【裁判要旨】不動產買受人物權期待權在權利性質上屬債權請求權，并非物權，法律賦予其債權物權化的特別保護。但是，不動產買受人應當在合理期限內及時行使權利，促成產權變更登記，以維護自身合法權益。若嚴重滯后于合理期限行使權利，致使訴爭不動產未能完成過戶登記的，應當認定為不動產買受人存在過錯，不能排除法院對爭議房屋的強制執行。

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中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2020）最高法民申4643號

再審申請人（一審原告、二審被上訴人）：劉寧，男，1974年10月24日出生，漢族，住陜西省子洲縣。

委托訴訟代理人：李曉靜，國浩律師（西安）事務所律師。

被申請人（一審被告、二審上訴人）：張偉，男，1982年10月27日出生，漢族，住陜西省神木市。

一審第三人：王茂高，男，1976年1月27日出生，漢族，住陜西省神木市。

一審第三人：周鳳，女，1976年9月17日出生，漢族，住陜西省榆林市榆陽區。

再審申請人劉寧因與被申請人張偉及一審第三人王茂高、周鳳案外人執行異議之訴一案，不服陜西省高級人民法院（2020）陜民終681號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

劉寧申請再審稱，原判決具有《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形，應予再審。具體理由如下：

1.原判決適用法律錯誤。原判決適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱執行異議和復議規定）第二十八條，違背了執行異議之訴制度的立法本意。對于案外人權利能否排除執行，“執行異議程序”較于“執行異議之訴”適用更為嚴苛和外觀化的判斷標準。執行異議和復議規定的審查標準適用于執行異議程序，并不完全適用于執行異議之訴，原判決完全套用第二十八條規定的四個要件進行判斷，法律適用錯誤。即使參照適用第二十八條，符合該條規定的，案外人的請求能夠成立；不滿足該條規定的，案外人的請求也未必不成立。應對異議人的主張和申請執行人的權利進行綜合判斷，以確定異議人的權利是否能夠排除執行。

2.應認定劉寧對房屋享有真實的實體權利且該權利足以排除強制執行。2006年12月13日周鳳與王茂高簽訂了書面買賣合同，次日劉寧支付了全款，后對案涉房屋進行裝修使用，至今已達14年。（1）從成立時間看。劉寧對案涉房屋的權利形成于2006年，而張偉對王茂高的金錢債權形成于2010年和2011年，參照最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條的規定，張偉成立在后的債權不能優先于劉寧成立在前的權利。（2）從權利性質上看。劉寧的權利為物權期待權。張偉的權利為普通金錢債權，對案涉房屋并無特定的指向性。劉寧對房屋的物權期待權應當優先于張偉的普通金錢債權。（3）從權利實現上看。張偉與王茂高之間的金錢債權發生時，王茂高早已將房屋賣給劉寧。劉寧對房屋享有的權利并未影響張偉對王茂高主張金錢債權可供執行的財產范圍。認定劉寧對案涉房屋享有足已排除強制執行的權利，并不會對王茂高實現債權形成不利影響。（4）從權利功能上看。案涉房產系劉寧與其未成年子女十幾年來的居住用房，具有生存保障意義。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》的精神，應堅持生存利益優先的原則，對劉寧的利益優先保護。

3.原判決認定劉寧怠于行使權利，缺乏證據證明。即使依據執行異議和復議規定第二十八條，劉寧的權利也足以排除強制執行。劉寧通過曹長今介紹與王茂高達成房屋交易，二人并不認識也無其他往來。2012年，案涉房屋的房產證辦理完成并發放給劉寧，劉寧隨即便積極聯系曹長今和王茂高辦理過戶登記，但曹長今當時已去世，王茂高也已更換幾次手機號，雙方失去聯系，導致案涉房屋至今未能過戶，并非劉寧的過錯。

本院認為，案涉房屋登記的所有權人是被執行人王茂高，房屋的產權證于2010年下發，隨后交由劉寧持有。截至2018年案涉房屋被查封，劉寧在長達八年的時間內未辦理過戶登記，怠于行使權利。原判決參照執行異議和復議規定第二十八條的規定，認定劉寧對案涉房屋的權利不足以排除強制執行，具有事實和法律依據。

綜上，劉寧的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款的規定，裁定如下：

駁回劉寧的再審申請。

審   判   長　 歐海燕

審   判   員　 楊弘磊

審   判   員　 厲文華

二〇二〇年十月二十日

法 官 助 理    郭立品

書   記   員     陳   璐