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梅州市梅江區金駿花園業主委員會與梅州市梅江區金駿偉業房地產開發有限公司,馮偉華建筑物區分所有權糾紛再審判決書
時間：2020年05月01日 來源： 作者： 瀏覽次數：3369 收藏[0]廣東省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2014）粵高法民一提字第122號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：梅州市梅江區金駿花園業主委員會。地址：廣東省梅州市梅江區。
負責人：張秋華，該業主委員會主任。
委托代理人：鄒英勉，廣東法強律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：梅州市梅江區金駿偉業房地產開發有限公司。住所地：廣東省梅州市。
法定代表人：黃學寧，該公司執行董事。
一審第三人：馮偉華，男，成年，漢族，住廣東省梅州市梅江區。
再審申請人梅州市梅江區金駿花園業主委員會（以下簡稱業委會）因與被申請人梅州市梅江區金駿偉業房地產開發有限公司（以下簡稱金駿公司）、一審第三人馮偉華建筑物區分所有權糾紛一案，不服廣東省梅州市中級人民法院（2013）梅中法民一終字第322號民事判決，向本院申請再審。本院于2014年11月20日作出（2014）粵高法民一申字第106號民事裁定，裁定提審本案，并依法組成合議庭對本案進行了審理。
當事人一審的意見
2012年12月28日，業委會向梅州市梅江區人民法院起訴請求判令：1、金駿公司立即騰退擅自出售（或出租）的梅州市梅江區金駿花園業主共有環保停車場中的2、3、4、12號停車位給業委會；2、金駿公司承擔本案訴訟費用。主要理由：梅州市梅江區金駿花園（下稱金駿花園）a、b、c、d棟168戶中的業主從2007年起陸續與金駿公司訂立購房合同。金駿公司在整個金駿花園售樓過程存在許多違法、違規的事實。例如：占用公共道路、綠地建立的環保停車場擅自改成停車位。環保停車場的權屬，依法應屬金駿花園全體業主共同共有。業委會認為金駿公司將環保停車場中的2、3、4、12號停車位出售、出租給第三人馮偉華的行為，侵害了金駿花園全體業主的合法權益，依法應承擔騰退責任。
金駿公司辯稱：業委會訴請金駿公司騰退車位沒有理由，因車位是經過規劃的，車位面積也未分攤到各業主。車位所占面積屬金駿公司，有國土使用證為憑。金駿公司有權出售車位。
第三人馮偉華述：業委會訴請馮偉華及家人在金某甲花園共購買了4套房，共租賃了4個車位。其中的12號車位由馮偉華個人使用，租期20年。其他三個車位即2、3、4號雖不是馮偉華的，但馮偉華也可使用。馮偉華不愿意騰退車位。
一審查明的事實
梅江區人民法院一審查明，業委會于2010年9月29日經梅州市住房和城鄉建設局登記備案，金駿公司則是一間房地產開發公司。金駿花園是金駿公司在梅城江北開發的一個住宅小區，該住宅小區于2008年1月31日通過竣工驗收，小區內共a、b、c、d四棟大樓，呈“回”字形。小區中央有一塊公共綠地，沿綠地四周建有一帶狀環保停車場，環保停車場依序劃了幾十個停車位，并有編號。至于車位的個數，雙方均確認有37個。環保停車場及各車位均未獨立辦理土地使用證。停車場建好后，第三人馮偉華及其家屬與金駿公司簽訂車位租賃合同，租賃了2、3、4、12號四個車位。對金駿公司將環保停車場車位出租等處置行為，業委會提出異議，認為環保停車場是占用公共道路、綠地建立，屬全體業主共有，金駿公司無權處置。在與金駿公司溝通無效情況下，多次向政府部門投訴，但雙方糾紛仍未解決。業委會遂將金駿公司訴至法院，提出上述訴訟請求，并申請追加車位使用方馮偉華作為第三人參加訴訟，要求其配合騰退車位。
一審處理意見
梅江區人民法院一審認為：本案業委會已經政府部門備案登記，符合國務院《物業管理條例》相關規定，具備原告主體資格，有權代表金駿花園全體業主起訴金駿公司。雙方的爭議焦點是2、3、4、12號車位使用權歸屬問題。業委會訴請金駿公司及第三人騰退環保停車場內的上述四個車位，前提需證明該四車位使用權屬于金駿花園全體業主共有。從業委會提交的證據即金駿花園環保停車場的規劃圖看，該環保停車場是經過規劃且通過政府職能部門審批的。根據《物權法》第七十四條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”從該規定可看出，對于建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，物權法采用的是“約定說”，即車位、車庫的歸屬由開發商與業主通過出售、出租、附贈等方式進行約定。本案環保停車場經過了規劃，2、3、4、12號車位已由金駿公司與第三人馮偉華相應業主與金駿公司簽訂了車位租賃合同，使用權已有歸屬。業委會主張上述四個車位使用權為金駿花園全體業主所有的意見依據不足，不予支持。業委會認為本案車位使用權的歸屬應適用《物權法》第七十四條的第三款即：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”來確定，因環保停車場經過規劃且已通過政府相關職能部門審批，并未占用金駿花園全體業主共有道路或其他場地，故該條款并不適用本案爭議，業委會屬適用法律錯誤。綜上，業委會訴請依據不足，根據“誰主張、誰舉證”的規則，應承擔舉證不能的不利后果。業委會作為金駿花園業主大會的執行機構，起訴金駿公司已經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占人數過半數的業主同意及授權，符合法定程序，應為有效。金駿公司質疑業委會提交的授權書業主簽名真實性，但未提供證據證實，該異議不予采納。綜上，一審法院依照《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十五條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，經該院審判委員會討論決定，于2013年6月18日作出（2013）梅江法民二初字第38民事判決：駁回業委會的訴訟請求。案件受理費100元，由業委會負擔。
當事人二審意見
業委會不服一審判決，向廣東省梅州市中級人民法院提起上訴，請求：1.撤銷一審判決：2.金駿公司立即騰退擅自出售（或出租）的金駿花園的環保停車場中的2、3、4、12號停車位給業委會；3.金駿公司承擔本案訴訟費用。主要理由：環保停車場中的2、3、4、12號停車位的使用權依法屬梅州市梅江區金苑小區金駿花園全體業主共有。金駿花園a、b、c、d棟168戶業主從2007年起陸續與金駿公司訂立購房合同，金駿公司在整個金駿花園售樓過程中存在著許多違法、違規的事實。例如：占用公共道路、綠地建立的環保停車場擅自改成停車位。環保停車場的權屬，依法應屬金駿花園全體業主共同共有。建筑物區分所有權中除了專有部分外就是共有部分。金駿公司將業主共同共有的環保停車場中的停車位出售、出租給第三人的行為違反了《物權法》第七十三條、第七十四條的規定，侵害了金駿花園全體業主的合法權益。本案糾紛所涉及的所有證據都由金駿公司掌握，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》應由金駿公司負舉證責任。
金駿公司二審答辯稱：1、金駿公司是涉案車位的合法權屬人，有權把涉案車位依法處置給第三人使用。涉案停車位是金駿公司經職能部門依法規劃的車位，金駿公司是當然的權屬人，依法有權以出售、附贈、出租等方式處分給業主使用，不存在侵害各業主合法權益的情況。這有國有土地使用證、車位規劃圖紙和金駿公司與各業主簽訂的《金駿花園商住樓買賣合同》第四條“內院物業產權屬甲方所有，乙方無權干預甲方物業產權變動”（注：甲方即為金駿公司）的合同內容等證據予以證實。可見，涉案車位屬已依法規劃的停車位，金駿公司有權依法處置。2，到目前為止，業委會沒有從金駿公司處通過附贈、購買、出租等合法形式擁有涉案停車位的權屬。而且，業委會訴稱涉案停車位屬業主共有無事實和法律依據。3、一審判決認定業委會具備原告主體資格依據不足。綜上所述，業委會的上訴無事實和法律依據，請依法給予駁回上訴或業委會起訴，以維護金駿公司合法、正當的權益。
二審查明的事實及處理意見
二審法院查明的事實與一審法院查明的事實一致。
二審審理認為，本案的焦點是爭議的第2、3、4、12號停車位使用權的歸屬問題。金駿花園環保停車場是經過規劃且通過政府職能部門審批，爭議的停車位位于該環保停車場內，由金駿公司與馮偉華等通過出租方式約定了使用權。《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”因此，金駿公司與馮偉華通過出租方式約定爭議停車位的使用權符合法律規定。金駿公司與馮偉華通過出租方式約定爭議停車位使用權的行為并未侵害金駿花園全體業主的合法權益。業委會上訴主張爭議的第2、3、4、12號車位的使用權為金駿花園全體業主所有的意見依據不足，難以支持。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，處理適當，予以維持。業委會上訴理由不充分，予以駁回。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，二審法院于2013年9月16日作出（2013）梅中法民一終字第322事判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費100元，由上訴人梅州市梅江區金駿花園業主委員會負擔。
當事人再審階段的意見
業委會不服二審判決，向本院申請再審，請求：1.撤銷一、二審判決；2.判令金駿公司騰退擅自出售、出租的涉案環保停車場內的第2、3、4、12號車位給業委會。主要理由：涉案停車位是占用小區公共道路、綠地建設的，依法應屬金駿花園全體業主共有。金駿公司將業主共有的環保停車場中停車位出售、出租給第三人的行為違反了《物權法》第七十三條、第七十四條的規定，侵害了金駿花園全體業主的合法權益。另外，金駿花園的業主與金駿公司簽訂的房屋買賣合同并無約定涉案環保停車位屬金駿公司所有，即使有約定也是無效的。一、二審判決認定事實不清，適用法律錯誤，處理不當，請求再審法院判決上述所請。
金駿公司及馮偉華經本院傳票傳喚，無正當理由未參加再審庭詢，亦未提供書面答辯意見。
本院再審查明的事實及判決理由和結果
經審查，二審查明的基本事實屬實，本院予以確認。
本院查明，金駿公司在二審期間，向二審法院提交一份其公司與謝某簽訂的《金駿花園商住樓買賣合同》，擬證明其與業主約定涉案環保停車場歸其所有，并稱其可以找到148份合同有約定車位歸其所有。在合同中的四、載明“內院物業產權權屬甲方所有，乙方無權干預甲方物業產權變動，乙方要服從物業管理，不得亂拆、亂建、亂堆、亂放，如有特殊情況需改動要經過甲方同意，否則造成的后果由乙方承擔，防盜網要按甲方要求統一規格、形狀安裝，公共主門、對講機、監控管理系統由甲方做好后按實向乙方收取”。該合同中的五、載明：“其他約定事項：乙方付清全部款項，甲方辦好房產證后本合同自動失效。”業委會對此認為，上述合同并無明確約定涉案環保停車場歸金駿公司所有，且在梅州市住房和城鄉建設局存檔的所有房屋買賣合同都沒有關于涉案環保停車場的約定。即使合同有約定也應是格式條款而屬無效，更何況合同最后一條也約定乙方付清全部款項，甲方辦好房產證后本合同自動失效，故金駿公司以此主張涉案環保停車場屬其所有理由不成立。上述中的甲方指金駿公司，乙方是指買方即業主。
另查明，金駿花園小區共有168個單元。
再審審查期間和再審期間，本院依法就涉案環保停車位所占的土地性質向梅州市城鄉規劃局、廣東省住房和城鄉建設廳、廣東省國土資源廳等相關部門征求意見。
梅州市城鄉規劃局于2014年2月25日函復：1.金駿花園總面積規劃于2006年8月審批，技術指標中的綠地面積包括環保停車場面積在內。2.環保停車場面積按100％計入綠地面積。綠地面積具體計算方式為：中心綠地面積＋環保停車場面積＋用地東側的宅旁綠地面積。
廣東省住房和城鄉建設廳于2014年12月1日函復：根據梅州市城鄉規劃局的相關答復，梅州市金駿花園的環保停車場用途應屬于該小區建筑區劃內的綠地。
廣東省國土資源廳于2014年11月28日函復：一、根據《物權法》第七十三條“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。”的規定，鑒于該小區的環保停車場是建立在綠地的基礎上，其面積100％計入綠地面積，即在用地時按照規劃功能屬于綠地面積，依法應為全體業主共有。二、根據《物權法》第七十四條第二款“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。的規定，沒有約定或者約定不明確的，車位、車庫應屬于全體業主共有。該小區環保停車位的權屬沒有約定，依法應屬于全體業主共有。
業委會確認上述函復內容的真實性、合法性、關聯性。
本院認為，本案的爭議焦點為涉案停車位的所有權歸屬問題。根據梅州市城鄉規劃局、廣東省住房和城鄉建設廳函復的內容，涉案環保停車場占用的是金駿花園小區公共綠地的面積，其本質上屬于業主共有的公共綠地，依照《物權法》第七十三條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、共用設施和物業服務用房，屬于業主共有”的規定，涉案環保停車場應屬金駿花園小區全體業主共有。金駿公司將該車場內的第2、3、4、12號號車位擅自出租給第三人的行為，損害了金駿花園全體業主的合法權益，業委會訴請其騰退該車位有事實和法律依據，本院予以支持。
關于涉案環保停車場經過規劃審批與其權利歸屬的關系問題。規劃職能僅決定用途和功能，涉案環保停車場經過規劃審批一節并不能作為認定其屬金駿公司所有的依據。金駿公司在不具有涉案環保停車場所有權或使用權的情況下，通過出租方式約定涉案停車位的使用權是無權處分行為，應屬無效，二審法院認為金駿公司該行為符合《物權法》第七十四條第二款“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的規定，屬適用法律錯誤。
關于金駿公司提供的《金駿花園商住樓買賣合同》能否作為認定涉案環保停車場歸其所有的依據問題。從金駿公司提供的上述合同分析，首先，涉案環保停車場設在金駿花園建筑區劃內、屬金駿花園全體業主共有的綠地之上，不能獨立取得產權證書，不能成為金駿花園院內具有獨立產權的物業，可見該合同并無包含約定涉案環保停車場歸金駿公司所有的內容，更何況雙方同時約定在業主付清全部款項，金駿公司辦好房產證后本合同自動失效。其次，根據《物權法》第七十條的規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。因此，即使金駿公司與金駿花園業主在房屋買賣合同中有約定涉案環保停車場歸金駿公司所有的條款，亦屬于《合同法》第四十條規定的“提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任、排除對方主要權利”的情形，應認定為無效。綜上所述，金駿公司稱《金駿花園商住樓買賣合同》約定涉案環保停車場歸其所有，并以此主張其擁有涉案環保停車場的所有權依據不足，本院不予采納。
綜上所述，一、二審判決處理欠妥，本院予以撤銷。業委會的再審申請理據充分，本院予以支持。經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國物權法》第七十三條、《中華人民共和國合同法》第四十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：
一、撤銷梅州市梅江區人民法院（2013）梅江法民二初字第46號民事判決和廣東省梅州市中級人民法院（2013）梅中法民一終字第322號民事判決；
二、梅州市梅江區金駿偉業房地產開發有限公司于本判決發生法律效力之日起10日內，騰退梅州市梅江區金駿花園環保停車場內的第2、3、4、12號車位給梅州市梅江區金駿花園業主委員會。
本案一、二審案件受理費各100元，均由梅州市梅江區金駿偉業房地產開發有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 申良洪
代理審判員 洪望強
代理審判員 郭爾絢
二〇一四年十二月十九日
書 記 員 范怡倩
附相關法律條文：
《中華人民共和國合同法》第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
《中華人民共和國物權法》第七十三條建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。
第一百七十條第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者適用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；
（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回一審人民法院重審，或者查清事實后改判；
（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回一審人民法院重審。
一審人民法院對發回重審的案件作出判決后，當事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發回重審。