廣東省梅州市梅江區人民法院

　　民事判決書

　　(2017)粵1402民初1863號

　　原告：羅月英，女，漢族，1965年2月3日出生，現住梅州市梅江區。

　　委托訴訟代理人：董亞民、蔡佳宏，廣東至信忠誠律師事務所律師。

　　被告：梅州嘉應新天地有限公司，統一社會信用代碼91441400053799311T,住所地梅州市梅江區學子大道2—1號東山谷美術館3樓。

　　法定代表人：曾媛，該公司經理。

　　委托訴訟代理人：曾韻冰，廣東寶晟律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：袁賓，廣東君路律師事務所律師。

　　原告羅月英與被告梅州嘉應新天地有限公司車位糾紛一案，本院于2017年10月20日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告的兩位代理人，被告的兩位代理人到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原告向本院提出訴訟請求：1.解除雙方簽訂的《車位使用權轉讓合同》；被告退還原告架空層購車位款165600元，及支付逾期退款利息（暫計至立案起訴之日共745天的逾期退款利息14703元[購車位款165600元×2015年銀行同期同類貸款利息年利率4.35%/365天×違約天數745天]，立案起訴之日后至法院作出生效判決之日止的逾期退款利息按上述標準另計）。2.被告承擔原告已付購車位款一倍（即165600元）的賠償責任。3.本案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：被告于2015年9月3日對外宣傳銷售壹江南商住小區架空層車位，故原告與被告于2015年9月6日簽訂了《車位使用權轉讓合同》，約定被告出售的位于壹江南商住小區架空層車位號碼A—0256號的車位由原告購得，合同共價款為￥165600元整。簽訂合同后，原告已于2015年10月6日按合同約定繳清了購車位款等相關款項。后因壹江南商住小區業委會向市規劃局、國土局、住建局查詢核實得知，被告根本不是架空層車位的所有人，該車位的所有權人屬于全體業主。住建局等相關部門曾多次要求被告無條件退還車位款，但經原告多次要求退款，被告仍不履行退款，還拿出所謂的產權證告知原告，其是有權買賣該車位的，如果原告要退款，除非原告愿意簽訂限制原告的不平等協議才能退款。至今，被告仍然態度強硬，不履行退款義務。根據我國相關法律法規規定，被告應向原告承擔已付購車位款一倍的賠償責任。綜上，被告在未取得預售許可證明甚至并非權屬人的前提下，向原告轉讓該車位，嚴重侵害了原告的合法權益，故原告起訴提出上述訴請。

　　被告辯稱，訴爭車位產權歸答辯人所有，原告主張歸全體業主所有，并要求解除《車位使用權轉讓合同》及由答辯人退款、賠償，違背事實及法律，且證據不足，請求駁回原告全部訴訟請求。

　　一、《車位使用權轉讓合同》合法有效，且已履行完畢，不存在解除事由。1.訴爭車位歸答辯人所有，答辯人依據《物權法》第三十九條對訴爭車位有自主處分權。2.《車位使用權轉讓合同》是原、被告的真實意思表示，未違反法律法規禁止性規定。相反，依據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定，答辯人轉讓訴爭車位使用權給原告是符合《物權法》第七十四條第一款規定的“應當首先滿足業主的需要”的行為。3.答辯人已于原告起訴前取得了《新建商品房權屬登記通知書》，具備《廣東省物業管理條例》第五十四條規定的前提條件，符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二條規定。4.答辯人取得上述權屬登記通知書后便出示給了市住建局，符合《商品房銷售管理辦法》第八條和市住建局關于辦理現房銷售備案手續規定。5.根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條，辦理現房銷售備案手續方可網簽銷售的規定，屬于行政管理性規定，而非效力性強制性規定，所以答辯人是否辦理現房銷售備案手續，不能作為否定雙方合同效力的依據，更不能視為雙方合同的解除事由。6.答辯人收取原告車位使用權轉讓款后，依法開具了發票繳交稅款，并將車位交付原告使用，足見答辯人轉讓行為合法，且雙方合同已履行完畢。而原告無證據證明雙方合同存在合法解除事由，應承擔舉證不能的法律責任。1.規劃部門無不動產確權職能，也無權規定或限制產權人對不動產的處分權利和處分措施，所以市規劃局的建字第13209號《建設工程規劃許可證》不能作為認定架空層車位產權歸屬原告的依據，且該證關于“不得改作他用或作為出售、出租等商業用途”規定的本意，是不得將架空層改作非停車場地用途的“不得改作他用或作為出售、出租等商業用途”，而非禁止架空層車位出售、出租，否則也是越權違法無效的。2.市國土局的[2017]62號、67號《復函》第一點答復，均已被(2017)粵1481行初145號、146號《行政判決書》撤銷，且該判決明確認定建字第13209號《建設工程規劃許可證》中的公共用途不等同于公共部分，《復函》把架空層車位認定為業主共有的公共部分，與《新建商品房權屬登記通知書》關于架空層車位的定義相互矛盾，明顯不當。3.市住建局2017年8月11日作出的《梅州市房地產市場監管整改通知書》已被(2017)粵1481行初157號《行政判決書》撤銷，且該判決明確認定《梅州市房地產市場監管整改通知書》證據和法律依據不足，內容明顯不當。《關于壹江南項目有關問題的復函》僅是告知原告其4月12日作出了《暫停壹江南項目車位銷售的通知》，但該通知已被《梅州市房地產市場監管整改通知書》取代，而該整改通知書被撤銷足以證明上述復函和通知不具合法性。且該通知認定違規銷售的事由為銷售未確權車位，該事由因答辯人2017年6月15日取得《新建商品房權屬登記通知書》已經消滅。因此，上述證據均不能證明《車位使用權轉讓合同》存在合法解除事由。

　　二、訴爭車位歸答辯人所有，并已取得合法權屬證明即《新建商品房權屬登記通知書》。1.訴爭車位系答辯人負責全部投資，利用(2013)第00017、00018、00019號用地，依據建字第13209號《建設工程規劃許可證》興建，經梅規核字2016-071號《建設工程規劃條件核實合格通知書》規劃驗收合格，并辦理竣工驗收備案（詳見《竣工驗收備案表》）的規劃車位，而不是非建筑物的其它場地或占用道路、其它場地等增設的停車位。2.訴爭車位并未計入分攤面積分攤銷售給各業主，也未通過其它任何形式約定歸全體業主所有，相反答辯人與業主于2015年后簽訂的大部分商品房買賣合同均明確約定涉案車位歸答辯人所有，且這些合同均已辦理備案手續，并生效履行完畢。依據《物權法》七十四條第二款等規定，認定涉案車位歸答辯人所有。3.不動產登記局已于2017年6月15日頒發《新建商品房權屬登記通知書》，將答辯人登記為訴爭車位產權人，且未將訴爭車位列入只登簿不發證的業主共有物業范圍。

　　三、沒有任何法律法規規定架空層或架空層車位應歸業主共有，原告以建字第13209號《建設工程規劃許可證》規定了架空層應“作為小區公共用途停車場地”等為由，主張涉案車位應歸全體業主所有，違背事實與法律。1.如上所述，該規劃許可證不是認定架空層車位產權歸屬的確權憑證。2.公共用途不等同于公共所有，小區公共用途停車場地不等同于小區業主共有的公共場所。這既是常識，亦被已生效的(2017)粵1481行初145號、146號《行政判決書》所確認，更系《物權法》第七十四條第一、二款規定的立法原意，該第一款規定了車位、車庫均具公共用途功能，第二款又規定車位、車庫權屬應由當事人約定，足以說明具有公共用途功能的車位、車庫不當然歸業主共有。3.商住小區車位、車庫均有《物權法》第七十四條規定的公共用途，假如原告關于公共用途等同于公共所有的主張成立，這明顯與《物權法》的規定相悖。4.《物權法》第七十三條不應作為認定架空層車位歸屬業主共有的法律依據。該條是針對建筑區劃內全部構筑物的區分共有作出規定的一般性條款，而針對建筑區劃內的車位、車庫歸屬認定，《物權法》第七十四條作出了特別規定，依據特別條款優先于一般性條款的法律適用原則，認定車位、車庫歸屬，應適用第七十四條，而不能適用第七十三條。

　　本院經審理認定事實如下：庭審中已質證的證據，排除不具有關聯性的證據材料，對雙方提供符合證據三性的材料，應作為認定本案事實的根據。2015年9月3日,原告得知被告銷售壹江南商住小區架空層車位（以下簡稱“涉案車位”），雙方于2015年9月6日簽訂《車位使用權轉讓合同》（以下簡稱“涉案合同”），合同約定：“一、車位情況：甲方（被告）同意將A—0256號涉案車位的車位使用權轉讓給乙方（原告）。甲方為上述停車設施的完全投資方，該車位未隨該建筑地上部分的房屋產權一并轉移，該車位的所有權屬于甲方。在簽訂本合同時，乙方已清楚車位的權屬狀況、位置、大小等相關情況，并清楚該車位適用自有車輛。二、車位使用權轉讓價款及支付時間：該車位使用權轉讓價格為￥165600元，……三、轉讓期限:該車位使用權轉讓期限與乙方所購套房使用期限一致。四、交付日期：1.乙方付清車位使用權轉讓款后，甲方必須于2015年10月6日前將該車位交付乙方使用；2.乙方須在此之前到甲方處辦理交接手續，同意按現狀交付。五、關于辦理房地產權證的約定：乙方受讓該車位使用權后，乙方無條件同意甲方不對該車位辦理房地產權證，乙方僅擁有該車位的使用權。……”等主要內容。涉案合同簽訂后，原告已于2015年10月6日按約定繳清了所購涉案車位款等相關款項；被告也已按約定將涉案車位移交原告使用至今。后因案涉小區業主委員會與被告對涉案車位權屬存在爭議，在梅州市國土資源局分別于2017年7月13日作出62號《復函》，該《復函》載明：“一、建筑區劃內的公共場所、公共設施和物業服務用房等建筑物納入不動產登記總確權范圍，依據規劃該小區架空層架空部分（不計容面積）屬小區公共用途停車場地，梅州嘉應新天地有限公司于2017年6月向我局申請不動產確權登記，因該小區架空層屬公共部分，不得改作他用或作為出售、出租等商業用途，所以架空層建筑面積只記載在不動產登記簿，不核發權屬證書（確權登記資料見附件）。……”；2017年8月7日作出67號《復函》，該《復函》載明：“一、我局就架空層車位確權問題已于上次你委申請政府信息公開時已明確答復。依據《物權法》相關規定，建筑區劃內的公共場所、公共設施和物業服務用房等建筑物納入不動產登記總確權范圍，你小區架空層車位屬公共部分，與公共門廳、配電房等共同設施的房屋性質相同，屬于房屋總確權范圍，為全體業主共同所有，故只記載在不動產登記簿上，不核發權利證書。……”原告據上述2份《復函》曾多次要求被告退款，被告則以有權處分涉案車位拒絕退款而引發本案訴訟。原告提出上述訴請，被告則作出上述抗辯意見，案經本院調解無效。

　　另查，2012年12月29日，被告取得《中華人民共和國建設用地規劃許可證》（地字第2012-021號）；2013年1月14日，被告取得《中華人民共和國國有土地使用證》(梅州市國用(2013)第00017號、第00018號、第00019號)；2013年9月29日，被告取得《中華人民共和國建設工程規劃許可證》（建字第13209號），其中載明：“五、一層架空層架空部分（不計容面積）作為小區公共用途停車場地，不得改作他用或作為出售、出租等商業用途”；2016年8月23日，梅州市城鄉規劃局向被告發出《建設工程規劃條件核實合格通知書》梅規核字2016—O71號；2016年10月28日，涉案車位（含商業、架空層、地下室）已竣工驗收備案。涉案架空層車位（包括但不限于原告A—0256號車位），系被告負責全部投資，被告利用(2013)第00017、00018、00019號用地，按《建設工程規劃許可證》，經梅規核字2016-071號《建設工程規劃條件核實合格通知書》規劃驗收合格，并辦理竣工驗收備案的規劃車位，而不是非建筑物的其它場地或占用道路、其它場地等增設的停車位。該架空層車位并未計入分攤面積分攤銷售給各業主，也未通過其它任何形式約定歸全體業主所有。梅州市不動產登記局于2017年6月15日頒發的《新建商品房權屬登記通知書》，其中載明：“產權人梅州嘉應新天地有限公司，……注：工具房、機房、樓梯、配電房、社區服務中心、物業管理用房、消防控制中心為只登簿不發證。架空層車位（不計容面積）按市城鄉規劃局《建設工程規劃許可證》建字第13209號的規定使用”。將被告登記為涉案車位產權人，且未將涉案車位列入只登簿不發證范疇。

　　生效的(2017)粵1481行初145號、146號《行政判決書》已分別撤銷了梅州市國土資源局作出的62號、67號《復函》答復中的第一點；及在判決書中并已明確《建設工程規劃許可證》（建字第13209號）中規定架空層架空部分作為小區的公共用途停車場的“公共用途”不等同于[2017]62號、67號《復函》中認定的“公共部分”，67號《復函》中認為架空層屬公共部分為全體業主共同所有，與《新建商品房權屬登記通知書》中關于架空層車位的定義相互矛盾。而生效的(2017)粵1481行初157號《行政判決書》中已明確梅州市住建局作出的《梅州市房地產市場監管整改通知書》，因存在主要證據不足、違反正當程序和明顯不當的情形而被依法撤銷。

　　訴訟中，被告以本案應以已提起訴訟的(2017)粵1481行初145號、146號的審理結果為依據，而該兩案尚未審結為由，向本院申請中止本案的訴訟；本院已依法作出(2017)粵1402民初1863號民事裁定書，中止本案訴訟。期間，本院于2018年3月29日立案受理(2018)粵1402民初678號關于涉案小區業主委員會與本案被告車庫糾紛一案，該案曾因管轄問題上訴而被上級法院裁定案件移送本院處理，本院以(2018)粵1402民初1148號立案受理；但該案又因另案提起行政訴訟而當事人申請訴訟中止，本院亦對該案作出(2018)粵1402民初1148號民事裁定書，中止該案訴訟。據此，本院認為該案與本案同涉車位權屬的訴爭問題，且同在本院審理，所以在原中止事由消失、出現新的中止事由后，作出案件繼續中止的決定。新的中止事由消失后，案件現恢復審理。

　　本院認為，原、被告于2015年9月6日簽訂的涉案合同，是雙方在平等、自愿、誠信基礎上簽訂，是雙方的真實意思表示，未違反法律、法規的禁止性規定，合法有效，應受到法律的保護。本案主要訴爭的焦點為原告主張解除合同能否支持的問題。據此，原告提交了建字第13209號《建設工程規劃許可證》、《梅州市國土資源局》的[2017]62號、67號兩份《復函》和《梅州市房地產市場監管整改通知書》等證據，但上述證據均已分別被（2017）粵1481行初145號、146號、157號三份《生效行政判決書》（被告提交的證據）予以撤銷；且原告并未就上述主張再提供其他充分的證據，原告對此應承擔舉證不能的法律后果。況且，被告自始至今在使用涉案車位，涉案合同中約定的權利義務，雙方均已各自享有和履行完畢，并無出現合同目的無法實現的情形，也不存在有被告導致合同應予解除的相關法律事實。綜上所述，原告的訴請，依據不足，于法不符，本院不予支持。被告的抗辯意見，證據充分，于法有據，本院予以采納。

　　依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條，《中華人民共和國物權法》第七十四條，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條，及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規定，判決如下：

　　駁回原告羅月英的全部訴訟請求。

　　案件受理費6488.54元，由原告負擔。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于廣東省梅州市中級人民法院。

　　審判長　　郭亮生

　　審判員　　張煒健

　　審判員　　何仕珠

　　二〇一九年十二月十六日

　　書記員　　陳　玲