為解決中低收入者的住房問題，在政府政策鼓勵下，經濟適用房和住宅合作社的建房形式備受歡迎，特別是住宅合作社在近期引起了社會各界的關注。北京市現有住宅合作社30余家，其中市直屬合作社有9家，正在集資的有政馨家園、政華家園、匯豐家園、康寧居等項目。

　　住宅合作社與商品房、經濟適用房相比較，其主要異同點在于：

　　根本性質不同。商品房和經濟適用房的建設組織者是經濟實體，而住宅合作社是不以盈利為目的的公益性社會團體。商品房和經濟適用房的開發是一種市場行為，而住宅合作社提供住房是不存在市場行為的。

　　經營目的不同。住宅合作社不以營利為目的，按建房成本集資不含利潤；經濟適用房允許有微薄的利潤，即3%的利潤；商品房開發則是為了追求利潤，利潤是根據市場的情況變化而變化。

　　服務對象不同。住宅合作社以中低收入住房家庭為對象，包括有北京市常住戶口的國企職工、標準租私房騰退戶、改建拆遷百姓和未達標的國家公務員等中低收入家庭。經濟適用房也是為解決中低收入家庭的住房問題，但是對象是有北京市戶口、年收入低于60000元的居民。商品房開發則是為高收入家庭服務，不限戶口。

　　集資和銷售批準單位不同。住宅合作社沒有所謂的“五證”，與商品房不同的是合作建房和經濟適用房建設所用土地由政府劃撥，取得劃撥手續，合作建房向北京市房改辦申請取得集資建房方案批復后，才能開始集資建設。而商品房和經濟適用房則要經過市房管局發銷售許可證才可銷售。住宅合作社的非市場行為的根本性質決定著各種手續和證件的辦理，與商品房的銷售有根本的不同。

　　籌資渠道不同。住宅合作社由社員先集資后建房，一般由發起單位民主選舉產生的代表組建實體機構并組織進行籌資建設，可以申請政府的資金貸款；商品房和經濟適用房開發則是由房地產開發公司注冊資本墊付，并通過銀行貸款籌資。

　　稅費不同。劃撥用地的經濟適用房和合作社建房免交土地出讓金，二次上市交易須補交。商品房和經濟適用房要交相應的各種稅金。住宅合作社社員第一次集資建房無契稅交易手續費，入住后免繳房產稅和土地使用稅，如果二手房交易，買方要補齊未繳稅及土地出讓金。

　　產權證不同。經濟適用房和住宅合作社建房取得的是經濟適用房的產權，商品房取得完全產權。

　　買合作社住宅關注幾大問題

　　作者：吳海花

　　何為合作社住宅

　　住宅合作社是經主管部門批準合作建房的一種組織形式，它不以贏利為目的。它與商品房不同，是享受政府優惠政策的、適合中、低收入者的經濟承受能力的一種低價位住宅，價格中不含利潤；合作社與社員之間在住房問題上不是賣與買的關系，而是集資建房的關系。

　　合作社住宅有何優勢

　　記者從北京市房管局了解到，申請加入住宅合作社后，在買本社的房子時，比購買同地段、同品質的商品房節省約20％的房款。一些政策上的優惠使合作社的建房成本與合作社社員的買房成本大大降低：在住宅合作社建房方面，建設用地實行劃撥，免交土地出讓金；合作社向社員出售的住宅免交兩稅一費（營業稅、城市建設維護費和教育費附加），免交投資方向調節稅；合作社可向住房資金管理機構申請住房建筑委托貸款，并優先安排。由于享受優惠政策，減少了很多中間環節，節省了大量費用，使合作社的建房成本降低。

　　合作社社員買房同樣享受優惠政策，如社員第一次購買合作社住宅免交契稅和交易手續費，社員購房后自住期間免交房產稅、土地使用稅，另外，合作社住宅的物業管理收費較低。

　　誰能買合作社住宅

　　根據有關規定，能夠加入住宅合作社并購買合作社建房的人主要為具有北京市常住戶口的中低收入家庭的居民，同時具備下列條件之一：

　　國家公務員中無房和現住房面積未達標職工；國有企業無房和現住房面積未達標職工；教育科研機構無房和現住房面積未達標職工；其他中低收入和住房困難職工（經審批符合條件的）。

　　其申請程序為：首先，憑有效身份證件、戶口證明向合作社提出入社申請，領取申請表。如實填寫后，交由所在單位人事主管部門核準蓋章，無單位交由街道辦事處核準蓋章。其次，所在單位核準后，送交合作社審核，最后，經合作社審核獲批準后交納入社費、進行入社登記后將由合作社發給社員證。

　　另外，企事業單位、社會團體等組織可以申請入社參加集資建房。

　　產權如何規定

　　據北京市房管局、北京市房改辦2000年8月下發的《關于房改售房若干問題的通知》對居民參與住宅合作社建房的產權是這樣規定的：經計劃部門批準立項，房改部門核準集資建設的住宅合作社建房，依據《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》（建房【1992】67號），居民辦理加入住宅合作社手續后，參加住宅合作社集資建房，個人按實際建造費用集資且單價高于當年房改成本價的，所購住房執行經濟適用住房的產權規定。

　　居民參與住宅合作社集資所建房屋竣工后，應申請房地權屬登記，同時可向登記部門提交計劃部門的立項批復和房改部門核準的集資建房分配方案，憑社員集資建房協議和入社證明（社員證）即可辦理登記發證手續。

　　合作社住宅能否轉讓

　　不少購房者非常關心合作住宅將來能否出售的問題，北京市國土資源和房屋管理局的工作人員肯定地告訴記者，合作住宅可以出售，但由于它是經濟適用房體系的一部分，出售時要參照經濟適用住房的政策規定執行，購房者要補交土地出讓金。

　　社員購買合作社住宅后，應按本市房屋買賣管理的有關規定，向住宅所在地的區、縣房屋土地管理局申辦立契過戶和房產登記，領取房屋所有權證。如果要出售，購房者要持房屋所有權證、身份證或其他有效證件，到房屋所在地的區縣房地產交易管理部門申領《已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表》，獲批準后，才可以上市交易，交易成功后，雙方要到房地產交易管理部門辦理立契過戶手續。同時，買方需要按房屋買賣成交價的3％交付土地出讓金。

　　北京市房管局的程先生稱，隨著住宅市場不斷發展，從目前政策上看，如果合作社向當地主管部門交了土地出讓金，住宅合作社的房子是可以上市出售，購房者能夠拿到他們關心的完全產權。

　　個人集資房價縮水30% 合作建房能節約四筆費用從合作建樓的工程造價和預算中可以看出，與購買由開發商開發的商品房相比，合作蓋樓可以節省四筆費用。一是節省銷售利潤：合作蓋樓項目是非盈利的，可以不用支付開發商售樓時附帶的利潤部分；根據一般的情況，銷售利潤通常占房價的15%-20%。二是節省廣告銷售費用：由于項目不做廣告，不存在銷售環節的提成，也不用像一般住宅那樣蓋樣板間、售樓處；可以節約廣告銷售費用，這部分通常占房價的5%。三是節省項目貸款利息：合作蓋樓的項目啟動資金由大家共同承擔，不存在項目貸款，節省了原來由開發商承擔的項目貸款利息；通常一個項目開發最少三年，這三年里開發商承擔的利息應接近整個項目總造價的10%。此外，機構維持費也可在合作建房中省去：市場房價包含灰色開銷，即機構維持費用與開發灰色費用。開發商通常是一個很大的單位，承擔著包括房租和人員工資等很多與本項目無關的費用，而這部分費用在合作建房中則不需要承擔。

　　城鎮住宅合作社管理暫行辦法城鎮住宅合作社管理暫行辦法

  【實施日期 】1992-02-14

　　【頒布單位】國務院住房制度改革領導小組/建設部/稅務總局國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局關于印發《城鎮住宅合作社管理暫行辦法的通知》（１９９２年２月１４日）現將《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　組織住宅合作社，合作建房，是一項有重大意義的改革。充分體現了國家、集體、個人共同負擔解決住房問題的原則，有利于吸收個人資金，加快住宅建設。從北京、上海、沈陽、武漢、昆明等城市的實踐情況看，通過組織住宅合作社，吸收個人資金，合作建房，已經取得了很好的經濟效益和社會效益。

　　各地要加強對這項工作的領導，從實際情況出發，有組織、有計劃地組織住宅合作社，發展合作建房，解決好群眾的住房問題。

　　附件：《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》

　　城鎮住宅合作社管理暫行辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為了鼓勵城鎮職工、居民投資合作建造住宅，解決城鎮居民住房困難，改善居住條件，加強對城鎮住宅合作社的組織與管理，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于城鎮各種類型住宅合作社的管理。

　　第三條　本辦法所稱住宅合作社，是指經市（縣）人民政府房地產行政主管部門批準，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自愿參加，不以盈利為目的公益性合作經濟組織，具有法人資格。

　　合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。

　　第四條　住宅合作社的主要任務是：發展社員，組織本社社員合作建造住宅；負責社內房屋的管理、維修和服務；培育社員互助合作意識；向當地人民政府有關部門反映社員的意見和要求；興辦社員居住生活服務的其他事業。

　　第五條　住宅合作社在政府扶持和單位資助下，實行獨立核算、民主管理、自我服務。

　　第六條　住宅合作社通過社員大會或社員代表大會制定合作社章程，選舉產生住宅合作社管理委員會。管理委員會為常設機構，主持本社合作住宅的建設、分配、維修、管理等日常工作。

　　第七條　國務院建設行政主管部門負責全國城鎮住宅合作社的管理工作。

　　省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內城鎮住宅合作社的管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內住宅合作社的管理工作。

　　第二章　住宅合作社的設立變更和終止

　　第八條　凡具有城鎮正式戶口、家庭為中低收入并愿意改善居住條件的居民戶，均可以自愿申請加入住宅合作社。

　　第九條　在當地房地產行政主管部門指導下，可以興辦以下類型的住宅合作社：

　　（一）由當地人民政府的有關機構，組織本行政區域內城鎮居民參加的社會型住宅合作社；（二）由本系統或本單位組織所屬職工參加的系統或單位的職工住宅合作社；（三）當地人民政府房地產行政主管部門批準的其它類型的住宅合作社。

　　第十條　組建住宅合作社須經組建單位的上級主管部門同意，成立籌建機構，由籌建機構向縣以上（含縣級，下同）人民政府房地產行政主管部門提出書面申請。申請內容包括：住宅合作社的類型，入社人員構成，法定代表人，組織章程，建設計劃以及資金籌措計劃等。經縣以上人民政府房地產行政主管部門審查批準后，方可設立住宅合作社。

　　第十一條　住宅合作社的合并、分立或終止，須經社員大會或社員代表大會討論決定，并經住宅合作社原組建單位同意后，報縣以上人民政府房地產行政主管部門批準。

　　第十二條　住宅合作社合并、分立或終止時，必須保護社內財產，依法清理房屋產權產籍、債權債務，向社員大會或社員代表大會提交房屋產權清理和財務結算報告并獲通過后，方可申請辦理變更或注銷手續。

　　第三章　合作住宅的建設

　　第十三條　縣以上人民政府房地產行政主管部門，應當根據合作社集資情況和當地人民政府、社員所在單位給予的優惠和資助，制定本地區合作建房的年度計劃和發展規劃。

　　第十四條　合作建房可不受固定資產投資規模的限制，其所需要建設指標和建筑材料要列入地方年度計劃，土地管理部門要及時劃撥建設用地。

　　第十五條　國家對用于社員居住的合作住宅，在稅收政策上給予減免優惠，具體辦法由國家稅務局制定。

　　地方人民政府也相應減免市政建設配套費等有關費用。

　　第十六條　住宅合作社須持有關文件，通過房地產管理部門或直接向當地人民政府有關行政主管部門申請建房計劃、用地指標。

　　第十七條　住宅合作社的住宅可以自行組織建設，也可以委托其他單位建設。建設合作住宅，原則上應當納入住宅小區的統一規劃，實行綜合開發，配套建設。合作住宅建成后，由住宅合作社自行驗收或由當地人民政府房地產行政主管部門組織驗收。

　　第十八條　住宅合作社籌集住宅資金的主要渠道是：社員交納的資金，銀行貸款、政府和社員所在單位資助的資金，其他合法收入的資金。

　　第十九條　住宅合作社籌集的住房資金必須全部用于社內合作住宅的建設、維修和管理，住房資金應當存入指定銀行，并可根據存款情況，向銀行申請低自貸款。

　　住房資金的存、貸辦法，依照銀行的有關規定執行。

　　第四章　合作住宅的管理與維修

　　第二十條　住宅合作社應當依照國家和地方有關房地產管理的政策法規，制定社內合作住宅的管理和維修辦法，并組織實施。

　　第二十一條　住宅合作社組織建設的合作住宅須以社員自住為目的。社員家庭每戶合作建房的面積控制標準，由各省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門依照國家有關規定制定。

　　第二十二條　合作住宅產權有合作社所有、社員個人所有、住宅合作社與社員個人共同所有等形式：

　　合作社住宅全部由住宅合作社出資（含政府和社員所在單位給予的優惠和資助，下同）建設的，其產權為住宅合作社所有。

　　合作住宅由社員個人出資建設的，其產權為社員個人所有。

　　合作住宅由住宅合作社和社員個人共同出資建設的，其產權為住宅合作社與社員個人共同所有。

　　第二十三條　合作住宅建成后，由管理委員會統一向當地房地產行政主管部門辦理產權登記手續，領取房屋所有權和土地使用權證。對于住宅合作社與社員個人共同所有房屋要在產權證上注明。

　　住宅合作社與社員個人共同所有的房屋，應由住宅合作社與社員個人在合作建房協議書上注明社員個人出資占住宅全部建設資金的比例份額。

　　第二十四條　合作住宅不得向社會出租、出售。社員家庭不需要住宅時，須將所住住宅退給本住宅合作社。住宅合作社以重置價結合成新計算房價，按原建房時個人出資份額向社員個人退款。

　　第五章　罰則

　　第二十五條　凡違反本辦法組建的住宅合作社，縣以上人民政府房地產行政主管部門有權責令限期補辦有關手續或者予以撤銷。

　　第二十六條　住宅合作社或社員個人擅自向社會出售、出租住宅，由城市人民政府房地產行政主管部門根據情節輕重，分別給予警告、罰款、沒收非法所得的處罰。對倒賣住宅的由有關部門依法處理。

　　第二十七條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復議條例》的有關規定，申請行政復議或者直接向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第六章　附則

　　第二十八條　各省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則，報同級人民政府批準后發布實施。

　　第二十九條　本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

　　第三十條　本辦法自發布之日起施行。

　　關于加強經濟適用住房交易管理有關問題的通知京國土房管市一〔2004〕501號

　　各區縣國土房管局、各有關單位：

　　為加強我市經濟適用住房交易的管理工作，按照《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》(京國土房管住〔2004〕486號)的有關規定，現就有關執行問題通知如下：

　　1．開發企業對外公開發售的在建經濟適用住房，必須取得預售許可證后，方可預售，否則不得向預購人收取定金及任何預訂款性質的費用。

　　2．適用已購經濟適用住房上市出售政策的項目：由政府批準定價的經濟適用住房項目名單見附表一；住宅合作社集資建設的住房項目名單見附表二。其他新項目的名單由市國土房管局公布。

　　3．計算已購經濟適用住房住滿五年的起始日期，以交納契稅時取得完稅憑證的時間或房屋所有權證發證的日期為準。

　　4．預購人在經濟適用住房竣工前轉讓其預購房屋的，受讓人必須已取得經濟適用住房購房資格，并持審核證明按《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第四十四條規定辦理預售轉讓登記手續。其轉讓價格不得超過原預購單價。

　　經濟適用住房已竣工，但未取得房屋所有權證前不得辦理預售轉讓手續。

　　5．已購經濟適用住房住滿5年后，交易時出售人按成交價格的10% 繳納綜合地價款的，購房人不需要補交成交價格3%的土地出讓金。

　　6．以原價出售已購經濟適用住房的，新的購房人須按規定取得經濟適用住房購房資格，超標的按規定補交綜合地價款，其所購房屋仍按經濟適用住房產權管理，不補交成交價格3%的土地出讓金。

　　以原價出售已購經濟適用住房的，原購房人在辦理房屋產權轉移手續后，由區縣國土房管局交易管理部門出具按不高于經濟適用住房購買單價出售經濟適用住房的證明（見附表三），再次申請購買經濟適用住房的，憑該證明到北京市建委開發辦辦理經濟適用住房購買的資格審核手續。