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廣州市白云區機場西又一居花園業主委員會、廣州合富房地產發展有限公司業主共有權糾紛二審民事判決書
時間：2020年05月01日 來源： 作者： 瀏覽次數：2284 收藏[0]廣東省廣州市中級人民法院
民 事 判 決 書
(2020)粵01民終594號
上訴人（原審原告）：廣州市白云區機場西又一居花園業主委員會，住所地廣州市白云區機場西路又一居花園1-3棟樓下。
負責人：馬榮祥，主任。
被上訴人（原審被告）：廣州合富房地產發展有限公司，住所地廣州市白云區機場西路和順3街8號又一居花園。
法定代表人：徐偉，總經理。
委托訴訟代理人：梁結明，廣東四端律師事務所律師。
委托訴訟代理人：徐孟強，廣東四端律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：廣州晟家物業管理有限公司，住所地廣州市白云區機場西路樂天街86號。
法定代表人：劉從生，總經理。
上訴人廣州市白云區機場西又一居花園業主委員會(以下簡稱又一居花園業委會)因與被上訴人廣州合富地產發展有限公司（以下簡稱合富公司）、廣州晟家物業管理有限公司（以下簡稱晟家公司）業主共有權糾紛一案，不服廣州市白云區人民法院（2019）粵0111民初8272號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月2日立案后，依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。
又一居花園業委會上訴請求：1.撤銷一審判決；2.確認又一居花園業委會對廣州市白云區和順南一街3、5、7、11、13號，心誼路78—200號負一層的又一居花園二期地下人防工程車庫享有使用管理權和收益權；3.改判合富公司、晟家公司向又一居花園業委會交還上述人防工程車庫的管理權；4.本案一、二審訴訟費用由合富公司、晟家公司承擔。事實與理由：一、又一居花園業委會對本案具有合法訴權，不存在任何法律瑕疵。2003年8月20日最高人民法院給安徽省高院出具的《關于金湖新村業主委員會是否具備民事訴訟主體資格請求一案的復函》中稱：“金湖新村業主委員會符合‘其他組織’條件，對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的，可以自己名義提起訴訟”。涉案人防車庫屬于房地產開發單位未向業主委員會提供的配套公用設施的一種，全國有很多小區業委會起訴發展商要求收回人防車位管理權的案件，但至今均沒有一件生效判例認定業委會未經業主大會授權就不具訴權，而以程序方式駁回業委會的起訴。一審法院也只是判令駁回訴訟請求，而不是以又一居花園業委會沒有訴權而駁回起訴。既然最高人民法院肯定業主委員會的民事訴訟主體資格，且在程序審理優先于實體審理的情況下，一審法院也僅以實體審理的方式駁回又一居花園業委會的訴訟請求，而不是駁回起訴，上述事實和法理依據已經足以說明業委會的訴權合法并受到法律保護。二、關于涉案人防車庫的使用權、管理權、收益權歸屬的問題，一審法院錯誤適用了《物權法》第九條、第三十條，并因對測繪知識了解不深而錯誤認定事實，且將人防車位認定為發展商保留的自有物業的觀點也是嚴重違法的。（一）根據《中華人民共和國人民防空法》第二條及《物權法》第五十二條的規定可知，人防車位的物權歸屬是法定的，屬于國家所有。《物權法》第九條、第三十條的規定不適用涉案人防車位。合富公司對又一居花園二期負一層人防工程不具有物權所有權。（二）一審法院對測繪知識不了解，誤將“納入公攤面積的公共部分與公用房屋”直接等同于“公共部分與公用房屋就必須納入公攤面積”，更錯將“未納入公攤面積的公共部分與公用房屋”視為屬于發展商的私有房屋。國務院建設部早于1995年9月8日就發布文件列明機動車庫依法屬于公用建筑面積，只是無需計入公攤面積。故一審判決僅因為人防機動車庫沒有對建筑面積進行分攤就認為不屬于公用建筑面積，顯然是錯誤的。1.根據國務院建設部于1995年9月8日作出的《關于印發<商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則>的通知》，以及在1995年12月1日開始實施的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》第八條規定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；（2）套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。”，故公用建筑面積系功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積，人防機動車庫明顯屬于公共用房。2.公共用房和管理用房分為兩大類，一類是計入面積分攤的，一類是無需計入面積分攤的，而人防機動車庫是不需列入分攤面積的，但并不是說人防機動車庫屬于公共用房的范疇，而只是說公共用房不計入公攤面積。因為人防車庫所有權屬于國家，故將人防車庫面積分攤給小業主不公平且不符合客觀實際，但這并不代表人防車庫屬于發展商。(三)人防車庫的所有權是國家的，但功能卻是公用，一審判決認為“因為涉案車庫并不是涉案小區的共有建筑，而是合富公司保留的自有物業”，嚴重違反《人民防空法》第二條和《物權法》第五十二條的規定。（四）根據合富公司與小區業主簽訂的格式商品房買賣合同，應采信不利于格式合同提供方發展商的主張，從而認定人防車位的建設費用已計入套內建筑面積銷售單價內，而歸全體業主所使用、管理和收益。根據合富公司與小區業主當年簽訂的格式商品房買賣合同第3頁約定“公共部分與公用房屋分攤建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價”、“有關公共部分與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二(《公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明》)”。但附件二其實是空白的，發展商沒有作出有關公共部分與公用房屋分攤建筑面積構成說明的具體說明，故根據上述合同約定，并沒有確認人防車庫是否己計入套內建筑面積銷售單價。由于合富公司是格式合同的提供方，依法應采信不利于格式合同提供方的主張，認定人防車位的建設費用已計入套內建筑面積銷售單價內，而歸全體業主所使用、管理和收益。根據《中華人民共和國人民防空法》第五條的規定，人防工程的收益權在于投資者。根據誰投資誰得益的原則，由于合富公司己將又一居花園一、二期全部建筑物的區分所有權全部出售給現業主，在合富公司不擁有二期人防工程的所有權的情況下，涉案人防工程的機動車庫的使用權應一并轉移給又一居花園二期的全體業主。另外，合富公司開發又一居花園二期及負一層作地下車庫的人防工程的設計、建設總費用已全部通過其出售又一居花園一、二期建筑物區分所有權而獲得的售房款而回收了全部資金并獲得盈利，故人防工程的投資人應由合富公司轉為又一居花園一、二期的全體業主，人防工程的經營使用權及收益權應由又一居花園一、二期的全體業主擁有，并自又一居花園一、二期的業主成立了又一居花園業委會后，由又一居花園業委會對作為車庫使用的二期負一層的人防工程行使管理權及收益權。三、目前已有大量支持業委會收回人防車庫的判例，雖然不排除前期個別法院也有支持發展商的零星判例，但這并非司法實踐的主流。人防車庫管理權歸屬是每個有地下車庫的小區均存在的重大問題，本案并非個案，而是涉及全廣州甚至全省、全國的典型案例。綜上所述，請求二審法院根據《物權法》第五十二條、《中華人民共和國防空法》第二條、第五條及《廣州市人民防空管理規定》，查清事實，依法支持又一居花園業委會的全部上訴請求。
被上訴人合富公司二審答辯稱：一、又一居花園業委會未獲得小區業主的合法授權，無權提起本案訴訟。根據《物權法》第七十六條規定，又一居花園業委會在本案中的訴訟請求涉及到小區全部業主共有和共同管理事宜，應當取得雙過半業主的同意，但又一居花園業委會對此未舉證證明，故又一居花園業委會未獲得小區業主合法授權，不能代表大部分業主的意愿，一審法院認為又一居花園業委會在本案的訴權存在嚴重瑕疵是正確的。二、涉案車庫屬于合富公司所有，又一居花園業委會的上訴請求沒有事實和法律依據。涉案小區由合富公司投資建設，并由合富公司出售給業主。涉案車庫位于小區二期負一層，除了涉案車庫外其余車位均出售給了小區業主。涉案車庫并未出售轉移所有權，上述建設及出售行為發生在物權法實施之前。雖然涉案車庫屬于人防工程，但根據《人民防空法》的規定及誰建設誰收益的原則，涉案車庫仍屬于合富公司所有，又一居花園業委會及小區業主無權主張涉案車庫的所有權，一審法院依據《人民防空法》及《物權法》的規定駁回又一居花園業委會的訴訟請求，于法有據。
被上訴人晟家公司未到庭參與訴訟，向本院提交書面答辯狀稱：一、本案又一居花園業委會的訴訟請求涉及到小區全部業主共有和共同管理事宜，應當取得雙過半業主的同意，但又一居花園業委會未舉證證明其已經取得雙過半業主的同意以其名義就小區車庫業主共有和共同管理事宜，其起訴不能代表大部分業主的意愿，一審法院認為又一居花園業委會在本案的訴權存在嚴重瑕疵是正確的。二、涉案車庫屬于合富公司所有，又一居花園業委會的上訴請求沒有事實和法律依據。三、晟家公司已于2019年4月退出涉案小區的物業管理，且晟家公司在對涉案小區進行物業服務期間并未占用涉案車庫，故不存在侵權行為。又一居花園業委會與合富公司之間關于涉案車位的產權糾紛與晟家公司無關，又一居花園業委會起訴晟家公司于法無據。綜上，又一居花園業委會無權提起本案訴訟，亦無權主張涉案車庫的所有權；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院依法駁回又一居花園業委會的全部上訴請求，維持一審判決。
2019年4月4日，又一居花園業委會向一審法院起訴請求判令：1.確認又一居花園業委會對地址為廣州市白云區和順南一街3、5、7、11、13號，心誼路78-200號負一層的又一居花園二期地下人防工程車庫享有使用管理權和收益權；2.合富公司、晟家公司向又一居花園業委會交還上述人防工程車庫的管理權；3.合富公司、晟家公司承擔本案全部的訴訟費用。
一審法院經審理查明：涉案車庫為防空地下室，建設單位為合富公司，地址位于廣州市白云區機場路和順街又一居花園小區負一層，于2003年8月26日辦妥產權人為合富公司的初始產權登記，于2003年12月17日通過廣州市人民防空辦公室人防工程驗收。
涉案車庫共有157個登記車位，其中131個車位已轉移登記至他人名下，尚余26個車位未轉讓。
涉案小區的原物業服務企業為晟家公司，現物業服務企業為廣州珠江物業酒店管理有限公司。物業更換后，晟家公司經合富公司授權，繼續收取涉案車庫中26個未轉讓車位的租金。
一審另查明，合富公司與小區業主當年簽訂的格式商品房買賣合同第3頁中約定，“公共部位與公用房屋分攤建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價”；又約定，“有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二（《公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明》）。
一審再查明，根據廣州市房地產測繪所于2003年6月27日作出的涉案小區的《房屋面積測量成果報告書》，涉案小區的共有建筑為“梯間走廊、梯間大堂、地下室入口、電梯機房、水池變電配電、商場配電、住宅公設、水池變電配電、梯間走廊、地下室入口、梯間大堂、消防監控、住宅公設”。以上共有建筑面積均參加了分攤。但是，涉案車庫的建筑面積未參加涉案小區共有建筑面積分攤。
以上事實，有防空地下室驗收意見書、人防工程竣工圖紙、復印檔案資料申請表、《房屋面積測量成果報告書》、晟家公司的
物業管理合同、廣州珠江物業酒店管理有限公司的備案回執、晟家公司出示的委托簽約證明書和廣州市又一居中花園停車場收費標價牌、廣東增值稅普通發票、又一區花園收款收據、部分負一層業主車位房地產權證、廣州市不動產登記查冊表、廣州市房地產權屬證明書以及當事人陳述等證據證實。
一審法院認為，本案存在如下爭議焦點：一、又一居花園業委會的訴權問題；二、涉案車庫的使用權、管理權、收益權歸屬問題。
一、關于又一居花園業委會是否有訴權的問題，一審法院認為，一般而言，業委會代表小區業主提起訴訟屬于重大事項，應當取得業主大會的授權。但是，在發生緊急情況必須立即提起訴訟，又來不及召開業主大會的情況下，業委會有權提起訴訟。在本案中，又一居花園業委會未提供證據證明其提起本案訴訟取得了業主大會的授權。而且，本案也不屬于緊急情況。因此，又一居花園業委會在本案的訴權存在嚴重瑕疵。
二、關于涉案車庫的使用權、管理權、收益權歸屬問題，一審法院認為，首先，《中華人民共和國物權法》第三十條規定，“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”第九條第一款規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”因此，合富公司作為涉案車庫的建設單位，經合法登記取得涉案車庫的產權，有事實和法律依據。其次，《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款規定，“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”因此，合富公司作為涉案車庫的投資者、產權人，對其未出售的26個車位，享有使用、管理、收益的權利。
對于又一居花園業委會提出因涉案小區的設計、建設總費用已全部通過售房款得到資金回收并獲得盈利，故涉案車庫的投資人應由合富公司轉為又一居花園全體業主的主張，一審法院認為，涉案小區的建造、銷售行為在《中華人民共和國物權法》施行之前。當時，并無法律法規禁止開發商在其開發的小區保留自有物業。又一居花園業委會未否認合富公司是涉案車庫的投資人，只是主張投資人身份應轉化為涉案小區全體業主。關于“轉化”的理由，又一居花園業委會主張是因涉案小區的設計、建設費用成本已由合富公司通過收取業主購房款得到回收。但是，又一居花園業委會的主張并不成立，因為涉案車庫并不是涉案小區的共有建筑，而是合富公司保留的自有物業。從合富公司與小區業主之間訂立的商品房買賣合同來看，雙方沒有就轉讓涉案車庫權利進行約定。而且，小區業主支付的購房款只是對應自有房屋及共有建筑，未包括涉案車庫。至于合富公司收取業主購房款后如何收回建造成本、是否盈利等情況，是其內部事務，與本案沒有關聯。綜上，又一居花園業委會的意見缺乏事實、法律依據，一審法院不予支持。
綜上所述，又一居花園業委會的訴權存在嚴重瑕疵且訴訟請求缺乏事實、法律依據，故一審法院均不予支持。一審法院依照《中華人民共和國物權法》第九條、第三十條，《中華人民共和國人民防空法》第五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條
的規定，于2019年11月7日作出如下判決：駁回廣州市白云區機場西又一居花園業主委員會的全部訴訟請求。一審案件受理費100元，由廣州市白云區機場西又一居花園業主委員會負擔。
經審查，一審查明事實無誤，本院予以確認。二審中，經本院詢問，一、又一居花園業委會表示其不要求收回131個已經轉移至他人名下的車位，只要求收回26個未轉讓的車位的管理權；二、又一居花園業委會與合富公司均確認如下事實：1.涉案地下車位是合富公司建造的人防車位；2.對本案爭議的26個未轉讓的車位，又一居花園業委會已于2019年4月18日收回管理權。但又一居花園業委會稱合富公司、晟家公司已經收取了該26個車位2019年6月的租金，現在該26個車位由全體業主委托小區新物業公司進行管理，全部作為通道使用，沒有出租。
又一居花園業委會為證明其上訴主張，還向本院提交落款日期為2019年11月13日的蓋有“廣州市房地產測繪院業務專用章”的有關測繪需求的書面答復復印件一頁。經本院組織質證，合富公司表示上述證據并非原件，故不確認真實性；從該份證據內容看，小區的公攤面積不包含涉案車庫，故該份證據可以反映涉案車庫的產權屬于合富公司。晟家公司對此沒有發表意見。
本院認為，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百二十三條的規定，第二審案件的審理應當圍繞當事人上訴請求的范圍進行。又一居花園業委會在二審中明確其上訴請求針對的是未轉讓的26個車位，并確認其已于2019年4月18日收回該26個車位并委托小區新物業公司進行管理的事實，故又一居花園業委會有關要求收回該些車位的管理權的訴求，無需本院繼續處理。涉案爭議26個車位系由合富公司建造，且目前初始登記在合富公司名下，又一居花園業委會要求確認其對該些車位享有管理權和收益權，并不符合《中華人民共和國物權法》第三十條及《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款的規定。雖然又一居花園業委會在二審中提交了落款日期為2019年11月13日的蓋有“廣州市房地產測繪院業務專用章”的有關測繪需求的書面答復復印件一頁，但其中并未載明有關爭議車位的面積已納入公共分攤面積，而又一居花園業委會亦在其上訴狀中載明該些人防車庫面積不需要列入分攤面積，故根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規定，在又一居花園業委會在二審中舉證不足以佐證其上訴主張，亦不能推翻一審相關認定的情況下，又一居花園業委會的上訴缺乏充分理據，本院不予支持。一審法院根據雙方當事人的訴辯主張、提交的證據對本案事實進行了認定，并在此基礎上依法作出一審判決，合法合理，且理由闡述充分，本院予以維持。
綜上所述，又一居花園業委會的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人廣州市白云區機場西又一居花園業主委員會負擔。
本判決為終審判決。
審判長 劉 卉
審判員 趙云川
審判員 白小云
二〇二〇年三月十七日
書記員 張冰玲
李逸丹