北京市第二中級人民法院

民 事 判 決 書

（2022）京02民終3734號

上訴人（原審原告）：劉要梧，男，1945年11月18日出生，漢族，退休，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：李會新，女，1977年10月9日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：何俊利，男，1946年4月16日出生，漢族，退休，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：張金萍，女，1964年1月23日出生，漢族，退休，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：李鴻濱，男，1969年8月4日出生，漢族，首都機場安檢員，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：劉秀斌，男，1968年9月10日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：于通英，女，1960年2月20日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：韓玲，女，1966年1月2日出生，漢族，退休，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：馮秀芹，女，1954年6月10日出生，漢族，退休，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：劉關，男，1981年7月23日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：李國仁，男，1969年10月8日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：劉東利，男，1961年12月27日出生，漢族，退休，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：張芹，女，1966年5月8日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：劉永新，男，1967年3月24日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：劉文桐，男，1973年12月23日出生，漢族，小學廚師，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：張春霞，女，1973年12月28日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：殷志濤，男，1972年3月25日出生，漢族，三和影視城職工，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：劉磊，男，1981年10月7日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：王興順，男，1960年11月5日出生，漢族，退休，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：白秀茹，女，1962年8月5日出生，漢族，退休，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：李秀蘭，女，1955年11月26日出生，漢族，退休，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：劉向云，女，1979年8月5日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：尤貴龍，男，1981年7月8日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：楊乃強，男，1973年1月13日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：厲淑云，女，1962年2月1日出生，漢族，退休，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：韓兆文，女，1988年2月28日出生，漢族，無業，住北京市大興區。

上訴人（原審原告）：彭淑萍，女，1962年12月10日出生，漢族，退休，住北京市大興區。

上述二十七名上訴人之共同委托訴訟代理人：崔玉玲，女，1968年3月3日出生，漢族，住北京市東城區。

被上訴人（原審被告）：北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司，住所地北京市大興區宏福路1號院1號樓2層205。

法定代表人：吳國卿，總經理。

委托訴訟代理人：法依冉，女，1990年6月11日出生，北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司法務，住同單位。

上訴人劉要梧、劉秀斌、劉文桐、韓玲、馮秀芹、劉關、李國仁、劉東利、張芹、劉永新、何俊利、張春霞、殷志濤、劉磊、王興順、白秀茹、張金萍、李秀蘭、李鴻濱、劉向云、尤貴龍、楊乃強、厲淑云、韓兆文、李會新、彭淑萍、于通英（27名上訴人以下統稱劉要梧等27人）與北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司（以下簡稱鴻坤瑞邦公司）業主知情權糾紛一案，不服北京市大興區人民法院(2021)京0115民初14639號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年3月21日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

劉要梧等27人上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判支持我方一審全部訴訟請求；2.判令鴻坤瑞邦公司向業主支付廣告費59136306元；3.本案一、二審訴訟費由鴻坤瑞邦公司承擔。事實和理由：1.我方作為理想家園業主，對小區共有部分享有所有權和管理權，這是法律賦予的權利。一審法院卻認為鴻坤瑞邦公司作為前期物業服務企業，有權對小區業主的共有部分、設備設施等進行經營管理，并取得收益。一審法院的認定缺乏法律依據。2.鴻坤瑞邦公司擅自用業主共有部分經營取得收益，形式公示，拒絕業主提請對經營活動資料及賬目查閱，業主為保障法律賦予的知情權而多次起訴，均未獲法院受理。3.我方自入住僅簽訂《商品房預售合同》，未約定將業主購房公攤面積共有部分，交由他人自主經營盈利。鴻坤瑞邦公司庭審自述按照《前期物業合同》第30條，委托依法經營，乙方物業公司以30%提取代理服務費，扣除經營成本及稅費后，如有盈余則為業主所得收益。鴻坤瑞邦公司利用小區屬于全體業主的共有部位包括電梯間、候梯廳區域進行廣告經營、停車費及占用公共區域經營收益。4.我方有權知曉鴻坤瑞邦公司應扣除合理成本之后，將歸屬于全體業主的經營收益金額，應單獨賬戶存儲，收支隨時向業主公示，經營活動的相關資料及財務賬目明細，供業主查閱、復印，是法律賦予業主知情權的保障，應保盡保。業主有權監督理想家園共用部分、公用設施的收益使用情況。監督權不限于：公示、查閱、復印，業主有權以自己的方式實現全權監督。5.我方對2013年-2021年的賬目明細、數額、相關經營資料均不知情，提起業主知情權之訴。因此，為保障業主對共有部分建筑物區分所有權的法定權益，法院不能以侵權人鴻坤瑞邦公司的公示方式判定侵權責任人已經履行義務，應以我方訴訟請求充分滿足和保障共有部分物權所有人業主的法定權益。6.鴻坤瑞邦公司利用業主的住房經營違反法律規定，5年獲利達到35020008元，到今年已達8年之久，獲利高達59136306元，應當向業主支付。

鴻坤瑞邦公司辯稱，同意一審判決，不同意劉要梧等27人的上訴請求和理由。1.上訴人請求的查閱復印賬目的明細已經在一審判決中說明，對方可以去物業要求查閱，我公司予以配合。要求公示的收益金額和財務明細已經公示過了。2.上訴人認為我公司的公共收益與公示內容不符是沒有事實依據的，對方的計算方式也是不正確的。

劉要梧等27人向一審法院起訴請求：1.判決鴻坤瑞邦公司公布2013年至2021年期間，利用住宅小區業主共有部分經營的公共收益金額，在物業服務區域內醒目位置公開公示，公示期不少于30日。并對經營活動的相關資料、收益財務賬目明細，供業主查閱、復印；2.判決鴻坤瑞邦公司每季度末將住宅小區業主公共收益金額及收支財務明細，在物業服務區域內醒目位置公開公示，公示期不少于30日。對從事經營活動使用情況及相關資料、收益財務賬目明細，供業主查閱、復印；3.判決將歸屬于全體業主的公共收益金額，設立單獨賬戶存儲，收支隨時公示，在物業服務區域內項目位置公開公示，公示期不少于30日；4.判決鴻坤瑞邦公司公布物業管理區域內車位車庫出售和出租情況對應的相關資料及收費賬目明細供業主查閱；5.判令鴻坤瑞邦公司公布2013年至2021年間利用業主共有部分臨時停車費收益金額，每半年6月20日至30日在物業服務區域內醒目位置公開公示，對應的相關資料及收費賬目明細供業主查閱、復印；6.判令鴻坤瑞邦公司公布2013年至2021年公共部位節能燈照明（與物業自用電費無關）電費金額及計算分攤明細，在物業服務區域內醒目位置公開公示，公示期不少于30日，以后每年初一月公布上一年度公共部位節能燈照明電費金額及計算分攤明細對應的相關資料及收費賬目明細供業主查閱復印；7.訴訟費由鴻坤瑞邦公司承擔。

一審法院認定事實：劉要梧等27人均系理想家園小區的業主，鴻坤瑞邦公司系理想家園小區的前期物業服務企業。2013年4月15日，北京鴻坤偉業房地產開發有限公司（開發建設單位、甲方，以下簡稱鴻坤偉業公司）與鴻坤瑞邦公司（物業服務企業、乙方）簽訂《理想家園前期物業服務合同》（以下簡稱《前期物業合同》），約定：合同期限自2013年4月18日起，至2016年4月17日止。2016年4月18日，鴻坤偉業公司與鴻坤瑞邦公司續簽合同，約定：合同期限自2016年4月18日起，至2019年4月17日止。2019年4月1日，鴻坤偉業公司與鴻坤瑞邦公司簽訂補充協議，約定：合同有效期從2019年4月18日至業主委員會成立并代表全體業主與選聘的物業服務企業新簽署的物業服務合同生效時，本協議自動終止。

劉要梧等27人為證明鴻坤瑞邦公司使用業主共有部分經營收益，提交部分照片佐證，顯示有：1.快遞柜（京東、蜜罐、兔喜、豐巢、郵政）；2.京東來客滾動屏、梯之星滾動屏、分眾傳媒滾動屏；3.芝麻店農夫山泉售水貨柜、飲料食品售貨柜；4.城市縱橫傳媒、叮咚買菜、電梯門大幅廣告；5.同仁堂、建設銀行、農業銀行；6.投幣式跑步機、菜站。鴻坤瑞邦公司認可劉要梧等27人提交的證據的真實性，但對其數量不予認可。

鴻坤瑞邦公司為證明已經將物業項目收支情況進行了公示，提交以下證據：1.2013-2020年度的《物業服務項目收支情況報告》（附表1：物業服務收支情況明細表；附表2：物業共用部分經營收支情況表）；2.公示報告張貼照片，顯示張貼時間為2015年4月30日，2015年5月2日，2018年3月15日，2019年3月15日，2020年3月15日，2021年3月16日，照片顯示張貼位置在小區公示欄和小區物業服務中心門口活動展板。鴻坤瑞邦公司主張，已將上述2013-2020年度的《物業服務項目收支情況報告》在北京市住建委官網上進行報備，并在理想家園小區進行張貼公示。劉要梧等27人對此不予認可，認為公示需要通知到全體業主，所有的材料都要向業主告知并通過業主同意，鴻坤瑞邦公司公示的內容業主沒有看到，還有錢都花到哪里了業主也不知道。

劉要梧等27人主張，《物業管理條例》第78條業主物業使用人應當遵守法律法規和規章規定和臨時管理規約的規定，按照規定用途合理安全使用，小區沒有業委會，更沒有物業管理委員會。沒有賦予鴻坤瑞邦公司擅自經營的權利。鴻坤瑞邦公司擅自利用共同部位和共同設施進行經營，應該由建委給予鴻坤瑞邦公司警告整改、罰款。鴻坤瑞邦公司認為，按照《前期物業合同》中第十九條“本物業管理區域內產權屬于業主共有的車位、會所、文化活動中心、共用部位、共用設施設備及其他共有物業委托乙方經營（包括但不限于廣告、房屋租賃、商業促銷等經營活動）”；第二十二條“業主同意：將本物業管理區域內的業主共有的會所、車位、物業共有部位、物業共用設備設施委托乙方經營”的約定，小區內物業公共部位委托鴻坤瑞邦公司經營，鴻坤瑞邦公司可自行安排經營項目和經營方式”，鴻坤瑞邦公司有權經營管理業主的共有部位、設備設施。

劉要梧等27人主張，《按照商品房預售合同》的第25頁、第35頁第七條物業費包干制的約定，共用部分的收益是全體業主的，鴻坤瑞邦公司使用業主共有部分經營收益，未經業主同意也未公布收益情況，且收益未分配給業主，也沒有進行相關的約定，侵占了業主的利益。鴻坤瑞邦公司認為，按照《前期物業合同》第三十條：“業主共有物業經營收入及特約服務收入按下列約定分配：委托乙方經營的，經營收入乙方按總收入的30%提取代理服務費，扣除經營成本及稅費后，如有盈余則作為業主所得收益，按以下約定使用，根據業主大會的決定使用，在業主大會作出決定之前由乙方托管。如發生虧損，從共有車位及其其他部位、共有設施設備經營業主所得收益中補足”，劉要梧等27人對共有部位的經營所得收益，在業主大會成立前，有權代管，并未侵犯劉要梧等27人合法權利。

一審法院認為，在理想家園小區成立業主委員會并選聘新的物業服務企業前，鴻坤瑞邦公司作為前期物業服務企業，有權對小區內業主的共有部位、設備設施等進行經營管理，并取得收益，但該收益除必要的成本支出外，應歸全體業主共有。業主對于小區共有部分的使用收益等情況享有知情權，可以請求公布、查閱。物業服務企業應當將包括共有部分的收益情況在內的物業服務項目收支情況予以公示，并協助查閱，保護業主應享有的知情權。具體至本案，劉要梧等27人的訴訟請求內容有多項，詳盡具體，還有特殊要求，應否得到支持，法院從公示內容和公示形式兩方面進行認定。

關于公示內容。劉要梧等27人要求公示經營的公共收益金額，此項內容屬于物業服務企業應當公示的重要內容，有其必要性和合理性，且從鴻坤瑞邦公司提交的年度物業收支報告的附表2中均有體現并已公示；其他訴訟請求中要求公示的內容，即要求公示經營活動的相關資料、收益財務賬目明細、收支財務明細、車位車庫出售和出租情況對應的相關資料及收費賬目明細、利用業主共有部分臨時停車費收益金額、對應的相關資料及收費賬目明細、公共部位節能燈照明（與物業自用電費無關）電費金額及計算分攤明細、計算分攤明細對應的相關資料及收費賬目明細。上述要求公示內容，基本上等同于要求公示共有部位經營收益活動、車位車庫管理使用和公共部位節能燈照明計費涉及的所有相關資料。如此要求公示內容，已超出了業主知情權的合理內涵，非必要且在一定程度上增大了物業服務企業的工作負擔、費用支出和公示載體實現的難度，同時，對于物業服務企業正常經營管理活動也造成了不當干預。

關于公示形式。原《北京市物業管理辦法》第二十三條規定：“物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。”，《北京市物業管理條例》第七十條規定：“物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設備公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯網方式告知全體業主……四)上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況，本年度物業服務項目收支預算；（五）上一年度公共水電費用分攤情況、物業費、公共收益收支與專維修資金使用情況……（七）特定管理區域內車位、車的出售和出租情況……”。以上物業管理規定充分考慮了保護業主的知情權和物業服務企業公示義務合理履行的適度均衡，應照此辦理公示為宜。劉要梧等27人訴訟請求中，要求“每季度末公示”、“公示期不少于30日”、“每半年公示”、“每年初一月份公示”等特殊要求，不當增大了鴻坤瑞邦公司的工作難度和負擔，不利于鴻坤瑞邦公司為小區業主提供更高水平的物業服務。

根據在案證據，鴻坤瑞邦公司于2015年、2018年、2019年、2020年及2021年均已在其提供物業服務的理想家園小區顯著位置張貼了物業服務收支情況報告并附有收支項目明細，公布了共有部分的使用和收益、車位和車庫的使用和公共部位水電費用支出情況，應當認定在相應的物業服務期間（2014年1月1日至2014年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日），鴻坤瑞邦公司對業主的公示義務已經履行，2021年度的物業服務期間未滿尚無需公示，但鴻坤瑞邦公司未提供充分證據證明在2013年至2021年間除上述期間之外的其他物業服務期間，鴻坤瑞邦公司對共有部分的使用和收益、車位和車庫的使用和公共部位水電費用支出情況向業主進行公示，故鴻坤瑞邦公司應履行相應物業服務期間的公示義務。

劉要梧等27人第三項訴訟請求，要求將公共部位的經營收益設立單獨賬戶存儲，收支隨時公示，鴻坤瑞邦公司辯稱應單獨列賬，無法做到單獨賬戶存儲。結合《北京市物業管理條例》第七十四條的規定：“物業服務人利用共用部分從事經營活動的，應當將公共收益單獨列賬”，據此法院采納鴻坤瑞邦公司意見，認定公共部位的經營收益單獨列賬，無須設立單獨賬戶存儲，收支公示隨物業服務項目整體收支情況公示即可。

劉要梧等27人第五項訴訟請求，要求對共有部分臨時停車費收益情況進行單獨公示，因該項內容系共有部分車位收入項目的一項下級子目，單獨對此項收支情況予以公示沒有必要，劉要梧等27人如認為有進一步查閱的需要，可向鴻坤瑞邦公司提出查閱的請求，鴻坤瑞邦公司應予協助。劉要梧等27人第六項訴訟請求，要求鴻坤瑞邦公司對公共部位節能燈照明（與物業自用電費無關）電費收支情況進行單獨公示，因該項內容亦系公共部位水費、電費支出的一項下級子目，處理同第五項訴訟請求，不再贅述。

劉要梧等27人多項訴訟請求要求查閱、復印共有部位收益情況等相關資料，其應在正當、合理范圍內依法行使此項權利，且據在案證據目前并未存在其曾主張行使，但鴻坤瑞邦公司不予協助配合的情形，故劉要梧等27人自行依法行使即可，如鴻坤瑞邦公司確不予協助配合，可依法另案主張權利。

法院認為，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第一條第三款：“民法典施行前的法律事實持續至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。”本案中，劉要梧等27人起訴要求鴻坤瑞邦公司履行公示義務是在2021年1月1日后，故本案應適用《中華人民共和國民法典》相關規定。

據此，一審法院判決：一、北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司于判決生效后十日內將理想家園小區下列期間的包括業主共有部位的經營收益、車位車庫使用、公共部位水電支出情況在內的物業服務項目收支情況（2013年1月1日至2013年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日）在理想家園小區顯著位置予以公示；二、駁回劉要梧、劉秀斌、劉文桐、韓玲、馮秀芹、劉關、李國仁、劉東利、張芹、劉永新、何俊利、張春霞、殷志濤、劉磊、王興順、白秀茹、張金萍、李秀蘭、李鴻濱、劉向云、尤貴龍、楊乃強、厲淑云、韓兆文、李會新、彭淑萍、于通英的其他訴訟請求。

本院二審期間，劉要梧等27人為證明其上訴主張，向本院提交《前期物業服務協議》。鴻坤瑞邦公司對該證據的真實性認可，但對關聯性和證明目的均不予認可。本院經審理查明的事實與一審法院查明的事實無異，本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定：“業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。”本案中，鴻坤瑞邦公司應當將包括共有部分的收益情況在內的物業服務項目收支情況予以公示，并協助查閱，保護業主應享有的知情權。一審判決從公示內容和公示形式兩方面作出的認定，具有一定的合理性，本院對此予以維持。一審法院要求業主應在正當、合理范圍內依法行使權利，于法有據，本院對此亦不持異議。

就劉要梧等27人要求鴻坤瑞邦公司支付廣告費收益的訴訟請求，因屬于二審中增加的訴訟請求，超出一審審理的范圍，本院不宜徑行作出裁判，各方可依法另行解決。

綜上所述，劉要梧、劉秀斌、劉文桐、韓玲、馮秀芹、劉關、李國仁、劉東利、張芹、劉永新、何俊利、張春霞、殷志濤、劉磊、王興順、白秀茹、張金萍、李秀蘭、李鴻濱、劉向云、尤貴龍、楊乃強、厲淑云、韓兆文、李會新、彭淑萍、于通英的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費70元，由劉要梧、劉秀斌、劉文桐、韓玲、馮秀芹、劉關、李國仁、劉東利、張芹、劉永新、何俊利、張春霞、殷志濤、劉磊、王興順、白秀茹、張金萍、李秀蘭、李鴻濱、劉向云、尤貴龍、楊乃強、厲淑云、韓兆文、李會新、彭淑萍、于通英負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　劉　艷

審 判 員　　時　霈

審 判 員　　曹　雪

二〇二二年八月三十日

法官助理　　楊一樹

書 記 員　　何博文