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重慶尊卡文化創意策劃有限公司、程紅等與譚瑤、張威等建筑物區分所有權糾紛二審民事判決書
時間：2020年05月01日 來源： 作者： 瀏覽次數：3943 收藏[0]重慶市第一中級人民法院
民 事 判 決 書
（2020）渝01民終432號
上訴人（原審被告）：重慶尊卡文化創意策劃有限公司，住所地重慶市龍溪街道新溉大道99號中渝·香奈公館1幢38-1（僅限用于行政辦公、通訊聯絡），統一社會信用代碼91500112MA5XEAQB5B。
法定代表人：常世生，董事長。
委托訴訟代理人：李登芳，重慶依斯特律師事務所律師。
委托訴訟代理人：印芝，重慶依斯特律師事務所實習律師。
上訴人（原審被告）：程紅，男，1977年5月4日出生，漢族，住重慶市北碚區。
委托訴訟代理人：李登芳，重慶依斯特律師事務所律師。
委托訴訟代理人：印芝，重慶依斯特律師事務所實習律師。
上訴人（原審被告）：林蘭，女，1970年1月5日出生，漢族，住重慶市渝中區。
委托訴訟代理人：李登芳，重慶依斯特律師事務所律師。
委托訴訟代理人：印芝，重慶依斯特律師事務所實習律師。
被上訴人（原審原告）：譚瑤，女，1986年4月13日出生，漢族，住重慶市渝北區。
委托訴訟代理人：王海亮，重慶瑞月永華律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：張威，男，1988年7月26日出生，漢族，住重慶市渝中區。
委托訴訟代理人：王海亮，重慶瑞月永華律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：李朝忠，男，1989年1月26日出生，漢族，戶籍所在地重慶市開縣，現住重慶市渝北區。
委托訴訟代理人：王海亮，重慶瑞月永華律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：吳濤，男，1983年9月26日出生，漢族，住重慶市渝北區。
委托訴訟代理人：王海亮，重慶瑞月永華律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：黃海，男，1990年11月10日出生，漢族，住重慶市渝北區。
委托訴訟代理人：王海亮，重慶瑞月永華律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：胡夢媛，女，1991年1月4日出生，漢族，住重慶市渝北區。
委托訴訟代理人：王海亮，重慶瑞月永華律師事務所律師。
上訴人重慶尊卡文化創意策劃有限公司（以下簡稱尊卡公司）、程紅、林蘭因與被上訴人譚瑤、張威、李朝忠、吳濤、黃海、胡夢媛建筑物區分所有權糾紛一案，不服重慶市渝北區人民法院（2019）渝0112民初17474號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月13日立案后，依法組成合議庭進行了審理，雙方當事人以書面陳述方式參加了本案訴訟?，F本案已審理終結。
尊卡公司、程紅及林蘭上訴請求：一、撤銷重慶市渝北區人民法院（2019）渝0112民初17474號民事判決，將本案發回重審或依法改判；二、本案一審、二審訴訟費由譚瑤等六人承擔。主要事實和理由：一、本案一審認定事實不清，未查清案情與當前國情國策及重慶市具體社情。程紅、林蘭為響應黨中央、國務院“大眾創業、萬眾創新”的號召，在自己房屋合法注冊，成立尊卡公司，為不影響周圍鄰居和其他業主，尊卡公司、程紅及林蘭根據市場監督局的要求，將其住宅專門作為行政辦公、通訊聯絡使用。據了解，重慶市目前有13.96萬戶“住改商”的行為，為此重慶市人民政府下發了渝府發[2014]42號文件，重慶市工商行政管理局下發了渝工商辦發[2014]46號文件。但一審法院并未立足實際，適應國策民情，反而與之相悖。二、一審裁判適用法律錯誤。一審應適用相鄰權受到侵害的法律，譚瑤等人在一審基于物權法第九十六條的規定起訴，程紅及林蘭作為涉案房屋的所有權人，與其享有同樣的權利，程紅等并未侵犯譚瑤等人的建筑物專有權、共有權及管理權，且業主委員會未成立，所以無從談起程紅等侵犯了其參與管理的權利或使用共有權的情況。程紅等在享有自己權屬的房屋內從事合法的事務，均是對自己房屋所有權中專有權的處分，并未侵犯譚瑤等人就建筑物區分所有權范圍內的三項權利，如譚瑤等人認為程紅等有侵權嫌疑，則應采用相鄰權受到侵犯提起訴訟。一審判決違背了法律規定的初衷，并未立足國情、市情。市政府為了落實黨中央、國務院的號召及習總書記的講話精神，不斷出臺穩就業、促民生的良好政策，一審判決背道而馳，不結合實際，單純依據法律作出判決。根據最高法院的民商事會議紀要，審判工作要堅持黨的絕對領導，還要堅持服務黨和國家大局、堅持司法為民。三、本案裁判具有歷史意義，懇請法院審慎對待。“住改商”現象遍及全國各個城市，各個微小企業均已成為當地政府不可缺少的市場經營主體，然而，根據物權法及司法解釋和最高法院答記者問的相關規定，“住改商”的業主依然要獲得“整棟樓全體業主全部簽字同意后方可實施”；此舉已經滯后于當前的發展大局。
譚瑤、張威、李朝忠、吳濤、黃海、胡夢媛辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
譚瑤、張威、李朝忠、吳濤、黃海、胡夢媛向一審法院起訴請求：一、尊卡公司立即停止在重慶市渝北區中渝．香奈公館1幢38-1房屋處經營辦公；二、程紅、林蘭停止以經營性質使用案涉房屋；三、由尊卡公司、程紅、林蘭承擔本案訴訟費。
一審法院認定事實：林蘭、程紅系位于重慶市渝北區中渝．香奈公館1幢38-1房屋的產權人，房屋用途為住宅。黃海、吳濤、譚瑤、張威、胡夢媛、李朝忠、楊敏分別系位于重慶市渝北區房屋的產權人。
2017年8月8日，重慶加州物業服務有限公司香奈公館金鑰匙服務中心向林蘭發出《違法建筑整改通知書》，載明：經查，你在物業使用/裝飾裝修過程中有下列行為：
一、將住宅改變為經營性用房；二、根據物權法第七十七條：“業主不得違反法律、法規及管理規約，將住宅改變為經營性用房，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。上述行為違反了《重慶市物業管理條例》和《重慶市查處違反建筑若干規定》的相關規定，請你立即停止上述違規行為，恢復原狀。尊卡公司、程紅、林蘭對該通知書的真實性不予認可。
2017年10月13日，程紅以法定代表人的身份向工商部門提交《公司登記（備案）申請書》，申請成立尊卡公司，住所和生產經營地均為重慶市渝北區中渝．香奈公館1幢38-1。同日，程紅、林蘭出具《房屋無償提供使用證明》，承諾將其位于重慶市渝北區中渝．香奈公館1幢38-1的自有房屋無償提供給尊卡公司使用。
2017年10月16日，尊卡公司成立，成立時以重慶市渝北區中渝．香奈公館1幢38-1作為住所地，公司法定代表人程紅?，F公司法定代表人為常世生。
庭審中，譚瑤等6人陳述，林蘭、程紅、尊卡公司在未經小區其他業主同意的情況下，擅自將原本用途為住宅的房屋改變為公司辦公經營場所，違反物權法等相關法律規定，損害了其他業主的合法權益。林蘭、程紅、尊卡公司陳述，尊卡公司的法定代表人是公司員工擔任的，現公司主要經營平面及3D設計，日常經營方式是七、八個人上班，部門人員在家中設計，平時來公司洽談的人數不多，都是上門服務，未對其他業主造成影響。
一審法院認為：本案爭議的焦點問題為：1、胡夢媛等業主是否具備起訴的主體資格；2、譚瑤等6人要求林蘭、程紅、尊卡公司立即停止在重慶市渝北區中渝．香奈公館1幢38-1房屋處經營辦公能否成立?，F針對焦點問題評析如下：
關于胡夢媛及其他業主是否具備起訴的主體資格。根據《中華人民共和國物權法》第七十七條的規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條規定“業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業主’。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響”。本案中，胡夢媛的房屋與案涉房屋是同一棟建筑物，屬于有利害關系的業主。其他業主與案涉房屋的業主也屬于同一棟建筑物內的業主，案涉房屋為尊卡公司的辦公場所，故本案譚瑤等6人屬于物權法第七十七條所稱的“有利害關系的業主”，具有本案訴訟的主體資格。
關于停止在案涉房屋辦公問題。根據查明的事實，程紅、林蘭將案涉房屋無償提供給尊卡公司用作辦公用途，尊卡公司將性質為住宅的案涉房屋作為其經營場所經營辦公，屬于將住宅改變為經營性用房。根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第一款“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨礙、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持”和第十六條第一款“建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理”的規定，尊卡公司作為案涉房屋的使用人將住宅改變為經營性用房，應經過有利害關系的業主同意。尊卡公司并未舉示證據證明其經過有利害關系的業主同意，現譚瑤等6人起訴要求其立即停止在案涉房屋處經營辦公，符合法律規定，一審法院予以支持。
程紅、林蘭系提供自有房屋給公司使用，案涉房屋的經營辦公屬于尊卡公司的經營辦公行為，譚瑤等6人并未舉示證據證明程紅、林蘭系在案涉房屋處辦公經營的主體，故對其要求程紅、林蘭停止以經營性質使用房屋無事實依據，一審法院不予支持。
尊卡公司、程紅、林蘭辯稱其公司經營性質為行政辦公、通訊聯絡，未對其他業主造成影響的意見，即便屬實，但并非其可以在案涉房屋內經營辦公的合法抗辯，法律明確規定業主或業主使用人將住宅改變為經營性用房應經有利害關系的業主同意，故只要有利害關系的業主未同意，尊卡公司在案涉房屋處經營辦公就無法律依據，故對上述抗辯意見，一審法院不予采納。本案中，尊卡公司一直在持續經營，不存在訴訟時效已過的情況，對尊卡公司、林蘭、程紅訴訟時效的抗辯，一審法院不予采納。
綜上所述，一審法院判決：一、尊卡公司立即停止在重慶市渝北區中渝．香奈公館1幢38-1房屋處經營辦公；二、駁回譚瑤、張威、李朝忠、吳濤、黃海、胡夢媛的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。案件受理費80元，減半收取40元，由林蘭、程紅、尊卡公司負擔。
二審中，本院根據案件的特點和具體案情等情況，采用要素式問卷調查的方式對本案進行了審理，雙方當事人以書面回復的方式接受了本院詢問。
雖然尊卡公司、程紅及林蘭對一審認定的事實中，對于2017年8月8日重慶加州物業服務有限公司香奈公館金鑰匙服務中心向林蘭發出《違法建筑整改通知書》的事實等提出異議，但一審認定的事實中客觀記載了其對該通知書的意見，其該異議不能成立，本院不予采納；對于尊卡公司等提出的其他異議，與本案并無直接關聯，本院不予采納。
本院二審認定的事實與一審認定的事實相同。
本院認為，本案爭議的主要問題為：一審判決是否適用法律錯誤。根據《中華人民共和國物權法》第七十七條、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第一款、第十一條等法律規定，住宅房屋所有權人將住宅改變為經營性用房，應當經有利害關系的業主同意，由于程紅、林蘭未按照上述法律規定，在未經其他利害關系人同意的情況下，擅自將住房變更為經營性用房，違反了法律規定，譚瑤等人作為利害關系人，有權請求排除妨礙、消除危險、恢復原狀，故一審法院對尊卡公司停止經營辦公的認定并無不當。
對于尊卡公司等上訴提出的其他理由，與本案并無直接關聯，且涉及其他“住改商”的利害關系人是否主張權利及是否征得該房的利害關系人同意，與本案也無關聯，本院對其其他上訴理由均不予采納。
其他認定同一審。
綜上所述，尊卡公司、程紅及林蘭的上訴請求不能成立，應予駁回。一審法院認定事實清楚，適用法律正確，本院依法予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由重慶尊卡文化創意策劃有限公司、程紅、林蘭負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 陳婭梅
審 判 員 趙文建
審 判 員 劉家秀
二〇二〇年三月十九日
法官助理 王 怡
書 記 員 廖婧伊