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付旭萍、李豐慶與雅居樂雅生活服務股份有限公司廣州開發區分公司業主知情權糾紛一案
時間：2020年05月02日 來源： 作者： 瀏覽次數：3429 收藏[0]廣東省廣州市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2019）粵01民終21545號
上訴人（原審原告）：付旭萍，女，1973年6月14日出生，漢族，住廣州市越秀區。
上訴人（原審原告）：李豐慶，男，1971年5月12日出生，漢族，住廣州市越秀區。
委托訴訟代理人：付旭萍，系李豐慶配偶。
被上訴人（原審被告）：雅居樂雅生活服務股份有限公司廣州開發區分公司，住所地廣州經濟技術開發區青年路329號301之69房。
負責人：譚志平，該公司總經理。
委托訴訟代理人：黃春瓊，該公司職員。
上訴人付旭萍、李豐慶因與被上訴人雅居樂雅生活服務股份有限公司廣州開發區分公司（以下簡稱雅居樂公司）業主知情權糾紛一案，不服廣州市黃埔區人民法院（2018）粵0112民初4398號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年11月7日立案后，依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。
付旭萍、李豐慶上訴請求：1.撤銷一審判決；2.改判支持付旭萍、李豐慶的合法請求，雅居樂公司公示2017年6月10日至今的物業費用支出明細賬目，財務預算年度計劃；雅居樂公司公示物業管理區域報備內容，及公布本小區停車費收支分配和車位處分情況；雅居樂公司公示公共區域，公共設施（包括但不限于電梯廣告，會所等場地）的使用情況及經營收益；雅居樂公司公示物業與建設單位辦理物業交接手續內容，含前期物業合同備案，資料清單，園林等交接記錄圖紙資料等尚未完成的，完成后一個月內及時將所有資料蓋章提供給付旭萍、李豐慶；3.訴訟費用由雅居樂公司承擔。事實和理由：（一）一審法院認定事實不清，雅居樂公司有收取業主的水電費，與報表內容不符，該財務報表不具有真實性與合法性，付旭萍、李豐慶不予認可。關于車位信息，提供的是開發商公示的12組團公示內容，不是雅居樂公司管理車位的信息，付旭萍、李豐慶不予認可，要求雅居樂公司公開小區所有車位權屬、數量、具體位置及處分情況。根據《廣州市物業管理暫行辦法》第七十五條規定，物業服務收費實行薪酬制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所繳納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。物業服務收費實行酬薪制的，物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公示物業服務資金年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。故雅居樂公司應當公開審計部門對物業服務資金年度預決算和收支相關審計報告，需要公開季度財務報表和年度預決算。（二）關于付旭萍、李豐慶請求公示物業與建筑單位辦理物業交接手續的內容，包括前期物業合同備案、資料清單、園林交接記錄圖紙資料等，尚未完成的，完成后一個月內及時將所有資料蓋章提供給付旭萍、李豐慶的訴求，雅居樂公司均未提供。根據《廣州市物業管理暫行辦法》第十二條、第十三條、第十六條及第七十條的規定，雅居樂公司應當予以公示；根據第六十六條、第七十二條的規定，物業服務企業應當在與建設單位辦理物業交接手續的30日內，提交物業承接查驗備案申請表、前期物業服務合同備案回執、臨時管理公約等資料給物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門并辦理備案手續。雅居樂公司未能依照《廣州市物業管理暫行辦法》等相關規定執行，未能按規定每季度進行財務公示報備，合同約定一年公示一次違反了上述規定。付旭萍、李豐慶的訴求合理合法，應當予以支持，雅居樂公司應提供全部相關資料，確保付旭萍、李豐慶的知情權，維護業主的合法權益。
雅居樂公司二審答辯稱，1.關于支出明細賬目及財務年度計劃，目前雅居樂公司已經根據物業服務合同約定，于2019年6月22日在園區向全體業主公布。關于停車費收支情況已在支出明細賬目公示中列明，而車位處分情況，為開發商銷售行為，且開發商每次在開售前均有在現場公示。公共區域、設施等收益有關情況已包括在支出明細賬目里，其中會所產權人為開發商，其使用及經營收益情況為開發商行為。付旭萍、李豐慶所要求的訴請并不在物業服務合同約定范圍，物業服務合同約定內容已在付旭萍、李豐慶購買商品房時現場公示，且屬于付旭萍、李豐慶簽署的商品房買賣合同的附屬內容，付旭萍、李豐慶應當遵守合同有關約定；2.關于公示支出明細賬目財務預算年度計劃為何延遲或者一直未公示的問題，公司對于每年的財務收支及年度預算計劃一直都有列明履行，但考慮到其他項目在財務賬目公示后，因缺乏權威的第三方評估機構認定，對于其賬目數據的合理性及真實性，業主對此提出質疑，但雅居樂公司一直有按照合同積極履行有關約定；3.關于公共區域、設施等收益有關情況的公布明細問題，雅居樂公司已經在相關財務報表的賬目列明，但不接受業主個人要求查看行為。
付旭萍、李豐慶向一審法院起訴請求：1.雅居樂公司公示2017年6月10日至今的物業費用支出明細賬目，財務預算年度計劃；2.雅居樂公司公示物業管理區域報備內容，及公布本小區停車費收支分配和車位處分情況；3.雅居樂公司公示公共區域，公共設施（包括但不限于電梯廣告，會所等場地）的使用情況及經營收益；4.雅居樂公司公示物業與建設單位辦理物業交接手續內容，含前期物業合同備案，資料清單，園林等交接記錄圖紙資料等尚未完成的，完成后一個月內及時將所有資料蓋章傳付旭萍、李豐慶；5.取消霸王合同中不合理部分（第三章第八條第十條，第八章第25條等）；6.判令由雅居樂公司承擔本案的全部訴訟費用。付旭萍、李豐慶一審當庭增加訴訟請求：雅居樂公司公開收取水電費及收支情況；雅居樂公司提供付旭萍、李豐慶個人強制檢定水表檔案及數據交接。
一審法院認定事實：付旭萍、李豐慶系蘿崗悅然四街**號**棟402室（富春居小區）業主。2017年6月10日，付旭萍、李豐慶與雅居樂公司（原名稱為雅居樂物業管理服務有限公司廣州開發區分公司）簽訂《前期物業服務協議》，該協議第十條約定，雅居樂公司有定期公布管理費支出使用情況；其中第十條約定雅居樂公司應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預算，并每年1次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。
因付旭萍、李豐慶拖欠2017年7月1日至2018年3月4日期間的住宅電費、2017年10月1日至2018年11月30日期間的公攤電費、2017年9月1日至2018年11月30日期間的住宅水費，雅居樂公司曾向一審法院提起訴訟，一審法院于2019年6月17日以（2019）粵0112民初2788號民事判決判令付旭萍、李豐慶支付上述相關費用，該判決已生效。付旭萍、李豐慶認為雅居樂公司沒有按照《前期物業服務協議》的約定向業主公布物業費用支出明細賬目等相關資料，侵害其合法權益，訴至一審法院。
雅居樂公司提交了“富春居2018年物業服務收支報表”，主張其已于2019年6月22日在園區向全體業主作了公示，并提供現場公示照片和車位銷售公示照片，佐證其履行了公示義務。上述報表的營業收入中包含了業主管理費收入、車輛臨保費收入、公共場地使用收入，以及營業成本等項目。付旭萍、李豐慶對雅居樂公司提交的上述證據真實性不持異議，但認為雅居樂公司未提交2017年的財務預算年度計劃。
一審法院認為：根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條的規定，業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。付旭萍、李豐慶依據《前期物業服務協議》的約定要求雅居樂公司公示2017年6月10日至今的物業費用支出明細賬目、小區停車費收支分配和車位處分情況、公共區域和公共設施的使用情況及經營收益等相關資料，符合法律規定，一審法院予以支持。雅居樂公司僅提交證據在證明其公示了2018年物業服務、共有部分收益的收支及情況及車位的處分及收費情況，但未舉證證明其已公示了2017年的相關公開事項，故一審法院對付旭萍、李豐慶的訴訟請求部分支持。付旭萍、李豐慶訴請的雅居樂公司與建設單位辦理物業交接手續內容、取消合同條款，以及當庭增加的訴訟請求，不屬于本案業主知情權糾紛的審理范圍，一審法院不予支持。
一審法院依照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條，《業主大會和業主委員會指導規則》第三十六條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規定，于2019年8月6日作出如下判決：一、雅居樂雅生活服務股份有限公司廣州開發區分公司于本判決生效之日起十日內公布2017年度物業費用支出明細賬目（含小區停車費收支分配、公共區域和公共設施的使用及收益）等相關資料；二、駁回付旭萍、李豐慶的其他訴訟請求。案件受理費50元，由雅居樂雅生活服務股份有限公司廣州開發區分公司負擔。
本院二審期間，付旭萍、李豐慶向本院提交了一份繳費憑證，擬證明雅居樂公司收取了業主的水電費，但是財務報表中沒有體現。雅居樂公司對該證據質證稱，對該份證據真實性、合法性、關聯性沒有異議，水費在雅居樂公司的收支報表中的營業成本中有體現，整個小區的業主水費是物業公司代收代繳，業主的電費在還沒有過戶之前是由物業公司代收代繳，過戶之后是由供電局直接向業主收取。公攤電費也是由物業公司代收代繳，公攤只有電費沒有水費，在財務報表中營業成本有顯示水費和電費，營業成本是不包括分攤部分的水電費的，是屬于雅居樂公司自身在小區管理期間的水電費的支出。
經審理查明，一審法院查明的事實部分基本無誤，本院予以確認。
另查明，涉案《前期物業服務協議》約定：“本物業管理區域物業管理費采取酬金制方式”。
二審期間，付旭萍確認其沒有就雅居樂公司公布的財務報表提出書面的質詢，只是在微信中和管家有聊過幾句。付旭萍確認涉案小區車位已經出售一部分，表示其不清楚涉案小區車位是否屬于業主共有區域。雅居樂公司表示涉案小區車位已售的部分屬于業主專有，沒有售出的車位屬于開發商，其所收取的臨保費用是開發商委托該公司出租開發商名下未售車位所收取的費用，該部分費用應歸開發商所有，臨時停車區域設置在開發商未售的車位。付旭萍表示車輛進入小區就要收費，但不清楚雅居樂公司有無利用業主共有區域設置臨時停車并收取費用。
涉案小區至今尚未成立業主委員會。
本院認為，根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百二十三條：“第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理，當事人沒有提出請求的，不予審理，但一審法院違反法律禁止性規定，或者損害國家利益、社會利益、他人合法權益的除外。”之規定，本案二審應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。
所謂業主知情權，是指業主了解建筑區劃內涉及業主共有權以及共同管理權相關事項的權利。對于業主知情權的范圍，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條已作出明確的規定，即“業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業主公開的情況和資料。”故本案應審查付旭萍、李豐慶請求雅居樂公司公示、公開的內容是否屬于業主行使知情權的范圍。
雅居樂公司未提供證據證明該公司公示了2017年度的物業費用支出明細賬目（含小區停車費收支分配、公共區域和公共設施的使用及收益）等相關資料，一審法院判決雅居樂公司予以公示并無不當，本院予以維持。雅居樂公司已經提交證據證明其公示了2018年物業服務、共有部分收益的收支及情況、車位的處分及收費情況，一審法院駁回付旭萍、李豐慶的相關訴訟請求，并無不當，本院予以認同。關于建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況，由于建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分悉由建設單位或者包銷人處分，因而就此類事項而言，有義務公開的主體應為建設單位或者包銷人，付旭萍、李豐慶要求雅居樂公司公開該部分信息，依據不足，本院不予支持。至于物業管理區域報備內容、物業公司與建設單位辦理物業交接手續內容并不屬于前述《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規定的業主知情權的內容，一審法院對付旭萍、李豐慶的該部分訴訟請求予以駁回并無不妥，本院予以認同。
根據涉案《前期物業服務協議》的約定，涉案小區采取的是酬金制的物業服務收費。《廣州市物業管理暫行辦法》第七十五條第二款規定：“物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會、業主監事會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當自收到書面質詢之日起7日內答復”，第九十八條規定：“物業服務企業有下列行為之一的，由價格行政管理部門責令限期改正，有多收價款的，應當退回多收價款；逾期不改的，予以通報批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款，并告知房地產行政主管部門在企業誠信檔案中記錄其違規行為；其行為違反價格法律、法規和規定的，由價格行政管理部門依法予以處罰：……（四）違反本辦法第七十五條第二款規定，未在規定時間內公布物業服務資金有關情況，或者未按規定答復業主、業主大會或者業主委員會的質詢的。”，第九十九條規定：“對于違反本辦法的行為，當事人除按照本辦法的規定承擔相應的責任外，根據國務院《物業管理條例》和《廣東省物業管理條例》等其他有關法律、法規規定應當予以處罰的，由相關行政管理部門依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”由上可見，對于實行酬金制物業服務收費的物業服務企業未向業主大會或者全體業主每年公布物業服務資金年度預決算、每季度公布物業服務資金的收支情況等的，全體業主、業主大會應向相關行政主管部門反映并予以處理，不屬于業主知情權糾紛審理的范圍，對付旭萍、李豐慶該部分上訴請求，本院亦不予支持。
綜上所述，付旭萍、李豐慶的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由付旭萍、李豐慶共同負擔。
本判決為終審判決。
審判長 李靜
審判員 張怡
審判員 余盾
二〇一九年十二月三十日
書記員 賈妍
胡秀紅