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仁懷市酒都新時代小區業主委員會、貴州省仁懷市盛義物業管理有限公司車庫糾紛二審民事判決書
時間：2020年05月01日 來源： 作者： 瀏覽次數：1877 收藏[0]貴州省遵義市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2018）黔03民終4132號
上訴人（原審原告）：仁懷市酒都新時代小區業主委員會，住所地貴州省仁懷市酒都新區國酒大道。
負責人：余平，業委會主任。
委托訴訟代理人：趙溫乾，該業委會工作人員。
被上訴人（原審被告）：貴州省仁懷市盛義物業管理有限公司。住所地:貴州省仁懷市酒都新區國酒大道。
法定代表人：黃文常，該公司執行董事兼總經理。
被上訴人（原審被告）：貴州省仁懷市宏鑫房地產開發有限公司。住所地:貴州省仁懷市中樞鎮（現鹽津街道）酒都新區（香榭花都小區內）。
法定代表人：李慶，該公司總經理。
委托訴訟代理人：戴宗誠，貴州止爭律師事務所律師。
委托訴訟代理人：蔡麗，貴州止爭律師事務所實習律師。
上訴人仁懷市酒都新時代小區業主委員會（以下簡稱“酒都新時代業委會”）因與被上訴人貴州省仁懷市盛義物業管理有限公司（以下簡稱“仁懷盛義物業公司”）、貴州省仁懷市宏鑫房地產開發有限公司（以下簡稱“仁懷宏鑫房地產公司”）車庫糾紛一案，不服貴州省仁懷市人民法院（2018）黔0382民初2465號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年7月4日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理，本案現已審理終結。
酒都新時代業委會上訴請求：撤銷原判并依法改判。事實和理由：1.案涉停車場屬國家強制性要求建造的民防工程，國防資產歸國家所有，被上訴人對此不能買賣，該《商品房買賣合同》附四《合同補充協議》第一條第5項違反了法律、行政法規的強制性規定，當屬無效；2.《商品房買賣合同》附四《合同補充協議》沒有業主簽字，也沒有擬定補充協議的必要，應屬無效協議；3.在《商品房買賣合同》中，并未明確載明人防地下工程建設成本沒有納入住宅銷售價格，從房屋的所有權和該房屋所占用和分攤的土地使用權權利主體一致的原則來看，在房屋銷售給業主后，地下人防車庫的使用權和收益權應歸全體業主所有；4.物業服務用房的所有權屬于業主，仁懷盛義物業公司長期占用未予歸還。
仁懷宏鑫房地產公司、仁懷盛義物業公司二審未提交書面答辯意見。
酒都新時代業委會向一審法院起訴請求：1.判令仁懷宏鑫房地產公司立即將仁懷市酒都新時代小區地下停車庫的權屬歸還酒都新時代業委會所有；2.判令仁懷盛義物業公司立即撤離酒都新時代業委會所在小區，不得再對酒都新時代業委會進行妨害或干擾其正常生活；3.本案訴訟費由仁懷宏鑫房地產公司、仁懷盛義物業公司共同承擔。
一審法院認定事實：2005年7月，仁懷宏鑫房地產公司經建設規劃部門的許可建設了位于仁懷市現鹽津街道××社區××酒都××時代商住樓××、××、××、××共××棟，該建筑包括地上七層及地下一層。2006年10月，該工程竣工后，于2006年11月起相繼向購房業主交付并投入使用。2008年12月4日，仁懷市房屋面積測繪所分別對四棟建筑進行了測繪，測繪報告載明：“A棟總建筑面積3495.9㎡，其中套內面積3111.03㎡、分攤面積384.87㎡，車庫面積載明為0㎡；B棟總建筑面積為4969.52㎡，其中套內面積4574.28㎡、分攤面積395.24㎡，車庫面積載明為0㎡；C棟總建筑面積為4928.36㎡，其中套內面積4533.7㎡、分攤面積394.66㎡，車庫面積載明為0㎡；D棟總建筑面積為8034.31㎡，其中套內面積7242.26㎡、分攤面積792.05㎡，車庫面積載明為0㎡”，并向住建部門辦理了備案登記。業主在接房使用后，無償使用該車庫至2010年，2010年后仁懷宏鑫房地產公司開始收取停車費。2017年12月6日，仁懷盛義物業公司與仁懷宏鑫房地產公司的股東之一劉樹林簽訂了《酒都新時代車場租賃合同》，約定仁懷宏鑫房地產公司將案涉車庫租賃給仁懷盛義物業公司，由仁懷盛義物業公司按照仁懷市停車收費標準對該車庫進行收費。現酒都新時代業委會以該車庫屬于業主共有為由提起訴訟。
一審法院認為，本案的爭議焦點為：一、案涉車庫的權屬問題；二、酒都新時代業委會要求仁懷宏鑫房地產公司、仁懷盛義物業公司返還車庫、停止妨害有無事實和法律依據。針對焦點一，庭審中，酒都新時代業委會、仁懷宏鑫房地產公司均提交了《商品房買賣合同》，酒都新時代業委會提交的合同中不含附件四，主張仁懷宏鑫房地產公司承諾車庫屬業主共有并無償使用，仁懷宏鑫房地產公司提交的合同中含附件四，辯稱與酒都新時代業委會對案涉車庫有具體約定。經審查，從《商品房買賣合同》第二十條“本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議（附件四）。”、第二十一條“合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。”、第二十二條“本合同連同附件共12頁，……。”的內容顯示，酒都新時代業委會與仁懷宏鑫房地產公司簽訂的商品房買賣合同連同附件共計有12頁，根據《商品房買賣合同》印刷頁碼排序可得知，仁懷宏鑫房地產公司辯稱的附件四包含在《商品房買賣合同》中，且附件均蓋有騎縫章，故對仁懷宏鑫房地產公司的辯解予以采信，其提交的《商品房買賣合同》屬完整的合同。該合同中附件四的內容為《合同補充協議》，協議中第一條第5項已經對車庫進行了說明，載明業主可優先買斷，也可長期租用、也可臨時交費停車，根據《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款的規定,仁懷宏鑫房地產公司與酒都新時代業委會對車庫進行的約定合理、合法，酒都新時代業委會申請證人的當庭陳述也與該約定吻合，從約定形式看，該車庫應屬仁懷宏鑫房地產公司。且從仁懷宏鑫房地產公司提交的《仁懷市房屋面積測繪報告》顯示，車庫面積并未載入總面積及分攤面積中，根據《中華人民共和國物權法》第七十四條第三款、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條之規定，地下一層規劃用于停放的車位并未進入業主分攤面積也并未占用業主共有道路，故該車庫的所有權應屬仁懷宏鑫房地產公司，不應認定為業主共有。針對焦點二，因該車庫的所有權屬仁懷宏鑫房地產公司，故其將車庫出租給仁懷盛義物業公司的行為符合法律規定，雖與仁懷盛義物業公司簽訂《酒都新時代車場租賃合同》的甲方為劉樹林，但在庭審中，仁懷宏鑫房地產公司對劉樹林與仁懷盛義物業公司簽訂的租賃合同無異議，劉樹林系仁懷宏鑫房地產公司的股東之一，仁懷宏鑫房地產公司已經對該行為予以認可，該份合同合法有效，故對酒都新時代業委會要求仁懷宏鑫房地產公司、仁懷盛義物業公司返還車庫、停止妨害的請求不予支持。本案中，酒都新時代業委會的舉證并不能證明其訴訟主張，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規定，應承擔舉證不能的后果。據此，判決：駁回酒都新時代業委會的訴訟請求。案件受理費30元，由酒都新時代業委會承擔。
二審中，當事人未提交新證據。
本院對一審查明的事實予以確認。
本院認為，根據《中華人民共和國物權法》第七十四條關于“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條關于“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位”之規定，爭議車庫系仁懷宏鑫房地產公司按照原仁懷市建設局審批的《建設工程規劃申報表》中的規劃要求建設的地下停車場，并未占用業主共有的道路或其他場地，不屬于全體業主共有的車位，其權屬應當通過當事人之間的約定進行明確。對此，雖酒都新時代業委會不認同《合同補充協議》系《商品房買賣合同》的附件以及效力，但酒都新時代業委會并未證明該車庫系商品房的組成部分或附屬設施抑或公攤面積與商品房一并出售，相反，仁懷市城市房地產測繪所對案涉建筑出具的測繪報告顯示，車庫面積并不在房屋總建筑面積及分攤面積中，故上訴人稱該車庫為全體業主共有并進而要求仁懷宏鑫房地產公司返還車庫以及仁懷盛義物業公司撤離小區的訴訟主張均不能成立。若仁懷盛義物業公司的管理行為對上訴人所在小區的建筑物造成安全隱患或其他妨害，權利人可另行主張權利。
綜上所述，酒都新時代業委會的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費60元，由仁懷市酒都新時代小區業主委員會負擔。
本判決為終審判決。
審判長 李玉振
審判員 羅小龍
審判員 付甫金
二〇一八年七月三十日
法官助理禹欣
書記員馮迅達