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長春市綠園區省二建小區業主委員會與吉林省路橋設計有限公司、長春市偉達物業管理有限公司建筑物區分所有權糾紛再審民事判決書
時間：2020年05月01日 來源： 作者： 瀏覽次數：3624 收藏[0]吉林省高級人民法院
民 事 判 決 書
（2019）吉民再298號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：長春市綠園區省二建小區業主委員會，住所地吉林省長春市。
委托訴訟代理人：柳占洲，男，1947年9月14日出生，漢族，住吉林省長春市綠園區。
委托訴訟代理人：王會，女，1959年2月3日出生，漢族，住吉林省長春市綠園區。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：吉林省路橋設計有限公司，住所地吉林省長春市綠園區。
法定代表人：盧東生，該公司執行董事。
委托訴訟代理人：許子生，吉林儲含律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：長春市偉達物業管理有限公司，住所地吉林省長春市綠園區。
法定代表人：何玉新，該公司總經理。
委托訴訟代理人：馬浩然，吉林晟軒律師事務所律師。
再審申請人長春市綠園區省二建小區業主委員會（以下簡稱二建小區業委會）因與被申請人吉林省路橋設計有限公司（以下簡稱路橋公司）、長春市偉達物業管理有限公司（以下簡稱偉達公司）建筑物區分所有權糾紛一案，不服吉林省長春市中級人民法院（2018）吉01民終3825號民事判決，向本院申請再審。本院于2019年8月30日作出（2019）吉民申1900號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人二建小區業委會的委托訴訟代理人柳占洲、王會，被申請人路橋公司的委托訴訟代理人許子生，被申請人偉達公司的法定代表人何玉新及委托訴訟代理人馬浩然到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
二建小區業委會申請再審稱，（一）本案的關鍵是201、203、204三間辦公室所有權是否屬于業主。小區2000年由吉林省第二建筑公司（以下簡稱省二建公司）第二分公司開發，2001年由二分公司負責人成立偉達公司并兼任董事長。2003年國務院《物業管理條例》頒布。2005年省二建公司參加國企改革，201、203、204所在辦公樓被國資委全面積、全額收購。2006年省二建公司和偉達公司簽訂“移交協議書”。2007年偉達公司變更法定代表人，由王忠偉變為何玉新，最后變成自然人獨資的民營企業，由前期物業變為普通物業服務企業。2009年11月國資委授權對原省二建公司二分公司辦公樓拍賣。2010年3月25日路橋公司在未履行拍賣公告，違反“權利瑕疵”規定并且未解決三間辦公室所有權的情況下，自行辦理房產證。2011年1月14日與偉達公司簽訂使用權轉移“協議書”。（二）一、二審法院忽略原告有效證據，法律適用錯誤。⒈根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的精神，小區關于物業辦公室的告訴是屬于物業服務范疇的糾紛，應適用《長春市城市住宅區物業管理條例》、國務院《物業管理條例》和《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國合同法》。⒉201、203、204是開發商按法律規定為小區設立、法律承認的物業管理辦公室，所有權屬于全體業主。原審判決違反《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定。提交6份新證據。路橋公司以違法獲得的使用權代替物權辦產權證違法。⒊法條運用混亂，判決錯誤。原審判決依據《中華人民共和國物權法》第三十九、第四十條判二建小區業委會敗訴，先設定了路橋公司是物權人，忽略其違法、違約辦證，缺乏法律依據，對證據處分不當。（三）采信非法事實，從未進行有效辯論。⒈根據《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十三條、《物業管理條例》第三十條、三十七條、三十八條規定，偉達公司與路橋公司簽訂物業辦公室使用權“轉移協議”違法，屬于合同法第五十二條第一款第四、五項規定情形。偉達公司沒有合法理由得到373451．82元（合同約定48萬，扣除欠原物業費、取暖費等106548．18元）。根據2003年實施、2018重新頒布的國務院《物業管理條例》第六十五條規定，應糾正偉達公司違法行為。⒉一審判決認為物業辦公室使用權轉移的“協議書”符合合同法規定，“合法、有效”，“并已履行完畢”，違背《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等規定，判決違法。⒊在二審時，二建小區業委會即指出路橋公司系以違法辦證否定2001年開發商按《長春市城市住宅區物業管理條例》第十一條規定無償提供物業管理用房的事實。⒋應適用《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第一百零四條規定。五棟夾層原本是小區倉庫及鍋爐工休息室，1.8米高，該夾層中還有屬于其他業主房間，不能作為辦公室，偉達公司提供的證據不真實。二建小區業委會在二審中說明，因為不同意五棟夾層作為物業辦公室，201、203、204三間辦公室和鍋爐房歸屬分歧無法談攏，所以在偉達公司起草的《物業移交協議》中加入第8款爭議問題通過“法律途徑解決”的條款。根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條，二建小區業委會主張的三間物業辦公室來源合法，事實清楚，得到兩屆物權人的確認，在法律上小區從未失去過所有權。綜上，請求撤銷一、二審民事判決；判決路橋公司、偉達公司所簽三間辦公室使用權轉移協議違反國務院《物業管理條例》無效；判決三間辦公室所有權人是二建小區全體業主；判令路橋公司、偉達公司歸還物業辦公室；路橋公司、偉達公司承擔全部訴訟費。
路橋公司答辯稱，不同意二建小區業委會的訴請，路橋公司經過拍賣程序獲得房屋，當時拍賣的主體是吉林省國資委，路橋公司查看原產權證是省國資委，拍賣瑕疵聲明上聲明有三間房屋有權利瑕疵，瑕疵的授權限制范圍是在省二建公司與偉達公司的協議上，后附了移交協議書，該協議上省二建公司、偉達公司明確約定三間案涉房屋，偉達公司具有使用權，路橋公司拍賣取得樓房以后經與偉達公司協商回購了使用權，由偉達公司另行選擇地點，回購行為是合法有效的，沒有觸犯法律的禁止性規定，而且已經履行。該協議應該受到法律的保護。至于二建小區業委會的訴請與路橋公司無關，路橋公司只有協助的義務。
偉達公司答辯稱，一、二審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判，駁回訴請。偉達公司占有案涉201號、203號、204號三間房屋使用權，是因為省二建公司欠偉達公司物業費、采暖費及其他相關費用。因此在省國資委的拍賣公告中將該情況說明，并由買受者路橋公司為省二建公司償還該筆費用，收回使用權。根據《物業管理條例》物業用房是不能辦理產權證的，所以辦理產權證就說明是該房屋不是物業辦公用房。二建小區業委會提供的證據矛盾。
二建小區業委會向一審法院起訴請求：判決路橋公司與偉達公司簽訂的關于轉移物業辦公室協議書無效，按法律規定把小區物業辦公用房歸還小區全體業主，起訴費由路橋公司、偉達公司承擔。
一審法院認定事實：原告為長春市綠園區省二建小區業主委員會，于2015年11月11日在綠園區主管單位備案。偉達公司為該小區原物業服務公司，2015年12月30日，二建小區業委會與偉達公司簽訂《物業移交協議》，正式解除物業服務關系，該協議第三條約定：物業辦公用房（5棟夾層）移交給二建小區業委會作為物業辦公用房。偉達公司暫時借用一間辦公室用于收取2015年物業費及歷年陳欠各項費用，該五棟夾層現已交由二建小區業委會管理并使用。被告原為吉林省路橋設計有限公司，于2009年11月16日通過拍賣程序取得位于長春市綠園區開運街1416號、房權證長房權字第5120000536號、建筑面積3342.51平方米五層房屋的所有權，并于2010年3月25日取得該房屋產權證。2017年2月13日路橋公司更換不動產權證，不動產權證記載：坐落于長春市綠園區開運街1416號、不動產權證號：吉（2017）長春市不動產權第0016923號、丘（地）號：4-98/39-86（0），建筑面積3342.51平方米五層房屋的權利人為路橋公司。訴爭房屋系上述房屋中二樓201號、203號、204號房間。
另查明，上述房產在未拍賣前，登記在省二建公司名下。在省二建公司改制時，由吉林省國有資產經營管理有限責任公司委托拍賣給路橋公司。2006年3月18日，省二建公司與偉達公司簽訂移交協議書，其中第一條約定：省二建公司將位于長春市綠園區翔運街80號（現地點為：長春市綠園區開運街1416號）省二建公司二分公司辦公樓201、203、204三間辦公室無償提供給偉達公司使用。2009年11月16日，路橋公司與吉林省國有資產經營管理有限責任公司、吉林省奧斯特拍賣有限公司簽訂《吉林省國有資產管理有限責任公司資產拍賣會須知、約定及瑕疵聲明》，該“聲明”第五條中載明：路橋公司所競買的五層房屋中二樓201、203、204號房間存在使用權瑕疵。2011年1月24日路橋公司、偉達公司協商一致，并簽訂協議書，約定：針對偉達公司有使用權的100平方米的201、203、204號房屋，路橋公司支付給偉達公司房屋使用權轉讓費、搬出費以及前該樓所欠取供暖費計480000元。偉達公司100平方米使用權結束并從該樓搬出，自行解決辦公地點。該協議書現已履行完畢。
一審法院認為，根據《中華人民共和國物權法》第三十九“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”、第四十條“所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權”的規定，坐落于長春市綠園區開運街1416號、不動產權證：吉（2017）長春市不動產權第0016923號、丘（地）號：4-98/39-86（0），建筑面積3342.51平方米的五層房屋的原所有權人為省二建公司，現所有權人為路橋公司。省二建公司作為原所有權人，對其所有的不動產的用益物權進行處分，不違反法律規定，故其與偉達公司于2006年3月18日簽訂的移交協議書中約定的將省二建公司二分公司辦公樓201、203、204號三間辦公室無償提供給偉達公司使用的條款，符合法律規定，合法有效。路橋公司作為現在的所有權人，其與偉達公司達成協議，購回上述五層房屋中201、203、204號房間的使用權的行為，亦符合法律規定，合法有效，并已實際履行完畢。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定”的規定，二建小區業委會未向法庭提供充分證據證明路橋公司在取得所有權后，針對用益物權，與偉達公司就回購201、203、204房間使用權簽訂的協議書存在違反上述條款的證據，故二建小區業委會要求確認該協議書無效，返還坐落于長春市綠園區開運街1416號、不動產權證：吉（2017）長春市不動產權第0016923號、丘（地）號：4-98/39-86（0），建筑面積3342.51平方米的五層房屋中二樓201、203、204號房間作為物業辦公用房的主張，依法不予支持。綜上，依照《中華人民共和國物權法》第三十九、第四十條、第七十條、第七十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：駁回二建小區業委會訴訟請求。案件受理費100元，由二建小區業委會負擔。
二建小區業委會不服一審判決，上訴請求：支持二建小區業委會的訴訟請求。二審法院查明事實與一審一致。二審法院認為，根據《中華人民共和國物權法》第九條、第十六條、第十七條、第三十九條、第四十條的規定，案涉建筑面積3342.51平方米房屋的原所有權人為省二建公司，路橋公司競買上述房屋后，辦理了不動產物權登記，依法取得了案涉房屋所有權。路橋公司與偉達公司就爭議房屋使用權達成的協議系雙方真實意思表示，且已履行完畢，二建小區業委會未能提供充分證據證明上述協議存在法定應予認定無效的情形，二建小區業委會要求確認上述協議無效的請求不成立。二建小區業委會要求路橋公司返還爭議房屋，無法律依據，故不予支持。綜上所述，二建小區業委會的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費100元，由二建小區業委會負擔。
圍繞當事人的再審請求，本院對有爭議的證據和事實認定如下：二建小區業委會在再審庭審中提交三份新證據，分別為2001年4月11日省二建公司第二分公司向長春市房地產管理局物業管理處、長春市綠園區工商行政管理局出具的《無償提供物業管理用房證明》、2004年3月9日省二建公司第二分公司向工商行政管理局出具的《經營場所使用證明》、2006年3月22日省二建公司與偉達公司簽訂的《無償使用證明》，均證明開發商確定偉達公司對物業辦公室只有使用權，沒有其他權利。偉達公司質證對證據真實性均沒有異議，但對證明問題有異議，認為該幾份證據只是偉達公司為辦理工商登記使用的；二建小區業委會在再審審查中提交的一組證據包含該三份新證據內容對辦公室層數、面積表述不一致，前后矛盾。路橋公司質證認為，對證據真實性均沒有異議，但對證明問題有異議，這是偉達公司的辦公用房，是公司成立的辦公場所，不能證明房屋性質是物業用房；證明內容本身不明確，有很大的隨意性；證明由省二建公司同意偉達公司使用，結合省二建公司有產權證的事實，若是業主共有的物業用房，省二建公司沒有權利同意相應的物業公司使用。根據上述舉證、質證情況，本院審核對三份證據真實性予以認定。本院認為，二建小區業委會在原審中已提交與上述三份證據內容相似、證明問題相同的證據，這三份證據不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的新的證據。證據內容對所涉房屋表述為“辦公樓二層”“建筑面積為446.51平方米”“60平方米”等，確實存在表述不一致的問題，故該三份證據是否具有證明意義需結合其他證據綜合判斷。本院再審經審理，對原審查明的事實予以確認。
本院再審認為，偉達公司系二建小區原物業公司，2001年7月26日省二建公司、偉達公司簽訂《關于吉林省第二建筑公司與長春市偉達物業管理有限公司辦公場所使用的協議》，該協議載明根據《長春市城市住宅區物業管理條例》的規定，省二建公司向偉達公司無償提供物業服務用房。2006年3月18日省二建公司為甲方與偉達公司為乙方簽訂《移交協議書》，其中載明“為分離企業辦社會職能推進的進程，根據國家建設部等八部委建城［2003］148號文件和省國企改［2005］7號文件及吉國資發改革［2005］349號文件‘摘轉供’精神，分離企業辦社會職能，甲方與乙方關于位于長春市綠園區翔運街80號省二建二分公司辦公樓、門市房及院內所有住房的供暖及供水職能移交事宜協商一致，達成如下協議……”“甲方將位于長春市綠園區翔運街80號省二建二分公司辦公樓201、203、204三間辦公室無償提供給乙方使用。以后發生的社會供暖、供水入網等各項費用均由乙方承擔，甲方不承擔任何費用。乙方負責向上述單位和個人收取正常費用，對小區進行物業管理，由此引發的糾紛均由乙方負責。”該協議明確了201、203、204三間房屋系物業用房的性質。2009年11月16日《吉林省國有資產管理有限責任公司資產拍賣會須知、約定及瑕疵聲明》載明“此項資產內現有物業用房三間，面積約100平方米，該物業用房存在權利瑕疵，買受人需履行原產權人省二建公司與長春市偉達公司管理有限公司相關協議，在權利行使上受上述協議限制。”路橋公司于2009年11月16日通過拍賣程序取得拍賣標的物，即代表其已知悉并接受聲明條款。
路橋公司與偉達公司于2009年1月24日簽訂《協議書》，約定路橋公司支付給偉達公司房屋使用權轉讓費、搬出費及發前該樓所欠取暖費計480000元以取得201、203、204號房屋使用權，本案糾紛因此而發生，在《中華人民共和國物權法》及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》施行后，故應適用上述法律和司法解釋。根據《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十三條規定，物業服務用房應為業主共有。根據《中華人民共和國物權法》第七十六條、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規定，處分建筑共有部分，應由業主共同決定。本案中，偉達公司作為二建小區的物業公司無權處分物業服務用房的使用權。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條第一款規定：“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。”國務院頒布的《物業管理條例》第三十八條規定：“物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。”根據上述法律、行政法規規定，二建小區業委會主張確認路橋公司與偉達公司簽訂的轉移物業服務用房使用權的協議無效并返還物業服務用房，有事實及法律依據。
綜上所述，原審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤。二建小區業委會的再審請求應予支持。依照《中華人民共和國物權法》第七十條、第七十三條、第七十六條、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條、第十四條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：
一、撤銷吉林省長春市中級人民法院（2018）吉01民終3825號、長春市綠園區人民法院（2018）吉0106民初1421號民事判決；
二、吉林省路橋設計有限公司與長春市偉達物業管理有限公司于2011年1月24日簽訂的《協議書》無效；
三、吉林省路橋設計有限公司于本判決生效之日起十日內將案涉201、203、204號房屋移交給長春市綠園區省二建小區業主委員會恢復房屋的物業服務用房功能。
本案一、二審案件受理費200元由吉林省路橋設計有限公司、長春市偉達物業管理有限公司共同負擔。
本判決為終審判決。
審判長 李鐘華
審判員 陸海權
審判員 寇承魁
二〇一九年十二月二十五日
書記員 郭東旭