相比于商品房，北京的經濟適用房具有交通便利、價格實惠、面積適中的優勢，所以在住房市場上非常搶手。經濟適用房是社會保障性住房的一種，社會保障性住房包括經濟適用房、限價商品房、自主性商品房，這三種房子，北京的管理政策以及法院處理糾紛的裁判規則都是一致的。

因為經適房上述種種優點，導致其在北京的住房市場上有不小的體量，這也是與北京的土地政策息息相關的。細心的朋友們應該會發現，只要是一個規模不小的開發商開發的商品住宅，這個商品住宅的附近大概率是有限價商品房性質的安置房的。這些安置房是出售給被拆遷的人或因搖號而取得優惠價格購買房屋的城市低收入住房困難家庭。這是因為，北京市政府有專門的規定，在出售住宅用地的時候，要求開發商配套建設一定比例的社會保障性住房。也就是說，開發商要想買地開發商業住宅，必須配套建設社會保障性住房，這些社會保障性住房由政府出售，政府給開發商一定的建設成本。這種情況下，相比于商品住房，社會保障性住房的質量也就可想而知了。

所以，同一個小區，商品房的價格可能賣到10萬一平，但是旁邊的社會保障性住房可能只能賣到5萬一平。商品房容積率低，小區綠化好，安保好，人車分流，戶型設計也好。社會保障性住房，往往樓高密集，治安不好、環境差。買房的時候，大家一定要看房子的性質是什么，要弄清楚一個小區的房子，為什么有時候會差一平米上萬的價格，要知道滿五唯一、滿五不唯一、滿二唯一等等區別。

經適房最大的優勢就是價格，經適房只能是二手房市場，因為經適房屬于定額購買，能不能買經適房由政府決定。所以，它是一個存量房市場。經適房之所以便宜，在于相比于商品房，它有自身劣勢，它的劣勢在于以下幾個方面：

（一）有限制上市交易期限

北京規定，經適房只能在取得房產證或契稅憑證五年后，才能進行上市交易，否則不能辦理房屋過戶。一旦買賣糾紛被訴至法院，限制交易期限內交易經適房，大概率會被法院認定房屋買賣合同無效。

此外，如果被發現私自交易，此房子可能會被政府收回去。

所以，在限制交易期限內購買經適房，存在兩個法律風險：

1、合同不被法律保護。一旦房子過了上市交易期限，房價暴漲的話，原房主很有可能違背誠實信用的契約精神，訴至法院，要求確認房屋買賣合同無效。上文已所述，這種情況下，買房人一般會獲得房屋升值權益的70%，但訴訟這事畢竟耗費時間與精力。所以，建議想購買經適房的朋友，購買之前就應該讓專業律師設計合同，做好以后會有訴訟的準備。

2、一旦發現私自交易，房子有可能會被政府收回。這種情況主要針對搖號取得的經適房，法律上是這么規定的。訴訟實踐中，因私自交易房子被政府收回的情況我們還沒有遇到過，有一次訴訟中，對方明知要打輸官司了，要挾要去向政府相關部門舉報房屋私自交易的事實，也不知道其最后舉報沒有，不過房子一直還在當事人手中。

（二）從購買到最終完成房屋過戶，時間周期長

以經適房為代表的社會保障性住房，從簽訂購房合同到拿到房本有一個周期，有時候周期長的得六七年，有的時候運氣好，只要一兩年。拿到房本之后，還有五年的上市交易期限的限制。所以，若想從存量房市場購買經適房，一定要做好盡調，看看小區內前幾期的房子的房本有沒有下來，房本下來花了幾年的時間。從而，理性判斷自己購買這個房子，從購買到完全完成過戶大概需要多長時間。

交易周期一長，除了預料中的風險，還容易出現預料外的風險。預料中的風險包括以下幾個方面：

1、時間長了，房價漲了，原房主不配合辦理過戶。

2、存在原房主將房子抵押或者因欠外債，房子被法院執行的風險。

3、原房主通過結婚、離婚的方式，將房子過戶到他人名下，以此達到不配合辦理過戶的目的。

針對上述風險，我的建議：

1、購買房屋之前，挑選一個靠譜的房主。對房主進行盡職調查，房主有沒有結婚，有沒有小孩，有沒有正式工作。一般而言，結婚有孩子的，并且在體制內工作而又沒有什么不良嗜好的，是最理想的房屋出售者。

2、尾款盡量要高。千萬不要一次性給全款，哪怕房屋價格高些，也要堅持高尾款。高尾款，首先有利于激勵對方配合辦理房屋的過戶手續，其次，即使對方“反水”，也能減輕自身“血本無歸”的風險。

上述是預料中的風險，還有可能出現預料外的風險，比如，待到房屋可以辦理過戶手續的時候，出售人去世了。這是我們接觸過的真實案例，想把這個官司處理好，需要找齊出售人的繼承人，需要辦理房屋的依次過戶手續。官司本身不復雜，但異常瑣粹，需要超乎尋常的耐性。

根據我的經驗，購買經適房之前，一定要做好未來會打官司的準備，一定要把未來可能花費的律師費算入到自己的購房成本中。購買經適房一定要做盡調，一定要通過專業人士的幫助，從各個方面做好風險防范的準備。這確實是經驗之談，而非信口胡言！