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成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)第二屆業(yè)主委員會、成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)業(yè)主大會業(yè)主撤銷權(quán)糾紛再審民事判決書
時間：2021年05月25日 來源： 作者： 瀏覽次數(shù)：3312 收藏[0]四川省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2019）川民再535號
再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)第二屆業(yè)主委員會，住所地四川省成都市溫江區(qū)公平街辦溫泉大道一段**同興東路**。
負責(zé)人：徐梅，主任。
再審申請人（一審被告、二審被上訴人）：成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)業(yè)主大會，住所地，住所地四川省成都市溫江區(qū)公平街辦溫泉大道一段**同興東路**iv>
負責(zé)人：徐梅，主任。
二申請人共同委托訴訟代理人：況建軍，四川明炬（龍泉驛）律師事務(wù)所律師。
二申請人共同委托訴訟代理人：林遜，業(yè)委會副主任。
被申請人（一審原告、二審上訴人）：張瓊英，女，1970年4月13日出生，漢族，住四川省成都市溫江區(qū)。
委托訴訟代理人：簡鵬，四川法奧律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：曾艷，北京煒衡（成都）律師事務(wù)所律師。
一審第三人：成都潔華物業(yè)管理有限公司，住所地四川省成，住所地四川省成都市武侯區(qū)龍騰西路**
法定代表人：洪云，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：楊林，該公司員工。
再審申請人成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)第二屆業(yè)主委員會（以下簡稱森宇美茵第二屆業(yè)委會）、成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)業(yè)主大會（以下簡稱森宇美茵業(yè)主大會）因與被申請人張瓊英、一審第三人成都潔華物業(yè)管理有限公司（以下簡稱潔華物業(yè)公司）業(yè)主撤銷權(quán)糾紛一案，不服四川省成都市中級人民法院（2019）川01民終1981號民事判決，向本院申請再審。本院于2019年7月17日作出（2019）川民申2715號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會的委托訴訟代理人況建軍、林遜，被申請人張瓊英及其委托訴訟代理人簡鵬、曾艷，一審第三人潔華物業(yè)公司的委托訴訟代理人楊林到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會申請再審稱，請求撤銷四川省成都市中級人民法院（2019）川01民終1981號民事判決，依法改判駁回張瓊英的訴訟請求。事實與理由：（一）二審判決認定業(yè)委會未按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定邀請公證機關(guān)對選票的真實性、有效性進行監(jiān)督。該認定無異于認為召開業(yè)主大會必須有公證機關(guān)的監(jiān)督，屬于認定基本事實缺乏證據(jù)證明的情形?！稑I(yè)主大會議事規(guī)則》第十八條規(guī)定：“回收業(yè)主意見，并在投票結(jié)束后，業(yè)主委員會應(yīng)采取公開驗票的方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下認真核對、計算票數(shù)，當(dāng)場公布投票統(tǒng)計結(jié)果……”該處用詞是“或”而非“和”，因此，邀請公證機關(guān)監(jiān)督并非必不可少的程序。本案中，業(yè)主大會的召開由公平街道辦事處、溫江區(qū)房管局、公平派出所、太極社區(qū)等政府部門20余人親臨現(xiàn)場監(jiān)督指導(dǎo)，見證了業(yè)主大會召開全過程。計票現(xiàn)場設(shè)置有條碼讀碼器和攝像頭，室內(nèi)、室外均有顯示屏。計票工作采取現(xiàn)場開箱、現(xiàn)場驗票、現(xiàn)場唱票、現(xiàn)場計票的方式進行。開箱后，工作人員將表決票放在攝像頭下，室內(nèi)外屏幕同步顯示表決票后，工作人員用讀碼器讀取表決票上的條碼，讀取信息后專門用于計票情況顯示的屏幕同步顯示業(yè)主信息，并自動累加業(yè)主戶數(shù)和專有面積計數(shù)之后進行現(xiàn)場唱票和計票工作。上述政府職能部門監(jiān)督了計票驗票過程。根據(jù)二審判決的認定，投票、唱票過程需要公證處的全程參與，公證費用巨大又需要召開業(yè)主大會表決，陷入死循環(huán)，不可能實現(xiàn)。這樣會導(dǎo)致作為小區(qū)自治核心的業(yè)主大會永遠無法召開。（二）二審判決錯誤認定“業(yè)主委員會在歸集選票時未對直接投票、上門回收意見、電話聽取意見等方式進行區(qū)分統(tǒng)計，導(dǎo)致通過電話聽取意見、上門回收意見的選票的真實性、有效性無法確認，亦難以與其他方式的選票進行區(qū)分。”業(yè)委會歸集選票時，對直接投票、上門回收意見、電話聽取意見等方式進行了分類統(tǒng)計，只是在公示時沒有分類公示，而是直接公示贊成票、反對票、棄權(quán)票。業(yè)委會這樣歸集選票沒有任何不妥，亦不違反法律、法規(guī)及《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定，不會導(dǎo)致選票的真實性、有效性無法確認。（三）二審法院對于本案的焦點問題，業(yè)主大會的決議是否雙過半沒有進行審查。如果達到雙過半，決議合法有效，否則應(yīng)予以撤銷。二審判決對該關(guān)鍵問題沒有進行審查，撤銷一審判決沒有依據(jù)。（四）被申請人張瓊英亦未提供證據(jù)證明本案業(yè)主大會決議未達到雙過半標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。張瓊英申請撤銷業(yè)主大會決議，根據(jù)誰主張誰舉證的原則，應(yīng)當(dāng)舉證證明業(yè)主大會通過的兩項決議沒有達到雙過半的標(biāo)準(zhǔn)。在本案一審過程中，業(yè)委會將封存完好的選票拿到法庭，當(dāng)庭開箱。但張瓊英未指出哪些表決票是偽造的，也未指出表決票統(tǒng)計有誤或表決未達到雙過半的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。（五）本次業(yè)委會兩項決議均獲得雙過半通過。根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號）第二十六條和《成都市業(yè)主大會活動規(guī)則》（成府發(fā)[2009]47號）第十四條均規(guī)定，不參加投票的業(yè)主的投票權(quán)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由建筑區(qū)劃的管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。案涉小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》第十四條明確規(guī)定“未表態(tài)業(yè)主票數(shù)計入多數(shù)票”，因此，本次業(yè)主大會未表態(tài)業(yè)主的票數(shù)應(yīng)計入已表決的多數(shù)票。因此，兩項議程中，第一項議程贊同票1276票，未表態(tài)業(yè)主票數(shù)共704票，共計1980票，在總共戶數(shù)中占90.2%，面積共計363532.45平方米，占總面積的83.7%。第二項議程贊同票1356票，未表態(tài)業(yè)主票數(shù)694票，共計2050票，占總業(yè)主比例93.4%，面積共計316047.6平方米，占總面積的86.9%，均達到雙過半要求。
張瓊英辯稱，（一）關(guān)于是否必須有公證機關(guān)進行公證監(jiān)督的問題，從《業(yè)主大會議事規(guī)則》第十八條可以明顯看出，其內(nèi)容為：“經(jīng)業(yè)主委員會、換屆選舉籌備組在監(jiān)票人或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下統(tǒng)計匯總……”從該條款使用的標(biāo)點符號可以看出，存在并列關(guān)系的只有“監(jiān)票人”和“物業(yè)所在地街道辦事處”，而其他內(nèi)容均從“業(yè)主委員會”就開始使用頓號區(qū)別并列關(guān)系。說明必須到場監(jiān)督的為業(yè)主委員會、監(jiān)票人或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)五個單位在場。其次，我們可以從森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會所邀請的在場監(jiān)督單位看出，有公平街道辦事處、溫江區(qū)房管局、太極社區(qū)等政府部門在場。上述單位均是按照議事規(guī)則邀請的監(jiān)督單位，唯獨沒有工作機構(gòu)，說明前述五個單位是并列關(guān)系。（二）2017年12月15日—12月30日業(yè)主大會收集表決票期間，存在各種不規(guī)范收集表決票的情況。志愿者上門發(fā)放表決、打電話收集投票時，均未核實業(yè)主身份。其次，業(yè)委會在統(tǒng)計過程中，未持有投票業(yè)主的權(quán)屬證書和身份證復(fù)印件，其真實身份和面積計算依據(jù)未經(jīng)核實。部分業(yè)主是否擁有一個以上的專有面積也未進行統(tǒng)計，其面積的統(tǒng)計直接影響到雙過半的表決結(jié)果，業(yè)委會至今也未能舉出面積計算的合法依據(jù)，導(dǎo)致其統(tǒng)計結(jié)果錯誤。（三）森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會在二審中認定一審采用的數(shù)據(jù)正確的情況下，在再審申請階段又否認了一審法院采用的數(shù)據(jù)，并要求采用規(guī)劃局關(guān)于住宅面積、車位的數(shù)據(jù)，但在戶數(shù)上又請求法院另外采用房管局出具的數(shù)據(jù)。明顯存在矛盾，顯然只采用有利數(shù)據(jù)回避不利數(shù)據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，案涉小區(qū)的建筑物總面積應(yīng)以不動產(chǎn)登記機關(guān)記載的面積為準(zhǔn)。同時，規(guī)劃局備案的《主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)》數(shù)據(jù)并非案涉小區(qū)實際建成后的最終數(shù)據(jù)，該小區(qū)竣工驗收后，房產(chǎn)管理局會再次委托房產(chǎn)測繪單位對其進行測繪。測繪成果由房地產(chǎn)行政主管部門審核并納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。（四）表決票上載明：“請在每個表決事項后面欄內(nèi)畫〇，一個事項的〇不能超過一個，多選或不選、涂改均無效。”投票選項中只有“贊成、反對、棄權(quán)”三個選項，“原封不動”交回的表決票應(yīng)當(dāng)認定為無效票，而不能以議事規(guī)則第十四條將“未表態(tài)業(yè)主”歸入贊成票中。森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會在統(tǒng)計票時，將未表態(tài)業(yè)主歸入贊成票導(dǎo)致統(tǒng)計結(jié)果錯誤。（五）業(yè)主大會表決權(quán)的面積應(yīng)為房產(chǎn)管理局出具的數(shù)據(jù)400974.74平方米，總戶數(shù)3869戶為準(zhǔn)，其過半面積為200487.35平方米、過半人戶數(shù)為1934.5戶。提案一若剔除704戶無效票，則贊成票1276票，專有面積184988.79平米，提案二若剔除694戶無效票，則贊成票1358票，專有面積197451.62平米。兩個提案均未達到雙過半。（六）根據(jù)《議事規(guī)則》第十九條、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則建房》（[2009]274號）第二十條的規(guī)定，拖欠物業(yè)費、專項維修基金的業(yè)主不享有業(yè)主大會上的投票權(quán)。若剔除欠費業(yè)主，最終統(tǒng)計結(jié)果遠未達到雙過半標(biāo)準(zhǔn)。（七）森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會尚未對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘事宜召開業(yè)主大會就直接選舉新物業(yè)公司，剝奪了業(yè)主對是否解聘原物業(yè)公司的表決權(quán)，程序違法；森宇美茵第二屆業(yè)委會以其名義進行招標(biāo)主體不合法，因此中標(biāo)結(jié)果無效。綜上，二審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會的再審申請。
潔華物業(yè)公司述稱，潔華物業(yè)公司通過競標(biāo)的方式參與到案涉小區(qū)，并已在住建局備案，但因本案糾紛至今還未入場，請求人民法院依法判決。
張瓊英向一審法院起訴請求：1.確認本次業(yè)主大會通知、召集、表決程序違法，撤銷2018年1月1日公告的“成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案”、“授權(quán)業(yè)委會通過包括訴訟等在內(nèi)的一切合法手段追討物業(yè)管理用房”兩項決議；2.立即終止選聘物業(yè)公司的招投標(biāo)行為。
一審法院認定事實：張瓊英是溫江區(qū)公平鎮(zhèn)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)的業(yè)主。
2017年4月28日，經(jīng)成都市溫江區(qū)人民政府公平街道辦事處備案的《成都市溫江區(qū)公平街道辦事處業(yè)主大會設(shè)立事項備案記錄》載明：經(jīng)溫江區(qū)公平街道辦事處組織召開的森宇音樂花園·美茵河谷業(yè)主大會會議，自2016年2月20日至2017年4月2日，歷時408天，從提交的業(yè)主大會設(shè)立事項備案資料看，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定、決議沒有違反法律法規(guī)的規(guī)定。此次備案的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、第二屆業(yè)主委員會基本情況、業(yè)主大會設(shè)立事項備案記錄表等資料，已由我街辦存檔。《業(yè)主委員會工作規(guī)則》第三條規(guī)定，業(yè)主委員會履行職責(zé)有根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者換其他管理人的方案、選聘實施人以及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的議案，提交業(yè)主大會會議決定；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。《業(yè)主大會議事規(guī)則》第七條規(guī)定，業(yè)主大會議事內(nèi)容有決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的方案（包括選聘方式、具體實施者）及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。第八條規(guī)定，業(yè)主大會決議采用民主集中制，少數(shù)服從多數(shù)的原則；業(yè)主大會會議依法通過表決形成的決議、作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主必須共同遵守。業(yè)主大會決定其他事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第九條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的方式，也可以采用書面征求意見的方式，具體會議形式由業(yè)主委員會確定。第十四條規(guī)定，本業(yè)主大會會議采用（一）設(shè)投票箱；（二）專人送達、回收意見；（三）業(yè)主通過提供給開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人、業(yè)主委員會的電話號碼，進行電話語音或短信方式投票；（四）業(yè)主通過法律認可的其他合法方式投票。已送達的表決票，業(yè)主在規(guī)定的15日內(nèi)不反饋意見的，其投票權(quán)數(shù)計入已表決結(jié)果的多數(shù)票；因業(yè)主聯(lián)系方式變更導(dǎo)致會議表決期間無法聯(lián)系未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計入已表決結(jié)果的多數(shù)票。第十八條規(guī)定，業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主公告。采用書面征求意見形式?jīng)Q定事項的，由業(yè)主委員會發(fā)放征詢意見表或表決票，將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決。第二十二條規(guī)定，業(yè)主大會決定通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的，可授權(quán)其執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會或委托招投標(biāo)代理機構(gòu)辦理事實招標(biāo)活動的相關(guān)事宜。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，對選聘方案、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決。
2017年8月31日，森宇美茵第二屆業(yè)委會向全體業(yè)主發(fā)出《關(guān)于小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的公告》，告知全體業(yè)主前期物業(yè)管理合同已于2009年底前全部結(jié)束，物業(yè)公司的選聘需要通過公開招投標(biāo)進行選聘后才能簽訂正式物業(yè)合同。同時告知公開選聘物業(yè)管理公司的具體流程。
2017年9月5日，森宇美茵第二屆業(yè)委會向全體業(yè)主發(fā)出《關(guān)于正式啟動小區(qū)物業(yè)管理公司選聘公告》，告知全體業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)公司的初步方案，選聘方式由業(yè)委會組織開展公開招投標(biāo)。
2017年9月27日，森宇美茵第二屆業(yè)委會發(fā)出《關(guān)于選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案公告》，告知全體業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案，包括應(yīng)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用、物業(yè)服務(wù)合同期限、選聘方式公開招投標(biāo)、資格預(yù)審及報名方式等內(nèi)容。
2017年11月29日，森宇美茵第二屆業(yè)委會向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)出《關(guān)于召開成都市溫江區(qū)業(yè)主大會的公告》，載明：經(jīng)業(yè)委會會議討論決定召開小區(qū)業(yè)主大會，會議形式：投票表決；會議時間、地點：2017年12月15日-12月30日，本小區(qū)內(nèi)。會議審議事項：1.審議“成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案”（詳見附件1），投票表決；2.審議“授權(quán)業(yè)委會通過包括訴訟在內(nèi)的一切合法手段追討物業(yè)管理用房提案”（詳見附件2），投票表決。其中附件1《成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案》載明：授權(quán)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)業(yè)主委員會選聘森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司事項。森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)業(yè)主大會授權(quán)森宇音樂花園.美茵河谷小區(qū)第二屆業(yè)主委員會在溫江區(qū)政府相關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)下依法開展物業(yè)服務(wù)公司選聘工作，業(yè)主委員會采用公開招投標(biāo)方式選聘本小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司，經(jīng)評標(biāo)后確定排名第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。該方案還包括了委托管理服務(wù)事項、委托管理期限、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理公共服務(wù)費、違約責(zé)任等內(nèi)容。附件2《授權(quán)業(yè)委會通過包括訴訟在內(nèi)的一切合法手段追討物業(yè)管理用房提案》載明：2號門進門右側(cè)物管大樓，2樓共計有320平方米物業(yè)管理用房，屬于全體業(yè)主所有，被森宇集團非法侵占辦理產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)處于抵押狀態(tài)；森宇10棟與立體車庫之間的保姆公寓，2-3樓共計400平米物業(yè)管理用房，屬于全體所有，被森宇集團非法侵占辦理產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)處于被法院查封狀態(tài)；森宇3號門兩側(cè)架空層共計500平米左右物業(yè)用房，相關(guān)政府部門未登記備案。為有效維護全體業(yè)主權(quán)益，森宇音樂花園.美茵河谷小區(qū)業(yè)主大會授權(quán)森宇美茵第二屆業(yè)委會采取一切合法手段追討小區(qū)物業(yè)管理用房。
2017年12月14日，森宇美茵第二屆業(yè)委會向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)出《關(guān)于召開成都市溫江區(qū)業(yè)主大會的通知》，告知小區(qū)全體業(yè)主業(yè)主大會會議安排、業(yè)主大會表決內(nèi)容、業(yè)主大會表決方式等內(nèi)容。
森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)業(yè)主大會于2017年12月15日-12月30日采用書面征求意見形式召開，有現(xiàn)場領(lǐng)取表決票投票、志愿者上門發(fā)放表決票進行投票、電話錄音投票、業(yè)委會辦公室內(nèi)設(shè)投票箱進行投票等形式。2017年12月30日，對所有表決票進行了開箱、驗票、唱票、計票，并經(jīng)森宇美茵第二屆業(yè)委會在監(jiān)票人、成都市溫江區(qū)的監(jiān)督下統(tǒng)計匯總，現(xiàn)場公布了表決結(jié)果。
2018年1月1日-1月6日，森宇美茵業(yè)主大會在小區(qū)公告欄張貼并發(fā)布了《關(guān)于小區(qū)業(yè)主大會結(jié)果公告》，載明：本次大會發(fā)出選票2192張，廢票（無效票）5張，有效票2187張。按照小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》，兩項提案因投票戶數(shù)和投票面積均超過半數(shù)，本次投票有效，投票結(jié)果有效。其他未投票業(yè)主意見計入大多數(shù)人意見。投票結(jié)果：提案1《成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案》業(yè)主贊成票1979票（包括贊成票1276票，專有面積184988.79㎡；未表態(tài)業(yè)主704票，專有面積103550.12㎡），占總戶數(shù)90.28%，占總面積89.92%；反對票78張，占總戶數(shù)3.56%，占總面積3.83%；棄權(quán)票130票，占總戶數(shù)5.93%，占總面積6%；廢票5票，占總戶數(shù)0.23%，占總面積0.25%。提案2《授權(quán)業(yè)委會通過包括訴訟在內(nèi)的一切合法手段追討物業(yè)管理用房提案》業(yè)主贊成票2050票（包括贊成票1356票，專有面積197451.62㎡；未表態(tài)業(yè)主694票，專有面積101801.98㎡），占總戶數(shù)93.52%，占總面積93.26%；反對票31張，占總戶數(shù)1.41%，占總面積1.75%；棄權(quán)票106票，占總戶數(shù)4.84%，占總面積4.74%；廢票5票，占總戶數(shù)0.23%，占總面積0.25%。
2018年4月19日，森宇美茵第二屆業(yè)委會向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)出《成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)公告》，向全體業(yè)主公告了招標(biāo)建筑區(qū)劃的簡要說明、投標(biāo)單位資格簡要說明、招標(biāo)要求、招標(biāo)文件的獲取、投標(biāo)文件遞交、投標(biāo)地點為成都市溫江區(qū)南熏大道四段356號金強華亨酒店、開標(biāo)時間（2018年5月18日）和評標(biāo)、公告方法、聯(lián)系方式等內(nèi)容。
2018年5月18日，因成都市森宇物業(yè)有限責(zé)任公司多名員工對森宇美茵第二屆業(yè)委會組織的公開招投標(biāo)活動進行干擾導(dǎo)致未能開標(biāo)。2018年6月4日成都市溫江區(qū)房產(chǎn)管理局對成都市森宇物業(yè)有限責(zé)任公司給予信用記減分15分并予以通報批評。
2018年6月27日，成都市溫江區(qū)人民政府公平街道辦事處向森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)第二屆業(yè)主委員會發(fā)函，載明：為了保證本次招標(biāo)活動順利有序進行，確保招標(biāo)活動期間安全穩(wěn)定，公平街道辦事處特為你小區(qū)提供太極社區(qū)二樓會議室作為招標(biāo)活動場所。
2018年7月6日，森宇美茵第二屆業(yè)委會再次向全體業(yè)主發(fā)出《成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)公告》，告知招標(biāo)代理機構(gòu)四川明力建設(shè)工程項目管理有限公司受森宇美茵第二屆業(yè)委會委托，擬對成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目采用公開招標(biāo)方式選擇投標(biāo)人，同時告知了項目概況與招標(biāo)范圍、投標(biāo)人資格要求、招標(biāo)文件的獲取、投標(biāo)文件的遞交、聯(lián)系方式等內(nèi)容，該公告在中國采購與招標(biāo)網(wǎng)上發(fā)布。
2018年8月14日，森宇美茵第二屆業(yè)委會在公平街道辦事處太極社區(qū)二樓會議室進行開、評標(biāo)工作。2018年8月15日至8月20日，森宇美茵第二屆業(yè)委會在小區(qū)公告欄張貼并發(fā)布了《成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目中標(biāo)候選人公示》，載明：經(jīng)評標(biāo)委員會評審后，第一中標(biāo)候選人：成都潔華物業(yè)管理有限公司；第二中標(biāo)候選人：四川和盟物業(yè)管理有限公司；第三中標(biāo)候選人：成都蜀信物業(yè)管理有限公司。
2018年8月27日，森宇美茵第二屆業(yè)委會向潔華物業(yè)公司發(fā)出《中標(biāo)通知書》，并將該《中標(biāo)通知書》向全體業(yè)主進行了公示。
2018年8月29日，森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會與潔華物業(yè)公司簽訂《森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，合同期限三年。
一審?fù)瑫r查明，2002年12月4日，開發(fā)商成都森宇實業(yè)集團有限公司所委托的物業(yè)管理企業(yè)即成都市森宇物業(yè)有限責(zé)任公司與張瓊英簽訂《森宇音樂花園前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定成都市森宇物業(yè)有限責(zé)任公司為森宇音樂花園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，同時約定前期物業(yè)管理是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理委托合同》生效時止的物業(yè)管理。2006年9月，成都森宇實業(yè)集團有限公司與成都市森宇物業(yè)有限責(zé)任公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定成都市森宇物業(yè)有限責(zé)任公司為森宇音樂花園二期（美茵河谷）提供前期物業(yè)管理服務(wù)，合同期限自2006年9月30日起至2009年9月29日止，但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止。
根據(jù)溫江區(qū)規(guī)劃管理局備案的森宇花園·美茵河谷小區(qū)規(guī)劃總平面圖，按照測繪機構(gòu)的實測面積記載：規(guī)劃總建筑面積392289.15㎡，住宅**，專有部分面積324209.04㎡。根據(jù)溫江區(qū)房產(chǎn)管理局專項維修基金出具的《森宇音樂花園及美茵河谷專項維修資金基本情況》中載明：總戶數(shù)3869戶（包括住宅戶數(shù)2174戶，商業(yè)57戶，車位1576戶，車庫38戶，公用24戶）。
一審法院認為，案涉小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》已經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會討論通過，并向相關(guān)行政主管部門進行了備案，系該小區(qū)全體業(yè)主的真實意思表示，符合法律法規(guī)的規(guī)定，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守該議事規(guī)則的規(guī)定。關(guān)于案涉小區(qū)業(yè)主大會通知、召集、表決程序是否違法的問題。森宇美茵第二屆業(yè)委會于2017年11月29日發(fā)布召開業(yè)主大會公告，2017年12月15日-12月30日采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會，期間進行了表決票的送達和投票、對所有表決票進行了開箱、驗票、唱票、計票、匯總公布，于2018年1月1日-1月6日發(fā)布了結(jié)果公告，相關(guān)流程、程序均符合相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和該小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定。張瓊英主張業(yè)主大會通知、召集、表決程序違法，缺乏法律和事實依據(jù)，一審法院不予采納。
關(guān)于張瓊英認為選聘物業(yè)公司沒有對是否續(xù)聘現(xiàn)有物業(yè)公司召開業(yè)主大會進行表決的意見。一審法院認為，選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)不以續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)為前提條件，該小區(qū)召開業(yè)主大會表決選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案，并未侵害業(yè)主行使對小區(qū)物業(yè)管理方面的各項權(quán)利。故對張瓊英該項意見，一審法院不予采納。
關(guān)于業(yè)主大會投票表決的兩項決議是否“雙過半”的問題。根據(jù)森宇美茵第二屆業(yè)委會公布的投票結(jié)果，第一項提案即“成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案”業(yè)主贊成票1980票（包括贊成票1276票，專有面積184988.79㎡；未表態(tài)業(yè)主704票，專有面積103550.12㎡）。一審?fù)彶槊?，該小區(qū)總建筑面積392289.15㎡，總戶數(shù)3869戶，則投贊成票的戶數(shù)占51.18%，專有面積占總建筑面積的73.36%，已滿足“雙過半”要求；第二項提案《授權(quán)業(yè)委會通過包括訴訟在內(nèi)的一切合法手段追討物業(yè)管理用房提案》業(yè)主贊成票2050票（包括贊成票1356票，專有面積197451.62㎡；未表態(tài)業(yè)主694票，專有面積101801.98㎡），占總戶數(shù)52.99%，專有面積占總建筑面積的76.28%，已滿足“雙過半”要求。根據(jù)該小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》第十四條規(guī)定，已送達的表決票，業(yè)主在規(guī)定的15日內(nèi)不反饋意見的，其投票權(quán)數(shù)計入已表決結(jié)果的多數(shù)票；因業(yè)主聯(lián)系方式變更導(dǎo)致會議表決期間無法聯(lián)系未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計入已表決結(jié)果的多數(shù)票。該規(guī)定在保證每個業(yè)主均有權(quán)行使與小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)的各項權(quán)利的前提下，對有關(guān)具體參加人數(shù)的統(tǒng)計、計票結(jié)果的統(tǒng)計所做的規(guī)定，是小區(qū)業(yè)主根據(jù)小區(qū)實際情況，有效行使相關(guān)權(quán)利的自主規(guī)定，與《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條并不矛盾。該案中，第一項和第二項決議實際投票數(shù)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則計算調(diào)整后的結(jié)果已滿足法律規(guī)定。
關(guān)于森宇美茵第二屆業(yè)委會是否有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題。根據(jù)森宇音樂花園·美茵河谷業(yè)主大會表決通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》第二十二條規(guī)定“業(yè)主大會決定通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的，可授權(quán)其執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會或委托招投標(biāo)代理機構(gòu)辦理事實招標(biāo)活動的相關(guān)事宜。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，對選聘方案、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決?！卑干嫘^(qū)業(yè)主大會即是對選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案進行表決，該方案包含了選聘方案、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等，即授權(quán)森宇美茵第二屆業(yè)委會采用公開招投標(biāo)方式選聘本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且該決議已滿足“雙過半”要求，符合法律規(guī)定，故森宇美茵第二屆業(yè)委會已由森宇美茵業(yè)主大會授權(quán)，可以實施物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作，因此張瓊英認為業(yè)委會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律規(guī)定的理由不能成立。
綜上，森宇美茵第二屆業(yè)委會作為涉案小區(qū)依法成立的業(yè)主委員會，就決定涉案小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案和授權(quán)業(yè)委會通過包括訴訟在內(nèi)的一切合法手段追討物業(yè)管理用房提案的兩項事項舉行業(yè)主大會并組織業(yè)主進行表決，該大會舉行的內(nèi)容及形式均符合法律規(guī)定，且表決結(jié)果也達到“雙過半”，故森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會作出的上述兩項決議應(yīng)為合法有效。且張瓊英也未能提供證據(jù)證明上述兩項決議違反法律規(guī)定及對其造成侵害。故張瓊英要求撤銷2018年1月1日公告的“成都市溫江區(qū)森宇音樂花園.美茵河谷小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案”、“授權(quán)業(yè)委會通過包括訴訟等在內(nèi)的一切合法手段追討物業(yè)管理用房”兩項決議的訴訟請求缺乏法律和事實依據(jù)，一審法院依法不予支持。
另，業(yè)主撤銷權(quán)行使的對象為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定，對于張瓊英要求立即終止選聘物業(yè)公司的招投標(biāo)行為的訴請，不屬于業(yè)主撤銷權(quán)的范疇，故對該項訴請，一審法院不予支持。
一審法院遂依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條、第七十八條第二款，《物業(yè)管理條例》第十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決:駁回張瓊英的全部訴訟請求。
張瓊英不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，依法改判。
二審查明的事實與一審查明的事實一致。另查明：1.《業(yè)主大會議事規(guī)則》第十九條載明：業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計算。業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費用、不繳存建筑物及其附屬設(shè)施維修基金的，不享有業(yè)主大會會議上的投票權(quán);2.成都市溫江區(qū)房產(chǎn)管理局專項維修基金出具證明載明：森宇音樂花園及美茵河谷總戶數(shù)為3869戶，總面積400974.7平方米；住宅；住宅用戶**318919.43平方米；森宇音樂花園的住宅用戶1066戶（面積179829.27平方米，其中50戶，9278.46平方米未交專項維修資金），美茵河谷住宅用戶1108戶（面積139090.16平方米，其中592戶，23038.44平方米未交專項維修資金）等內(nèi)容。
二審法院認為，業(yè)主大會及其執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會是具有投票權(quán)的業(yè)主選舉成立并在房產(chǎn)管理部門進行備案，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主利益的自治管理組織，在不違反《中華人民共和國物權(quán)法》等相關(guān)法律、法規(guī)前提下，應(yīng)當(dāng)嚴格遵守經(jīng)過業(yè)主大會表決通過且備案的《業(yè)主大會議事規(guī)則》中關(guān)于業(yè)主大會會議召集程序、表決方式的規(guī)定。本案中，森宇美茵第二屆業(yè)委會在召集業(yè)主大會會議進行表決時，采取了直接投票、上門回收意見、電話聽取意見等方式，但業(yè)主委員會并未按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定邀請公證機關(guān)對選票的真實性、有效性進行監(jiān)督，業(yè)主委員會在歸集選票時也未對以上方式進行區(qū)分統(tǒng)計，導(dǎo)致通過電話聽取意見、上門回收意見的選票的真實性、有效性無法確認，亦難以與其他方式的選票進行區(qū)分。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”因無法確認該次業(yè)主大會會議表決事項達到“雙過半”要求，故張瓊英要求撤銷2018年1月1日公告的“成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案”、“授權(quán)業(yè)委會通過包括訴訟等在內(nèi)的一切合法手段追討物業(yè)管理用房”兩項決議的訴訟請求，本院予以支持。張瓊英要求立即終止選聘物業(yè)公司的招投標(biāo)行為的訴請，不屬于業(yè)主撤銷權(quán)的范疇，本院不予支持。
綜上所述，張瓊英的上訴請求部分成立。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決:一、撤銷成都市溫江區(qū)人民法院(2018)川0115民初3982號民事判決；二、撤銷成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)業(yè)主大會于2018年1月1日公告的“成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案”、“授權(quán)業(yè)委會通過包括訴訟等在內(nèi)的一切合法手段追討物業(yè)管理用房”兩項決議；三、駁回張瓊英的其他訴訟請求。
本院再審期間，森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會為證明其主張，向本院提交了以下證據(jù)：1.森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會在二審結(jié)束后向成都市溫江區(qū)不動產(chǎn)登記中心及溫江區(qū)房產(chǎn)管理局房屋專項維修資金辦調(diào)取的森宇音樂花園及美茵河谷專項維修基金基本情況及美茵河谷維修資金為零的房屋信息表，擬證明業(yè)主大會投票表決的兩項決議達到了“雙過半”的要求。2.成都市溫江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、成都市溫江區(qū)人民政府公平街道辦于2019年3月25日出具的情況說明，擬證明兩項決議表決程序規(guī)范合法。
張瓊英對上述證據(jù)的質(zhì)證意見為：1.對證據(jù)一的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，認為森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會在再審期間提交的維修資金辦的新數(shù)據(jù)中美茵河谷未繳納專項維修基金的業(yè)主數(shù)據(jù)與其在一審期間提交的數(shù)據(jù)相差巨大，僅認可該二申請人在一審中提交的數(shù)據(jù)，并認為該表格不能反映所有業(yè)主繳納的維修基金的時間點，新數(shù)據(jù)可能是在相關(guān)業(yè)主補繳維修專項資金過后改變的數(shù)據(jù)；2.住建局和街道辦的情況說明當(dāng)中雖載明政府部門可以在室外屏幕進行監(jiān)督，但是不能證明相關(guān)部門就進行了監(jiān)督，而且也不能證明在上門計票的過程中進行了監(jiān)督。
潔華物業(yè)公司表示無質(zhì)證意見發(fā)表。
對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：1.溫江區(qū)房產(chǎn)管理局房屋專項維修資金辦在再審期間出具的情況說明中美茵河谷未繳納專項維修資金的業(yè)主數(shù)據(jù)雖與其在本案一審期間出具的相應(yīng)數(shù)據(jù)差距較大，但新的情況說明附帶了美茵河谷維修資金為零的房屋信息表，該信息表明確反映出維修資金為零的住宅為28戶，加上維修資金為零的車位數(shù)則與其在一審期間出具的數(shù)據(jù)一致。而維修資金為零的車位除個別情況外，絕大多數(shù)系登記在成都森宇實業(yè)集團有限公司名下，該部分車位未繳納維修資金不應(yīng)歸責(zé)于業(yè)主方。因此，本院認為未繳納專項維修資金的戶數(shù)應(yīng)當(dāng)以專項維修資金辦在再審期間出具的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。2.溫江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、成都市溫江區(qū)人民政府公平街道辦事處向本院出具情況說明，載明區(qū)房管局、公平街道辦事處、公平派出所及太極社區(qū)受森宇美茵第二屆業(yè)委會之邀，均派領(lǐng)導(dǎo)參與了森宇美茵業(yè)主大會進行現(xiàn)場監(jiān)督，并對計票現(xiàn)場開箱、驗票、唱票、計票等情況做出詳細說明，在本案再審審查期間溫江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、成都市溫江區(qū)人民政府公平街道辦事處派員旁聽了本案詢問，并表示該情況說明內(nèi)容屬實。因此，本院對森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會在再審中提交的證據(jù)予以采信。
本院經(jīng)審理認定事實如下：1.成都市溫江區(qū)不動產(chǎn)登記中心出具的回復(fù)函載明：不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)無統(tǒng)計專有部分業(yè)主人數(shù)、專有部分房屋面積的功能模塊無法提供有效數(shù)據(jù)。2.成都市溫江區(qū)房產(chǎn)管理局專項維修基金辦出具證明載明，森宇音樂花園：總面積225123.44平方米，總戶數(shù)1681戶。住宅106。住宅**829.27平方米，其中50戶，9278.46平方米未交專項維修資金）商業(yè)56戶（面積17217.51平方米，其中41戶，16400.27平方米未交專項維修資金）車位555戶（面積18714.37平方米，其中184戶，6771.39平方米未交專項維修資金）。其他（公共用房）4戶，面積9362.29平方米無需交維修資金。美茵河谷：總面積175851.26平方米，總戶數(shù)2188戶。住宅用戶1108。住宅用戶**.16平方米，其中28戶，3377.2平方米未交專項維修資金）。商業(yè)1戶（面積918.54平方米）。車位1019戶（面積30639.86平方米）。車庫40戶（面積1270.27平方米）公用戶20戶，面積3932.43平方米，等內(nèi)容。本院查明的其余事實與二審查明的事實一致，本院予以確認。
本院再審認為，本案爭議焦點包括三個方面，一是本次業(yè)主大會的流程、程序是否符合相關(guān)法律法規(guī)及《業(yè)主大會議事規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定；二是案涉兩項決議是否滿足“雙過半”要求，三是森宇美茵第二屆業(yè)委會是否有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，分述如下：
（一）關(guān)于案涉業(yè)主大會的流程、程序是否符合法并符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定的問題。首先，森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會在回收統(tǒng)計表決意見時未邀請公證機構(gòu)在場監(jiān)督，是否違反了《業(yè)主大會議事規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定。本院認為，案涉《業(yè)主大會議事規(guī)則》第十八條規(guī)定：“回收業(yè)主意見，并在投票結(jié)束后，業(yè)主委員會應(yīng)采取公開驗票的方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下認真核對、計算票數(shù)，當(dāng)場公布投票統(tǒng)計結(jié)果……”。從該規(guī)定的用詞來看，投票結(jié)束后公開驗票的方式只強制要求唱票人員和計票人員在監(jiān)票人的監(jiān)督計票并統(tǒng)計。辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)均與監(jiān)票人是并列備選項，公證機關(guān)并非必須到場的參與人。
其次，關(guān)于森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會在收集選票和唱票、計票的過程中，是否存在違反《業(yè)主大會議事規(guī)則》的情況。森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)業(yè)主大會于2017年12月15日-12月30日采用書面征求意見形式召開，有現(xiàn)場領(lǐng)取表決票投票、志愿者上門發(fā)放表決票進行投票、電話錄音投票、業(yè)委會辦公室內(nèi)設(shè)投票箱進行投票等形式。表決票載明需核實業(yè)主身份,從現(xiàn)場照片亦可看出，志愿者對業(yè)主身份進行了核實。2017年12月30日，對所有表決票進行了開箱、驗票、唱票、計票，并經(jīng)森宇美茵第二屆業(yè)委會在監(jiān)票人、區(qū)房管局、公平街道辦事處、公平派出所以及太極社區(qū)的監(jiān)督下統(tǒng)計、匯總，現(xiàn)場公布了表決結(jié)果。業(yè)主大會收集選票的方式符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》第十四條的規(guī)定，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。因此，張瓊英主張業(yè)主大會通知、召集、表決程序違法，沒有法律和事實依據(jù)，本院不予支持。
最后，關(guān)于選聘新物業(yè)公司沒有對是否續(xù)聘現(xiàn)有物業(yè)公司召開業(yè)主大會進行表決是否程序違法的問題。本院認為，選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)不以續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)為前提條件，該小區(qū)召開業(yè)主大會表決選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案，并未侵害業(yè)主行使對小區(qū)物業(yè)管理方面的各項權(quán)利。故對張瓊英的該項主張，本院不予支持。
（二）關(guān)于業(yè)主大會投票表決的兩項決議是否達到“雙過半”的問題。因成都市溫江區(qū)不動產(chǎn)登記中心無法統(tǒng)計專有部分業(yè)主人數(shù)及專有部分房屋面積數(shù)。本院依法采信成都市溫江區(qū)房產(chǎn)管理局專項維修基金辦在本案再審期間出具的相關(guān)數(shù)據(jù)?！稑I(yè)主大會議事規(guī)則》第十九條規(guī)定，“單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計算”。小區(qū)車位系小區(qū)的配建設(shè)施，只能作為住宅、經(jīng)營用房的附屬設(shè)施，不能單獨存在。非住宅、經(jīng)營用房業(yè)主不能單獨持有車位。因此，根據(jù)上述規(guī)定，小區(qū)車位戶數(shù)不應(yīng)計入小區(qū)總戶數(shù)。案涉小區(qū)物業(yè)專有部分戶數(shù)應(yīng)為住宅戶數(shù)與商業(yè)戶數(shù)之和，共2231戶。案涉小區(qū)建筑總面積為400974.7㎡。
根據(jù)森宇美茵第二屆業(yè)委會公布的投票結(jié)果，第一項提案即“成都市溫江區(qū)森宇音樂花園·美茵河谷小區(qū)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案”業(yè)主贊成票1980票（包括贊成票1276票，專有面積184988.79㎡；未表態(tài)業(yè)主704票，專有面積103550.12㎡，專有面積共計288538.91㎡）。則投贊成票的戶數(shù)占專有部分戶數(shù)的88.75%，專有面積占總建筑面積的71.95%；第二項提案《授權(quán)業(yè)委會通過包括訴訟在內(nèi)的一切合法手段追討物業(yè)管理用房提案》業(yè)主贊成票2050票（包括贊成票1356票，專有面積197451.62㎡；未表態(tài)業(yè)主694票，專有面積101801.98㎡，專有面積共計299253.6㎡），占專有部分戶數(shù)的91.88%，專有面積占總建筑面積的74.63%。兩項決議均達到雙過半標(biāo)準(zhǔn)。
張瓊英認為，未表態(tài)的表決票應(yīng)當(dāng)認定為無效票，森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會在統(tǒng)計票時，將未表態(tài)的表決票歸入贊成票導(dǎo)致統(tǒng)計結(jié)果錯誤?？鄢幢響B(tài)的表決票，兩項決議均未達到“雙過半”標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》及《建房[2009]274號》的相關(guān)規(guī)定，拖欠物業(yè)費、專項維修基金的業(yè)主不享有業(yè)主大會上的投票權(quán)。若剔除欠費業(yè)主，最終統(tǒng)計結(jié)果亦未達到雙過半標(biāo)準(zhǔn)。
本院認為，首先，案涉小區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》第十四條規(guī)定，“已送達的表決票，業(yè)主在規(guī)定的15日內(nèi)不反饋意見的，其投票權(quán)數(shù)計入已表決結(jié)果的多數(shù)票；因業(yè)主聯(lián)系方式變更導(dǎo)致會議表決期間無法聯(lián)系未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計入已表決結(jié)果的多數(shù)票?！备鶕?jù)該規(guī)定，未表態(tài)業(yè)主票數(shù)應(yīng)計入已表決結(jié)果的多數(shù)票中，兩項決議實際投票數(shù)根據(jù)該規(guī)則計算的結(jié)果已滿足雙過半的規(guī)定。
其次，根據(jù)房屋專項維修資金辦在本案再審期間出具的森宇音樂花園及美茵河谷專項維修基金基本情況及美茵河谷維修資金為零的房屋信息表可以看出，森宇音樂花園及美茵河谷未繳納專項維修資金的住宅共78戶，商業(yè)41戶，共計119戶，涉及面積29055.75平方米。這119戶中不排除包含有對兩項決議投反對票的業(yè)主，即使將未交專項維修資金的住宅和商業(yè)戶數(shù)與面積全部扣除，兩項決議仍達到“雙過半”標(biāo)準(zhǔn)。
第三，《業(yè)主大會議事規(guī)則》第十九條規(guī)定，業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費、不存繳建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的，不享有業(yè)主大會會議上的投票權(quán)。張瓊英雖向本院提交的《森宇·美茵欠費明細表》，擬證明有556名業(yè)主欠繳物業(yè)費。但收取物業(yè)費即是物業(yè)公司的權(quán)利，也是物業(yè)公司的職責(zé)。該欠費表只能證明部分業(yè)存在欠費的情況，不能證明森宇物業(yè)已經(jīng)對上述業(yè)主積極進行催收，而欠費業(yè)主拒絕支付物業(yè)費。不符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》第十九條中“拒付物業(yè)費”之規(guī)定。因此，張瓊英認為《森宇·美茵欠費明細表》中載明的欠費業(yè)主不享有投票權(quán)的主張，本院不予支持。
（三）關(guān)于森宇美茵第二屆業(yè)委會是否有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題?！稑I(yè)主大會議事規(guī)則》第二十二條規(guī)定“業(yè)主大會決定通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的，可授權(quán)其執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會或委托招投標(biāo)代理機構(gòu)辦理事實招標(biāo)活動的相關(guān)事宜。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，對選聘方案、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決?！卑干嫘^(qū)業(yè)主大會已經(jīng)對選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案進行表決，該方案包含了選聘方案、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等，即授權(quán)森宇美茵第二屆業(yè)委會采用公開招投標(biāo)方式選聘本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且該決議已達到“雙過半”要求，符合法律規(guī)定，故森宇美茵第二屆業(yè)委會已由森宇美茵業(yè)主大會授權(quán)，可以實施物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作，因此張瓊英認為業(yè)委會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律規(guī)定的理由不能成立。
綜上所述，森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會的再審理由部分成立，二審判決認定森宇美茵第二屆業(yè)委會、森宇美茵業(yè)主大會回收、統(tǒng)計表決意見時未邀請公證機構(gòu)在場監(jiān)督，違反了《業(yè)主大會議事規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，屬于認定事實錯誤的情形，應(yīng)予糾正。一審判決認定事實基本清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零七條第二款規(guī)定，判決如下：
一、撤銷四川省成都市中級人民法院（2019）川01民終1981號民事判決；
二、維持四川省成都市溫江區(qū)人民法院(2018)川0115民初3983號民事判決。
一審案件受理費50元，二審案件受理費100元，由張瓊英負擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 劉冰柔
審判員 何 華
審判員 閆 濤
二〇二〇年六月二十九日
書記員 吳忠于