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青島市黃島區(qū)天和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、山東天和兄弟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)主專有權(quán)糾紛二審民事判決書(shū)
時(shí)間：2020年05月01日 來(lái)源： 作者： 瀏覽次數(shù)：3446 收藏[0]山東省青島市中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2019）魯02民終3111號(hào)
上訴人（原審原告）：青島市黃島區(qū)天和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，住所地青島市黃島區(qū)天和小區(qū)。
法定代表人：林君義，職務(wù)主任。
委托訴訟代理人：綦海龍，山東誠(chéng)功律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王闐闐，山東誠(chéng)功律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被上訴人（原審被告）：山東天和兄弟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地青島市黃島區(qū)北江路75號(hào)。
法定代表人：戚來(lái)松，職務(wù)總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：樊錫滿，山東雅圣律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)萬(wàn)紅幼兒園，住所地青島市黃島區(qū)天和小區(qū)內(nèi)。
負(fù)責(zé)人：岳曉云，職務(wù)院長(zhǎng)。
上訴人青島市黃島區(qū)天和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)因與被上訴人山東天和兄弟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天和兄弟公司”）、被上訴人青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)萬(wàn)紅幼兒園（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)紅幼兒園”）業(yè)主專有權(quán)糾紛一案，不服青島市黃島區(qū)人民法院(2018)魯0211民初7553號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人青島市黃島區(qū)天和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)上訴請(qǐng)求：1.撤銷原判，改判或發(fā)回重審。2.一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審認(rèn)定事實(shí)不清。1.案件涉及的8號(hào)樓實(shí)際系物業(yè)用房，而非會(huì)所。2.被上訴人一審證據(jù)不足。二、一審適用法律錯(cuò)誤。1.一審法院錯(cuò)誤適用民事訴訟法第六十四條以及合同第八條。2.“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主”。
被上訴人辯稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
原告青島市黃島區(qū)天和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令位于天和青年城8號(hào)樓的會(huì)所為小區(qū)的物業(yè)管理用房；2.判令兩被告將物業(yè)管理用房返還給全體業(yè)主；3.訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：天和青年城小區(qū)建設(shè)于2006年3月20日，在2008年3月16日交付給業(yè)主，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所即現(xiàn)在萬(wàn)紅幼兒園占用的1100平方米的房屋，根據(jù)規(guī)劃該房屋系小區(qū)的物業(yè)管理用房，但截至目前天和兄弟公司未移交給原告，萬(wàn)紅幼兒園實(shí)際占用了物業(yè)管理用房。經(jīng)原告和業(yè)主多次催告，被告仍不返還物業(yè)管理用房。根據(jù)法律規(guī)定，未經(jīng)原告同意，被告不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途。被告的行為已嚴(yán)重違反了法律規(guī)定，故訴至法院。
本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，一審法院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。一審法院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
1、原告成立于2017年，并于2017年10月17日在青島市黃島區(qū)靈山衛(wèi)街道辦事處備案。業(yè)主大會(huì)授權(quán)原告以原告的名義對(duì)兩被告提起訴訟。
2、2010年6月12日，天和兄弟公司與青島愛(ài)心物業(yè)管理有限公司簽訂《物業(yè)管理用房、檔案資料移交協(xié)議書(shū)》，載明物業(yè)管理辦公用房1215.85平方米，即位于8號(hào)樓的會(huì)所，物業(yè)管理房和檔案資料移交給物業(yè)公司。
天和兄弟公司辯稱，該協(xié)議書(shū)是為應(yīng)付檢查而提交的，并未實(shí)際履行，且物業(yè)管理用房的數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了條例約定的面積，根據(jù)條例規(guī)定小區(qū)面積約10萬(wàn)平方米，500平方米足夠。
3、天和青年城小區(qū)總建筑面積約10萬(wàn)平方米。2012年12月20日，天和兄弟公司與青島愛(ài)心物業(yè)管理有限公司簽訂《合同書(shū)》，約定由天和兄弟公司提供物業(yè)用房約500平方米，約定AB樓3層302、303、304、306、307、308等房屋作為物業(yè)管理用房，以前的所有協(xié)議作廢。
天和兄弟公司提交天和度假村小區(qū)總平面圖載明，會(huì)所建筑面積1190平方米，未顯示物業(yè)用房面積。原告認(rèn)為，該圖紙不是最終提交給政府備案的圖紙，但未提交其他圖紙。
4、2013年1月1日，天和兄弟公司將天和青年城小區(qū)8號(hào)樓會(huì)所一樓、二樓出租給韓常英，期限自2013年1月1日至2030年12月30日。2015年7月20日，韓常英將天和青年城小區(qū)8號(hào)樓會(huì)所一樓、二樓轉(zhuǎn)租給岳曉云，期限自2015年10月3日至2025年10月2日，由岳曉云經(jīng)辦幼兒園使用。
5、原告稱，依據(jù)其提交的證據(jù)及政府備案資料，涉案8號(hào)樓會(huì)所是小區(qū)內(nèi)唯一一處符合1215平方米且沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，應(yīng)認(rèn)定為該小區(qū)的物業(yè)管理用房。現(xiàn)在物業(yè)公司在8號(hào)樓會(huì)所使用了80平方米，其他的面積開(kāi)發(fā)商租給幼兒園了。
天和兄弟公司稱，涉案小區(qū)竣工時(shí)間是在2008年至2009年，分一期和二期，交付時(shí)間是2009、2010，其中8號(hào)樓一直作為作為幼兒園使用，并未辦理產(chǎn)權(quán)證。關(guān)于小區(qū)物業(yè)用房，原來(lái)在AB樓建了一個(gè)臨時(shí)用房，后來(lái)被城管拆了，就在3樓，后來(lái)物業(yè)說(shuō)上下不方便，就安排在了1樓，從來(lái)沒(méi)有將8號(hào)樓會(huì)所作為物業(yè)管理用房。
上述事實(shí)有原告提交的業(yè)委會(huì)備案材料、《物業(yè)管理用房、檔案資料移交協(xié)議書(shū)》，被告提交的預(yù)售許可證、《合同書(shū)》、房屋登記表、圖紙、租賃合同等證據(jù)及原、被告的當(dāng)庭陳述筆錄在案為憑，經(jīng)庭審審查和質(zhì)證，可以認(rèn)定。
一審法院認(rèn)為，原告認(rèn)為本案為所有權(quán)確認(rèn)糾紛，爭(zhēng)議焦點(diǎn)是天河小區(qū)8號(hào)樓會(huì)所是否為物業(yè)用房？
綜合本案的案情及相關(guān)的法律規(guī)定，一審法院作如下分析判定：
原告作為依法成立的組織，依法可以使用自己的名義提起訴訟，其主體適格。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。原告主張涉案小區(qū)8號(hào)樓會(huì)所為物業(yè)管理用房，依法可以提起本案訴訟。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年）第三十條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。第三十八條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》（2001年）第二十九條規(guī)定，物業(yè)管理辦公用房、配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房以及停車場(chǎng)（庫(kù)）、自行車棚（房）等設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。已經(jīng)占用或改作他用的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)行政管理部門限定的期限內(nèi)騰出并恢復(fù)原使用功能。《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》（2005年）第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不得少于一百平方米。規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查該工程規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合前款規(guī)定。對(duì)不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關(guān)證件。
根據(jù)上述有關(guān)法律法規(guī)，青島市的小區(qū)在建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)配備物業(yè)管理用房，具體應(yīng)以規(guī)劃行政主管部門的審批為準(zhǔn)。本案中，原告提交的《物業(yè)管理用房、檔案資料移交協(xié)議書(shū)》是協(xié)議文件，不是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)文件，其未提交天和青年城小區(qū)建設(shè)規(guī)劃資料及竣工驗(yàn)收資料，僅提交《物業(yè)管理用房、檔案資料移交協(xié)議書(shū)》不足以確定爭(zhēng)議的8號(hào)樓會(huì)所就是該小區(qū)的物業(yè)管理用房，因此，原告的主張確認(rèn)及返還8號(hào)樓會(huì)所的請(qǐng)求，證據(jù)不足，一審法院不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：駁回原告青島市黃島區(qū)天和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元（原告已預(yù)交），由原告負(fù)擔(dān)。
對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題是應(yīng)否判令位于天和青年城8號(hào)樓的會(huì)所為小區(qū)的物業(yè)管理用房。
2010年6月12日，天和兄弟公司與青島愛(ài)心物業(yè)管理有限公司簽訂《物業(yè)管理用房、檔案資料移交協(xié)議書(shū)》，載明物業(yè)管理辦公用房1215.85平方米，即位于8號(hào)樓的會(huì)所，物業(yè)管理房和檔案資料移交給物業(yè)公司。
天和青年城小區(qū)總建筑面積約10萬(wàn)平方米。2012年12月20日，天和兄弟公司與青島愛(ài)心物業(yè)管理有限公司簽訂《合同書(shū)》，約定由天和兄弟公司提供物業(yè)用房約500平方米，約定AB樓3層302、303、304、306、307、308等房屋作為物業(yè)管理用房，以前的所有協(xié)議作廢。
2013年1月1日，天和兄弟公司將天和青年城小區(qū)8號(hào)樓會(huì)所一樓、二樓出租給韓常英，期限自2013年1月1日至2030年12月30日。2015年7月20日，韓常英將天和青年城小區(qū)8號(hào)樓會(huì)所一樓、二樓轉(zhuǎn)租給岳曉云，期限自2015年10月3日至2025年10月2日，由岳曉云經(jīng)辦幼兒園使用。
根據(jù)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》（2005年）第二十五條規(guī)定，規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查該工程規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合前款規(guī)定。對(duì)不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關(guān)證件。青島市的小區(qū)在建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)配備物業(yè)管理用房，具體應(yīng)以規(guī)劃行政主管部門的審批為準(zhǔn)。本案中，上訴人提交的《物業(yè)管理用房、檔案資料移交協(xié)議書(shū)》是協(xié)議文件，不是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)文件，其提交《物業(yè)管理用房、檔案資料移交協(xié)議書(shū)》不足以確定爭(zhēng)議的8號(hào)樓會(huì)所就是該小區(qū)的物業(yè)管理用房，因此，上訴人的主張確認(rèn)及返還8號(hào)樓會(huì)所的請(qǐng)求，證據(jù)不足，一審法院不予支持，于法有據(jù)。
綜上所述，上訴人青島市黃島區(qū)天和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人青島市黃島區(qū)天和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 唐明光
審判員 龍 騫
審判員 潘紅燕
二〇一九年六月二十八日
法官助理 費(fèi)曉宇
書(shū)記員 隋欣孜
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