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北京信和通景物業管理服務有限公司等建筑物區分所有權糾紛二審民事判決書
時間：2020年05月01日 來源： 作者： 瀏覽次數：3182 收藏[0]北京市第一中級人民法院
民 事 判 決 書
（2020）京01民終1541號
上訴人（原審原告）：北京市石景山區通景大廈業主委員會，住所地北京市石景山區蘋果園東路2號院1號樓通景大廈。
負責人：王愛琴，主任。
委托訴訟代理人：劉瑞峰，男，通景大廈業主委員會秘書。
委托訴訟代理人：黃治軍，北京金臺（上海）律師事務所律師。
上訴人（原審被告）：北京信和通景物業管理服務有限公司，住所地北京市石景山區蘋果園路2號院1號樓1層103。
法定代表人：石祥文，執行董事。
委托訴訟代理人：馮伯軍，北京市中通策成律師事務所律師。
原審第三人：中國郵政集團公司北京市石景山區分公司，住所地北京市石景山區石景山路52號。
法定代表人：王軍，副經理。
委托訴訟代理人：李春燕，女，中國郵政集團公司北京市石景山區分公司職員。
上訴人北京市石景山區通景大廈業主委員會（以下簡稱通景業委會）與上訴人北京信和通景物業管理服務有限公司（以下簡稱通景物業公司）及原審第三人中國郵政集團公司北京市石景山區分公司（以下簡稱郵政分公司）建筑物區分所有權糾紛一案，均不服北京市石景山區人民法院（2019）京0107民初3440號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年2月3日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
通景業委會上訴請求：1.撤銷一審法院判決第一項，改判通景物業公司返還公共收益303696.21元；2.撤銷一審判決第二項，改判通景物業公司賠償利息損失起算日為通景物業公司從郵政分公司處實際收取45萬元之日。事實與理由：1.在前期物業管理服務協議于2018年1月18日終止后，通景物業公司已無權收取物業費，也無權從公共收益中抵扣終止日期后的所謂物業費，一審判決中抵扣物業費、電費錯誤；2.在確定利息起算時間方面，一審認為通景業委會不能證明在起訴前向通景物業公司主張過公共利益的返還，但是同時認定了我方2017年8月30日發的函，函件內容恰恰是向通景物業公司主張公共收益，一審的認定存在矛盾之處；此外，租金屬于公共收益，通景物業公司長期占用公共收益，性質上屬于侵占全體業主的合法權益，故賠償利息損失時間應以實際收到租金的時間為準。
通景物業公司上訴請求：撤銷一審法院判決，發回重審或改判。事實與理由：1.通景業委會提起本案訴訟并未經全體業主特別授權，通景業委會的原告主體不適格，2017年12月20日第二次臨時會議中授權的內容沒有業委會代為起訴的授權；2.2017年9月8日通景業委會發出的通知明確了納入分配的公共收益，各業主所得款項即日起可用于抵扣供暖、物業及其他費用，所以沒有將公共收益返還給通景業委會的依據；3.相關費用應當用于抵扣供暖、物業服務及其他費用，不應返還給業委會；4.一審判決我公司支付利息沒有合同約定及法律規定；5.通景業委會支出的維修改造費用113500元屬于物業費支出的合理費用，應在公共收益中扣除。
通景物業公司對通景業委會的上訴請求辯稱，不同意通景業委會的上訴請求，堅持我公司的上訴請求。
通景業委會對通景物業公司的上訴請求辯稱，不同意通景物業公司的上訴請求，堅持我單位的上訴請求。
郵政分公司述稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，與我公司無關，對雙方上訴請求不發表意見。
通景業委會向一審法院起訴請求：1.判令通景物業公司向通景業委會返還公共收益45萬元；2.判令通景物業公司賠償通景業委會利息損失（以45萬元為本金，自郵政分公司給付通景物業公司之日起計算至實際給付之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率的標準計算）；3.案件受理費由通景物業公司承擔。
一審法院認定事實：2016年6月3日至17日，通景大廈小區以書面征求意見的形式召開首次業主大會通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。2016年6月30日，北京市石景山區蘋果園街道辦事處對通景業委會提交的管理規約、業主大會議事規則（以下簡稱議事規則）、業主大會決議、籌備組工作報告予以備案。2018年6月29日至7月13日，通景大廈業主大會通過書面征求意見的會議形式對管理規約、議事規則、業主委員會委員進行變更。其中，管理規約對物業管理方式、物業服務內容、物業服務標準以及收費方案、不接受物業事務服務和其它物業管理事項作出變更。2018年7月30日，北京市石景山區人民政府蘋果園街道辦事處對通景業委會提交的管理規約、議事規則、業主委員會委員的變更情況予以備案。
2014年7月31日，通景物業公司（出租人）和北京市石景山區郵電局（承租人）簽訂北京郵政房屋承租合同，約定出租人將坐落于北京市石景山區蘋果園路2號院1號樓通景大廈一層大廳東北側的160平方米租賃給承租人，租賃期限為自2014年8月1日至2019年8月31日止，免租期為自2014年8月1日至2014年8月31日止，2014年9月1日至2015年8月31日的租金為45萬元，2015年9月1日至2016年8月31日的租金為45萬元。郵政分公司稱僅向通景物業公司交納了第一年的租金45萬元。
2016年6月30日備案的議事規則第八條第八項規定，業主大會會議決定物業共用部分的經營方式、管理、使用經營收益；第九項規定業主大會會議決定有關業主共有和共同管理權力的其他重大事項。
2017年4月14日至28日，通景業委會以書面征求意見的方式組織召開了通景大廈業主大會臨時會議，經業主投票對物業共用部分經營方式、經營成本支付比例、公共收益分配辦法和招標選聘物業服務企業進行表決并形成《通景大廈業主大會臨時會議決議》。該決議通過事項一“授權業主委員會按業主專有面積占建筑物總面積比例分配公共收益，開設對公銀行賬戶，采用銀行托管方式收取、管理并依《通景大廈業主大會議事規則》規定范圍使用物業專有部分公共收益”議題、事項二“授權業主委員委托物業服務企業以對外出租方式經營物業共用部分，審查批準受托企業與承租人簽訂的租賃合同并實施合同履行監督”議題、事項三“授權業主委員會在物業共用部分租賃合同標的25%-30%范圍內向受托物業服務企業支付管理成本、企業利潤、稅費及其他費用”議題。
2017年8月30日，通景業委會向通景物業公司發出《通景大廈業主委員會關于郵政房屋承租合同相關事項的函》，委托通景物業公司代理履行《北京郵政房屋承租合同》；委托期限至合同期滿或業主大會另行選聘物業服務機構，業主委員會簽訂物業服務合同生效時止；委托終止十日內，通景物業公司應向業主委員會進行合同資料的移交和未到期費用清算；委托期間貴公司可按當年租賃費用總額的25%取得管理成本、企業利潤、稅費及其他費用；已收取前期租賃費45萬元，除支付業主委員會運行費用外余額按業主專有部分面積平均分配。
2017年9月8日，通景業委會向業主發出《通景大廈業主委員會關于分配郵政房屋租賃收益的通知》，告知業主郵政房屋租賃總收入45萬元在扣除25%的物業管理成本、企業利潤、稅費及其他費用合計11.25萬元及通景業委會辦公支出1.5萬元后，納入分配的公共收益余額為32.234萬元，各業主所得款即日起可用于抵扣供暖、物業服務及其他費用。
2017年11月25日至12月20日，通景業委會采用書面征求意見的方式，組織召開了通景大廈業主大會第二次臨時會議，就物業服務中標人、物業管理方式、物業服務事項、物業服務費標準等議題進行了表決。12月12日，通景業委會組織業主代表對是否確定物業服務公開招標評標委員會推薦排名第一的北京首欣物業管理有限公司為物業服務中標人進行表決，結果為未通過。12月20日，通景業委會組織業主代表對是否確定物業服務公開招標評標委員會推薦排名第二的北京市望京實業總公司為物業服務中標人及其他八項表決事項進行了表決。本次共送達表決票40份，收回27份，代表業主投票權數65.9%，超過全體業主投票權數的50%。通過驗票、監票、唱票、計票，共核驗有效表決票合計27張，以27票贊成，占業主總人數65.9%，對應建筑物專有部分面積16072.11平方米，占建筑物總面積61.5%，通過事項一“按物業服務公開招標評標委員會推薦順序，確定排名第2的中標候選人北京市望京實業總公司為通景大廈物業服務中標人，授權業主委員委托招標代理機構發放物業服務中標通知書”、事項二“授權業主委員會與物業服務中標企業簽訂物業服務合同，物業服務合同生效時，前期物業管理服務協議終止”、事項三“確認通景大廈物業管理方式為委托物業服務中標企業對通景大廈實施整體統一管理服務”、事項四“通景大廈物業服務事項、服務內容按《北京市物業服務合同》示范文本（BF-2010-2713）執行”、事項五“通景大廈物業服務標準按北京市《住宅物業服務標準（四級）》（京建發（2010）613號）執行”、事項六“以物業服務合同生效日為時間節點，物業服務費執行物業服務中標企業承諾標準，向中標企業交納”、事項七“以物業服務合同生效日為時間節點，停車管理費執行物業服務中標企業承諾標準，向中標企業交納”、事項八“以物業服務合同生效日為時間節點，終止前期物業服務企業所簽全部共用部分出資利用合同主體資格，授權業主委員會另行委托中標企業管理經營物業共用部分”、事項九“授權業主委員會委托專業代理機構依法清算、收取前期物業服務企業共用部分經營收益，納入業主共同分配范圍”。
2018年7月1日，通景物業公司張貼的《郵政儲蓄收支及分配表》顯示其收取租金45萬元，扣減業委會支出15159元、維修改造費113500元（2017年2月至12月的設施更換改造費用）后的75%，即241005=（450000-15159-113500）*75%按照各房間的面積占大廈總面積的比值折算為各房間可抵扣的物業費、供暖費等。庭審中，通景物業公司認可分配表的真實性，但該分配表存在計算錯誤，應當在45萬的基礎上先扣除25%的物業公司管理成本、企業利潤、稅費和其它費用再核減通景業委會的辦公支出15159元和維修改造費用113500元，即用于分攤給各業主抵扣物業費和供暖費等的金額應為208841=450000*75%-15159-113500。
通景物業公司向法院提交705/706和502的物業費繳費通知單，以證明705/706的業主在繳納的2018年5月1日至12月31日期間的物業費中已經抵扣郵政減免金額5492.34元，502的業主在繳納的2018年1月1日至12月31日的物業管理服務費中已經抵扣郵政減免金額2276.76元。通景物業公司向法院提交說明一份，以證明郵政減免金額18644.79元已經用于抵扣12層業主的電費。通景物業公司向法院提交聯誼會獎券兌獎通知單一份，以證明郵政減免金額18458.04元已經用于抵扣17層業主的物業費。通景業委會在庭審中認可同意扣除物業公司應當取得的112500元和業委會支出15159元，其對于物業公司主張的維修改造費用113500元和業主繳納物業費、電費部分不同意扣除，但未向法院提交否認部分業主在交納物業費、電費時抵扣相應金額的證據。
上述事實，有通景業委會提交的通景大廈業主大會臨時會議決議的公告、通景大廈業主大會第二次臨時會議決議和通景業委會提交的業主委員會備案事項變更單、通景大廈小區首次業主大會會議籌備組工作報告、通景大廈小區業主委員會第一次會議決議公告、議事規則、管理規約、通景大廈業主委員會關于召開業主大會第二次臨時會議的公告、說明及雙方當事人在庭審中的陳述等證據材料在案佐證。
一審法院認為，業主對建筑物內專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。通景大廈一層大廳東北側的160平方米系該建筑物專有部分以外的共有部分，其產生的租金屬于公共收益。2016年6月30日備案的議事規則第八條第八項規定，業主大會會議決定物業共用部分的經營方式、管理、使用經營收益。通景業委會2017年12月20日作出的第二次臨時會議決議事項九的表決結果顯示，通過“授權業主委員會委托專業代理機構依法清算、收取前期物業服務企業共用部分經營收益，納入業主共同分配范圍”，故通景業委會有權代表通景大廈的業主要求通景物業公司向其返還通景大廈專有部分以外的共有部分產生的租金。對于通景物業公司主張的應當扣除物業公司的收入112500元、業委會支出15159元、維修改造費用113500元，業主抵扣的物業費、電費等5492.34元、2276.76元、18458.04元、18644.79元,通景業委會對其中的112500元、15159元同意扣除，對于剩余費用不予認可。法院認為，通景業委會向通景物業公司的發文已經明確對于已經收取的租賃費45萬元可在扣除25%的管理成本、企業利潤、稅費及其他費用和通景業委會運行費用以外的的部分按業主專有面積平均分配。之后，通景業委會亦向全體業主發出通知，稱納入分配的公共收益可用于抵扣供暖、物業服務費和其他費用。故通景物業公司要求扣除部分業主已經交納的物業費、電費等具有事實依據，對該項答辯意見法院予以認可，但對于通景物業公司要求扣除維修改造費用113500元，法院不予認可。綜上所述，通景物業公司應當向通景業委會返還公共收益277469.07元（450000-450000*25%-15159-5492.34-2276.76-18458.04-18644.79）。因通景業委會不能向法院證明其在起訴前向通景物業公司主張過公共利益的返還，故法院依據起訴時間確定利息的起算時間。
綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十六條、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條之規定，判決：一、被告北京信和通景物業管理服務有限公司于本判決生效后十日內向原告通景大廈業主委員會返還公共收益277469.07元；二、被告北京信和通景物業管理服務有限公司于本判決生效后十日內向原告通景大廈業主委員會賠償利息損失（以45萬元為本金，自2019年2月1日起計算至實際給付之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率的標準計算）；三、駁回原告通景大廈業主委員會的其他訴訟請求。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。
本院認為，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。本案中，通景大廈一層大廳東北側的160平方米系業主共有部分，通景物業公司就該區域與郵政分公司簽訂租賃合同，并收取了租金，就該部分收益，通景物業公司應當向通景業委會支付。
對于公共收益扣除費用問題。通景業委會向業主發出《通景大廈業主委員會關于分配郵政房屋租賃收益的通知》，通景業委會與通景物業公司對該通知均予認可，通知中明確載明公共收益各業主所得款可用于抵扣供暖、物業服務等費用。現通景物業公司對部分業主的物業費、電費進行了抵扣，理由充分，一審法院扣除該筆費用具有事實依據，本院予以確認。對于維修改造費用113500元，通景物業公司稱該部分費用是大修費用，并不屬于日常維護，不包括在物業管理成本中，故應當在公共收益中列支。對此，通景物業公司并未提交有效證據證明該維修改造費用應當從本案所涉的這筆公共收益中扣除，通景業委會發出的通知中亦沒有相應的內容，故對于通景物業公司要求扣除維修改造費用之上訴理由，本院不予支持。對于通景業委會提出的其不應當支付物業費，以及通景物業公司提出的通景業委會應當支付維修改造費用等上訴理由，均屬于物業服務合同的范疇，與本案不是同一法律關系，本院對此不予處理。對于通景業委會主張的利息損失，本案訴訟前雙方就公共收益分配方案進行過協商，并無證據表明通景業委會主張過公共收益的返還，故一審法院確定的利息起算時間并無不當，本院予以確認。
綜上所述，通景業委會和通景物業公司的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費8506元，由通景大廈業主委員會負擔456元（已交納），北京信和通景物業管理服務有限公司負擔8050元（已交納）。
本判決為終審判決。
審 判 長 張 磊
審 判 員 趙 蕾
審 判 員 朱文君
二〇二〇年三月十九日
法官助理 李 正
法官助理 武 旋
書 記 員 楊梓薇