以房抵債之操作指引
時間：2021年02月24日 來源： 作者： 齊精智律師 瀏覽次數：2778 收藏[0]以物抵債協議不同于房屋買賣合同，案外人不能依據以物抵債協議成立生效當然排除強制執行。如果以物抵債協議已經實際履行，抵債物的權屬已發生變動，受領人有權主張排除對抵債物的強制執行。否則，將不能對抗強制執行。齊精智律師提示以物抵債不適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定第28條、第29條的規定。
本文不惴淺陋，分析如下：
一、債務履行期屆滿后，簽訂商品房買賣合同并達成的以物抵債協議，債權人有權訴請債務人履行交房義務。
1、當事人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人有權請求債務人交付。
《九民會議紀要》44.【履行期屆滿后達成的以物抵債協議】當事人在債務履行期限屆滿后達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。經審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。
2、借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，將借款本金及利息轉化為已付購房款并經對賬清算的，該商品房買賣合同具有法律效力。
裁判要旨：借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，將借款本金及利息轉化為已付購房款并經對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。
案件來源：指導案例72號，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案。
二、簽訂商品房買賣合同以物抵債可以排除執行的情形。
1、債權人與債務人簽訂商品房買賣合同后，履行商品房過戶手續的，可以對抗債務人的其他債權人對抵債商品房的執行。
2、基于以物抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議并不足以形成優先于一般債權的利益。
裁判要旨：以物抵債協議與《查扣凍規定》所規定的基于買賣而產生物權期待權具有基礎性區別。基于以物抵債而擬受讓不動產的受讓人，在完成不動產法定登記之前，該以物抵債協議并不足以形成優先于一般債權的利益，不能據此產生針對交易不動產的物權期待權。
案件來源：（2016）最高法民申3620號。
3、除非執行案外人確有證據證明當事人之間已經另行形成了不動產買賣關系，而購房款的支付方式是以出賣人欠付的債權抵頂。
裁判要旨：除非執行案外人確有證據證明當事人之間已經另行形成了不動產買賣關系，而購房款的支付方式是以出賣人欠付的債權抵頂，否則，一般而言，以物抵債關系中的債權人對于抵債物的權利，并不能夠排除債務人的其他債權人的強制執行。
案件來源：案號：（2019）云民初50號（2019）最高法民終1894號。
三、以房抵債不能排除執行的情形。
1、以物抵債不適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定第28條、第29條的規定。
《<全國法院民商事審判工作會議紀要>理解與適用》第304頁：根據執行異議復議規定第28條、第29條的規定，無過錯買受人、消費者購房人在一定條件下，即便沒有辦理過戶登記手續，也可以對抗金錢之債的執行。對于符合該司法解釋第28條、第29條要求的以物抵債協議項下的債權人，能否依據這兩條規定對抗金錢之債的執行，存在不同認識。鑒于不少法院反映，實踐中以物抵債的問題比較復雜，尤其是案外人與被執行人惡意串通倒簽抵債時間以排除其他債權人執行、使受讓人偏頗受償的問題突出，在難以確切認定合同簽訂時間，且又難以認定當事人存在惡意串通的情況下，只能對以物抵債采取較為謹慎的態度，認為其債權人不能基于這兩條規定對抗債權人的執行。事實上，本條之所以規定人民法院不宜出具調解書予以確認，也是基于這一道理。另一方面，之所以要對無過錯的買受人、消費者購房人進行特別保護，基本的理念是，請求交付物的債權作為物權期待權，優先于金錢債權。而設立以物抵債的目的在于消滅舊的金錢之債，以物抵債作為履行原來金錢之債的方法，其債權人享有的本質上仍然是金錢之債，不應優先于另一個金錢之債。
因此，以物抵債不適用該司法解釋第28條、第29條的規定。
2、以民事調解書形式達成的以物抵債協議不能排除強制執行。
裁判要旨：民事調解書是對當事人之間達成的以物抵債調解協議的確認，而以物抵債調解協議的本質屬于債的范疇，只能表明當事人之間達成以物抵償債務的利益安排，產生的直接后果是債權人取得要求債務人轉移抵債物所有權的請求權，此時創設物權仍要按照法律規定的物權變動規則進行。，即辦理過戶登記，方可發生物權變動之效果。
案件來源：《郭榮田、姚長義再審民事判決書》【（2018）最高法民再445號】