為了進一步規范個人住房貸款操作程序，提高業務開拓和管理水平，促進個人住房貸款業務快速發展，根據《貸款通則》和《中國農業銀行個人住房貸款管理辦法》的規定，特制定本指導意見。

　　一、售房人為開發商的個人住房貸款　也稱“一手樓”按揭貸款。指銀行與房地產開發商簽訂貸款合作協議、購房人（借款人）以所購房屋作抵押向貸款行借款、并由開發商承擔階段性保證擔保的貸款方式。按開發商是否具有完全的房屋產權證明劃分，分為期房和現房貸款兩類。

　?。ㄒ唬╅_發商向貸款行提出按揭書面申請并須提供如下資料：

　　1.公司資料：企業法人營業執照復印件、企業代碼證書復印件、法定代表人證明書；公司章程、成立批文及信用等級證明；驗資報告；年度審計報告及近期財務報表（上年末至本期）；房地產開發企業資質等級證書；公司（董事會和法人代表）授信申請；公司（董事會和法人代表）為借款人承擔階段性連帶保證責任的承諾。

　　2.按揭項目資料：項目立項批文及可行性研究報告；建設用地規劃許可證；建設工程施工許可證；建設工程規劃許可證；國有土地使用證；商品房銷（預）售許可證。

　　3.項目總投資，資金來源及落實情況。

　　4.項目為期房銷售的，要提供施工進度表及資金落實情況；項目為現房銷售的，開發商要提供房屋驗收合格證書。

　　5.貸款行要求提供的其他資料。

　?。ǘ┵J前調查

　　貸款行受理開發商申請后，調查部門要對開發商提供的有關資料進行調查。重點調查開發商資質、項目資金來源及銷售情況。

　　1.調查開發商的法人資格、經營實力、開發能力和信用等級。

　　2.調查項目申報程序是否合規合法、手續是否完備。

　　3.調查項目概算、投資來源、資本金及自籌資金到位落實情況。

　　4.現場調查開發項目的地段、周邊環境、戶型設計、市政配套、工程進度等；分析同類、同檔房屋的價格和客戶購買意向，預測房屋銷售價格和市場銷售前景。

　　5.調查開發商在銀行開戶和貸款情況。

　?。ㄈ┵J款審查和審批

　　貸款審查部門對調查部門的意見和項目建設的合法性、效益性進行審查核實。

　　1.審查核實項目報批程序是否合法有效、項目資料是否真實、齊全。

　　2.審查核實項目的可行性及效益性，期房須審查開發商資本金落實情況、開發商完成項目建設能力及施工質量保證。

　　3.判定調查部門對開發商提出的按揭成數、期限及額度意見的合理性和準確性。

　　審查部門提出意見，經貸款審查委員會審查后，將審查意見和項目資料上報一級分行審批。

　　（四）與開發商簽訂合作協議

　　經一級分行審批后，貸款行與開發商簽訂個人住房貸款業務合作協議。合作協議中應明確規定，在借款人取得房屋產權并辦妥抵押登記手續以前，開發商必須為借款人提供階段性保證擔保，并在農行存入一定數額的回購保證金。借款人不能清償債務時，由開發商承擔連帶保證責任。

　?。ㄎ澹╋L險防范要點：

　　1.嚴格審查開發商法人資格、開發能力、銷售業績及經營者素質；審查項目的合法性；審查項目資金落實情況和市場銷售前景。

　　2.貸款行與開發商簽訂階段性保證擔保合同，明確保證擔保范圍、責任、期限和處置措施。督促開發商在規定時間辦妥房屋抵押登記手續。

　　3.對期房的按揭貸款，一要加強對開發商資金管理，防止挪用貸款；二要對期房的物值進行估價，防止利用虛假按揭套取銀行信貸資金。

　　4.銀行可委托評估機構對擬提供按揭的樓盤進行評估，按揭成數最高不超過評估價值的80％。

　　5.農行開發的房地產貸款項目要與個人按揭貸款結合起來，達到既促進個人住房信貸業務發展，又收回房地產開發項目貸款。

　　（六）個人申請住房貸款條件、程序按照《中國農業銀行個人住房貸款管理辦法》規定辦理。

　　二、售房人為個人的住房貸款

　　也稱“二手房按揭”，是指買房人以從房地產三級市場上購買的房屋作抵押，向銀行申請的用于支付部分購房款的貸款。其特點是買賣雙方均為具有完全民事行為能力的自然人，購買的房屋具有完全產權、依法可以轉讓，雙方在簽訂買賣合同后，通過房地產管理部門辦理過戶手續，完成交易行為。

　　（一）借款人提出貸款書面申請，并由買賣雙方提供以下資料：

　　1.買賣雙方簽訂的經過有權部門鑒定的房屋交易合同；

　　2.所購房屋的產權證明文件及房屋共有人同意出售的文件；

　　3.借款人及家庭成員經濟收入證明；

　　4.借款人合法有效的身份證明（指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）及婚姻狀況證明；

　　5.借款人及共有人同意所購房屋抵押的文件；

　　6.貸款行要求提供的其他資料。

　?。ǘ┵J前調查。為提高工作效率，防范貸款風險，貸款行可與律師事務所簽訂合作協議，由律師事務所協助貸款行調查借款人資格、還款能力和房屋交易的法律手續等。律師事務所收取的服務費須存入在貸款行開立的專戶，并作為因律師事務所過錯給貸款行造成損失的補償保證金。

　　（三）貸款審查和審批。買賣雙方必須在貸款行開立賬戶，購房者將首期購房款足額存入賬戶。經貸款行審批同意發放貸款后，借款人與貸款行簽訂《個人住房按揭（抵押）借款合同》、《劃款扣款授權書》等文件。

　　（四）辦理房屋過戶、保險和抵押登記手續。

　　（五）移交產權證明。借款人將已辦妥抵押登記手續的房屋所有權證、房屋他項權證和所購房屋的保險單（正本），一并交貸款行保管。

　?。﹦澑顿J款。在上述手續辦理完畢后，貸款行將貸款劃入借款人在貸款行開立的賬戶內，再根據《劃款扣款授權書》的授權，將貸款一次性從借款人賬戶劃入售房者賬戶。

　?。ㄆ撸╋L險防范要點：

　　1.交易的房屋必須是具有完全產權或經有關部門批準上市的房屋；

　　2.交易合同必須經過有權部門鑒證；

　　3.貸款期限一般不超過十五年減去房屋已使用年限，最長不超過二十年減去房屋已使用年限；貸款成數不超過五成。

　　4.貸款行認為有必要時，可要求對交易房屋價格進行評估。

　　5.須在辦妥房屋抵押登記手續和房屋保險之后，貸款行才能發放貸款，售房者的售房款必須存入貸款行指定賬戶。

　　三、為房改房提供的個人住房貸款

　　指借款人根據國家房改政策規定，以其向房屋產權單位購買的可出售的公有住房作為抵押物的貸款。

　　房改房貸款在具備一般個人住房貸款的前提條件下，同時還要具備以下條件：

　?。ㄒ唬┦鄯繂挝坏氖鄯靠钤瓌t上要求繳存在貸款行。

　?。ǘ┓窃a權單位優先購買的房改房已取得原產權單位放棄優先購買的證明。

　?。ㄈ┧彿扛姆勘仨殲楫a權清晰的自用住房，房屋使用年限一般不超過二十年，并且不在拆遷公告范圍內。

　?。ㄋ模┙杩钊艘c房屋產權單位簽訂合法有效的公有住房買賣合同。

　?。ㄎ澹┰谫J款行存有不低于購房款總額20％的款項，作為購房首期付款。

　?。┵J款金額一般不得超過所購房屋總價格的50％，最高不超過70％。

　?。ㄆ撸┵J款期限一般掌握在5年左右，最長不超過10年。

　?。ò耍┙杩钊隧毺峁┯行?。以所購房屋作抵押的，必須辦理房屋抵押登記。在未辦妥房屋抵押登記前，貸款行要與售房單位簽訂合作協議，由售房單位提供保證擔保，如售房單位不具備《擔保法》規定的擔保資格，借款人須提供貸款行認可的其他擔保措施；一旦取得完全房屋產權后，應立即辦理房屋抵押登記手續。

　?。ň牛┵J款的發放。借款人與貸款行簽訂借款合同、填寫借據后，貸款行將購房款劃入售房單位在貸款行（或其他規定的銀行）開立的公有住房售房款專戶。

　　（十）房改房上市交易的，購房人也可以申請個人住房貸款，按照“售房人為個人的住房貸款”辦理手續。

　?。ㄊ唬╋L險防范要點：房改房必須產權清晰；售房單位的售房款原則上應存在貸款行；貸款期限一般為五年，最長不超過十年；借款人必須提供有效擔保和辦理房屋保險，若為保證擔保，保證人須具備《擔保法》規定的擔保資格；購房者取得完全房屋產權后，必須立即辦理房屋抵押登記手續并將已辦妥抵押登記手續的房屋所有權證、房屋他項權證和所購房屋的保險單（正本），一并交貸款行保管。

　　四、個人住房公積金委托貸款

　　指貸款行根據住房資金管理中心的委托，以住房公積金為資金來源，按規定的要求向購買住房的個人發放的貸款。住房公積金委托貸款的特點是，由住房資金管理中心提供資金，確定貸款對象、金額、期限、利率，承擔貸款風險，受托行負責辦理貸款手續及協助貸款本息收回，并按規定收取手續費。

　?。ㄒ唬┦芡行信c住房資金管理中心簽定委托貸款協議。

　?。ǘ┙杩钊酥苯酉蜃》抠Y金管理中心提出貸款申請，受托行也可根據需要，代為收集借款人申請資料，統一交住房資金管理中心審核、審批。

　　1.身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）和婚姻狀況證明；

　　2.借款人家庭穩定經濟收入的證明；

　　3.合法的購（建、修）住房合同意向書、協議或其他批準文件；

　　4.抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明；有權部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供保證的書面文件和保證人資信證明；

　　5.有所購（建、修）住房全部價款20％以上的自有資金，并保證用于支付所購（建、修）住房的首付款；

　　6.自建住房的，應出具計劃、建設、規劃、土地等有關部門的批準文件；

　　7.對自有住房進行翻建、大修的，應出具自有住房產權證明；

　　8.有住房資金管理中心認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；

　　9.住房資金管理中心規定的其他條件。

　　（三）住房資金管理中心對每筆貸款金額、期限、利率審批同意后，與受托行簽訂委托貸款合同。

　　（四）受托行按照委托貸款合同約定，與借款人分別簽訂《住房公積金委托貸款抵押合同》、《住房公積金委托貸款質押合同》和《住房公積金委托貸款保證合同》后，辦理借款手續。

　?。ㄎ澹┦芡行袑①J款直接劃入售房方在受托行開立的指定賬戶，貸款償還方式根據住房資金管理中心的有關規定辦理。

　?。╋L險防范要點：

　　1.受托行辦理個人住房公積金委托貸款時，要嚴格按照特定委托的有關規定，與住房資金管理中心簽訂委托貸款合同，在合同中要明確貸款風險由住房管理中心承擔，受托行只收取手續費；

　　2.公積金的委托貸款對象、金額、期限、利率、還款方式由住房資金管理中心確定，受托行協助其貸款本息回收。

　　3.受托行要加強內部管理和會計核算。

　　五、個人住房組合貸款

　　指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人的同一住房發放的貸款。組合貸款的前提條件是借款人須經過住房資金管理中心審批后同意給予公積金貸款，并符合貸款行規定的貸款條件。個人住房組合貸款的手續，必須由同一機構辦理。

　　（一）借款人向住房資金管理中心申請公積金貸款并提供貸款資料，交住房資金管理中心審批。

　　（二）憑住房管理中心審批同意貸款金額、期限、利率等資料到貸款行，申請配套個人住房貸款。貸款行受理后對借款人資信、職業、收入及還款能力等進行調查，并在10個工作日內給予借款人答復。

　?。ㄈ┵J款行審批同意后，確立組合貸款金額，按照《公積金委托貸款合同》與借款人簽訂借款合同。

　?。ㄋ模┺k理公證、保險及房屋抵押登記手續。

　?。ㄎ澹┵J款行按照《劃款扣款協議書》將組合貸款劃入售房方開立的賬戶。

　?。╋L險防范要點：

　　1.組合貸款必須由同一機構在同一時點發放；

　　2.公積金委托貸款與自營性借款合同要分別與借款人簽定，借款借據要分別填寫；

　　3.抵押金額為公積金貸款與自營性貸款之和，原則上抵押權人應為貸款行，由貸款行為公積金貸款提供反擔保，如抵押權人為住房資金管理中心，須由住房資金管理中心為貸款行提供反擔保。