土地使用權系企業主要資產之一，在并購投資及企業上市中，對于土地取得方式的調查也通常是需要重點關注的問題。以招拍掛方式出讓土地系目前我國土地取得的常規方式，而協議取得、劃撥取得或租賃使用系土地的特殊取得方式。我們對有關土地招拍掛出讓的相關規定按時間順序進行了梳理，以期為您提供相關借鑒及參考：


《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》


1999年5月6日生效的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，商業、旅游、娛樂和豪華住宅等經營性用地，原則上必須以招標、拍賣方式提供。

《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》


2002年7月1日生效的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》：商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》


2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發的國土資發[2004]71號《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施后，除按國家有關政策規定屬于歷史遺留問題等之外，商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地供應必須嚴格按規定采用招標拍賣掛牌方式，2004年8月31日前應完成關于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》實施前的歷史遺留問題的界定和處理。


《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》


2004年12月24日生效的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發［2004］28號）要求，除按現行規定必須實行招標、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業用地也要創造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓。


《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》


2006年8月31日生效的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發〔2006〕31號）規定，工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。

《關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》


國土資源部、監察部于2007年4月4日下發《關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（國土資發〔2007〕78號），規定國務院31號文件下發前，市、縣人民政府已經簽訂工業項目投資協議，確定了供地范圍和價格，所涉及的土地已辦理完農用地轉用和土地征收審批手續的，可以繼續采取協議方式出讓或租賃，但必須按照《協議出讓國有土地使用權規范》的有關規定，將意向出讓、租賃地塊的位置、用途、土地使用條件、意向用地者和土地價格等信息向社會公示后，抓緊簽訂土地出讓或租賃合同，并在2007年6月30日前簽訂完畢。不符合上述條件或者超過上述期限的，應按規定采用招標拍賣掛牌方式出讓或租賃。


《物權法》

2007年10月1日生效的《物權法》規定：工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。


《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》


2007年11月1日生效的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》：工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。


《關于進一步落實工業用地出讓制度的通知》


根據國土資源部、監察部于2009年8月10日發布的《關于進一步落實工業用地出讓制度的通知》（國土資發[2009]101號）規定，各地要嚴格執行工業用地招標拍賣掛牌制度，凡屬于農用地轉用和土地征收審批后由政府供應的工業用地，政府收回、收購國有土地使用權后重新供應的工業用地，必須采取招標拍賣掛牌方式公開確定土地價格和土地使用權人。根據該通知，工業用地協議出讓范圍限于以下三種情形：


由于城市規劃調整、經濟形勢發生變化、企業轉型等原因，土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業用地補辦出讓、國有承租工業用地補辦出讓，符合規劃并經依法批準，可以采取協議方式。


政府實施城市規劃進行舊城區改建，需要搬遷的工業項目符合國家產業政策的，經市、縣國土資源行政主管部門審核并報市、縣人民政府批準，收回原國有土地使用權，以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地。擬安置的工業項目用地應符合土地利用總體規劃布局和城市規劃功能分區要求，盡可能在確定的工業集中區安排工業用地。


采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協議方式出讓。各地可在不高于法律規定的工業用地最高出讓年限內，結合探礦權、采礦權出讓年限，靈活確定采礦用地租賃和出讓年限。


《國務院關于進一步優化企業兼并重組市場環境的意見》


2014年3月7日，國務院頒布《國務院關于進一步優化企業兼并重組市場環境的意見》，規定企業兼并重組中涉及因實施城市規劃需要搬遷的工業項目，在符合城鄉規劃及國家產業政策的條件下，市縣國土資源管理部門經審核并報同級人民政府批準，可收回原國有土地使用權，并以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地。

結論


商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地開始招牌掛的時間為2002年7月1日，工業用地開始招牌掛的時間為2006年8月31日；特定情形下工業用地招牌掛時間可推遲至2007年6月30日，目前只有在四種特定情形下工業用地才可以采取協議出讓方式；特定情形下商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地招牌掛時間可推遲至2004年8月31日，目前必須采用招拍掛方式出讓。