廣東省梅州市梅江區(qū)人民法院

　　民事判決書(shū)

　　(2017)粵1402民初1910號(hào)

　　原告：廖艾莉，女，漢族，1978年4月30日出生，現(xiàn)住梅州市。

　　委托訴訟代理人：董亞民、蔡佳宏，廣東至信忠誠(chéng)律師事務(wù)所律師。

　　被告：梅州嘉應(yīng)新天地有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91441400053799311T,住所地梅州市梅江區(qū)學(xué)子大道2—1號(hào)東山谷美術(shù)館3樓。

　　法定代表人：曾媛，該公司經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：曾韻冰，廣東寶晟律師事務(wù)所律師。

　　委托訴訟代理人：袁賓，廣東君路律師事務(wù)所律師。

　　原告廖艾莉與被告梅州嘉應(yīng)新天地有限公司車位糾紛一案，本院于2017年10月30日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的兩位代理人，被告的兩位代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.解除雙方簽訂的《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；被告退還原告架空層購(gòu)車位款148000元，及支付逾期退款利息（暫計(jì)至立案起訴之日共781天的逾期退款利息13775元[購(gòu)車位款148000元×2015年銀行同期同類貸款利息年利率4.35%/365天×違約天數(shù)781天]，立案起訴之日后至法院作出生效判決之日止的逾期退款利息按上述標(biāo)準(zhǔn)另計(jì)）。2.被告承擔(dān)原告已付購(gòu)車位款一倍（即148000元）的賠償責(zé)任。3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：被告于2015年9月3日對(duì)外宣傳銷售壹江南商住小區(qū)架空層車位，故原告與被告于2015年9月10日簽訂了《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定被告出售的位于壹江南商住小區(qū)架空層車位號(hào)碼A—0328號(hào)的車位由原告購(gòu)得，合同共價(jià)款為￥148000元整。簽訂合同后，原告已于2015年9月10日按合同約定繳清了購(gòu)車位款等相關(guān)款項(xiàng)。后因壹江南商住小區(qū)業(yè)委會(huì)向市規(guī)劃局、國(guó)土局、住建局查詢核實(shí)得知，被告根本不是架空層車位的所有人，該車位的所有權(quán)人屬于全體業(yè)主。住建局等相關(guān)部門(mén)曾多次要求被告無(wú)條件退還車位款，但經(jīng)原告多次要求退款，被告仍不履行退款，還拿出所謂的產(chǎn)權(quán)證告知原告，其是有權(quán)買賣該車位的，如果原告要退款，除非原告愿意簽訂限制原告的不平等協(xié)議才能退款。至今，被告仍然態(tài)度強(qiáng)硬，不履行退款義務(wù)。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，被告應(yīng)向原告承擔(dān)已付購(gòu)車位款一倍的賠償責(zé)任。綜上，被告在未取得預(yù)售許可證明甚至并非權(quán)屬人的前提下，向原告轉(zhuǎn)讓該車位，嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，故原告起訴提出上述訴請(qǐng)。

　　被告辯稱，訴爭(zhēng)車位產(chǎn)權(quán)歸答辯人所有，原告主張歸全體業(yè)主所有，并要求解除《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及由答辯人退款、賠償，違背事實(shí)及法律，且證據(jù)不足，請(qǐng)求駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。

　　一、《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》合法有效，且已履行完畢，不存在解除事由。1.訴爭(zhēng)車位歸答辯人所有，答辯人依據(jù)《物權(quán)法》第三十九條對(duì)訴爭(zhēng)車位有自主處分權(quán)。2.《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》是原、被告的真實(shí)意思表示，未違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定。相反，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，答辯人轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)車位使用權(quán)給原告是符合《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的行為。3.答辯人已于原告起訴前取得了《新建商品房權(quán)屬登記通知書(shū)》，具備《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定的前提條件，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第二條規(guī)定。4.答辯人取得上述權(quán)屬登記通知書(shū)后便出示給了市住建局，符合《商品房銷售管理辦法》第八條和市住建局關(guān)于辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)規(guī)定。5.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條，辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)方可網(wǎng)簽銷售的規(guī)定，屬于行政管理性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，所以答辯人是否辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)，不能作為否定雙方合同效力的依據(jù)，更不能視為雙方合同的解除事由。6.答辯人收取原告車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款后，依法開(kāi)具了發(fā)票繳交稅款，并將車位交付原告使用，足見(jiàn)答辯人轉(zhuǎn)讓行為合法，且雙方合同已履行完畢。而原告無(wú)證據(jù)證明雙方合同存在合法解除事由，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任。1.規(guī)劃部門(mén)無(wú)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)職能，也無(wú)權(quán)規(guī)定或限制產(chǎn)權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)利和處分措施，所以市規(guī)劃局的建字第13209號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》不能作為認(rèn)定架空層車位產(chǎn)權(quán)歸屬原告的依據(jù)，且該證關(guān)于“不得改作他用或作為出售、出租等商業(yè)用途”規(guī)定的本意，是不得將架空層改作非停車場(chǎng)地用途的“不得改作他用或作為出售、出租等商業(yè)用途”，而非禁止架空層車位出售、出租，否則也是越權(quán)違法無(wú)效的。2.市國(guó)土局的[2017]62號(hào)、67號(hào)《復(fù)函》第一點(diǎn)答復(fù)，均已被(2017)粵1481行初145號(hào)、146號(hào)《行政判決書(shū)》撤銷，且該判決明確認(rèn)定建字第13209號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的公共用途不等同于公共部分，《復(fù)函》把架空層車位認(rèn)定為業(yè)主共有的公共部分，與《新建商品房權(quán)屬登記通知書(shū)》關(guān)于架空層車位的定義相互矛盾，明顯不當(dāng)。3.市住建局2017年8月11日作出的《梅州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管整改通知書(shū)》已被(2017)粵1481行初157號(hào)《行政判決書(shū)》撤銷，且該判決明確認(rèn)定《梅州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管整改通知書(shū)》證據(jù)和法律依據(jù)不足，內(nèi)容明顯不當(dāng)。《關(guān)于壹江南項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》僅是告知原告其4月12日作出了《暫停壹江南項(xiàng)目車位銷售的通知》，但該通知已被《梅州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管整改通知書(shū)》取代，而該整改通知書(shū)被撤銷足以證明上述復(fù)函和通知不具合法性。且該通知認(rèn)定違規(guī)銷售的事由為銷售未確權(quán)車位，該事由因答辯人2017年6月15日取得《新建商品房權(quán)屬登記通知書(shū)》已經(jīng)消滅。因此，上述證據(jù)均不能證明《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》存在合法解除事由。

　　二、訴爭(zhēng)車位歸答辯人所有，并已取得合法權(quán)屬證明即《新建商品房權(quán)屬登記通知書(shū)》。1.訴爭(zhēng)車位系答辯人負(fù)責(zé)全部投資，利用(2013)第00017、00018、00019號(hào)用地，依據(jù)建字第13209號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》興建，經(jīng)梅規(guī)核字2016-071號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)合格通知書(shū)》規(guī)劃驗(yàn)收合格，并辦理竣工驗(yàn)收備案（詳見(jiàn)《竣工驗(yàn)收備案表》）的規(guī)劃車位，而不是非建筑物的其它場(chǎng)地或占用道路、其它場(chǎng)地等增設(shè)的停車位。2.訴爭(zhēng)車位并未計(jì)入分?jǐn)偯娣e分?jǐn)備N售給各業(yè)主，也未通過(guò)其它任何形式約定歸全體業(yè)主所有，相反答辯人與業(yè)主于2015年后簽訂的大部分商品房買賣合同均明確約定涉案車位歸答辯人所有，且這些合同均已辦理備案手續(xù)，并生效履行完畢。依據(jù)《物權(quán)法》七十四條第二款等規(guī)定，認(rèn)定涉案車位歸答辯人所有。3.不動(dòng)產(chǎn)登記局已于2017年6月15日頒發(fā)《新建商品房權(quán)屬登記通知書(shū)》，將答辯人登記為訴爭(zhēng)車位產(chǎn)權(quán)人，且未將訴爭(zhēng)車位列入只登簿不發(fā)證的業(yè)主共有物業(yè)范圍。

　　三、沒(méi)有任何法律法規(guī)規(guī)定架空層或架空層車位應(yīng)歸業(yè)主共有，原告以建字第13209號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定了架空層應(yīng)“作為小區(qū)公共用途停車場(chǎng)地”等為由，主張涉案車位應(yīng)歸全體業(yè)主所有，違背事實(shí)與法律。1.如上所述，該規(guī)劃許可證不是認(rèn)定架空層車位產(chǎn)權(quán)歸屬的確權(quán)憑證。2.公共用途不等同于公共所有，小區(qū)公共用途停車場(chǎng)地不等同于小區(qū)業(yè)主共有的公共場(chǎng)所。這既是常識(shí)，亦被已生效的(2017)粵1481行初145號(hào)、146號(hào)《行政判決書(shū)》所確認(rèn)，更系《物權(quán)法》第七十四條第一、二款規(guī)定的立法原意，該第一款規(guī)定了車位、車庫(kù)均具公共用途功能，第二款又規(guī)定車位、車庫(kù)權(quán)屬應(yīng)由當(dāng)事人約定，足以說(shuō)明具有公共用途功能的車位、車庫(kù)不當(dāng)然歸業(yè)主共有。3.商住小區(qū)車位、車庫(kù)均有《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定的公共用途，假如原告關(guān)于公共用途等同于公共所有的主張成立，這明顯與《物權(quán)法》的規(guī)定相悖。4.《物權(quán)法》第七十三條不應(yīng)作為認(rèn)定架空層車位歸屬業(yè)主共有的法律依據(jù)。該條是針對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)全部構(gòu)筑物的區(qū)分共有作出規(guī)定的一般性條款，而針對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)歸屬認(rèn)定，《物權(quán)法》第七十四條作出了特別規(guī)定，依據(jù)特別條款優(yōu)先于一般性條款的法律適用原則，認(rèn)定車位、車庫(kù)歸屬，應(yīng)適用第七十四條，而不能適用第七十三條。

　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：庭審中已質(zhì)證的證據(jù)，排除不具有關(guān)聯(lián)性的證據(jù)材料，對(duì)雙方提供符合證據(jù)三性的材料，應(yīng)作為認(rèn)定本案事實(shí)的根據(jù)。2015年9月3日,原告得知被告銷售壹江南商住小區(qū)架空層車位（以下簡(jiǎn)稱“涉案車位”），雙方于2015年9月10日簽訂《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》（以下簡(jiǎn)稱“涉案合同”），合同約定：“一、車位情況：甲方（被告）同意將A—0328號(hào)涉案車位的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方（原告）。甲方為上述停車設(shè)施的完全投資方，該車位未隨該建筑地上部分的房屋產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移，該車位的所有權(quán)屬于甲方。在簽訂本合同時(shí)，乙方已清楚車位的權(quán)屬狀況、位置、大小等相關(guān)情況，并清楚該車位適用自有車輛。二、車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及支付時(shí)間：該車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為￥148000元，……三、轉(zhuǎn)讓期限:該車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限與乙方所購(gòu)套房使用期限一致。四、交付日期：1.乙方付清車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款后，甲方必須于2015年10月10日前將該車位交付乙方使用；2.乙方須在此之前到甲方處辦理交接手續(xù)，同意按現(xiàn)狀交付。五、關(guān)于辦理房地產(chǎn)權(quán)證的約定：乙方受讓該車位使用權(quán)后，乙方無(wú)條件同意甲方不對(duì)該車位辦理房地產(chǎn)權(quán)證，乙方僅擁有該車位的使用權(quán)。……”等主要內(nèi)容。涉案合同簽訂后，原告已于2015年9月10日按約定繳清了所購(gòu)涉案車位款等相關(guān)款項(xiàng)；被告也已按約定將涉案車位移交原告使用至今。后因案涉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被告對(duì)涉案車位權(quán)屬存在爭(zhēng)議，在梅州市國(guó)土資源局分別于2017年7月13日作出62號(hào)《復(fù)函》，該《復(fù)函》載明：“一、建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等建筑物納入不動(dòng)產(chǎn)登記總確權(quán)范圍，依據(jù)規(guī)劃該小區(qū)架空層架空部分（不計(jì)容面積）屬小區(qū)公共用途停車場(chǎng)地，梅州嘉應(yīng)新天地有限公司于2017年6月向我局申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記，因該小區(qū)架空層屬公共部分，不得改作他用或作為出售、出租等商業(yè)用途，所以架空層建筑面積只記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不核發(fā)權(quán)屬證書(shū)（確權(quán)登記資料見(jiàn)附件）?！保?017年8月7日作出67號(hào)《復(fù)函》，該《復(fù)函》載明：“一、我局就架空層車位確權(quán)問(wèn)題已于上次你委申請(qǐng)政府信息公開(kāi)時(shí)已明確答復(fù)。依據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等建筑物納入不動(dòng)產(chǎn)登記總確權(quán)范圍，你小區(qū)架空層車位屬公共部分，與公共門(mén)廳、配電房等共同設(shè)施的房屋性質(zhì)相同，屬于房屋總確權(quán)范圍，為全體業(yè)主共同所有，故只記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，不核發(fā)權(quán)利證書(shū)?！痹鎿?jù)上述2份《復(fù)函》曾多次要求被告退款，被告則以有權(quán)處分涉案車位拒絕退款而引發(fā)本案訴訟。原告提出上述訴請(qǐng)，被告則作出上述抗辯意見(jiàn)，案經(jīng)本院調(diào)解無(wú)效。

　　另查，2012年12月29日，被告取得《中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（地字第2012-021號(hào)）；2013年1月14日，被告取得《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》(梅州市國(guó)用(2013)第00017號(hào)、第00018號(hào)、第00019號(hào))；2013年9月29日，被告取得《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建字第13209號(hào)），其中載明：“五、一層架空層架空部分（不計(jì)容面積）作為小區(qū)公共用途停車場(chǎng)地，不得改作他用或作為出售、出租等商業(yè)用途”；2016年8月23日，梅州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向被告發(fā)出《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)合格通知書(shū)》梅規(guī)核字2016—O71號(hào)；2016年10月28日，涉案車位（含商業(yè)、架空層、地下室）已竣工驗(yàn)收備案。涉案架空層車位（包括但不限于原告A—0328號(hào)車位），系被告負(fù)責(zé)全部投資，被告利用(2013)第00017、00018、00019號(hào)用地，按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，經(jīng)梅規(guī)核字2016-071號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃條件核實(shí)合格通知書(shū)》規(guī)劃驗(yàn)收合格，并辦理竣工驗(yàn)收備案的規(guī)劃車位，而不是非建筑物的其它場(chǎng)地或占用道路、其它場(chǎng)地等增設(shè)的停車位。該架空層車位并未計(jì)入分?jǐn)偯娣e分?jǐn)備N售給各業(yè)主，也未通過(guò)其它任何形式約定歸全體業(yè)主所有。梅州市不動(dòng)產(chǎn)登記局于2017年6月15日頒發(fā)的《新建商品房權(quán)屬登記通知書(shū)》，其中載明：“產(chǎn)權(quán)人梅州嘉應(yīng)新天地有限公司，……注：工具房、機(jī)房、樓梯、配電房、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、消防控制中心為只登簿不發(fā)證。架空層車位（不計(jì)容面積）按市城鄉(xiāng)規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》建字第13209號(hào)的規(guī)定使用”。將被告登記為涉案車位產(chǎn)權(quán)人，且未將涉案車位列入只登簿不發(fā)證范疇。

　　生效的(2017)粵1481行初145號(hào)、146號(hào)《行政判決書(shū)》已分別撤銷了梅州市國(guó)土資源局作出的62號(hào)、67號(hào)《復(fù)函》答復(fù)中的第一點(diǎn)；及在判決書(shū)中并已明確《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建字第13209號(hào)）中規(guī)定架空層架空部分作為小區(qū)的公共用途停車場(chǎng)的“公共用途”不等同于[2017]62號(hào)、67號(hào)《復(fù)函》中認(rèn)定的“公共部分”，67號(hào)《復(fù)函》中認(rèn)為架空層屬公共部分為全體業(yè)主共同所有，與《新建商品房權(quán)屬登記通知書(shū)》中關(guān)于架空層車位的定義相互矛盾。而生效的(2017)粵1481行初157號(hào)《行政判決書(shū)》中已明確梅州市住建局作出的《梅州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管整改通知書(shū)》，因存在主要證據(jù)不足、違反正當(dāng)程序和明顯不當(dāng)?shù)那樾味灰婪ǔ蜂N。

　　訴訟中，被告以本案應(yīng)以已提起訴訟的(2017)粵1481行初145號(hào)、146號(hào)的審理結(jié)果為依據(jù)，而該兩案尚未審結(jié)為由，向本院申請(qǐng)中止本案的訴訟；本院已依法作出(2017)粵1402民初1910號(hào)民事裁定書(shū)，中止本案訴訟。期間，本院于2018年3月29日立案受理(2018)粵1402民初678號(hào)關(guān)于涉案小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與本案被告車庫(kù)糾紛一案，該案曾因管轄問(wèn)題上訴而被上級(jí)法院裁定案件移送本院處理，本院以(2018)粵1402民初1148號(hào)立案受理；但該案又因另案提起行政訴訟而當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)V訟中止，本院亦對(duì)該案作出(2018)粵1402民初1148號(hào)民事裁定書(shū)，中止該案訴訟。據(jù)此，本院認(rèn)為該案與本案同涉車位權(quán)屬的訴爭(zhēng)問(wèn)題，且同在本院審理，所以在原中止事由消失、出現(xiàn)新的中止事由后，作出案件繼續(xù)中止的決定。新的中止事由消失后，案件現(xiàn)恢復(fù)審理。

　　本院認(rèn)為，原、被告于2015年9月10日簽訂的涉案合同，是雙方在平等、自愿、誠(chéng)信基礎(chǔ)上簽訂，是雙方的真實(shí)意思表示，未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受到法律的保護(hù)。本案主要訴爭(zhēng)的焦點(diǎn)為原告主張解除合同能否支持的問(wèn)題。據(jù)此，原告提交了建字第13209號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《梅州市國(guó)土資源局》的[2017]62號(hào)、67號(hào)兩份《復(fù)函》和《梅州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管整改通知書(shū)》等證據(jù)，但上述證據(jù)均已分別被（2017）粵1481行初145號(hào)、146號(hào)、157號(hào)三份《生效行政判決書(shū)》（被告提交的證據(jù)）予以撤銷；且原告并未就上述主張?jiān)偬峁┢渌浞值淖C據(jù)，原告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。況且，被告自始至今在使用涉案車位，涉案合同中約定的權(quán)利義務(wù)，雙方均已各自享有和履行完畢，并無(wú)出現(xiàn)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形，也不存在有被告導(dǎo)致合同應(yīng)予解除的相關(guān)法律事實(shí)。綜上所述，原告的訴請(qǐng)，依據(jù)不足，于法不符，本院不予支持。被告的抗辯意見(jiàn)，證據(jù)充分，于法有據(jù)，本院予以采納。

　　依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第九十四條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

　　駁回原告廖艾莉的全部訴訟請(qǐng)求。

　　案件受理費(fèi)5946.62元，由原告負(fù)擔(dān)。

　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省梅州市中級(jí)人民法院。

　　審判長(zhǎng)　　郭亮生

　　審判員　　張煒健

　　審判員　　何仕珠

　　二〇一九年十二月十六日