)，屬于禹建輝；禹建輝已經(jīng)通過抵頂?shù)姆绞较虿┕诠窘患{了案涉房屋的房款；禹建輝在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或縣級市范圍內(nèi)沒有其他用于居住的房屋，綜上，禹建輝可以排除案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

　　國基公司向一審法院起訴請求：1.依法撤銷寧夏回族自治區(qū)高級人民法院（2020）寧執(zhí)異1號執(zhí)行裁定；2.恢復(fù)對登記在博冠公司名下的三沙源逸都花園2區(qū)6號樓601室房屋執(zhí)行。

　　一審法院認(rèn)定的事實(shí)：2016年11月25日，四川園尚景觀工程有限責(zé)任公司（以下簡稱園尚公司）向銀川柏悅天成文化旅游投資管理有限公司（以下簡稱柏悅公司）出具《購房抵款申請》《委托付款書》，由園尚公司認(rèn)購三沙源逸都花園2區(qū)6棟1單元6層1號，房款總額386456元從柏悅公司應(yīng)付園尚公司的工程款中扣除，園尚公司以案涉房屋沖抵其欠付禹建輝工程款386456元。2017年8月2日，柏悅公司更名為銀川文化旅游投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱文旅公司）。2018年10月11日，文旅公司向博冠公司出具《情況說明》，以三沙源逸都花園2區(qū)項(xiàng)目住房（6棟1單元6層1號）沖抵文旅公司與博冠公司之間債權(quán)債務(wù)，不做實(shí)際支付。當(dāng)日，博冠公司向禹建輝出具《收據(jù)》，載明：禹建輝交來逸都花園2區(qū)6-1-6-1房款386456元（大寫叁拾捌萬陸仟肆佰伍拾陸元整）。另查明，禹建輝以博冠公司未簽訂商品房買賣合同及未交付房屋為由提起訴訟，永寧縣人民法院于2019年4月1日立案受理，于2019年6月13日作出（2019）寧0121民初1663號民事判決，認(rèn)定博冠公司按照《收據(jù)》約定已經(jīng)通過頂賬方式收取了禹建輝的購房款386456元，就應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和雙方約定履行商品房出賣人的法定義務(wù)，及時(shí)與禹建輝簽訂商品房買賣合同并交付房屋，博冠公司至今不與禹建輝簽訂商品房買賣合同，不向禹建輝交付房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，繼續(xù)履行合同，并賠償禹建輝的損失，判決：一、博冠公司于判決生效后十日內(nèi)與禹建輝簽訂位于寧夏回族自治區(qū)永寧縣三沙源逸都花園2區(qū)6-1-6-1號房屋《商品房買賣合同》，并向禹建輝交付該房屋；二、博冠公司于判決生效后十日內(nèi)賠償禹建輝已付購房款386456元的利息損失13912.4元。再查明，2019年4月9日寧夏回族自治區(qū)高級人民法院根據(jù)國基公司訴訟財(cái)產(chǎn)保全申請，作出（2019）寧民初20號民事裁定，裁定：查封、凍結(jié)博冠公司名下價(jià)值9000萬元的財(cái)產(chǎn)。后法院將登記在博冠公司名下的包括案涉房屋在內(nèi)的243套房屋予以查封，查封期限自2019年5月10日至2022年5月9日，同時(shí)向國基公司、博冠公司送達(dá)（2019）寧執(zhí)保20號結(jié)案通知書。博冠公司出具的《證明》載明：博冠公司抵頂給禹建輝的位于三沙源逸都花園2區(qū)6-1-6-1號房屋與本院查封的三沙源逸都花園2區(qū)6號樓601室為同一房屋。2020年4月21日，禹建輝對查封永寧縣三沙源逸都花園2區(qū)6號樓601室的房屋提出書面異議。2020年6月2日寧夏回族自治區(qū)高級人民法院作出（2020）寧執(zhí)異1號執(zhí)行裁定，中止對登記在博冠公司名下的三沙源逸都花園2區(qū)6號樓601室房屋的執(zhí)行。國基公司對（2020）寧執(zhí)異1號執(zhí)行裁定不服，向本院提起執(zhí)行異議之訴。

　　一審法院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)為是否應(yīng)恢復(fù)對登記在博冠公司名下的三沙源逸都花園2區(qū)6號樓601室房屋的執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”本案中，博冠公司于2018年10月11日向禹建輝出具案涉房屋房款收據(jù)，雙方已經(jīng)成立合法有效的商品房買賣合同關(guān)系。博冠公司與禹建輝之所以未簽訂買賣合同，系因博冠公司怠于履行簽訂合同的義務(wù)，不是禹建輝導(dǎo)致，不可歸責(zé)于禹建輝，已生效的永寧縣人民法院（2019）寧0121民初1663號民事判決對上述事實(shí)亦予以認(rèn)定。案涉房屋系禹建輝用于自己居住，禹建輝就全部房款已經(jīng)抵頂結(jié)算，禹建輝的訴訟行為發(fā)生在本院查封之前。故禹建輝的異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條法律規(guī)定，其能夠排除對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。綜上，國基公司的訴訟請求不能成立，應(yīng)予駁回。綜上所述，一審法院依照《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條之規(guī)定，判決：駁回國基公司的訴訟請求。

　　二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。經(jīng)審理，本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

　　本院二審查明，三沙源逸都花園2區(qū)6號樓僅有一個(gè)單元，案涉房屋即三沙源逸都花園2區(qū)6號樓601室房屋具有唯一性。

　　本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為禹建輝對案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。國基公司上訴認(rèn)為一審判決未查明案件事實(shí)，僅依據(jù)博冠公司出具的證明即認(rèn)定案涉房屋（三沙源逸都花園2區(qū)6號樓601室）與禹建輝主張享有權(quán)利的房屋（三沙源逸都花園2區(qū)6-1-6-1室房屋）為同一房屋。根據(jù)二審查明的事實(shí)，國基公司、禹建輝均認(rèn)可三沙源逸都花園2區(qū)6號樓為單獨(dú)單元，案涉房屋具有唯一性，本院確認(rèn)本案中禹建輝主張以房抵債的房屋與案涉房屋為同一房屋。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”該條規(guī)定了對一般不動(dòng)產(chǎn)買受人針對金錢債權(quán)提起執(zhí)行異議之訴的處理。以房抵債的目的并非為購買案涉不動(dòng)產(chǎn)，而是為了實(shí)現(xiàn)債務(wù)的清償，故原則上不能視為一般不動(dòng)產(chǎn)買受人。但是在特殊情況下，如果當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成合法有效的以房抵債協(xié)議，舊債清算完畢變更為新債，不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)等情形，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人因社會經(jīng)濟(jì)生活的復(fù)雜性對其交易內(nèi)容所進(jìn)行的合意變更，符合上述規(guī)定的，并經(jīng)審慎認(rèn)定，可參照本條規(guī)定予以支持。本案中，禹建輝提交博冠公司出具的案涉房屋的房款收據(jù)，并不能證明其與博冠公司在法院查封之前就案涉房屋已簽訂合法有效的書面買賣合同且禹建輝認(rèn)可至今未占有案涉房屋。因此，禹建輝并不符合上述規(guī)定，對案涉房屋不享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條屬于商品房消費(fèi)者生存利益排除強(qiáng)制執(zhí)行的特別規(guī)則，禹建輝對案涉房屋享有的民事權(quán)益系由其本人、園尚公司、文旅公司、博冠公司等多方主體經(jīng)過多次抵頂債權(quán)而來，不屬于商品房消費(fèi)者生存利益特別保護(hù)的范疇。一審判決參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，適用法律不當(dāng)。

　　綜上，國基公司的上訴請求成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷寧夏回族自治區(qū)高級人民法院（2020）寧民初6號民事判決；二、準(zhǔn)許執(zhí)行寧夏回族自治區(qū)銀川市永寧縣三沙源逸都花園2區(qū)6號樓601室房屋。

　　一審案件受理費(fèi)7097元，二審案件受理費(fèi)7097元，均由禹建輝負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審   判   長　 何　波

　　審   判   員　 陳宏宇

　　審   判   員　 徐　霖

　　二〇二一年五月十三日

　　法 官 助 理　 呂　晨

　　書   記   員　 范　苗