國內(nèi)房價(jià)的飆升使得購房者希望以更優(yōu)惠價(jià)格購得房產(chǎn)的心理期待出現(xiàn)，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)商競爭力度的加大，資金快速回籠的需求增強(qiáng)，商品房團(tuán)購這一現(xiàn)象應(yīng)運(yùn)而生。早在21世紀(jì)初的幾年里，商品房團(tuán)購已然在國內(nèi)的一線城市悄然興起。時(shí)至今日，團(tuán)購已經(jīng)蔚然成風(fēng)，早已不是什么新鮮事物。但商品房作為一項(xiàng)特殊的商品，團(tuán)購又作為一項(xiàng)特殊的交易方式，其中的法律問題仍有待詳細(xì)解析，尤其是其中隱藏的法律風(fēng)險(xiǎn)有待明白解析以便更好的防范。本文擬從商品房團(tuán)購的特點(diǎn)、模式出發(fā)，對其中的法律關(guān)系予以解析，理清商品房團(tuán)購合同的性質(zhì)和效力等基本法律問題，進(jìn)而對團(tuán)購風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示并提出相應(yīng)的防范措施以供讀者參考。 
　　一、商品房團(tuán)購興起的原因 
　　商品房團(tuán)購是一個(gè)民事法律行為，同時(shí)也是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易行為，它從產(chǎn)生到興起，有著交易主體各方的利益考量。 
　　對團(tuán)購參與者來說，團(tuán)購最大優(yōu)勢就是價(jià)格較低。房屋團(tuán)購可以使買家能以低于散戶市場成交價(jià)格的價(jià)格買到自己需要的房子。團(tuán)購商品房的價(jià)格往往要比非團(tuán)購的商品房的價(jià)格優(yōu)惠10-30%。？譹？訛另外，團(tuán)購對于購房者來說還有介入前期規(guī)劃的優(yōu)勢。鑒于集團(tuán)購買的地位，開發(fā)商一般都對團(tuán)購單位的意見比較重視，團(tuán)購單位可以代表團(tuán)購者在規(guī)劃階段與開發(fā)商就團(tuán)購商品房配套、位置、面積、戶型、材料等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。所以團(tuán)購的房屋更能滿足團(tuán)購單位和購房者的需要。 
　　而對于開發(fā)商而言，讓利也是出于自身利益考慮。首先，團(tuán)購可以讓開發(fā)商快速回籠資金，減少了融資成本。團(tuán)購單位往往在開發(fā)商獲得土地以后即與開發(fā)商簽訂團(tuán)購合同并支付一定的預(yù)付款，這為開發(fā)商減輕其融資的壓力與負(fù)擔(dān)。其次，由于單位團(tuán)購?fù)鶖?shù)量龐大，開發(fā)商還可以在很大程度上降低銷售成本和宣傳成本。再次，團(tuán)購對擴(kuò)大樓盤的知名度有積極的作用。 
　　正是基于以上原因，商品房團(tuán)購被開發(fā)商和購房者所接受，形成了商品房銷售市場上的一種特殊方式。 
　　二、商品房團(tuán)購的幾種模式及其評析 
　　房屋團(tuán)購形式也是多種多樣的，從發(fā)起的主體上看，一般可以分為四種： 
　　一種是購房者自發(fā)組團(tuán)購房；一種是購房者所在單位組織職工組團(tuán)購房；一種是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或媒體等中介性機(jī)構(gòu)組團(tuán)購房；還有一種是開發(fā)商主動推出團(tuán)購政策。 
　　在以上四種模式中，實(shí)踐中以第二種模式操作者居多。在這種模式中，從團(tuán)購單位是否承擔(dān)合同責(zé)任的角度來劃分，團(tuán)購操作又可分為以下兩種模式。 
　　第一種模式是在團(tuán)購協(xié)議中明確團(tuán)購單位僅僅只是單位職工的受托人。這種模式下，團(tuán)購單位不承擔(dān)合同的權(quán)利義務(wù)，團(tuán)購發(fā)生爭議以后訴訟主體也不涉及團(tuán)購單位。 
　　另一種模式是團(tuán)購單位成為團(tuán)購合同的主體，團(tuán)購單位承擔(dān)團(tuán)購合同約定的權(quán)利義務(wù)，團(tuán)購單位承擔(dān)支付預(yù)付款等責(zé)任。團(tuán)購協(xié)議中往往約定單位職工與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同以后，團(tuán)購單位與開發(fā)商的合同關(guān)系解除。 
　　從團(tuán)購單位的角度來講，第一種模式團(tuán)購單位的風(fēng)險(xiǎn)比較低，團(tuán)購單位樂于采用第一種模式。第二種模式對團(tuán)購單位來說團(tuán)購單位要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。對開發(fā)商來說愿意選擇第二種模式。 
　　對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或媒體等中介性機(jī)構(gòu)組團(tuán)購房的模式，實(shí)務(wù)中也較多，目前以網(wǎng)絡(luò)媒體作為一個(gè)組織平臺進(jìn)行團(tuán)購的模式也漸趨成熟，比如在2011年8月新世界發(fā)展（武漢）有限公司依托新浪樂居（house.sina.com.cn）網(wǎng)上房屋銷售團(tuán)購平臺，公開團(tuán)購銷售新世界發(fā)展（武漢）有限公司開發(fā)建設(shè)的位于光谷新世界項(xiàng)目的商品房。其在網(wǎng)上公布了詳細(xì)的參與規(guī)則及各方權(quán)利義務(wù)，取得了較好的實(shí)際效果。 
　　而對于第一種和第四種模式來說，由于是購房者自發(fā)組織或開發(fā)商自行組織，在購房者與售房者之間缺乏第三方的組織者參與，顯然效果不如另兩種好。其在實(shí)務(wù)操作中的成交量不理想，有時(shí)甚至組織后無法成功團(tuán)購簽約。 
　　三、商品房團(tuán)購參與各方的地位及其法律關(guān)系 
　　商品房團(tuán)購涉及到開發(fā)商、團(tuán)購組織者與購房者三方，厘清各自的地位及其之間的法律關(guān)系，對避免三方之間的糾紛有著重要的意義。 
　　（一）團(tuán)購組織者與購房者之間的委托代理關(guān)系 
　　目前對團(tuán)購組織者與購房者之間關(guān)系的定性有不同的意見，分別有信托、委托、行紀(jì)、居間等不同的觀點(diǎn)。那到底是什么關(guān)系呢？我們可以先厘清各自的內(nèi)涵。 
　　信托。根據(jù)我國《信托法》第二條的規(guī)定“信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。”信托制度是委托人為受益人的利益，委托受托人長期對信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理而設(shè)立的法律制度。 
　　行紀(jì)。根據(jù)我國《合同法》第414條的規(guī)定“行紀(jì)合同是行紀(jì)人以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動，委托人支付報(bào)酬的合同。”行紀(jì)制度是行紀(jì)人以營利為目的，受委托人委托，在貿(mào)易活動中為其提供代買代賣服務(wù)的法律制度。 
　　居間。根據(jù)我國《合同法》第424條的規(guī)定“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。”居間制度是居間人以營利為目的，受托為委托人提供居間服務(wù)即報(bào)告訂約機(jī)會或?yàn)橛喖s媒介的法律制度。 
　　委托代理。根據(jù)我國《合同法》第396條的規(guī)定“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。”委托代理制度是委托人委托受托人代其處理事務(wù)而設(shè)立的法律制度，在實(shí)踐運(yùn)用中非常廣泛，我國《合同法》吸收了英美法中的某些做法，增加規(guī)定了間接代理制度，使我國的代理制度更加完整、全面，有利于代理制度的實(shí)踐操作。 

　基于上述對信任、行紀(jì)、居間、委托代理制度的分析，結(jié)合團(tuán)體購買商品房中各方之間關(guān)系的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為，團(tuán)購組織者與購房者之間應(yīng)是委托代理關(guān)系。 
　　團(tuán)購組織者與購房者之間實(shí)際上是一種委托關(guān)系。購房者是委托人，團(tuán)購組織者是受托人。作為團(tuán)購組織者來講，購房者有集體購房的意向以后，為明確組織者與購房者之間權(quán)利義務(wù)和避免雙方的糾紛，組織者與購房者之間應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議或委托書明確雙方之間的委托代理關(guān)系，明確購房者的授權(quán)范圍和義務(wù)。雙方以《民法通則》及《合同法》中有關(guān)委托代理的法律規(guī)定為依據(jù)來規(guī)范各自的權(quán)利義務(wù)。 
　　（二）開發(fā)商與團(tuán)購房者之間的買賣合同關(guān)系 
　　開發(fā)商與團(tuán)購房者之間的關(guān)系是房屋買賣合同關(guān)系。開發(fā)商是出賣方，團(tuán)購房者是買受方。按照不同的團(tuán)購模式，開發(fā)商與購房者在前期有的并不會直接以甲乙雙方的身份簽訂團(tuán)購合同，而是由團(tuán)購組織者與開發(fā)商簽訂合同。但不管雙方是否直接簽訂合同，二者在本質(zhì)上就是買賣合同的法律關(guān)系。根據(jù)《合同法》第四百零二條規(guī)定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人。但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”。自從國家取消公房私售制度后，單位不可以再向職工分房，各開發(fā)公司也清楚這一規(guī)定，況且團(tuán)購合同中由于產(chǎn)權(quán)登記一戶一證的要求，基本上也能明確單位所購房屋的委托人是職工。所以開發(fā)商知道委托人是很容易的。？譺？訛因此，單位或其他團(tuán)購組織者與開發(fā)商的團(tuán)購協(xié)議直接約束購房者與開發(fā)商。這為之后購房者與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同提供了極好的法律依據(jù)。 
　　而在現(xiàn)實(shí)中，團(tuán)購合同往往都是在取得預(yù)售許可證之前簽訂，開發(fā)商與團(tuán)購房者簽訂《商品房購銷合同》往往還需要很長的一段時(shí)間。為盡快在開發(fā)商與購房者之間建立權(quán)利義務(wù)關(guān)系，團(tuán)購合同簽訂后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)盡快與實(shí)際購房者簽訂《認(rèn)購協(xié)議》明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。作為團(tuán)購組織者來講，也應(yīng)當(dāng)促使購房者盡快與開發(fā)商簽訂《訂購協(xié)議》和《商品房購銷合同》。 
　　（三）團(tuán)購組織者與開發(fā)商的關(guān)系 
　　從法律關(guān)系上來看，團(tuán)購單位與開發(fā)商沒有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因?yàn)閳F(tuán)購組織者只是團(tuán)購房者的代理人。實(shí)際操作中，由于團(tuán)購房者眾多不可能每個(gè)人都參與實(shí)際談判和操作，所以有關(guān)商品房買賣的談判實(shí)際上還是發(fā)生在團(tuán)購組織者與開發(fā)商之間。在雙方簽訂團(tuán)購合同時(shí)應(yīng)當(dāng)明確團(tuán)購組織者與團(tuán)購房者的委托關(guān)系。 
　　四、團(tuán)購合同的性質(zhì)及效力問題 
　　商品房團(tuán)購合同不管是開發(fā)商與購房者直接簽訂還是與團(tuán)購組織者簽訂，其最終都將約束到開發(fā)商與購房者。那合同的性質(zhì)到底如何呢？是商品房買賣合同的本合同還是商品房認(rèn)購的預(yù)約合同？筆者認(rèn)為還是應(yīng)該分情況而定。 
　　從法理上講，預(yù)約合同當(dāng)事人真實(shí)的意思表示是將來訂立某個(gè)特定的合同，因此，預(yù)約合同的內(nèi)容應(yīng)具備的要素，是嗣后當(dāng)事人能據(jù)此訂立本合同。而本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。區(qū)分二者在實(shí)務(wù)中是有現(xiàn)實(shí)意義的。當(dāng)一方當(dāng)事人怠于按照預(yù)約合同規(guī)定的義務(wù)訂立本合同時(shí)，他方只能請求賠償因此而遭受的損害，但不能按照預(yù)定的本合同內(nèi)容，請求賠償其可預(yù)期的利益。 
　　為此，簽訂團(tuán)購合同時(shí)，簽約雙方應(yīng)盡量從合同條款自身的表述上區(qū)分出合同的性質(zhì)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”本條解釋實(shí)際上將商品房買賣認(rèn)購書在滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的條件下認(rèn)定為商品房買賣合同，即認(rèn)定其名為預(yù)約實(shí)為本約。這就為實(shí)務(wù)操作提供了選擇的余地。如果雙方希望簽訂的是意向性合同，則表述必定相對模糊，而若希望簽訂的就是商品房買賣合同，則應(yīng)該盡量完善合同條款，使其符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定。 
　　團(tuán)購合同在實(shí)務(wù)中還涉及一個(gè)效力認(rèn)定問題。在實(shí)際操作中，團(tuán)購組織者與開發(fā)商簽訂的團(tuán)購合同往往是在開發(fā)項(xiàng)目沒有取得預(yù)售許可證的條件下簽訂的，特別是有的城中村項(xiàng)目的開發(fā)商甚至在拆遷尚未完成、規(guī)劃尚未審批的情況下開發(fā)商與團(tuán)購組織者就簽訂團(tuán)購合同。根據(jù)2001年建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂性質(zhì)的費(fèi)用”，由此，在沒有取得預(yù)售許可證的情況下開發(fā)商是不能進(jìn)行房屋銷售的。根據(jù)上述法律規(guī)定，只要是未取得預(yù)售許可證就不得以任何形式變相預(yù)售房屋。所以開發(fā)商無論以“認(rèn)籌卡”、“會員卡”、“定金”、“誠意金”還是其他形式變相預(yù)售房屋和收取款項(xiàng)都是違反法律規(guī)定。但同時(shí)又根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)該認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。這一解釋又為開發(fā)商大開方便之門，一些開發(fā)商即使未取得商品房預(yù)售許可證明，仍大量開展預(yù)售活動，其膽量就來自于在糾紛產(chǎn)生之前他是有可能補(bǔ)得預(yù)售許可證明的，這樣之前簽訂的預(yù)售合同或變相的預(yù)售合同如團(tuán)購合同則是有效力的。 
　　五、商品房團(tuán)購的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 
　　因?yàn)閳F(tuán)購具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢，所以被許多購房者，尤其是投資型購房者的青睞。大多購房者眼里只有優(yōu)惠和利益，感性勝過理性，忽視了團(tuán)購的法律風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)與收益總是成正比的，所以團(tuán)購的法律風(fēng)險(xiǎn)比一般的購房風(fēng)險(xiǎn)更大，尤其是“團(tuán)購房”成為開發(fā)商非正規(guī)的融資手段時(shí)。 
　　對于購房者來講，由于購房者和組織者之間信息不對稱，與開發(fā)商之間的信息更不對稱，如果組織者與開發(fā)商惡意串通，很容易損害購房人的實(shí)際利益。其中最大的風(fēng)險(xiǎn)就是支付的資金安全問題。如果支付出去的資金沒有安全保障，很可能最終錢房兩空。為此，團(tuán)購組織者與開發(fā)商建立資金共管或者委托銀行作為第三方資金托管很有必要；另外，如果團(tuán)購數(shù)量較大，是成棟或更多成片的購買，團(tuán)購方可以要求開發(fā)商將相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押給團(tuán)購方，以作為后續(xù)如期交房的擔(dān)保。 

　　對于開發(fā)商來說，也有其自身的風(fēng)險(xiǎn)，如果團(tuán)購合同簽訂后讓利幅度確定的情況下，實(shí)際購房者多數(shù)違約未與其簽訂商品房買賣合同，其成交量大幅下跌時(shí)，其利潤是會受到影響的，此其一。其二，開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下簽訂團(tuán)購合同收取“意向金”等名目的款項(xiàng)，有可能遭到行政主管部門的處罰。為此，開發(fā)商在簽訂團(tuán)購合同時(shí)，最好將“意向金”寫明為“定金”，以便在將來發(fā)生違約時(shí)適用“定金罰則”，加大團(tuán)購者違約的成本以減少違約的可能性。其次，要謹(jǐn)慎處理合同條款對自身的約束，提前約定好在合同被確定無效時(shí)的處理機(jī)制。 
　　對于團(tuán)購組織者來說，其風(fēng)險(xiǎn)主要來自于委托關(guān)系的明確以及授權(quán)范圍的確定上。如果委托授權(quán)不明，很可能因談判的條件不符合個(gè)別購房者的利益要求而遭致麻煩。另外，團(tuán)購組織者在團(tuán)購合同中的地位及責(zé)任最好用清晰的條款加以表述，如團(tuán)購組織者就是購房人的受托人，其合同條款直接約束到購房者和開發(fā)商。在實(shí)務(wù)中，還有團(tuán)購組織者厘不清自己的身份，主要是團(tuán)購單位在沒有獲得職工授權(quán)同意的情況下，盲目地與開發(fā)商簽訂團(tuán)購合同，之后又硬性攤派給單位職工，引起不必要的糾紛。這也是團(tuán)購組織者要吸取的教訓(xùn)，實(shí)務(wù)中最好以簽訂書面的委托合同為好。 
　　不管對于團(tuán)購三方中的哪方來說，簽訂一份權(quán)責(zé)明晰的團(tuán)購合同無疑是最重要的。對于一個(gè)雙贏的團(tuán)購行為，若有盡可能詳細(xì)的權(quán)利義務(wù)的合同約束，應(yīng)該可以最大限度地避免糾紛的發(fā)生。 
　　六、結(jié)語 
　　迎合各方利益應(yīng)運(yùn)而生的商品房團(tuán)購這一事物是有生命力的新鮮事物，雖已流行多年，但仍將以更加多樣的模式流傳下去。新生事物有著自身的不完善，也有著現(xiàn)行法律上的障礙，但我們在厘清各方法律關(guān)系的同時(shí)，對其合同的性質(zhì)效力加以清晰的認(rèn)識，是可以做到識別風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的。對于一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可防可控的事物，我們應(yīng)該以一種開放的心態(tài)去接納它，這也是一個(gè)法制社會應(yīng)有的姿態(tài)。 

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唐山畫心商務(wù)調(diào)查http://www.roomtalk.cn/hyzx/hyyj/2506.html