為了解決城市低收入群體住房困難問題，北京建設了大量的經濟適用房，天通苑與回龍觀就是兩個及其龐大的經濟適用房社區。隨著北京房價的一路高升，原本無人問津的經適房現在價值早已今非昔比，原先隱藏的法律風險現在被放大，可以說糾紛多發。

　　經適房是國家統籌的全國性安居工程。1994年建設部、國務院房改領導小組、財政部聯合發文《城鎮經濟適用住房建設管理方法》，提出了通過建設經適房解決城市居民住房問題的思路。

　　2007年8月7日國務院發文《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規范經濟適用住房制度，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。經濟適用住房的建設開始從國家層面提上議事日程。

　　1994年國家發文后，北京在2000年左右開始了大規模的經適房建設，天通苑大概在1999年動工。那時候申請條件很寬松，基本上是北京人，就能申請到，而且面積還很大，我們一個客戶申請的房子將近200平米。

　　但積極申請并購買的人不多，原因主要有以下2個方面：

　　1.房子位置不好，在遠郊區

　　老北京人對區位很講究也很執著，過去的四九城也講究個東富西貴南貧北賤，指的是東城住的有錢的人，做買賣的多;西城當官的多，所有是貴;過去的南城，也叫外城，主要漢人居多，做小買賣的多，窮人多;北城是京杭大運河的終點，南米北運的目的地，下苦力的多，稱為北賤。

　　我剛來北京的時候，去悠唐附近的一個大廈面試，在東城與朝陽的交界處，問一北京大爺，朝陽門外大概在哪，大爺手指著東二環外那一片高樓大廈，說就在近郊區那一片。哪怕CBD的高樓已經成了峽谷，樓高的能讓人看的脖子疼，在老北京人眼里，這還屬于郊區，只不過是近郊區而已。然后，再看看天通苑、回龍觀的位置，這兩個地方都在昌平，對那時候的老北京來說，那地方算河北省。

　　2.工薪人員多，經適房面積大，房價不菲

　　經適房申請到了，并不是說房子國家就白給，還是得花錢買，只不過用的是一個優惠的價格。因為房子面積比較大，一般都在100平米左右了，即使價格優惠，房價對于工薪家庭來說也不是一個小數目，而那時的北京，恰恰是工薪階層居多。所以，對于普通家庭來說，買一套經適房，需要有不小的勇氣。

　　那時候商品房還比較少，有些不具備申請經適房條件的人就打起了借名買房的注意。借名買房也好理解，比如A是外地人，B是北京人，A沒有申請經適房的資格，B有申請經適房的資格，A找到B，希望B去申請經適房，然后A再用B申請到的名額去買房，待可以辦理過戶登記了，B再配合將房子過戶到A的名下。那時候，能借名買房的，基本上都是親人朋友，再加上房子不像現在值錢，大家法律意識淡薄，借名人與出名人之間往往并沒有書面協議，而這也造就了大量借名買房糾紛的誕生。

　　2007年國務院發文之后，北京那時候借奧運之東風，大興土木建設，房價已隱隱然有蓬勃之勢。這時候申請的人就比較多了，申請的理由不在于住，而在于賣。申請到的人，可以賣指標，就是我們前面所說的借名買房，也可以買了房子之后再轉手賣。主要轉手賣的比較多，經適房國家、部委、北京市政府都有規定，經適房能不能賣，是個問題!

　　所以，現在北京經適房糾紛主要有兩類：1、借名買房糾紛;2、房屋買賣糾紛。

　　一、借名買房糾紛

　　借名買房糾紛算是房產糾紛中非常復雜的一種糾紛類型，需要證明借名事實的存在，證明借名合同的效力，證明辦理過戶登記的可行性。此外，這是全贏或者全輸的糾紛類型，借名不成立，房子就成為別人的。所以，此類訴訟，特別考驗律師的能力。

　　(一)如何證明借名買房

　　若能成功證明借名買房，官司就算贏了一半。因為借名買房糾紛，往往沒有借名買房協議，想要證明借名買房，只能通過一系列其它證據進行間接證明。司法實務中，一般通過以下四個方面證明雙方之間存在口頭借名買房關系：

　　1.出資的證據。若是借名，肯定是借名人出資。當初借名人如何出資，要予以證明。比如直接從借名人銀行卡刷的錢，那基本上就沒什么爭議，但那年頭，銀行卡少，存折多。如果能夠證明今天從借名人的折上取了10萬元，過了一天，出名人的折上存了10萬，那么基本上已經能說明很多問題了。證明借名買房，出資是關鍵，無法證明出資，官司打起來就極其費勁了。

　　所以，借名買房，留存出資證據，極其重要，極其重要，極其重要!

　　2.掌握房屋資料。既然借名人是實際購房人，自然房屋資料由其掌握。房屋資料包括購房合同、契稅發票、房本、裝修合同、物業協議、各種收據等等。司法實務中，我們接觸的比較細心的當事人，都會對這些材料保存的非常完整，這樣官司打起來比較順利。

　　3.借名人控制著房子。自然誰是房子的實際產權人誰控制著房子，這里的控制，包括自己居住、家人居住或者將房子出租。如何證明控制著房子，物業費、水費、電費等各種生活繳費票據，自然是誰控制著房子，誰繳納這些生活用費，誰掌握著這些繳費票據。

　　所以，當一個生活中的有心人，這些票據不要隨手扔了，保留下來有時候會幫大忙。我們有個客戶，一次打掃房間的時候，把這些票據當垃圾扔了，打官司的時候，我們證明一直控制、居住房屋就比較費勁。

　　4.借名買房的緣由。既然是借名，自然是有理由，要向法官解釋清楚，解釋的時候，還得注意訴訟時效的問題。

　　(二)借名購買經適房是否受法律保護

　　只有符合一定條件的民眾，才具備購買經適房的資格，故借名購買經適房，自然是不符合法律規定的。此外，北京規定，購買經適房之后，在繳納契稅或取得房產證的五年內，不能在社會上進行上市交易。

　　但在我國，只有法律與國務院規定的效力性強制性規范才能決定合同的效力，據我所知，法律與國務院還沒有經適房不能借名的規定。所以，北京法院一般認定借名購買經適房無效援用的是《合同法》第52條第4款的規定，既借名購買經適房損害了社會公共利益。因為，沒有資格的人買了房子，會損害那些有資格但沒能買房子的人。

　　1.什么情況下，借名購買經適房合同有效

　　中國的司法機關特別講究平衡，尤其是法院，法官有時候審理案子，完全就是在演繹平衡的藝術。北京借名購買經適房的太多，如果都判合同無效，那些違背誠實信用原則的出名人將是最大的受益人，所以，需要一種平衡。

　　北京法院達成了一種審理潛規則，如果借名發生在2008年4月11日之前，雙方約定待房屋可以辦理過戶登記的時候再辦理過戶手續或者一審辯論終結前，房子已經過了五年的限制交易期限，可以認定合同有效。

　　也就是說，認定有效為例外，認定無效是常態!

　　2.若借名合同被認定無效，借名人會一無所有嗎?

　　合同無效，出名人需要把購房款返還給借名人，借名人需把房子返還給出名人。但是2000年的10萬已經買不到如今天通苑的房子，如果就這么各自返還，那么對借名人極其不公平，這里就需要法院予以平衡，在維護法律規則性的同時，平衡訴訟雙方，實現案結事了，達成法律效果與社會效果的統一。

　　法院會對房屋的升值權益予以分配，比如當初買房子的時候，房價是10萬，現在漲到了300萬，漲幅290萬，對于漲幅的290萬，依據訴訟雙方對合同無效的各自過錯，有一個份額的分配，往往是按照7:3比例予以分配。借名人分的房屋漲幅的70%，出名人分的房屋漲幅的30%。

　　本文主要講述了借名購買經適房的規定，下文將主要講述經適房買賣的法律規定。其實，在北京，經適房性質多種，性質不同，對經適房買賣的法律規定也不一樣，筆者將會在《北京的經濟適用房(二)》中具體闡述!