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周錦偉與劉和平業主專有權糾紛二審民事判決書
時間：2020年05月01日 來源： 作者： 瀏覽次數：2410 收藏[0]江蘇省鹽城市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2018）蘇09民終4389號
上訴人（原審被告）：周錦偉，男，1956年4月5日出生，漢族，居民，住江蘇省濱海縣。
被上訴人（原審原告）：劉和平，男，1957年8月10日出生，漢族，居民，住江蘇省濱海縣。
上訴人周錦偉因與被上訴人劉和平業主專有權糾紛一案，不服江蘇省濱海縣人民法院(2018)蘇0922民初1095號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年9月17日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人周錦偉、被上訴人劉和平到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
周錦偉上訴請求：1.一審判決認定事實不清、適用法律瑕疵，請求重新再審予以改判或撤銷；2.劉和平給付還差欠周錦偉所墊付的政府規費、訴訟費174939.6元后，周錦偉協助辦理“兩證”，否則不予辦理；3.二審上訴費1862元由劉和平承擔。事實與理由：1.從周錦偉持有國有土地使用權出讓合同書及建設用地規劃許可證等材料可知，整棟17號樓都是周錦偉的權益，與劉和平沒有房屋產權隸屬關系；2.周錦偉已協助17號樓中的17戶業主辦理了“兩證”，由于劉和平差欠由周錦偉墊付的政府建設規費、訴訟費等計幣174939.6元，故周錦偉未予協助其辦理“兩證”。
劉和平辯稱，（2001）濱民初字第408號民事判決、（2005）濱民一再初字第9號民事判決以及（2016）蘇0922民初2485號民事裁定書可以證明劉和平與周錦偉的賬目已結清，劉和平不差欠周錦偉的款項，雙方之間沒有經濟糾紛。故一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持一審判決。
劉和平向一審法院起訴請求：判令周錦偉協助劉和平辦理濱海縣東坎鎮玉龍路西17號樓104、302、402室房屋的產權分戶過戶登記手續，訴訟費由周錦偉承擔。
一審法院認定事實：劉和平與周錦偉及其他四戶案外人協商關于濱海縣東坎鎮玉龍路西17號地塊綜合樓的聯建事宜，1998年10月6日，劉和平、案外人孫寶中、陳慶、張道才、蔡永明等人在周錦偉的筆記本的內頁上簽名并在姓名后書寫了聯系電話。周錦偉與劉和平房屋聯建糾紛一案，一審法院（2001）濱民初字第408號民事判決書確認雙方當事人及其他案外人等6戶于1998年10月6日簽訂了聯建協議。該案經鹽城市人民檢察院抗訴，一審法院再審后于2005年11月25日作出（2005）濱民一再初字第9號民事判決書，判決撤銷原審判決，由劉和平向周錦偉償付尾欠工程款和相關費用20731.93元（已執行的部分應予沖抵），案件受理費、其他訴訟費、鑒定費合計2835元由周錦偉負擔1400元、劉和平負擔1435元。1998年10月15日，聯建人劉和平、陳慶、孫寶中、嵇克彬、周錦偉、張道才6戶簽訂協議，約定：劉和平分得1號、2號，陳慶分得3號，孫寶中分得4號，嵇克彬分得5號、6號，周錦偉分得7號、8號，張道才分得9號、10號。此后，陳慶一戶的聯建份額轉讓給他人。1998年10月18日，經其他聯建戶同意，聯建戶周錦偉作為牽頭人與濱海縣城南建筑安裝工程公司簽訂建筑工程承包合同書和該幢樓的補充協議。施工結束后，各聯建戶按約定分得建成的房屋，劉和平分得房屋104室、302室、402室（房號以從北向南的順序計數編號，以下同）。2000年2月1日，一審法院對原告濱海縣城南建筑安裝工程公司訴被告周錦偉建筑安裝工程承包合同工程款糾紛一案作出（2000）濱經初字第45號民事判決書，判決周錦偉給付原告濱海縣城南建筑安裝工程公司濱海縣東坎鎮玉龍路西17號地塊綜合樓的工程款226677.52元及逾期付款違約金（從2000年1月4日起至履行完畢之日止按每日萬分之三計算），案件受理費5880元、其他訴訟費3090元由被告周錦偉承擔。2003年5月14日，經周錦偉經手申請，濱海縣房地產管理所頒發了濱海房權證東坎字第××號產權證，該證載明的坐落于濱海縣東坎鎮玉龍路西17棟綜合樓的所有權人為“周錦偉等戶”，房屋狀況為混合結構，局部五層，建筑面積2018.06平方米，用途商住。此后，劉和平要求周錦偉辦理房屋產權分戶登記手續，周錦偉以政府規費、訴訟費用未結清為由拒絕辦理。
一審法院認為：不動產所有權的取得方式包括原始取得和繼受取得，自然人經批準聯合建房的，自建設行為完成時各聯建人對根據約定分得的住宅、經營性用房等專有部分原始取得區分所有權，對建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑物由產權登記申請人申請登記為聯建戶共有的，各專有部分的建筑物所有權人有權要求義務人協助將產權分戶登記到各聯建人名下。
合資、合作開發房地產合同糾紛，是指在房地產開發商與其他法人和自然人就合資或者合作開發房地產而簽訂的合同中產生的糾紛，本起訴訟涉及的糾紛是業主對建筑物專有部分要求辦理產權分戶登記手續，通過產權分戶登記確認專有部分的業主區分所有權引起的爭議，屬于業主專有權糾紛。
聯建人之間基于聯建的意思表示共同協商確定被告周錦偉為牽頭人，其他聯建人向周錦偉留下姓名和聯系電話，委托周錦偉與施工人訂立施工合同，互相之間對分房達成協議和一致意見，聯建人之間的聯建合同關系成立，聯建合同不違反當時的禁止性法律規定，對聯建人具有約束力，聯建人之間關于以購買的土地使用權共同出資建設、對建成的房屋的分配方案、由周錦偉牽頭負責的約定是聯建合同的有效組成部分。個別聯建人退出并由其他人加入的，加入的人自愿按原聯建人之間的約定繼續履行，聯建合同對后加入的人具有約束力。聯建人基于共同建設行為原始取得涉案綜合樓的共同所有權，各聯建之間關于建筑物房屋分配的約定符合法律規定，對聯建人具有約束力，各聯建人根據約定在建設行為完成時取得建筑物相應專有部分的區分所有權。產權證確認“周錦偉等戶”所有，確認的是6戶聯建人對整體建筑物的共有關系權屬狀況，劉和平基于建設行為原始取得建筑物專有部分的所有權，周錦偉對劉和平根據約定分得的房屋104室、302室、402室沒有異議，104室、302室、402室房屋的所有權自建設行為完成時即歸劉和平所有。根據聯建人之間的約定，劉和平戶包含在登記的所有權人之中，周錦偉是聯建合同履行的牽頭人，是產權登記申請的經手人，協助將相關房屋的區分所有權分別登記到其他聯建人名下是周錦偉的附隨義務，周錦偉應當及時協助辦理產權分戶登記手續。綜上所述，劉和平要求周錦偉協助辦理房屋產權分戶登記手續的訴訟請求符合聯建人關于房屋分配的約定和法律規定，一審法院予以支持。
周錦偉抗辯其他聯建戶與其未將政府規費、訴訟費用結清，并提出，其要求已經起訴并經一、二審處理被駁回，現由檢察院抗訴。周錦偉主張的權利屬于普通債權，聯建人對建筑物專有部分的區分所有權屬于物權，該債權不能對抗其他聯建戶基于建設行為原始取得相應房屋的區分所有權。房屋已經實際分配，周錦偉對房屋也不享有優先受償權。因此，周錦偉提出的不結清兩項費用就不為其他聯建戶協助辦理產權分戶登記手續的抗辯理由不成立,一審法院不予采信。
依照《中華人民共和國民法通則》第七十一條、第八十五條、第八十八條、第一百一十一條，《中華人民共和國合同法》第十條、第四十四條第一款、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國物權法》第七十條、第九十三條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定，一審法院判決：周錦偉于判決生效之日起十日內協助劉和平辦理濱海縣東坎鎮玉龍路西17棟綜合樓104室、302室、402室房屋的產權分戶過戶登記手續（判決確定的房號以從北向南的順序計數編號；實際登記的房號以不動產登記部門確定的順序計數編號）。案件受理費1862元，由周錦偉負擔。
本院二審期間，周錦偉圍繞其上訴請求提交了房產證復印件、建設用地規劃許可證復印件、國有土地使用權出讓合同復印件以及國有土地使用證復印件，證明案涉整棟樓應由其一人所有。本院組織當事人進行了證據交換和質證。劉和平經質證認為，其雖對上述4份材料的情況不清楚，但是案涉17號樓是由其與周錦偉等六戶共同聯建的，周錦偉僅是建設的牽頭人，產權應分屬于六戶，不單屬于周錦偉一人。經審查，本院對周錦偉提供的上述材料的真實性、合法性和關聯性均予以確認，但對其證明目的不予采信。
二審另查明，周錦偉于2016年5月6日向一審法院起訴要求法院判令劉和平向其支付所墊付的建設費用18187元、訴訟費用6670.2元，以及按月息2%計算的利息。一審法院經審理后于2016年7月21日作出（2016）蘇0922民初2485號民事裁定書，以周錦偉所主張的建設費用應屬于之前訴訟中建房其他費用范疇、系同一矛盾糾紛引起的訴訟、已過訴訟時效為由，駁回了周錦偉的起訴。該裁定經本院（2016）蘇09民終4507號民事裁定予以維持。后周錦偉向本院提出再審申請，亦被本院駁回。2018年5月22日，鹽城市人民檢察院對于周錦偉不服（2016）蘇09民終4507號民事裁定所提出的監督申請作出《不支持監督申請決定書》，決定不予支持。
本院對一審查明的其他事實予以確認。
本院認為，本案的爭議焦點為周錦偉是否有義務協助劉和平辦理產權分戶的過戶手續。本案中，案涉17號樓由周錦偉、劉和平等戶聯建，劉和平作為聯建人之一，其基于聯建協議的約定以及共同建設行為而取得案涉17號樓的共同所有權。周錦偉系聯建戶的具體牽頭人，亦為其他聯建戶的受托人，相關工程建設手續均以其名義辦理，其亦是共同產權登記申請的經辦人，故而周錦偉有義務協助將案涉房產的相關區分所有權分別登記到其他聯建人名下，劉和平就其專有部分的區分所有權向周錦偉主張協助辦理分戶登記手續，本院予以支持。周錦偉主張案涉17號樓由其一人享有產權與事實不符，亦與產權證書中“房屋所有權人”的登記內容相悖，本院不予支持。關于周錦偉以劉和平未能付清相關費用為由拒絕協助辦理過戶手續的問題，對此，本院認為，周錦偉已就此相關費用的給付問題向一審法院提起訴訟，且經一審、二審、再審以及檢察機關監督程序處理，均未獲支持。再者，即使周錦偉在前訴中未能主張上述費用，那么其也已經另行起訴予以主張，故在本案中其仍以此作為拒絕協助辦理過戶手續的抗辯理由不能成立。綜上所述，周錦偉的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1862元，由上訴人周錦偉負擔。
本判決為終審判決。
審判長 丁益鈞
審判員 孫曙光
審判員 樊麗萍
二〇一八年十二月十一日
書記員 唐 舒