小區第三屆業主委員會選舉辦法

第一章 總則

第一條 為確保小區第三屆業主委員會選舉工作的順利進行，我們依據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》，以及省、市的相關物業管理條例和指導規則，特制定本選舉辦法。

第二條 本次選舉工作屬于屆內換屆，為確保選舉的公正性和合法性，我們將成立換屆工作組，該組成員全部由業主擔任，并接受街道和社區的全程指導和監督。

第二章 投票權數

第三條 在業主大會確定投票權數時，我們將依據以下方法認定專有部分面積和建筑物總面積：專有部分面積以不動產登記簿記載為準，未登記的則暫按測繪機構實測面積計算，未實測的則暫按房屋買賣合同記載面積計算。同時，建筑物總面積將依據前述方法統計總和得出。業主人數的認定也將遵循相關法規進行。

(一)業主人數計算

業主人數按照專有部分的數量來計算，每個專有部分算作一人。但需注意，建設單位尚未出售的部分，以及雖已出售但尚未交付的部分，都算作一人。同時，同一買受人擁有多個專有部分的，也僅算作一人。

(二)總人數統計

總人數則是根據前述業主人數的統計結果來計算。此外，小區業主大會議事規則中還明確規定，車庫和附屬于住宅套房的部分不單獨擁有投票權。

第四條 業主投票權確認

在投票前，換屆工作組需確認業主身份，并據此形成業主投票權清冊。只有符合清冊的業主才有資格參與投票。

第五條 業主委員會組成

根據小區的物業規模、物權份額以及委員的代表性和廣泛性等因素，同時結合《**市物業服務和管理條例》的相關規定，**小區第三屆業主委員會將由5名正式委員和2名候補委員組成。在選舉產生新一屆業主委員會后，如果正式委員人數出現空缺，將由候補委員按照得票數排序依次遞補。

第六條 候選人產生及確定

業主委員會委員的選舉采用差額方式，差額比例為20％。本屆選舉的候選人總數為9人。候選人的產生方式包括社區“兩委”推薦、10名以上業主聯名推薦以及業主個人自薦。具體確定方式為：若推薦的候選人不足9人，則從自薦名單中推選；若推薦的候選人剛好9人，則直接進入候選人公示階段；若推薦的候選人超過9人，則根據推選人數的多少，結合物業規模、物權份額以及委員的代表性和廣泛性等因素來確定最終名單。被推薦的候選人的資格將由街道黨工委和換屆工作組進行確認、核實和公示。如有異議，將由街道黨工委協調解決。

業主委員會委員必須為物業管理區域內的常住業主，并滿足以下條件：

遵守國家法律法規，具備完全民事行為能力。

模范履行業主義務，如按時交納物業服務費和住宅專項維修資金。

熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，并具備一定的組織能力和協調溝通能力。

身體健康，能夠投入必要的工作時間。

然而，存在以下情形之一的業主，不宜擔任業主委員會委員：

曾受過刑事處罰或勞動教養不滿三年的。

正在被立案偵查（調查）的。

受到留黨察看及以上黨內處分不滿三年的。

參與邪教組織或非法集體活動的。

利用家族或惡勢力干預小區正常工作和生活的。

業主及其直系親屬在物業服務企業工作或與該企業存在利益關系的。

在小區內違章搭建的。

政治素質和道德品質差，業主意見較大的。

在業主大會換屆過程中，換屆工作組將對候選人進行資格審查，并向全體業主公開其基本資料。同時，換屆工作組還需將業主大會的各項事項在物業管理區域內進行為期15日的公示。若業主對公示事項有異議，應在公示期內以書面形式向換屆工作組提出，換屆工作組應在3日內給予答復。此外，為確保選舉的公開、公平和公正，選票的發放和回收將由街道辦事處、居民委員會、換屆工作組共同進行，必要時還將邀請公證處、律師或其他公信力高的人士參與和監督。

工作組需在業主大會會議召開前15日，向全體業主公示會議的必要文件及公告，其中應詳細寫明會議的時間、地點、內容、形式，同時公布業主委員會委員候選人的名單、總投票權數，以及投票人的權利和義務和工作人員名單等信息。

在確定正式候選人名單后，換屆工作組會組織候選人進行競選演說。但一旦投票開始，任何個人競選和助選活動都必須停止。候選人在競選時不得發表針對其他候選人的人身攻擊言論，若發現有候選人或其支持者采用誹謗、身體傷害等方式攻擊其他候選人，業主大會換屆工作組將經核實后取消該候選人的資格。

此外，若候選人采用非法手段獲得業主委員會委員資格，換屆工作組將不得宣布該候選人當選。

接下來是選舉業主委員會委員的程序

投票采用記名投票方式，業主在投票時需出具身份證原件或不動產權屬證明或商品房買賣合同復印件。每張選票可選擇7名候選人，并需在選票上簽注業主姓名、房屋門牌號和所擁有物業的建筑面積。若業主委托他人代為投票，受托人需攜帶相關證件和授權委托書，并在選票上填寫內容，由受托人簽署業主簽名欄。

最后，業主大會的召開需滿足一定條件方能視為有效

必須由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參加，而選舉業主委員會則需經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

業主大會會議既可以選擇集體討論的方式，也可以采用書面或線上（如微信、電話、電子郵箱等）征求意見的方式進行。在投票過程中，將分為三個階段進行：首先，業主本人或受托人需前往指定投票點進行現場投票，并由工作人員核實其身份或委托材料的真實性。投票箱應設在顯眼且公開的地方，并在投票前進行空箱公開檢查，隨后封箱。投票箱需由兩名以上工作人員共同看管。

其次，第二階段可安排電子投票，具體方式為將微信投票小程序二維碼發送至網格群中，或打印出來張貼，由專人后臺審核業主身份。確認身份后，業主方可進行投票。

最后，第三階段將根據投票情況，由兩名以上工作人員上門發放并回收選票。

此外，對于業主為法人的情況，其投票權由法定代表人或書面委托代理人行使；若業主為無完全民事行為能力人，則由其法定代理人代為投票。對于共有產權物業，若共有產權人為夫妻關系，可提供結婚證復印件進行投票；若為非夫妻關系，則需自行書面確定一名投票人。

在投票過程中，為確保核對已投票權數，工作人員需記錄業主的投票情況。投票結束后，唱票人、計票人和監票人將在業主的公開監督下清點收回的票數，確保收回票數等于或少于發出的票數，以保證本次投票的有效性。

第二十三條 票數清點完畢后，唱票人、計票人和監票人將在所有業主的公開監督下進行唱票。

每張選票上可以選擇7名候選人，也可以少選，但多選或選擇候選人為其他業主的選票將被視為無效。對于同一選票上涉及的不同討論事項，各事項將獨立計票并區分有效票，互不影響。若業主在規定時間內未反饋意見或意見不明確，則其表決票視為棄權。

第二十四條 本次業主委員會選舉是否有效，將根據收回的有效選票中代表的投票權數來判定。

當投票權數大于全部投票權數的50%時，選舉有效。

第二十五條 業主委員會委員候選人的當選需滿足以下條件：

首先，獲得全部投票權數50%以上的候選人方可當選。若多名候選人得票數相同，則根據其在小區內擁有的房屋產權面積進行排序，面積多的候選人優先當選。其次，當選人數不足7人時，將進行另行選舉征集，直至達到獲得全部投票權數過半的條件。

第二十六條 業主委員會受全體業主的監督，并有權終止不合格的委員資格。

當專有部分占建筑物總面積及總人數達到一定比例時，業主可以聯名向業主委員會提出召開臨時業主大會會議進行討論。業主委員會的委員資格終止需經有選舉權的業主半數以上通過。

第二十七條 業主委員會應在選舉產生后的7日內召開首次會議，推選出主任和副主任。

同時，業主大會成立后30日內，業主委員會需向相關部門備案。

第二十八條 當業主大會選舉出新的業主委員會后，換屆工作組的職責將自行終止。

第三十條 業主委員會的任期為五年，具體時限以政府備案合格時間為準。

在任期屆滿前的兩個月內，業主委員會應向沌口街道辦事處報告，并啟動換屆選舉程序。

第三十一條 當業主委員會的任期屆滿時，進行換屆連任的人員比例不得超過50%，且連任的任期不得超過兩屆。

第三十二條 本選舉辦法的解釋權歸**小區業主大會換屆工作組所有。